土地增值税清算鉴证报告hjuq.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.附件一土 地 增增 值 税税 清 算算鉴证报告单位签章： 年年 月月 日日土地增值税税清算鉴证证报告（200 ）土增增鉴字 号公司司：我们接接受委托，于于年月日至年月月日，对对贵单位 （项目目）土地增增值税清算算税款申报报进行鉴证证审核。贵贵单位的责责任，对所所提供的与与土地增值值税清算税税款相关的的会计资料料及证明材材料的真实实性、合法法性和完整整性负责。我们的责责任是，按按照国家法法律法规及及有关规定定，对所鉴鉴证的土地地增值税纳纳税申报表表及其有关关资

2、料的真真实性和准准确性，在在进行职业业判断和必必要的审核核程序的基基础上，出出具真实、合法的鉴鉴证报告。在审核过程程中，我们们本着独立立、客观、公正的原原则，依据据中华人人民共和国国土地增值值税暂行条条例及其其实施细则则、有关政政策规定，按按照土地地增值税清清算鉴证业业务准则的要求，实实施了包括括抽查会计计记录等必必要的审核核程序。现现将鉴证结结果报告如如下：一、土地增增值税清算算税款申报报的审核过过程及主要要实施情况况（主主要披露以以下内容）（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。（三）简要陈

3、述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。二、鉴证结论经对贵公司 （项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：1.收入总额： 元；2.扣除项目金额： 元；3.增值额： 元；4.增值率（增值额与扣除金额之比）： %；5.适用税率： %；6.应缴土地增值税税额： 元；7.已缴土地增值税税额： 元；8.应补（退）缴土地增值税税额： 元。清算事项的具体情况详见附件。本鉴证报告告仅供贵公公司报送的的主管税务务机关受理理土地增值值税清算审审核之用，不不得作为其其他用途。非法律、行政法规规规定，鉴鉴证报告的的全部内容容不得提供供给其他任任何单位和和个人。税务师事务务

4、所所长（签签名或盖章章）：中国注册税税务师（签签名或盖章章）：地址： 税务务师事务所所（盖章）年 月 日日附件：1.税务师师事务所和和注册税务务师执业证证书、北京京市注册税税务师协会会备案证明明复印件。2.涉税鉴证证业务约定定书。3.企业基基本情况和和土地增值值税清算税税款申报审审核事项说说明（格式式附后）。4.土地增增值税纳税税鉴证有关关附表。具具体包括：（11）土地增值值税清算税税款鉴证主主表（2）土土地增值税税清算税款款鉴证明细细表一：普普通住宅（3）土土地增值税税清算税款款鉴证明细细表二：其其他商品房房（4）房房地产转让让收入鉴证证表（5）清清算中面积积审核调整整明细表（6）扣扣除项目

5、汇汇总表（7）取取得土地使使用权所支支付的金额额鉴证表（8）土土地征用及及拆迁补偿偿费鉴证表表（9）前前期工程费费鉴证表（10）建筑安装装工程费鉴鉴证表（11）基础设施施费鉴证表表（12）开发间接接费用鉴证证表（13）公共配套套设施费鉴鉴证表（14）利息支出出鉴证表（15）与转让房房地产有关关的税金鉴鉴证表（16）土地增值值税缴款情情况汇总表表 5.土土地增值税税清算税款款申报审核核事项有关关证明材料料（复印件件）。企业基本情情况和土地地增值税清清算税款申申报审核事事项说明一、基本情情况（一一）企业基基本情况1.企企业名称:2.成立日日期：3.税务计计算机代码码:4.税务登登记证号：5.地 址

6、：6.法人代代表：7.注册资资本：8.企业类类型：9.经营范范围：10.股东及股股权比例情情况：11.其他他：（二）项目目基本情况况1.项目名称称及地址。2.项目概况况。列明开开发项目类类型、占地地面积、取取得相关批批文的情况况、项目建建筑结构情情况、项目目装饰装修修情况。3.项目建设设规模。列列明总建筑筑面积、拆拆迁户回迁迁面积、公公共配套设设施面积、总可售面积积、总留用用面积，并并分别说明明普通住宅宅、其他商商品房、其其他开发项项目的建设设规模。4.普通住住宅的判定定情况：（1）项目目规划容积积率：（2）该项项目属于 级级土地，清清算时该级级别土地上上商品房平平均交易价价格 元，普普通住宅

7、销销售价格上上限 元。（3）单栋栋号楼户均均建筑面积积及售价 号号楼，共有有 套住房房，总建筑筑面积 平平方米，户户均建筑面面积 平方方米，总售售价 元，平平均单价 元。 号号楼，共有有 套住房房，总建筑筑面积 平平方米，户户均建筑面面积 平方方米，总售售价 元，平平均单价 元。 号号楼，共有有 套住房房，总建筑筑面积 平平方米，户户均建筑面面积 平方方米，总售售价 元，平平均单价 元。 号号楼，共有有 套住房房，总建筑筑面积 平平方米，户户均建筑面面积 平方米，总总售价 元，平平均单价 元。5.项目销销售情况。列明取得得预售许可可证情况，实实际开始销销售日期、截止清算算基准日已已售面积、未售

8、面积积，已售面面积占可售售面积比例例，已售面面积占总建建筑面积比比例等，并分别按按普通住宅宅、其他商商品房、其其他开发项项目予以说说明。6.项目设设计情况。说明设计计方案是否否由境外机机构或境外外人员提供供，以及项项目设计的的其他情况况。二二、主要会会计政策和和税收政策策1.公司执行行 会计计准则或会计计制度及及有关规定定。22.公司会会计核算方方法：3.主要要内部控制制制度：4.土土地增值税税清算条件件：55.开发产产品完工的的标准：6.成成本费用的的分配标准准：77.开发产产品销售收收入确认的的标准：8.开开发产品视视同销售确确认收入的的标准：9.与与土地增值值税清算项项目相关的的税收政策

9、策：110.其他他政策：三、土土地增值税税的审核情情况（一一）土地增增值税应税税收入的审审核截截至年年月日止，贵贵公司自报报本项目土土地增值税税应税收入入 元；经审核，确认土地增值税应税收入为 元，比自报数调增/调减 元，其中：1.销售普通标准住宅 平方米，取得销售收入自报应税收入 元；经审核，调增/调减收入 元，确认收入 元。2.销售其他商品房项目 平方米，取得销售收入自报应税收入 元；经审核，调增/调减收入 元，确认收入 元。3.视同销售房地产 平方米，销售收入：（1）按本企业当月销售的同类房地产平均价格 元；或（2）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产平均价格 元；或（3）参照当

10、地当年、同类房地产的市场价格、评估价值确定。自报应税收入 元；经审核，调增/调减收入 元，确认应税收入 元。（二）土地增值税扣除项目的审核截至年月日止，贵公司自报本项目土地增值税应税扣除项目总额 元；经审核，确认土地增值税扣除项目总额 元，比自报数调增/调减 元，其中：1.取得土地使用权所支付的金额。贵公司自报取得本项目的土地使用权支付金额为 元；经审核，由于原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为 元。2.房地产开发成本。贵公司本项目自报房地产开发成本 元；经审核，由于原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的房地产开发成本为 元。其中：（1）贵公司自报土地征用及拆迁补

11、偿 元；经审核，由于原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的土地征用及拆迁补偿为 元。（2）贵公司自报前期工程费 元；经审核，由于原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的前期工程费为 元。（3）贵公司自报建筑安装工程费 元；经审核，由于原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的建筑安装工程费为 元。（4）贵公司自报基础设施费 元；经审核，由于原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的基础设施费为 元。（5）贵公司自报公共配套设施费 元；经审核，由于原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的公共配套设施费为 元。（6）贵公司自报开发间接费 元；经审核，由于原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的开发间接费为 元。

12、（7）四项项成本测算算的说明：经测算，贵贵公司 类类商品房的的前期工程程费、建筑安装装工程费、基础设施施费、开发间接接费之和高高于税务机机关核定标标准。其中中高层住宅宅 平方米米，四项成成本 元，每每平方米 元元；多层住住宅 平方方米，四项项成本 元元，每平方方米 元。经经审核，无无正当理由由，应按税务务机关核定定标准扣除除 元。（或或经审核，由由于原原因，应据据实扣除。）3.房房地产开发发费用。（1）本本项目发生生的财务费费用中，借借款利息支支出能够全全部提供金金融机构票票据证明的的，应据实实扣除，扣扣除金额为为 元。其他房地产开开发费用按按取得土地地使用权所所支付金额额 元与与开发成本本

13、元之之和的5%扣除 元。因此，贵贵公司此项项目可扣除除金额为 元。（2）本本项目发生生的财务费费用中，借借款利息支支出未能全全部提供金金融机构票票据的，其其房地产开开发费用按按取得土地地使用权所所支付金额额 元与开开发成本 元之和和的10%扣除 元。因此此，贵公司司此项目可可扣除金额额为 元元。44.与转让让房地产有有关的税金金。贵贵公司自报报转让房地地产有关税税金为 元元；经审核核，应调增增/调减 元元，调整后后贵公司可可扣除的转转让房地产产有关税金金为 元。其其中：（1） 贵公司自自报转让房房地产有关关营业税税税金为 元元；经审核核，应调增增/调减 元，调调整后贵公公司可扣除除的转让房房地

14、产有关关营业税税税金为 元。（2） 贵公司自自报转让房房地产有关关城市维护护建设税税税金为 元；经审核，应应调增/调调减 元元，调整后后贵公司可可扣除的转转让房地产产有关城市市维护建设设税税金为为 元。（33） 贵公公司自报转转让房地产产有关教育育费附加费费为 元元；经审核核，应调增增/调减 元，调调整后贵公公司可扣除除的转让房房地产有关关教育费附附加费为 元。5.税税收规定的的其他扣除除项目。贵公司司根据税收收有关规定定，允许按按取得土地地使用权所所支付金额额 元与开开发成本 元之和和的20%加计扣除除。因此，贵贵公司其他他扣除项目目的金额为为 元。（三三）增值额额及增值率率的审核贵公司司自

15、报转让让房地产土土地增值税税的增值额额为 元元；经审核核，应缴土土地增值税税的增值额额为 元元。其中：普通住宅宅土地增值值税的增值值额为 元，增值值率为 %（计计算公式）其他商品房土地增值税的增值额为 元，增值率为 %（计算公式）（四）应缴土地增值税的审核贵公司自报转让房地产土地增值税税额为 元；经审核，应缴土地增值税税额为 元，已缴税款为 元，免缴税额为 元；应补（退）税额为 元。其中：1.普通住宅应缴土地增值税税额为 元；已缴税额为 元，免缴税额为 元，应补（退）税额为 元。2.其他商品房应缴土地增值税税额为 元；已缴税额为 元，免缴税额为 元，应补（退）税额为 元。（五）清算算时单位建建

16、筑面积成成本费用：经测算，该该项目清算算时单位建建筑面积成成本费用为为 元。（清清算时单位位建筑面积积成本费用用=清算时时允许扣除除项目总金金额/清算算总面积）四、应当披露的其他事项：附表1土地增值税税清算税款款鉴证主表表清算截止日日期： 年 月月 日 金金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目行 次审核数一、转让房地产收入总额 1其中转让土地收入2转让地上建筑物及其附着物收入3二、扣除项目金额合计41.取得土地使用权所支付的金额52.房地产开发成本6其中土地征用及拆迁补偿费7前期工程费8建筑安装工程费9基础设施费10公共配套设施费11开发间接费用12按核定标准扣除的四项成本数13

17、3、房地产开发费用14其中利息支出15其他房地产开发费用164、与转让房地产有关的税金17其中营业税18城市维护建设税19教育费附加205、财政部规定的加计20%扣除数21三、增值额22四、增值额与扣除项目金额之比（%）23五、适用税率（%）24六、速算扣除系数（%）25七、应缴土地增值税税款26八、免缴土地增值税税款27九、已缴土地增值税税款28十、项目清算应补（退）土地增值税税额29十一、项目单位建筑面积成本费用30填表说明：1、清算项项目直接转转让土地使使用权、全全部为普通通住宅或其其他商品房房、在建工工程项目整整体转让的的，只填写写本表，不不需填写明明细表。2、如四项项成本按核核定标准

18、扣扣除，填入入本表第113行，则则第8、99、10、12行填填“0”。3、本表第第30行：项目单位位建筑面积积成本费用用=允许扣扣除项目总总金额/清清算总面积积。附表2土地增值税税清算税款款鉴证明细细表一：普普通住宅清算截止日日期： 年 月月 日 金额单单位：元、平方米纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目容积率项目所在土地级别该级别普通住宅单价上限楼号总套数住宅总建筑面积户均建筑面积总售价平均单价已售面积清算的普通住宅面积普通住宅应分配成本比例%项目行 次审核数一、转让房地产收入总额 1二、扣除项目金额合计21.取得土地使用权所支付的金额32.房地产开发成本4其中土地征用及拆迁补偿费5前期

19、工程费6建筑安装工程费7基础设施费8公共配套设施费9开发间接费用10按核定标准扣除的四项成本数113、房地产开发费用12其中利息支出13其他房地产开发费用144、与转让房地产有关的税金15其中营业税16城市维护建设税17教育费附加185、财政部规定的加计20%扣除数19三、增值额20四、增值额与扣除项目金额之比（%）21五、适用税率（%）22六、速算扣除系数（%）23七、应缴土地增值税税款24八、免缴土地增值税税款25九、已缴土地增值税税款26十、项目清算应补（退）土地增值税税额27填表说明：1、已售面面积是指本本次清算的的已售建筑筑面积总数数；清算的的普通住宅宅面积是指指本次清算算的已售普普

20、通住宅建建筑面积总总数。2、普通住住宅应分配配成本比例例=清算的的普通住宅宅面积/已已售面积3、 “楼楼号”按单栋号号填写，所所需行次不不够的，可可自行增加加。附表3土地增值税税清算税款款鉴证明细细表二：其其他商品房房清算截止日日期： 年 月月 日 金金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址已售面积清算的其他商品房面积其他商品房应分配成本比例%项目行 次审核数一、转让房地产收入总额 1二、扣除项目金额合计21.取得土地使用权所支付的金额32.房地产开发成本4其中土地征用及拆迁补偿费5前期工程费6建筑安装工程费7基础设施费8公共配套设施费9开发间接费用10按核定标准扣除的四项成本数113

21、、房地产开发费用12其中利息支出13其他房地产开发费用144、与转让房地产有关的税金15其中营业税16城市维护建设税17教育费附加185、财政部规定的加计20%扣除数19三、增值额20四、增值额与扣除项目金额之比（%）21五、适用税率（%）22六、速算扣除系数（%）23七、应缴土地增值税税款24八、免缴土地增值税税款25九、已缴土地增值税税款26十、项目清算应补（退）土地增值税税额27填表说明：1、其他商商品房包括括普通住宅宅以外的各各类商品房房。2、已售面面积是指本本次清算的的已售建筑筑面积总数数；清算的的其他商品品房面积是是指本次清清算的已售售普通住宅宅以外的各各类商品房房建筑面积积总数。

22、3、其他商商品房应分分配成本比比例=清算算的其他商商品房面积积/已售面面积附表4房地产转让让收入鉴证证表 取得收入起起止日期： 年 月 日至至 年 月 日 金额单单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址开发商品房收入类别 普通住房其他商品房其他项目合计销售货币金额换取非货币性资产作价金额分配股东作价金额分配投资人作价金额用于职工福利作价金额用于职工奖励作价金额对外投资金额抵偿债务金额取得其他收益金额合计填表说明：1、直接转转让土地使使用权、在在建工程整整体转让的的清算项目目，收入数数填入其他他项目栏中中。附表5清算中面积积审核调整整明细表单位：平方方米纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项

23、目行 次面积数据来源备注一、总建筑面积1=2+61二、可售面积2=3+4+52其中已售面积3已自用面积4未售（用）面积5三、不可售面积6=7+86其中允许扣除的公共配套设施面积7其他面积8四、清算成本分摊比例9=3/19%-五、本期清算面积10=3+7*910-填表说明：1、只转让让土地使用用权或在建建工程整体体转让的项项目不填写写此表。2、数据来来源是指获获取面积数数据依据的的资料，如如政府主管管部门文件件、权属证证书、规划划证书、销销售证书、测绘数据据、销售合合同等。3、已自用用面积指已已出租或自自用一年以以上的房产产。4、如允许许扣除的公公共配套设设施为出让让用地，则则“取得土地地使用权

24、所所支付的金金额”和“土地征用用及拆迁补补偿费”分摊的比比例应单独独计算，公公式为：清清算成本分分摊比例=本期清算算面积/总总建筑面积积附表6扣除项目汇汇总表 金额单单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本其中土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用按四项成本核定数扣除3.房地产开发费用其中利息支出其他房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金其中营业税城市维护建设税教育费附加5.财政部规定的加计20%扣除数合计附表7取得土地使使用权所支支付的金额

25、额鉴证表纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额支付的土地出让金支付地价款金额交纳的有关税费其中：合计 金额单单位：元附表8土地征用及及拆迁补偿偿费鉴证表 金额单单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目名称有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额土地征用费用耕地占用税劳动力安置费安置动迁用房支出拆迁补偿款合计 纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目名称有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额规划费用设计费用项目可行性研究费用水文费用地质费用勘探费用测绘费用七通一平支出合计附表9 前期工程费费鉴证表 金金

26、额单位：元附表10建筑安装工工程费鉴证证表 金金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目名称有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额建筑工程费用安装工程费用支付给承包方费用其他建筑安装工程费用其中合计附表11基础设施费费鉴证表 金额单单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额开发小区内道路供水工程支出供电工程支出供气工程支出排污工程支出排洪工程支出通讯工程支出照明工程支出环卫工程支出绿化费用其他设施工程发生的支出其中合计附表12开发间接费费用鉴证表表 金额单位：元 纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目有效凭

27、证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额管理人员工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费周转房摊销费其他发生的间接费用其中合计附表13公共配套设设施费鉴证证表 金额单位位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目名称有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额物业管理用房费用变电站费用热力站费用水厂费用居委会用房费用派出所用房费用幼儿园用房费用学校用房费用托儿所用房费用公共厕所费用自行车棚用房费用邮电通讯用房费用其他非营业性公共设施费用其中：合计附表14利息支出鉴鉴证表 金额单单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址金融机构名称借款时间借款金额借款期限利率银行同

28、期利率允许列支利息金额清算成本分摊比例本次列支金额本次未列支金额合计附表15与转让房地地产有关的的税金鉴证证表 金额额单位：元元 纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项 目行 次普通商品房其他商品房其他项目合计营业税1城市维护建设税2教育费附加345合计填表说明：1、直接转转让土地使使用权、在在建工程整整体转让的的清算项目目，缴纳税税款数填入入其他项目目栏中。附表16土地增值税税缴款情况况汇总表 金金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址税款入库日期行 次缴款书号码金额合计附件二土地增值税税清算申请请表 单位：平平方米纳税人名称计算机代码纳税人地址联系人及电话项目名称项目总建筑面积项目地址可销售总面积已预（销）售总面积已预（销