房地产经济评价数据(1).doc

《房地产经济评价数据(1).doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产经济评价数据(1).doc（8页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作房地产经济评价数据怎样的房子是好房子（朝向、板式、楼层、进深）!UV uQh b F+|此题要因家庭情况，因各人的喜好及习惯而定，俗语讲好吃不如爱吃，没有最好的，只有最适合你的，但在市场上确实存在所谓的好房型流行一时，事实证明真正的好房子是为你设计的，独具个性的。比如是否每套住房均需两个卫生间，这实际取决于家庭的人口构成和生活习惯；假如与老人同住，你是否想过在每个卧室准备一台电视以免相互打扰，那么客厅和卧室的开间（即宽度方向的尺寸）均需调整，即为保证总面积不变，减少客厅的开间，增加卧室的开间，如此等等，不一而足；因工作时间和生活习惯的不同，

2、客厅在阳面还是在阴面更好一些？还记得大厅小房的格局刚刚进入时的情景，曾经大加推崇此种房型在港台如何流行，但由于当时的经济条件所限，两室只设计到6070平米，因此为保证大厅房间小得可怜，成为了当时试水的牺牲者，不过在港台如此小的卧室确为当地所接受，但由于忽略了生活习惯和地域特色，因此初试未果也是可以理解的。不过还是有一些共性的东西可供交流，因篇幅所限暂且抛开外部环境因素，单看房子本身，在选择时谨记能够使你感到舒适的两大要素：采光和通风。 o6Ty 房地产俱乐部,房地产销售策划,房地产策划,房地产广告策划,物业管理,房地产论文,房地产知识,商业地产,建筑规划1、 板式高层更好TvUIv3B3C/z

3、我想在开始前需要先分清高层分为几种，以及什么是板式高层。高层的划分方法很多，从平面结构上来看大体可以分为板式和塔式两种，其实几经改进后已很难严格区分两者的差别，在这里只想提供一种划分原则以便于讨论的展开：塔式高层的服务核（主要为楼梯、电梯和管道井等）位于平面中间，就如同目前大多数的写字楼一样，而板式高层的服务核一般位于平面的一侧，在民用住宅中多数位于朝北的一侧中间位置。房地产俱乐部,房地产销售策划,房地产策划,房地产广告策划,物业管理,房地产论文,房地产知识,商业地产,建筑规划)mZ4lD T塔式高层有很多的优势，比如可以做到一梯多户因而增加了出房率，由于楼体进深较大，所以便于盖的更高，提高容

4、积率，其不利于采光的特性也因改进为“井”字形和风车形等形状而得到根本的改变，因此在南方的许多城市被积极推广。Uw,Zli-m不知你是否注意到，现在的住宅几乎清一色的盖成了板式高层。其实北方的高层住宅是从塔式高层开始的，现在这一部分高层几乎都在10多年房龄，很少有其他时期的塔式高层住宅。为何塔式高层在北方如此的“短命”。其实问题并不出在此，是北方城市的共性，由于的地理位置所至，在房地产较为发达的深圳和广州恰巧位于海洋性热带气候，昼夜温差较小，人们对于温度的感觉并非完全来自于阳光，也就是与朝向的关系不大。而北方城市则不同，阳光特别是在冬季将直接左右人们的感觉和实际的室内温度，因此北方人不说也知道要

5、住北房（坐北朝南）。因此如果还能够记得前几年提及的铜角、铁角房，就能理解塔式高层的最大弊端，塔式高层总有一部分房子是东西向的，也还有一部分房子是全阴面的，而真正的适宜居住的北房在理论上只占到1/4至1/3。但写字楼作为其中的一个特例，是因为写字楼的价值主要体现在它的商业价值，即能够创造多少价值，至于是否舒适可以通过增加设备和完善管理等途径去解决，所以北方的塔式高层多出现于写字楼，而板式高层多出现于住宅。.TOr9q8DazL!q2、 十米进深最为理想房地产俱乐部,房地产销售策划,房地产策划,房地产广告策划,物业管理,房地产论文,房地产知识,商业地产,建筑规划Q+cX9Hw9qAY这里的十米是指

6、楼体的总进深，即整个楼的宽度方向尺寸（通常是楼的南北方向两道外墙间不包含阳台宽度的距离）。本人认为这是好房型的一个先决条件，如果你认为某个项目的房型不错，不妨看一下它的总进深，通常是十一、二米。这其实并非巧合，是源自我们对于阳光的渴望。一套房子的套内面积一定，那么总进深越小，向阳面的宽度越大，采光越好。而前几年建成的房子总进深多在15米左右，甚至18、9米，这也就是为什么两间居室中间会出现两个功能各异的全暗卫生间（一个主卫，一个客卫），而且面积非常大，为什么会出现这么多的暗厅、暗厨，按厕，为什么居室、客厅、厨房的开间如此之小。既然小进深有如此的好处，为何开发商要把房子盖成那个样子？原因很简单，

7、18米和12米意味着少盖了1/3的房子，也意味着这一部分的地价将被分摊到现有的购房者当中，但同时也是我们多付出的房价中所得到的享受。房地产论坛k%oa5%sl1dR DT3、 为什么是十层中国地产商房地产论坛为房地产专业人士提供基于房地产开发、营销、策划、销售以及规划设计、物业管理、业内交流等的在线讨论与交流服务。O,A xL5?s;s上文提到了现有的高层房龄几乎相仿，这里还将提到另外一个相似性，即原先高层层数多在二十层二十五层，而目前的板式高层的层数多控制在十层。这其实是基于消防的需要，按照规定当高层的层数达到十层以上时，必须保留两条以上的通道。而板式高层由于有条件成为两梯四户，三梯六户甚至

8、八户，因此可以在一个楼栋内解决消防的问题。而板式高层由于大多采取一梯两户的形式，因此它的消防问题只能够通过连接两个不同楼栋的方式解决，也就是我们现在经常看到的十层以上部分的楼体通廊，它的问题不言而喻，一是大大增加的公摊面积，这意味着我们不得不付出更多的钱买到根本无法使用的面积，另外一个问题是买到带通廊的房子，我们将不得不为房间的私密性和安全性担心，因为我们不能够限制任何人来到通廊，也就是你的窗外。对于开发商来讲销售十层以上的房子也是存在同样的困难的，所以十层是最为折中的方法。nPu_9YghR4、 朝向南偏东最好 M3Z CJLLp-O2Z v对于北方人将，朝向绝对是一个应该考虑的因素，如果有

9、条件的话，笔者希望大家能够给予足够的重视程度。说到朝向，如果不是皇宫的话，其实有比正南正北更好的朝向，那就是朝向南偏东，理由很简单，获得更多的阳光，如果能够偏东（这里是指向南进阳光的窗子向东偏转2030度），就可以在更早的时间接触到阳光，或者说在你起床后到上班前的一段时间内首先感受到阳光，而在阴面的房子亦不会终日不见阳光，你可以在下班后送走每日的夕阳。#kg1#f;ins房地产俱乐部,房地产销售策划,房地产策划,房地产广告策划,物业管理,房地产论文,房地产知识,商业地产,建筑规划其实以上仅仅是表面的现象，还有一点也能够让你在不知不觉中感到舒适。从纯数理的角度讲，太阳在一早一晚投向大地的阳光是相

10、同的，而我们感到早上太阳出来是的气温低于太阳落山时的气温，这是因为经过一晚的热量散失，早上太阳升起时温度最低，而经过一天的照射，在落山时气温并未降到最低。因此越是让阳光早一点进入室内，我们在冬季的感觉越好。而到了夏季太阳基本从正上方直射楼顶，对于室内的影响不大。. I|当然这仅仅是从朝向一个方面去考虑的，而真正影响采光的还有前后楼距，楼与楼之间的布局等因素。房地产俱乐部,房地产销售策划,房地产策划,房地产广告策划,物业管理,房地产论文,房地产知识,商业地产,建筑规划$GZ3d6lIe5、 一梯两户中国地产商房地产论坛为房地产专业人士提供基于房地产开发、营销、策划、销售以及规划设计、物业管理、业

11、内交流等的在线讨论与交流服务。9C(pR-f3IeS!Yt W对于板式高层还有以前所说的小砖房，一梯两户应该是一个较好的折中选择，其实原本就没有什么最好，只有不同条件代表的两条曲线间的交汇处，形成了一个相对较好的选择，而作为开发商通常说一梯两户可以减少居住户数，减少电梯等候时间，提高生活质量，既然如此为何不是一梯一户，甚至两梯一户。但对于十层的楼房来讲，增加每层的户数，不会从根本上降低居住质量，不信吗，能否说出一梯四户的十层楼和一梯两户的二十层楼在电梯等候上哪一个更长吗？其实国家规定的标准是一梯服务的户数不多于二十户，对于电梯来讲，真正决定等候时间的主要因素是起停次数，而非一梯几户，因此真正的

12、原因在于不能够再增加户数，很显然对于板式结构如果两户，楼梯间两侧各一户，可以很好的解决通风问题，而如果增加第三户，那么它的通风问题除了打开过道门外，别无它法，而这与人们与日俱增的私密性要求相悖。ur,BH4kz0vqG所以房子存在的问题并非是一成不变的，就象过去大家对于一层和六层（到顶）的房子存在偏见一样，实际上问题的根本不在于楼层，如果毛病仅仅出在楼层上，那么谁会去买别墅，它是肯定会有一层的，只要很好的解决了一层的采光和担心下水道的堵塞问题（如独立下水），一层就是很好的选择，特别是对于老年人而言。六层也是同样的问题，加上六层的阁楼、坡屋顶，就不必担心漏雨，装上点梯后，不用徒步上下楼，六层的价

13、格肯定会高于三层的。因此就单纯的房子结构来讲，笔者希望在选择时把握上文提到的两大原则：阳光、通风。不要为一些表面现象迷惑。l+a1Og$G+X/T5C中国地产商房地产论坛为房地产专业人士提供基于房地产开发、营销、策划、销售以及规划设计、物业管理、业内交流等的在线讨论与交流服务。6、 为什么是100多平米p%DkEh:Bp8J&gT其实在“一梯两户”的问题上，多少有些意犹未尽的感觉，不知是否注意到，笔者其实一向推崇一梯多户的，从老百姓的角度上讲，一梯多户可以在很大的程度上提高出房率，也就是说可以花更少的钱买到更称心的房子。减少公摊面积的方法有两个，一是直接减少绝对数，二是使公摊面积所占的比例减少

14、。对于第一种选择，我是不赞成的，从公摊面积的组成来讲，也是可以划分为两个部分：服务于小区住户的设备间，通常这一部分有国家标准限制，在建筑面积中的比例是一定的，通常为7%左右。另一个部分就是楼梯电梯间，它的面积大小一般也是固定的，如果一定要减少，方法有两个，一是减少楼梯的宽度，取国家标准的下限1.2米，二是增加每一节楼梯的高度，无论从哪个角度上讲，减少的公摊面积都是有限的（通常为楼梯面积15平米左右，加上电梯后为23平米左右，当然由于布局的不同，采用的参数不同，一般的误差在正负2平米），而给住户带来的不便影响是十分明显的。而减少公摊面积所占的比例数的方法也十分简单，即是一梯多户，让一个楼梯服务于更多的建筑面积。很显然，如果一梯两户，两户的总面积在250平米，公摊面积所占比重大约为（250*7%+23）/250=（此算法与国家标准有出入，但确为购房者普遍接受的一种理解方式）