2022资产评估报告分析 (4) .doc

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1、资产评估报告分析 一、房地产评估现状 房地产业作为生产和生活服务部门，在国民经济中属于第三产业，是经济发展的基础性、先导性产业，其关联度高、带动力强，已经发展成为我国现阶段的一个重要的支柱性产业。 在市场经济高度发达的国家和地区中，房地产估价早已独树一帜，并形成了一套比较系统的实务经验和理论学说，成立了一系列的专业协会组织，制定了严格的行业管理制度和资格认证制度，构成了一套完整的房地产估价制度。 我国的房地产估价行业同中国的改革一样，直到今天非常曲折。但是伴随着改革步伐的加快，中国房地产业的迅猛发展，土地使用制度和住房制度的改革对整个社会经济的影响，房地产估价行业也一步一步走向成熟，房地产估价

2、制度也趋于完善。我国房地产估价业的兴起与发展，总体来说可以分为如下两个阶段： 第一阶段是在1994年以前，我国的经济体制改革还没有全面展开，城市还没有进行城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革都还没有进行，此时对于房地产估价业来说，没有专业的注册估价师，也没有权威的认证机构。长期以来都是实行的房屋和土地分开来进行管理，这样使得平行机构之间交流比较少，效率低下，同时伴随着大量的矛盾产生，此种情况下产生的估价结果的准确性自然大打折扣。而此时在估价实践中所运用的估价方法也大多是照搬的国外现成的估价方法，并没有完全从实际上去结合起来中国的国情进行理论上和实践中相结合的研究。因此，可

3、以说这个阶段是一个无序混乱的阶段。 第二阶段是1994年9月，中国房地产估价师学会正式成立，标志着中国房地产估价事业已在规范化、标准化、制度化的发展方向上迈上了一个新的台阶。自此之后，中国房地产估价行业发展十分迅速，估价队伍不断壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大。基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场。 目前，虽然已经有很多的科研机构设置了相关的研究项目，但是是理论研究上，我们受国外的影响还比较大，从整个估价体系来说，更加偏向于英国，注重经验与艺术的结合。近些年，模糊数学、层次分析法、回归分析、灰色预测等数学

4、模型不断被引入到房地产估价法的研究中来。但是，这些方法在各自的适用条件下仍然具有很多的局限性，因此，我们在借鉴国外的评估体系的同时，我们应该更多的去结合中国的国情不断的去完善现有的估价方法，并多方位、深层次的去提出新的估价方法。 中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业的重要组成部分。20世纪80年代以来，中国进行了土地使用制度、住房制度及其他相关经济体制的一系列重大改革，相对成熟的房地产市场己初步形成，房地产估价业也随之应运而生，并逐渐趋于规范。但是，我国房地产估价的理论研究一定程度上还滞后于快速发展的房地产市场和实践的需要，而房地不可分的实质及分属于不同行政部门管理的现实，亦

5、在一定程度上存在人为分割的烙印。 与市场经济发达国家和地区相比，中国目前的房地产制度、房地产管理体制以及房地产市场等既有特色，也有一些不完善之处，导致中国目前的房地产估价不仅有许多特点，而且估价对象较为复杂，估价所依赖的前提条件有时很不确定，从而估价难度较大。 就目前而言，国内外运用最多的是市场法、收益法和成本法这三种房地产估 价方法，而其他的房地产估价方法都是在这三种方法的基础之上衍生而来的。在上述三种方法之中，市场比较法是应用最为普遍的，但是，在实际的房地产估价过程之中，该方法对于如何选择有效、合理、满足要求的可比实例，以及如何进行因素修正，及至最后如何合理的确定最终的估价结果都是难点所在

6、，尽管目前有很多的学者及专家对此进行了研究，但是更多的还只是在定性分析这个层面之上，而在上述这三个方面进行的定量分析研究还远远不够，因此，寻求一套行之有效的定量分析方法是市场法目前急需研究的问题。对于收益法来说，实际运用的难点仍然是未来净收益、资本化率、报酬率、运营费用、收益期限等这些基本参数的确定，特别是对于运营费用的组成，虽然国家在房地产估价规范中已经做了明确的规定，但是在实际运用过程中还存在较大的争议，因此，这些问题都是收益法鱼待解决的问题。对于成本法面言，在近些年甚至于以后的很多年之内都会是我国房地产估价要运用到的主要方法，因为我国的旧有房地产量大而且覆盖的面广，而且房地产价格的正确与

7、否关系到各个方面的利益，因此成本法已经引起业内的普遍重视，尤其是成本法关于房屋损耗率的确定，是一个难点问题，由于每个房屋所在的环境不一样，所受到外界的影响程度也不一样，其外在因素更是复杂多变，难以形成一个统一的确定标准，目前完全是依靠估价师的通过实地查看之后凭借经验确定，主观随意性非常大，因此评估结果的准确性大打折扣，尤其是对于那些经验比较缺乏的房地产估价人员，这方面更是影响甚大。 因此，对这三大方法的基本参数值进行量化研究，并且在遵循房地产估价原则的情况之下，建立量化可行的数学模型对这三种方法进行改进，是我们目前所面临的实际问题，这对于优化房地产估价理论和方法以及完善我国的房地产估价制度具有

8、重要的现实意义。 二、市场比较法存在的问题 市场比较法是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。市场比较法是以市场实际交易价格为估价基准，所以市场比较法是一种说服力较强，适用范围较广及普遍采用的重要估价方法。 市场比较法在市场经济非常发达的国家和地区被普遍使用。因为在市场经济发达区域，通常由相当发达的房地产市场，而且市场比较所需要的有关房地产交易的价格资料，很容易从经纪人、法院或政府税收部门那得到。应用市场比较法进行房地产价格评估，其基本条件就是需要有一个充分发展的房地产市场，以及一个可以供便捷利用的市场资料源。运用市场比较法估价应按下列步骤进行：搜集交易

9、实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出比准价格。 传统的市场比较法虽然经过多年的发展及应用，但是有实际应用中仍然存在以下几个方面的问题： （1）选取可比案例的主观性大 市场比较法的基本原理是参考房地产交易市场上已经成交的房地产价格来确定待估房地产的价格，因此，市场比较法所确定的估价结果精确与否，很大程度上取决于可比案例选择的是否客观合理。而在实际的估价过程中，如果房地产市场特别发达，可比案例选择的范围就非常的大，因此，对于如何在这无数个类似的可比实例中选择满足要求、符合客观实际的案例，目前并没一个统一的标准。在现阶段，

10、这个工作的完成完全依靠于估价师的经验，其中带有很大的主观能动 性，而这种主观能动性就会在无形之中影响最终的结果，使评估价格偏离市场价格。因此这是房地产估价中一个难以解决的矛盾所在。 （2）因素修正过于简单主观化 因素修正是房地产估价中又一个难点所在，房地产成交价格是一个非常大的数值，对其价格稍作修正，最终引起的结果就会和市场价格相差巨大，例如对于一套价格100万的房子进行2%的修正，引起的变化就是2万元的出入，因此，因素修正幅度的确定是市场比较法中一个非常重要的环节。但是，在目前的市场法估价中，对各种比较因素进行修正时，并没一个统一定量的标准，很大程度上还是依赖于房地产估价师的主观经验，缺乏相

11、应的技术支持。对于同一估价案例，由于没有明确的规定和理论依据作为标准，不同的估价师可能有不同的的判断，这样就会导致最终的评估结果失真。更有甚者，部分房地产估价人员对于所在区域的房地产交易行情不是特别了解，这样就会直接影响到评估结果的准确性。 （3）最终的评估结果确定方法过于简单 对不同的可比案例进行因素调整之后会得到不同的结果，而最终评估价格的确定目前大多数是采用的平均数法、加权平均数或者众数法等，但是这些方法在一定程度上讲都比较粗略，难以让最终的结果被人接受。而目前基本上所有的房地产评估公司为了简单省事都是采用的简单平均法，这是完全不符合客观实际的，因为选择的这些可比实例，每一个都与待估房地

12、产的相似度是不同的，也即影响程度是不一样的，因此对于最终结果的判断，我们应该选取一个权重，但是，这个权重的选取，也没有一个统一的标准，因此，这也是市场比较法的一个缺陷所在。为了规避上述三种情况所导致的种种弊端，我们应该考虑各方面的影响因素，运用客观合理的方法确定市场法中的各个参数值，在些基础之上建立适合市场比较法的估价模型，来降低估价过程中估价的主观能动性，以得到一个更接近市场实际的价格。因此，为了弥补这些缺陷，在市场比较法中建立现实可行的房地产估价模型具有非常现实的意义。 三、对市场比较法的建议 1.改进未考虑市场未来下跌风险的问题。一方面，在估价时应尽量选取二手房交易案例，因为二手房价格比

13、一手房价格的“泡沫”成分低；另一方面，如果条件所限只能选取一手交易案例，则应参照二手房价格和当地房地产市场状况，对交易价格进行适当减价修正，特别是在投机严重、房价上涨较快时。 2.改进个别调整因素考虑不全面的问题。在进行价格修正时，除了按房地产估价规范gb/t50291-1999规定的个别因素进行修正外，还应进行房贷、租约、物业管理及附加权益（如房地产共有部分的使用权等也会影响房地产价值）等修正因素，以使可交易实例的价格具有可比性。 3.改进对价格重复修正的问题。建议不要采用系数连乘修正公式，而应采用系数累加即差额法的修正公式：估价对象价格可比实例成交价格+交易情况修正数额+交易日期修正数额区域因素修正数额个别因素修正数额。在公式中，每一项价格修正均是独立进行的，各项修正之间不存在相互干扰和影响，以避免重复修正的可能。 内容总结（1）资产评估报告分析 一、房地产评估现状 房地产业作为生产和生活服务部门，在国民经济中属于第三产业，是经济发展的基础性、先导性产业，其关联度高、带动力强，已经发展成为我国现阶段的一个重要的支柱性产业（2）近些年，模糊数学、层次分析法、回归分析、灰色预测等数学模型不断被引入到房地产估价法的研究中来