房地产税务培训资料.pdf

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1、第一章 房地产基本情况概述第一章 房地产基本情况概述 一、房地产的概念一、房地产的概念 1.土地和房屋财产的总称 2.房产的中的建筑物有房屋和构筑物 二、房地产开发企业的业务范围二、房地产开发企业的业务范围 1土地开发 2商品房开发 3城市基础设施和配套设施的建设 4代建房或工程 5房屋的出租和经营 三、房地产开发的主要环节及其风险三、房地产开发的主要环节及其风险 环节 关键控制点 风险 环节 关键控制点 风险 措施 措施 策划 创意、论证、评价 无创新，论证评价不科学、不客观 立项审批 选址、合作伙伴、签约、审批 违规、拖延进度、支付费用不合理 设计 设计方案功能成本评价 功能不合理、设计和

2、施工成本过高 融资 融资规模、结构、风险、收益 资金不到位，预期收益风险 施工 施工成本、质量、进度 造价高、质量差、拖延工期 项目管理流程图（程序、责任人、进度、结果等）、各环节责任人前牵制关系、专家论证、项目核算、项目管理软件等 项目管理流程图（程序、责任人、进度、结果等）、各环节责任人前牵制关系、专家论证、项目核算、项目管理软件等 风险 内容 市场风险 需求、竞争、产品、需求导向、销售策略 政策风险 政策调整 资源风险 人财物资源及自然资源 技术风险 工艺技术、材料技术、设备技术 管理风险 管理体制、模式、制度、团队、劳资纠纷 财务风险 资金规模、结构、不良债权、金融和税收政策、汇率变化

3、 个人风险 关键股东、管理人员、技术人员 自然风险 自然灾害 社会风险 战争、政治事件、国际关系、社会治安 其他风险 意外事故等 第二章 房地产企业涉税税种介绍第二章 房地产企业涉税税种介绍 第一节第一节 各阶段涉及的税种概述各阶段涉及的税种概述 项 目 税 种 项 目 税 种 1、契税 前期准备阶段 2、耕地占用税 1、建筑安装营业税 2、土地增值税 建设施工阶段 3、印花税 1、销售房地产营业税 2、土地增值税 3、企业所得税 销售阶段 4、城市维护建设税 1、城镇土地使用税 保有阶段 2、房产税 第二节 契税第二节 契税 1 纳税人：纳税人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的

4、单位和个人为契税的纳税人 2 纳税行为：纳税行为：(一)国有土地使用权出让；(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；不包括农村集体土地承包经营权的转移。(三)房屋买卖；(四)房屋赠与；(五)房屋交换。3 税率：税率：3%5%4 计税依据：计税依据：(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照

5、市场价格核定。5 视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:(一)以土地、房屋权属作价投资、入股；(二)以土地、房屋权属抵债；(三)以获奖方式承受土地、房屋权属；(四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。6近期动态近期动态（一）2008-05-26 国税函2008514 号关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。（二）2008-05-12 国税函2008438 号关于无效产权

6、转移征收契税的批复：按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。（三）2007-12-11 财税2007162 号关于土地使用权转让契税计税依据的批复：土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。（四）2007-06-14 国税函2007645 号关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书

7、变更登记手续无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。关税收。相关法律文件：相关法律文件：1997-07-07 国务院令1997224 号中华人民共和国契税暂行条例 1997-10-28 财法199

8、752 号中华人民共和国契税暂行条例细则 第三节第三节 耕地占用税耕地占用税 1 房地产企业的纳税前提：房地产企业的纳税前提：持规划用地许可证和征地意见书，以及用地申请报告、经市计委、建委、规划委员会批准的项目可行性报告、规划设计方案、市规划局开具的设计任务通知单、企业章程、营业执照副本、地形图等，到市土地管理局办理征地手续。征地方式根据建设用地性质的不同，分别采用拍卖方式、招标投标出让方式、协议出让方式以及划拨方式等。如果占用耕地，还需要交纳耕地占用税。征地方式根据建设用地性质的不同，分别采用拍卖方式、招标投标出让方式、协议出让方式以及划拨方式等。如果占用耕地，还需要交纳耕地占用税。2 纳税

9、人：纳税人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。3 税额：税额：（一）人均耕地不超过 1 亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为 10 元至 50 元；（二）人均耕地超过 1 亩但不超过 2 亩的地区，每平方米为 8 元至 40 元；（三）人均耕地超过 2 亩但不超过 3 亩的地区，每平方米为 6 元至 30 元；（四）人均耕地超过 3 亩的地区，每平方米为 5 元至 25 元。附表：各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额表附表：各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额表 地 区 每平方米平均税额（元）上海 45 北京

10、 40 天津 35 江苏、浙江、福建、广东 30 辽宁、湖北、湖南 25 河北、安徽、江西、山东、河南、重庆、四川 22.5 广西、海南、贵州、云南、陕西 20 山西、吉林、黑龙江 17.5 内蒙古、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆 12.5 4 免税、减税免税、减税（一）军事设施占用耕地；（二）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。（三）铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米 2 元的税额征收耕地占用税。5相关法律文件：5相关法律文件：2007 年 12 月 1 日国务院令第 511 号 中华人民共和国耕地占用税暂行条例 2008-2-26 中华人民共和国财政部

11、国家税务总局令第 49 号 中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则 第四节 营业税 第四节 营业税 1 税率：税率：建安营业税 3%，销售不动产 5%22 计税依据：计税依据：（1）建筑业营业税的营业额为承包建筑、修缮、安装、装饰和其他工程作业取得的营业收入额，建筑安装企业向建设单位收取的工程价款（即工程造价）及工程价款之外收取的各种费用。（2）销售不动产或受让土地使用权：单位或个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额（3）预售性质的按预售收入计征。3 减免税：减免税：2003 年 1 月 1 日起以不动产投资入股，参与

12、接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征收营业税；对个人无偿赠送不动产的行为，不征营业税。44 近期动态：近期动态：纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人：A 纳税人从事跨地区（包括省、市、县，下同）工程提供建筑业应税劳务的；B 纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。第五节 城建税及其附加第五节 城建税及其附加 1 税率：城建税 7%，教育费附加 3%，地方教育费附加 1%2 计税依据：应交营业税*税率 第六节 土地增值税第六节 土地增值税 1

13、 纳税义务人：纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位或个人。不论法人、自然人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。2 征税范围：征税范围：土地使用权、地上的建筑物或附着物连同土地使用权一并转让。3 税率：税率：四级超率累进税率 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率 速算扣除系数 1 不超过 50%的部份 30%0 2 超过 50%不超过 100%的部分 40%5%3 超过 100%不超过 200%的部分 50%15%4 超过 200%的部分 60%35%4 土地增值额土地增值额 土地增值额=转让收入扣除项目 扣除项目=（地价款+登记过户费）开发成本开发费

14、用 开发成本：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、安置动迁用房等）前期工程费（规划、设计、可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出）建筑安装工程费 基础设施费（道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出）公共配套设置施费（会馆、游泳池、停车棚等）开发间接费用：（利息、工资及福利、折旧、装修、办公费、水电费、劳保费等）5 应纳税额的计算 应纳税额=（每级距的土地增值额*适用税率）A：不超过 50%的部份：土地增值税税额=增值额*30%B：超过 50%不超过 100%的部分 土地增值税税额=增值额*40%扣除项目金额*5%第七节 印花税第七节 印

15、花税 1税率税率 税目 范围 税率 纳税人 1.购销合同 包括供应、预购、采购、购销结合等合同 按购销金额0.03%立合同人 2.建设工程勘察设计合同 包括勘察设计合同 按收入 0.05%立合同人 3.借款合同 银行及其他金融组织和借款人所签订的借款合同 按借款金额0.05%立合同人 4.产权转移合同 土地使用权出让、转让合同，商品房销售合同 按金额 0.05%立合同人 5.权利许可证照 土地使用证、房屋产权证 按件 5 元/本 领受人 3 特点：轻税重罚 未缴、少缴：未缴、少缴：不缴、少缴的税款、滞纳金，并处不缴或少缴税款的 50%以上五倍以下的罚款。已贴用的印花税票揭下重用造成未缴少缴，除

16、处罚款外，构成犯罪的，依法追究刑事责任。第八节 企业所得税第八节 企业所得税 1 税率：25%2 应纳税额：应纳税所得额*25%3 房地产预售收入按预收的收入扣除成本费用后确定应纳税所得额。第九节 土地使用税第九节 土地使用税 1 纳税义务人：纳税义务人：（一）拥有土地使用权的单位和个人（二）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人（三）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人（四）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。2 征税范围：国有土地和集体土地征税范围：国有土地和集体土地 3 计税依据：以纳税人实际占用的土地面积

17、为准计税依据：以纳税人实际占用的土地面积为准 4 税率：税率：（一）大城市（一）大城市 1.5 元至元至 30 元元（二）中等城市（二）中等城市 1.2 元至元至 24 元元（三）小城市（三）小城市 0.9 元至元至 18 元元 第三章 个人购房涉税税种第三章 个人购房涉税税种 商品房买房应交纳下列税费商品房买房应交纳下列税费（1）契税成交价）契税成交价 3%5%建筑面积在 120 以内的各类商品房，均可减半征收 建筑面积超过 120 的各类商品房，则不享受减税政策 购买 1998 年 6 月 30 日前建成的空置商品住宅，免征。注：A：法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖

18、父母)继承土地、房屋权属，不征契税。B：非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税国税函国税函20041036 号号（2）房层买卖交易手续费：）房层买卖交易手续费：建筑面积在 120 以内的各类商品房，500 元的交易费；建筑面积在 121-5000 的商品房，1500 元的交易费；5001 以上的商品房，5000 元的交易费。（3）买卖合同印花税：买卖合同印花税：按照房屋成交价格的 0.05%缴纳。（4）公共维修基金：公共维修基金：房屋成交价 2%（5）房屋所有权登记费：房屋所有权登记费：2008 年 5 月 1 日，房屋登记收费要执行新的标准，住房登记收费标

19、准为每件 80 元，非住房房屋登记收费标准统一为每件 550 元。这是国家发展和改革委员会、财政部近日联合发布 关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知规定的。通知明确，经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按上述收费标准减半收取。（6）房屋所有权证印花贴税房屋所有权证印花贴税:房屋所有权证和土地使用证按件征收,每件 5 元。（7）权证工本费：）权证工本费：4 元/件 第四章 二手房出售买卖双方需要缴纳的税：第四章 二手房出售买卖双方需要缴纳的税：(1)契税3%5%，买方承担。(2)营业税：其税率为 5%，卖方承担。从 06 年

20、6 月 1 日起，对购买住房不足 5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；超过 5 年(含 5 年)转手交易的免征营业税；个人购买非普通住房超过 5 年(含 5 年)转手交易的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。(3)城市建设维护税：城市建设维护税：7%，应纳税额=应交营业税额*7%，卖方承担(4)教育费附加：教育费附加：3%，应纳税额=应交营业税额*3%，卖方承担。(5)印花税：印花税：按房屋销售额的 0.05%征收。买卖双方各自承担 0.05%(6)土地增值税：卖方承担土地增值税：卖方承担 计征按转让房地产所取得的增值额，适用率为 30%到 60%的四级超率累进税率。为简化征收，有的地方实行预征率征收，假定某省预征率是 2%，则就应该按 2%缴纳土地增值税。(7)个人所得税：卖方承担个人所得税：卖方承担 即转让房屋收入额减除房屋原值和合理费用(指纳税人按照规定实际支付的住房装修费、手续费、公证费等)后的余额，税率为 20%。纳税人必须提供完整准确的相关凭证，如未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，应按照住房转让收入的 1%核定纳税人个人所得税。但对个人转让自用 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；对转让住房收入计算个人所得税。