我国高尔夫房地产发展现状分析与展望.pdf

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1、团幽逝塑产经我国离尔夫房地产发展现状分析与展望口马建涛河南米兰房地产营销咨询有限公司摘要：分析比较了中国与世界其他国家，尤其是美国的高尔夫房地产开发状况，提出土地所有制属性、房地产开发模式及类型和国家用地状况是影响高尔夫房地产开发的相关因素。从我国国土资源实际情况出发，在考察目前我国高尔夫房地产开发状况的基础上，探讨了高尔夫房地产在我国发展的相关策略和措施，以期为政府机构和高尔夫相关人士提供参考。关键词：高尔夫；高尔夫房地产；开发；模式；现状；发展关注全球高尔夫运动的发展，其发展史迄今为止已有5 0 0多年的历史，是一项具有古老文化底蕴的运动。伴随这项运动发展的同时，高尔夫产业及其连带的各相关

2、产业也孕育而生，并逐渐形成各自成熟的产业链，包括高尔夫俱乐部、高尔夫制造业、高尔夫服务业、高尔夫房地产业、高尔夫旅游业等。高尔夫产业在我国的发展也是如此，但同时，与高尔夫发展相关的问题也不断提出和得到相关人员的重视。本文将主要针对高尔夫房地产发展状况及存在问题进行分析研究，从我国国情、经济、土地政策等角度，从理论上探讨我国高尔夫房地产的发展之路，并针对其合理的开发及利用进行论述，希望能为我国今后高尔夫房地产业的发展提供参考。一、类比世界不同国家高尔夫房地产状况(一)世界各国高尔夫房地产开发状况在高尔夫运动发展史上，美国也逐渐成为世界高尔夫运动的沃土，并发展成世界高尔夫第一大国。各国的高尔夫房地

3、产开发状况是与各国的土地政策、经济状况(G D P、人均国民收入)、土地面积、人口数量等要素紧密相关的。由r h en o r t hA m e r i c a ng o l fr e p o r t)的数据显示北美地区2 0 0 0 年以前高尔夫球场的年增长率为2 4。以下笔者对世界五个国家的高尔夫发展情况进行了比较分析，五国国情和高尔夫总体状况比较见下表。国家名国图面人口球场总高尔G D P球场占国序号积(万平数量数(个夫人(2 0 0 3土面积的年百万称口比率方公里)(亿)1 8 洞)美元)(万)1美国9 3 7 2 62 8 31 8 8 0 03 1 7 01 6 1 1 0，8 8

4、 1 6 02加拿大9 9 70 3 0 52 1 1 45 2 2 7 7O 1 7 1，3 0 0 0 03日本3 7 7 81 32 5 0 01 7 0 05 3 0 4，3 2 6 4 04韩国9 9 30 4 81 7 01 5 01 _ 3 7 6 0 5 35中国9 5 9 71 2 9 33 0 63 5，3 9 x 1 0-4 0 a1，4 0 9 8 0(-)根据上述资料可分析出美国现在的高尔夫房地产已形成成熟的发展模式，并已达到充分利用高尔夫球场开发房地产项目，并与高尔夫球场建设发展相协调；加拿大是典型的地广人稀的国家，其高尔夫房地产开发受到人E l 限制，国家具有开发

5、的经济基础和土地面积，但更大的是存在房地产消费市场的限制；日本国土由大量的山体构成，国土面积的6 7 被森林覆盖，不适合发展农业和居住，因此高尔夫房地产项目的开发也具有很大的局限性；韩国也同时是受到土地紧缺，人口密集等因素的限制，近年来，韩国打球的人数飙升，球场价格消费不菲，国内市场存在严重的供需矛盾，因此许多韩国高尔夫爱好者将目光投向了球场费用比较低廉的东南亚、中国等地区，所以高尔夫房地产开发的局限性也很大；中国国土资源丰富，同时人口众多，同样存在人多地少的问题，但由于人E l 众多而具有广大的潜在住房消费市场。单纯从经济、市场的因素考虑，我国与加拿大、日本、韩国等国家相比是相对适合发展高尔

6、夫房地产开发的，然而我国目前高尔夫发展的实际情况为：目前我国京、沪、粤是高尔夫运动最普及和发展最成熟的三个地区，其高速的经济发展和迅速崛起的高尔夫产业遥相呼应；沿海经济发达地区作补充；东北、西北、西南等地区则相对较少，少数省份甚至没有高尔夫球场。而对于高尔夫的发展，国家国土资源部已从2 0 0 3 年就曾出台了限制高尔夫项目用地的通知，禁止乱用耕地，对今后高尔夫球场及高尔夫房地产的建设制定了用地标准，这并不是对我国高尔夫发展的限制，而是为进一步推动高尔夫健康的发展。鉴于我国土地政策的特殊性、较薄弱的经济实力、高尔夫消费区域性差异大的特点，笔者认为应该清醒的认识中国高尔夫房地产的开发及发展不能盲

7、目扩大，仅单纯从数量、形式上和国外进行比较。二、我国高尔夫房地产发展状况分析(一)国内高尔夫发展现状概况1 9 8 4 年广东中山温泉高尔夫乡村俱乐都高尔夫球场的建成，拉开中国高尔夫行业发展的序幕。经过二十多年的发展，凭借中国社会经济的发展和繁荣，中国高尔夫行业逐步发展成型。到2 0 0 5 底，全国已建及在建的高尔夫球场总数已有4 0 0 多个，遍及2 6 个省(区、市)，全国高尔夫人口已达5 0 万，并将平均每年增长2 0 左右。(二)高尔夫房地产开发及运营模式目前的调查结果表明，我国大部分地区高尔夫房地产的开发状况主要是与高尔夫球场绑定发展的，这基本是模仿国外高尔夫房地产开发及运营模式，

8、不仅在开发上效仿国外的形式，在类型上也同样仿造国外，即开发项目多为大型的高尔夫庄园、高尔夫别墅、高档公寓的建设。根据中国别墅网的在销别墅统计可知北京地区目前在销的别墅项目中不少于一半都是依托于高尔夫球场开发的，或是借助于周边的高尔夫球场开发，这种现象也是我国目前大部分地区高尔夫房地产开发投资的一贯模式。(三)高尔夫发地产发展的限制因素国外高尔夫房地产发展的实际过程表明，只有在经济发达、土地广阔、人均相对土地面积多的国家高尔夫房地产可大力发展，并且根据国情还会出台相关的政策支持，如美国规定凡超过2 万人的社区，如果没有规划高尔夫球场，这个社区的建设规划将不会被批准等；而在经济较发达，但人均土地面

9、积少的国家其高尔夫的本土发展会受到用地的限制，因此高尔夫房地产也就受到了一定发展限制。以目前我国高尔夫房地产发展状况看，我国高尔夫房地产的发展将被以下两点因素所制约：一是完全照搬的高尔夫房地产投资及运作模式，这种将房地产与高尔夫球场建设绑定的项目开发及别墅类、高档公寓类的房地产开发不符合我国人多地少、重视农用地保护耕地的国情，如今我国国土资源部也已连续出台了禁止别墅类房地产开发的政策，所以这种完全遵循的国外的高尔夫房地产开发模式已经受到了限制；二是土地因素的引引引一万方数据产经趟地堕团限制，目前我国高尔夫地区分布和国内地区经济发达程度是相适应的，在忽略经济因素和消费人群的因素外，考虑到我国当前

10、的用地政策，土地将成为高尔夫房地产发展的重要限制因子。(四)高尔夫房地产的发展势态上世纪9 0 年代以来高尔夫运动在我国的发展非常迅速，查阅我国高尔夫在2 0 年问的发展形势，2 0 0 0 年是我国高尔夫迅猛增长的转折点。再从全球高尔夫的发展势态和高尔夫房地产的发展势态可分析出，高尔夫的经济效益、环境效益、社会效益预示着我国高尔夫运动及高尔夫房地产未来的发展具有客观必然性。我国未来高尔夫的发展是必然的，同时随着高尔夫运动的普及，高尔夫多元化的发展，高尔夫房地产的开发、投资也必将是房地产上的投资热点，并且发展前景看好。三、探讨我国高尔夫房地产今后的发展(一)在我国已有高尔夫球场的环境基础上发展

11、高尔夫房地产投资及开发随着高尔夫在我国的不断发展，和球场开发绑定的房地产开发也更将成为地产投资商的一个投资热点。而国土资源部2 0 0 3 年2 月8 日下发过关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知国土资源部发布(国发 2 0 0 3 1 4 5 号)，其中第四条规定“(今后5 年内)停止别墅类、高尔夫球场用地供应。”2 0 0 6 年年底国家发改委把别墅类房地产开发列为限制项目。这一系列政策的出台使我国目前的高尔夫别墅类房地产的发展受到了制约，同时更是给了我国高尔夫房地产投资商一个思考问题的机会。笔者通过调查分析，建议我国高尔夫房地产的开发应该在我国现已拥有的高尔夫球场的基础上进行

12、高尔夫房地产的开发，并按照国家规定的规划用地格局、用地类型、用地范围、用地面积等进行开发，主要针对已建成球场，在其周围一定范围内合理的条件下进行开发。(二)根据我国国情发展形成具有中国特色的高尔夫房地产开发运营模式我国属于典型的人多地少的国家，而且国民经济、人均消费水平跟世界发达的国家都存在一定的差距，但今后随着我国高尔夫运动的快速发展和普及，高尔夫人口的增加和人均消费水平及对居住水平要求的提高，我国房地产市场必将越来越走俏，那么依托高尔夫球场的高尔夫房地产的开发也需要形成一个具有中国特色的开发运作模式。与国际成型的高尔夫绑定开发模式不同，笔者建议我国高尔夫房地产开发模式应该做以独立项目形式，

13、普通商品房住房类型的高尔夫房地产为主，以此针对我国广阔的住房消费群体，这些消费群体主要为广大的中产阶层、白领阶层，他们既要求生活品质、对居住环境要求高，又能成为高尔夫运动的潜在消费群体。(三)科学发展，走集约型用地的方向集约型用地目标就是以减少占地面积、增加建筑面积为原则，把开发高尔夫别墅、高档公寓的开发类型转变为更为经济的多层商品住宅建筑，适应我国房地产市场，增强项目开发的实用性。(四)高尔夫需要科学、严格用地1 建议尽快出台高尔夫建设的行业相关法律、法规；制定、规范用地标准。2 政府规划用地格局，将高尔夫球场用地纳入土地利用总体规划的管理体系，作为重要指标进行宏观调控和规范管理。3 对球场

14、用地及球场周边房地产用地和实施方案进行严格审地、监督程序。严格限制高尔夫球场与房地产绑定的用地审批。(五)与高尔夫运动大众化发展相辅相成在高尔夫球场周边、高尔夫练习场周边投资房地产住宅建设，可把大众与高尔夫结合得更加紧密，推动高尔夫运动大众化发展的同时增加高尔夫环境住房市场的消费群体和高尔夫运动的潜在消费群体。参考文献：1 李相然试迷我国国土规划的现状与发展趋势国土与自然资源研究，1 9 9 5，(2)2 韩烈保关于高尔夫球场建设管理的意见与建议 3 高尔夫研究委员会：h t t p：w w w g o l f-r e s e a r c h g r o u p c o r n 4 专题：走进

15、美国房地产h t t p：l l w w w s z h o m e c o m n e w N e w s鼢d o w z h u a n f i 1 0 1 2 1 0 1 2。h u n 5 袁华莹、韩烈保从土地资源看高尔夫的发展草业科学，2(0 6 6 h t t p：w w w g o l f t i m e c o m c n n e w s y w k b 2 0 0 4 7 0 4 0 7 0 1 0 5 h t m l-+-+-+-+-4-+-+-+-+-4-一+-+-+-+-+一+一-+-+一+-+一+-+一+-+-+-+-卜+-+一卜+一+-+-+一-+-+-+一+_-一

16、-卜-+-卜-卜-+(上接第2 3 页)应在考虑事业单位自身特点的基础上，既要考虑事业单位会计核算原则的改进，又要考虑固定资产取得和处置会计处理的调整以及由此引起的相关会计要素的变化和调整，还要考虑会计报表的改进。比照企业会计的做法，事业单位会计需要改进的核算原则主要包括：引入采用权责发生制，改进会计核算基础；引入谨慎原则；引入划分收益性支出和资本性支出原则。2 建立相关的固定资产核算刺度建立固定资产折旧制度；完善固定资产核算制度：建议将事业单位财务规则规定的“单位价值在虽未达到规定标准，但耐用时间在一年以上的大批同类物资”中的如电话机等简易办公设施作为低值易耗品进行核算和管理。另外，考虑到物

17、价提高等因素，应该提高固定资产的单位价值标准。3 建立固定资产清查盘点核算制度现行企业会计制度规定，企业应定期对固定资产进行清查盘点。事业单位的固定资产也应定期进行清查盘点，同样会发生盘盈、盈亏，出售、报废和毁损，也应吸收企业会计的做法，通过增设“待处理财产损益”和“固定资产清理”账户，以核算反映固定资产价值增加或减少以及清理后净损益的情况，并认真追究固定资产流失责任。(二)对于尚未完全脱离财政预算，但又经营收入的事业单位，按照固定资产的用途划分用于经营活动的，计提折旧；用于非经营活动的折旧，不计提；对于厂房、建筑物等不动产以及交通工具、科研设备等动产，同时用于经营活动和非经营活动的，难以划分

18、清楚的，可以按照事业单位年均经营收入占年均总收入的比重来测算计提折旧的依据，分类计提折旧，计提折旧资产的比重根据资金来源比例的变化可进行调整。如：某事业单位一栋建筑物原值6 0 0 万元，经费来源中年均财政拨款收入4 0 万元，经营性收入2 0 万元，其折旧计提依据=建筑物原值经营性收入总收入=6 0 0 x 2 0+(2 0+4 0)=2 0 0(万元)，若采用直线法计提折旧，年折旧率为1 0，则年折旧额=2 0 0 x 1 0=2 0(万元)。(三)账务处理取消“固定基金”科目，增设“累计折旧”科目，对于增加的固定资产，直接借记“固定资产”，贷记有关资产账户，计提折旧时，借记有关成本支出科

19、目，贷记“累计折旧”，在资产负债表上，累计折旧作为固定资产的备抵调整科目，这样使得会计报表能够真实的反映事业单位的资产、净资产以及结余情况，使收入与支出相配比，便于投资者作出正确的决策。旧旧旧憎旧步万方数据我国高尔夫房地产发展现状分析与展望我国高尔夫房地产发展现状分析与展望作者：马建涛作者单位：河南米兰房地产营销咨询有限公司刊名：致富时代（下半月）英文刊名：FORTUNE TIME年，卷(期)：2009，(10)被引用次数：0次 参考文献(6条)参考文献(6条)1.李相然 试述我国国土规划的现状与发展趋势 1995(2)2.韩烈保 关于高尔夫球场建设管理的意见与建议3.高尔夫研究委员会 查看详

20、情4.专题:走进美国房地产5.袁华莹.韩烈保 从土地资源看高尔夫的发展 20066.查看详情 相似文献(2条)相似文献(2条)1.学位论文 张娜 北京高尔夫球场与房地产业发展战略研究 2007 现代高尔夫产业从1984年正式进入中国后,历经20多年,发展极为迅速,同时房地产业在我国改革开放以来也以极为迅猛的速度发展成为我国国民经济的支柱产业之一.伴随着高度发展的济态势,高尔夫产业与房地产产业的结合应运而生,高尔夫房地产是外界客观力量驱动下的产物,反映了人类生活对于高品质生活的追求.但同时我国近年来不断推出新政策用以暂停和限制高尔夫球场的建设、别墅类房地产的开发建设.针对上述研究背景,本文将对我

21、国北京地区高尔夫产业与房地产业结合开发建设的现状及存在问题进行客观和科学的分析,并在此基础上提出对我国高尔夫房地产发展的建议.本研究首先以文献法、调查法、统计数据比较法,借鉴北京地区历年的统计数据,及各行政区县的统计数据,比较和分析了北京地区高尔夫球场与房地产业的发展情况.其次,阐述和分析了我国房地产关联产业相结合的发展现状,对我国目前高尔夫与房地产的结合发展现状进行了分析,并从高尔夫相关产业链和高尔夫景观环境两个方面分析了高尔夫对房地产的影响原因;然后,对高尔夫球场的景观环境进行景观环境评价研究分析,建立了高尔夫球场景观环境评价指标体系,借助层次模糊决策法对对北京地区某高尔夫球场进行了景观环

22、境评价分析,并得出高尔夫景观环境对房地产的开发建设具有正面影响效果.最后,本文对应政府已出台的有关高尔夫行业的政策及房地产发展相关政策,提出了北京地区高尔夫行业和房地产行业结合发展须遵循的原则:(一)有序、分步、分区域和适度的开发高尔夫房地产;(二)开发建设项目要科学、合理,合法的利用土地;(三)依据我国国情合理化发展.阐述了北京地区高尔夫房地产正常发展的具体措施:(一)调整高尔夫房地产供应结构;(二)明确住房结构比例;(三)调控土地利用,规划管理;(四)加强市场监管,整顿市场秩序.提出了北京高尔夫房地产规范发展建议:(1)专业机构对球场建设进行评定,对其周边的房地产开发给予参考依据;(2)促

23、使开发商走出球场开发建设的误区,鼓励高尔夫发展大众化,高尔夫房地产开发大众化;(3)积极主动地与政府及房地产开发投资商进行交流、沟通、合作.2.学位论文 杨凯 中国高尔夫产业发展研究基于市场结构、行为、绩效的分析框架 2008 本文首先分析了高尔夫产业的特征及发展历史，认为高尔夫产业是一种以产品服务为核心，以满足消费者所需的产品设计与生产为基础，以多种市场组织形态为体现的市场部门群。高尔夫具有体育属性、社会经济属性、社会文化属性三种属性，且这三种属性是有机统一的，而经济属性是本文分析的重点。根据高尔夫的特性并结合中国的现实阐述了高尔夫产业具有的垄断竞争性与网络外部性的特征，并认为这些经济特征决

24、定了高尔夫产业的竞争态势及消费的独特性质。通过对高尔夫的产业链的分解，认为高尔夫产业是一个产业影响力非常广泛的产业，其不仅指这项运动本身，还包括球杆球具业、高尔夫房地产、高尔夫服装业、球场设施设备业、高尔夫综合服务业等各个与此项相关的产业。而与其他产业不同的是，与高尔夫相关的旅游、房地产等的收入甚至超过了高尔夫球场这一主体的收入。接下来本文对中国高尔夫产业的市场结构进行了深入的分析与探讨。认为当前中国高尔夫产业市场结构是由于高尔夫产品类型、产品结构多元性的特点所决定的。在市场集中度上，认为当前高尔夫产业市场集中度“偏重”，与上世纪80年代中期90年代中期中国经济“紧运行”状态有直接的关系。目前

25、“三大热点地区”中即便是同一地区也存在着发展不平衡。在产品差异化方面，当前中国高尔夫产业的产品差别化，集中反映在产品水平差异和产品垂直差异。导致产品差异化的原因，既有国外高尔夫产品对国内市场的强势冲击，也存在着高尔夫产品不同类型、风格、特色等方面的差异化因素。在进入壁垒方面，当前中国高尔夫产业市场进入壁垒，主要集中体现在由产业公共政策所导致的产业进入壁垒，以及产品差异化而形成的进入壁垒。在上述理论的基础上本文对当前中国高尔夫产业的三个不同市场组织形态进行了总结，认为主体市场是由高尔夫产品的生产制作、产品的营销与服务和消费市场之间的相互联系与相互影响，进而构成了高尔夫产业经济发展的核心；边缘市场

26、是在主体市场经济发展的基础上，产业内部相关领域功能延伸与社会其他行业的经济发展相互联系与功能渗透，进而构成了依附于主体市场发展的市场组织形态。边缘市场具有附加值高、发展空间宽泛的市场特征；衍生服务市场是一种在传统市场营销服务的基础上，运用现代网络技术平台和跨领域的生产技术能力及服务方式相结合，所形成的一种全新的经济模式。当前中国高尔夫产业衍生服务市场主要存在着竞技经营型、产品营销型和综合开发型三种不同的经营类型。在市场行为的分析方面本文首先从价格策略、品牌策略以及合作与联盟等方面整体上分析了我国高尔夫产业的市场行为。分析认为，投资规模与管理成本确立了高尔夫俱乐部产品价格的高端定位，同时，高尔夫

27、产业的垄断竞争特性使得厂商可以对消费者进行价格歧视。而在品牌竞争策略上，高尔夫企业主要通过大型的赛事以及各种广告营销策略提升自身的认可度。在高尔夫的联盟策略上，连锁经营是其主要的策略。接下来文章主要从主体市场、边缘市场、衍生市场三个方面对高尔夫的市场行为进行了详细的分析。通过建立一个网络外部性下的价格歧视模型阐述了主体市场上厂商的价格策略，在主体市场上，高尔夫俱乐部通过实行会籍制区分消费者的支付意愿，从而对消费者收取不同的价格；同时，通过在不同的时段收取不同的价格对消费者进行区别定价，同样可以实施相应的价格歧视，这些都是高尔夫产业中非常普遍的现象。本文还基于声誉的视角建立了高尔夫主体市场的广告

28、策略模型，分析认为，高尔夫俱乐部的广告不仅可以提高企业的声誉，从而获取更多的利润。而且可以通过对声誉的投资，改善消费者的信息结构，从而充当确保厂商提供高质量产品的一种机制。在声誉投资的以后期间，高质量产品售价高于其成本，从而获得质量酬金，质量酬金用来补偿厂商在声誉上的初始投资。在高尔夫的边缘市场上，高尔夫企业主要通过组织赛事竞赛来提升自身的品牌效应。而旅游市场作为高尔夫非常重要的一个利润来源也被相关的市场组织作为一个重要的市场来开发。我国高尔夫的衍生市场还刚刚起步，基于此本文从项目经营、智力经营、多元化经营以及可持续发展几方面分析了衍生市场的经营之道。由于高尔夫产业市场绩效方面的数据现在并没有

29、系统且权威的统计数据，因此，本文结合上面的市场结构与行为的分析，本文以深圳地区十大球场的调查数据为基础，从销售额的角度分析了高尔夫产业的市场绩效，分析发现高尔夫的市场结构与行为对绩效确实有一定的影响，垄断竞争的市场结构使得较大规模的企业拥有较高的销售额，同时，拥有品牌优势的企业在定价上能为企业的绩效带来较大的实惠。最后，根据上述的分析框架对我国高尔夫的产业政策进行详细的分析，并认为当前国家经济行业分类中对高尔夫运动社会属性归类的不确定，是导致高尔夫产业公共政策与市场管理“错位”的主要根源。由于“行业分类”所产生的对高尔夫社会属性归类的不确定性，由此形成了政府行政管理职能与产业结构职能表现的“移

30、位”，最终导致政府对发展高尔夫产业政策导向的“固位”。这种连带性的后果，造成当前中国高尔夫产业的社会发展，面临快速增长的消费群体与政府公共政策干预与控制之间的双重压力，进而形成了产业发展的“瓶颈”现象。当前政府公共政策中集中体现的“非再生资源”的严格控制，以及高税收的管理政策，一方面从高尔夫产业经济的源头，限制了快速增长的发展势头；另一方面加大了企业经营的成本压力，使高尔夫产业的市场投资风险进一步加大，弱化了市场多元化的发展趋势，制约了高尔夫产业结构的优化与技术进步。根据以上的分析，本章认为未来我国高尔夫产业政策调整的取向应是调整高尔夫的行业分类标准以及建立由政府职能部门管理下的企业经营标准与

31、市场准入规制。在具体的措施上，可以通过优化区域市场结构，优化高尔夫服务企业的质量等级，进一步规范企业市场行为以及优化高尔夫关联产业等方面来提升我国高尔夫产业的整体经济发展水平。本文的创新点主要体现在以下几个方面：第一，首次运用产业组织中的“SCP范式”，对当前中国高尔夫产业的市场结构、市场行为、市场绩效进行深入的分析与客观的评价，建立了一个分析我国高尔夫产业的逻辑性的分析框架，并通过实例对此进行了验证。第二，通过深入剖析高尔夫的产业链，将高尔夫市场分为主体市场、边缘市场、衍生服务市场，并且通过系统的理论研究，总结出了这三个市场的组织形态、基本结构及相互关系。第三，在评价当前中国高尔夫产业的公共政策的基础上，从优化市场结构、规范市场行为方面提出了富有针对性的政策建议。本文链接：http:/