原问题“1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上,或隐匿收ijav.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.原问题：“1、将销销售收入(包括预收收收入)挂挂在往来账账上，或隐隐匿收入，或或不作/不不及时作账账务处理，或或直接冲减减开发成本本。”学习情况：一、营业税税纳税时间间1、基本原原则：营业业税的纳税税义务发生生时间，为为纳税人收收讫营业收收入款项或或者取得索索取营业收收入款项凭凭据的当天天。2、预收款款：纳税人人转让土地地使用权或或者销售不不动产，采采用预收款款方式的，其其纳税义务务发生时间间为收到预预收款的当当天。（营营业税暂行行条例实施施细则第二二十八条

2、）3、预收定定金的营业业税纳税义义务发生时时间为收到到预收定金金的当天。（国家税税务总局关关于印发营业税问问题解答（之之一）的通通知国税税函发11995156号号）4、单位赠赠与不动产产的，纳税税义务发生生时间为不不动产所有有权转移的的当天。（营营业税暂行行条例实施施细则第四四条）5、会员费费、保证金金等：“对俱乐部部、交易所所或类似的的会员制经经济、文化化、体育组组织(以下下简称会员员组织)，在在会员入会会时收取的的会员费、席位费、资格保证证金和其他他类似费用用，应按营营业税有关关规定确定定适用税目目征收营业业税。其营营业税纳税税义务发生生时间为会会员组织收收讫会员费费、席位费费、资格保保证

3、金和其其他类似费费用款项或或者取得索索取这些费费用款项凭凭据的当天天。会员组织的的上述费用用，如果在在会员退会会时予以退退还，并且且帐务上直直接冲减退退还当期的的营业收入入，在计征征营业税时时可以从当当期的营业业额中减除除。（关于于营业税若若干问题的的通知国税税发 11995076号号第三条）”二、所得税税纳税时间间1、未未完工预缴缴所得税：开发企业业开发、建建造的住宅宅、商业用用房以及其其他建筑物物、附着物物、配套设设施等开发发产品，在在其未完工工前采取预预售方式销销售的，其其预售收入入先按预计计计税毛利利率分季(或月)计计算出当期期毛利额，扣扣除相关的的期间费用用、营业税税金及附加加后再计

4、入入当期应纳纳税所得额额，待开发发产品结算算计税成本本后再行调调整。国家税务务总局关于于房地产开开发企业所所得税预缴缴问题的通通知国税税函200082299号文文件，一、 房地产开发发企业按当当年实际利利润据实分分季（或月月）预缴企企业所得税税的，对开开发、建造造的住宅、商业用房房以及其他他建筑物、附着物、配套设施施等开发产产品，在未未完工前采采取预售方方式销售取取得的预售售收入，按按照规定的的预计利润润率分季（或或月）计算算出预计利利润额，计计入利润总总额预缴，开开发产品完完工、结算算计税成本本后按照实实际利润再再行调整。前者按照当当期应纳税税所得额=预售收入入*毛利率率-期间费费用-营业业

5、税金及附附加后者按照当当期应纳税税所得额=预售收入入*预计利利润率疑问1：可可不可以认认为未完工工的所得税税纳税时间间同营业税税一致？疑问2：对对于所得税税中视同销销售的情况况，是否需需要预缴所所得税？我也一直直在关注该该问题，我我想在实务务中比较多多见的是，以以房抵顶拆拆迁补偿费费问题，是是签订合同同就按照预预售收入缴缴纳所得税税呢，还是是等完工后后再缴纳。我以前做做过一个案案子，经电电话请示国国家税务总总局，房地地产企业预预售阶段征征税，是完完全的收付付实现制，没没有收到现现金，不征征税，即预预售阶段不不适用视同同销售。例如：某企业以以房屋一套套公允价值值万万抵顶拆迁迁补偿费，在在预售阶段

6、段不作为收收入征所得得税，等到到开发产品品完工后，按按照万计入收收入，同时时万万元作为成成本摊入销销售成本。问题题在于营业业税和土地地增值税是是否征收？我本本人意见预预售阶段产产权调换也也不征收营营业税和土土地增值税税，但是目目前我尚没没有做过实实际的案件件作为支撑撑。2、已已完工条件件：符合下下列条件之之一的，应应视为开发发产品已经经完工：1. 竣工证明已已报房地产产管理部门门备案的开开发产品（成成本对象）；2. 已开始投入入使用的开开发产品（成成本对象）；.已取得得了初始产产权证明的的开发产品品（成本对对象）。3、确认完完工后，计计算当期应应当税所得得额：开发产品完完工后，开开发企业应应根

7、据收入入的性质和和销售方式式，按照收收入确认的的原则，合合理地将预预售收入确确认为实际际销售收入入，同时按按规定结转转其对应的的计税成本本，计算出出该项开发发产品实际际销售收入入的毛利额额。该项开开发产品实实际销售收收入毛利额额与其预售售收入毛利利额之间的的差额，计计入完工年年度的应纳纳税所得额额。三、自建行行为缴纳营营业税1、自建行行为：单位位或个人自自己新建（以以下简称自自建）建筑筑物后销售售，其自建建行为视同同提供应税税劳务。（营营业税暂行行条例实施施细则第四四条）2、纳税时时间：纳税税人有本细细则第四条条所称自建建行为的，其自建行为的纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者

8、取得索取营业额凭证的当天。（营业税暂行条例实施细则第二十八条）3、营业额额确定：本本细则第四四条所称自自建行为的的营业额，比比照本细则则第十五条条的规定确确定。（营营业税暂行行条例实施施细则第十十九条）纳税人提供供应税劳务务、转让无无形资产或或销售不动动产价格明明显偏低而而无正当理理由的，主主管税务机机关有权按按下列顺序序核定其营营业额：（一）按纳纳税人当月月提供的同同类应税劳劳务或者销销售的同类类不动产的的平均价格格核定。（二）按纳纳税人最近近时期提供供的同类应应税劳务或或者销售的的同类不动动产的平均均价格核定定。（三）按下下列公式核核定计税价价格：计税价格营业成本本或工程成成本（成本利利润

9、率）（营营业税税率率）上上列公式中中的成本利利润率，由由省、自治治区、直辖辖市人民政政府所属税税务机关确确定。（营营业税暂行行条例实施施细则第十十五条）四、冲减成成本1、常态：通常的以以售房收入入直接冲减减成本，最最简单也是是最笨的方方法；2、以房抵抵债；3、动迁差差价调房的的补偿收入入直接冲减减动迁成本本；4、以房换换地或以地地换房；5、将出租租房、周转转房销售的的收入直接接冲减出租租房、周转转房的改装装修缮支出出。这个就就不细说了了吧，说得得太细了恐恐怕不好。原问题：“2、分解解售房款收收入，将部部分款项开开具收款收收据，隐匿匿收入。”学习情况：一、营业税税收入的范范围1、价外费费用规定：

10、条例例第五条所所称价外费费用，包括括向对方收收取的手续续费、基金金、集资费费、代收款款项、代垫垫款项及其其他各种性性质的价外外收费。凡价外费用用，无论会会计制度规规定如何核核算，均应应并入营业业额计算应应纳税额。（营业税税实施细则则第十四条条）2、违约金金规定：单单位和个人人提供应税税劳务、转转让无形资资产和销售售不动产时时，因受让让方违约而而从受让方方取得的赔赔偿金收入入，应并入入营业额中中征收营业业税。（财财税20003116号）3、维修基基金规定：住房房专项维修修基金是属属全体业主主共同所有有的一项代代管基金，专专项用于物物业保修期期满后物业业共用部位位、共用设设施设备的的维修和更更新、

11、改造造。鉴于住住房专项维维修基金资资金所有权权及使用的的特殊性，对对房地产主主管部门或或其指定机机构、公积积金管理中中心、开发发企业以及及物业管理理单位代收收的住房专专项维修基基金，不计计征营业税税。（国税税发（20004）669号）4、动迁补补偿规定：对偿偿还面积与与拆迁建筑筑面积相等等的部分，由由当地税务务机关按同同类住宅房房屋的成本本价核定计计征营业税税。（国税税函发11995549号号）5、还本方方式销售规规定：以还本方方式销售建建筑物,是是指商品房房经营者在在销售建筑筑物时许诺诺若干年后后可将房屋屋价款归还还购房者,这是经营营者为了加加快资金周周转而采取取的一种促促销手段。对以还还本

12、方式式销售建筑筑物的行为为,应按向向购买者收收取的全部部价款和价价外费用征征收营业税税,不得减减除所谓还本支支出. （关关于印发营业税问问题解答（之之一）的通通知第二二十条）6、销售折折扣规定：单位位和个人在在提供营业业税应税劳劳务、转让让无形资产产、销售不不动产时，如如果将价款款与折扣额额在同一张张发票上注注明的，以以折扣后的的价款为营营业额；如如果将折扣扣额另开发发票的，不不论其在财财务上如何何处理，均均不得从营营业额中减减除。（财财税20003116号）7、物业代代收费用规定：从事事物业管理理的单位，以以与物业管管理有关的的全部收入入减去代业业主支付的的水、电、燃气以及及代承租者者支付的

13、水水、电、燃燃气、房屋屋租金的价价款后的余余额为营业业额。（财财税20003116号）理解：从中中可以看出出，物业公公司代收的的水电气费费可以扣除除缴纳，代代收的维修修基金不用用缴税，收收取的各种种保证金（例例如装修保保证金）不不用缴税，但但是如果按按照目前某某些企业的的做法，收收取了各种种集资费、气源费等等是否免交交营业税，恐恐怕很难。8、视同销销售 以不动动产投资入入股，参与与接受投资资方利润分分配、共同同承担投资资风险的行行为，不征征营业税。但转让该该项股权，应应按销售不不动产税目目征税（国国税发（11993）1149号）； 以新建建房产用于于安置拆迁迁的（即前前面说的动动迁补偿，国国税

14、函发199555499号）； 以转让让有限产权权或永久使使用权方式式销售建筑筑物的（国国税发（11993）1149号），例例如无产权权的地下停停车场； 以房换换地、以房房换地、以以出租土地地使用权换换房（国税税函发11995156号号第十七条条） 以房换换房的（不不含拆迁安安置）；(6) 以以开发房地地产换取其其他企事业业单位、个个人的非货货币性资产产的； 以开发发房地产抵抵偿债务的的； 将开发发房地产用用作利润分分配，分配配给股东或或投资者的的； 将开发发房地产用用于本企业业捐赠、职职工福利、奖励等；9、售后回回租和售后后回购售房回购业业务双方均均按销售不不动产征收收营业税；售房回租业业务分

15、别按按照各自适适用税目征征收营业税税（国税函函（19999）第1144号）。10、实质质重于形式式规定：单位位和个人转转让在建项项目时，不不管是否办办理立项人人和土地使使用人的更更名手续，其其实质是发发生了转让让不动产所所有权或土土地使用权权的行为。对转让已已完成土地地前期开发发或正在进进行土地前前期开发，但但尚未进入入施工阶段段的在建项项目，按“转让无形形资产转让土地地使用权”征收营业业税；对转转让已进入入建筑物施施工阶段的的在建项目目，按“销销售不动产产”征收营营业税。在在建项目是是指立项建建设但尚未未完工的建建设项目。（财税（22003）116号）二、所得税税收入的范范围1、收入范范围房

16、地产开发发企业收入入总额包括括：商品房房销售收入入（减去前前期已经预预售的收入入）、预售售收入、土土地使用权权转让收入入、视同销销售收入、代建工程程和劳务收收入、商品品房及周转转房租赁收收入、以及及税收法律律、行政法法规规定的的其他应税税收入。开发产品销销售收入的的范围为销销售开发产产品过程中中取得的全全部价款，包包括现金、现金等价价物及其他他经济利益益。开发企企业代有关关部门、单单位和企业业收取的各各种基金、费用和附附加等，凡凡纳入开发发产品价内内或由开发发企业开具具发票的，应应按规定全全部确认为为销售收入入；凡未纳纳入开发产产品价内并并由开发企企业之外的的其他收取取部门、单单位开具发发票的

17、，可可作为代收收代缴款项项进行管理理。（国税税发20006331号）2、视同销销售开发企业将将开发产品品转作固定定资产或用用于捐赠、赞助、职职工福利、奖励、对对外投资、分配给股股东或投资资人、抵偿偿债务、换换取其他企企事业单位位和个人的的非货币性性资产等行行为，应视视同销售，于于开发产品品所有权或或使用权转转移，或于于实际取得得利益权利利时确认收收入（或利利润）的实实现。（国国税发2200631号）对于开发企企业在销售售过程中发发生的赠送送装修、赠赠送家电、赠送车库库等附属面面积的，也也作为视同同销售。（所所得税实施施条例第二二十五条）3、委托销销售 买断方方式委托销销售开发产产品的，属属于开

18、发企企业与购买买方签订销销售合同或或协议，或或开发企业业、受托方方、购买方方三方共同同签订销售售合同或协协议的，如如果销售合合同或协议议中约定的的价格高于于买断价格格，则应按按销售合同同或协议中中约定的价价格计算的的价款于收收到受托方方已销开发发产品清单单之日确认认收入的实实现；如果果属于前两两种情况中中销售合同同或协议中中约定的价价格低于买买断价格，以以及属于受受托方与购购买方签订订销售合同同或协议的的，则应按按买断价格格计算的价价款于收到到受托方已已销开发产产品清单之之日确认收收入的实现现。（国税税发20006331号） 采取基基价（保底底价）并实实行超基价价双方分成成方式委托托销售开发发

19、产品的，属属于由开发发企业与购购买方签订订销售合同同或协议，或或开发企业业、受托方方、购买方方三方共同同签订销售售合同或协协议的，如如果销售合合同或协议议中约定的的价格高于于基价，则则应按销售售合同或协协议中约定定的价格计计算的价款款于收到受受托方已销销开发产品品清单之日日确认收入入的实现，开开发企业按按规定支付付受托方的的分成额，不不得直接从从销售收入入中减除；如果销售售合同或协协议约定的的价格低于于基价的，则则应按基价价计算的价价款于收到到受托方已已销开发产产品清单之之日确认收收入的实现现。属于由由受托方与与购买方直直接签订销销售合同的的，则应按按基价加上上按规定取取得的分成成额于收到到受

20、托方已已销开发产产品清单之之日确认收收入的实现现。（国税税发20006331号）三、带装修修房屋的情情况1、营业税税：纳税人人将销售房房屋的行为为分解成销销售房屋与与装修房屋屋两项行为为，分别签签订两份契契约(或合合同)，向向对方收取取两份价款款。对纳税税人向对方方收取的装装修及安装装设备的费费用，应一一并列入房房屋售价，按按“销售不不动产”税税目征收营营业税（国国税函1199853号文文件）。2、所得税税：对于所所得税来说说，作为一一项收入还还是分解成成两项收入入，对于收收入总额都都是没有影影响的。但但是，如果果为了广告告需要而标标明赠送空空调、家电电等，要注注意企业所所得税和个个人所得税税

21、。3、变化：如果房地地产公司与与另外一家家装修公司司合同，分分别同购房房者签订合合同；甚至至房地产公公司、装修修公司、电电器销售公公司分别同同购房者签签订购房合合同、装修修合同、电电器购买合合同，从税税收方面是是不是更有有利一些？当然，这是是税务角度度的建议，从从房屋销售售来说，购购房者更相相信开发企企业，而不不是什么装装修公司。四、赠送阁阁楼、车库库、车位等等房地产公司司为了促进进销售，经经常会赠送送阁楼、车车库、地上上或地下车车位（所有有权或使用用权）等措措施。这些些阁楼、车车库、地上上或地下车车位，有的的有建筑面面积，有的的没有建筑筑面积（不不足2.22米高，例例如阁楼），有有的只有使使

22、用权（例例如地上车车位），有有的是从人人防部门租租过来的（例例如地下车车位）。但但是无论什什么情况，如如果是赠送送字样，千千万不要忘忘了企业所所得税和代代扣代缴个个人所得税税。同同样，这也也是税务方方面的建议议，对于销销售人员来来说，赠送送更容易吸吸引到客户户。原问题：“3、在境境外销售境境内房产，隐隐匿销售收收入。”这种在境外外销售的业业务还真没没有碰到过过。一、 境外单位和和个人在境境内购房时时受到限制制的2006年年7月111日，商务务部等六部部委联合出出台了关关于规范房房地产市场场外资准入入和管理的的意见，即即通常所说说的限外外令，其其中规定： 在境境内工作、学习时间间超过一年年的境外

23、个个人可以购购买符合实实际需要的的自用、自自住的商品品房，不得得购买非自自用、非自自住商品房房。在境内内没有设立立分支、代代表机构的的境外机构构和在境内内工作、学学习时间一一年以下的的境外个人人，不得购购买商品房房。港澳台台地区居民民和华侨因因生活需要要，可在境境内限购一一定面积的的自住商品品房。也也就是说，境境外人士如如果想要在在中国买房房，至少要要符合个个标准：在在中国境内内居住满一一年，除想想要购买的的房屋外在在中国境内内没有第二二套房产，并并且所购房房产仅用于于自用自住住。二、文件规规定1、从事房房地产业务务的外商投投资企业与与境外企业业签订房地地产代销、包销合同同或协议，委委托境外企

24、企业在境外外销售其位位于我国境境内房地产产的，应按按境外企业业向购房人人销售的价价格，作为为外商投资资企业房地地产销售收收入，计算算缴纳营业业税和企业业所得税。2、上述外外商投资企企业向境外外代销、包包销企业支支付的各项项佣金、差差价、手续续费、提成成费等劳务务费用，应应提供完整整、有效的的凭证资料料，经主管管税务机关关审核确认认后，方可可作为外商商投资企业业的费用列列支。但实实际列支的的数额，不不得超过房房地产销售售收入的110%（国国税发11999242号号）。3、佣金的的营业税、所得税营业税：境境外单位或或者个人在在境内发生生应税行为为而在境内内未设有经经营机构的的，其应纳纳税款以代代理

25、者为扣扣缴义务人人；没有代代理者的，以以受让者或或者购买者者为扣缴义义务人。（营营业税实施施细则第二二十九条）所得税：目目前税率110%。（所所得税实施施条例第九九十一条）三、境外隐隐藏收入的的可行性由于实务中中没有接触触过这种情情况，只能能想象一下下这种情况况的可能性性了：1、 办理房产证证不做收入入对方正常办办理了产权权，但是销销售方不做做收入。这这种情况就就不用讨论论了吧，一一点技术含含量都没有有。2、 不办理房产产证对方由于某某种原因（第第三方担保保、公证、关联企业业或其他原原因）相信信房地产开开发企业，不不用办理产产权。这种种情况对于于税务部门门来说应当当是很难查查的，但是是对于购买

26、买方还是有有一定的风风险的，对对方是否接接受这种方方式，难度度也很大。当然了，天天下没有不不透风的墙墙，如果税税务部门想想查的话，总总还是有办办法的，这这里就不细细说了。3、 抵押由于某种原原因（不能能验收、或或者资金链链需要等）,将在建工工程抵押，甚甚至直接将将在建工程程抵债，这这恐怕也是是一种手段段吧。原问题：“4、私建建违建阁楼楼、车库、仓库，对对外销售使使用权开具具收款收据据，隐匿收收入。”学习体会：一、政策规规定以转让让有限产权权或永久使使用权方式式销售建筑筑物，视同同销售建筑筑物（国税税发（19993）1149号）。二、实际情情况房地产开发发企业除了了正常的可可供销售的的建筑以外外

27、，一般还还有以下几几个部分：1、转换层层、消防水水池等建筑筑物自身包包含的面积积（通常计计入分摊面面积中），但但有的开发发单位将转转换层也对对外出租；2、变电所所（站）、水二次加加压站点、热力站等等专业配套套设备/设设施，通常常转交给各各专业公司司，部分由由物业负责责（例如水水二次加压压站点）；3、会所、停车场（库库）、物业业管理场所所、文体场场馆、学校校/幼儿园园、通信场场所等公共共配套设施施，部分出出租出售，部部分由物业业负责管理理；4、除了前前述以外，开开发公司额额外修建的的阁楼、车车库/位、地下停车车场等，符符合建筑面面积的规定定（层高超超过2.22米），但但没有手续续，也办不不了产权

28、；5、不符合合建筑面积积的规定（层层高不超过过2.2米米），但仍仍有使用价价值，当然然也就有出出租出售的的价值；6、人防工工程，通常常占到整个个建筑面积积的2%-4%，也也有的按照照单层建筑筑的投影面面积计算。人防工程程的面积是是不计算到到整个公共共建筑面积积部分的，当然也也就不计算算到总可售售面积中。通常人防防公司可以以由开发单单位以象征征性的价格格回租，然然后再对外外出租，注注意不能出出售。7、立体停停车场由于现在城城市的发展展，土地的的稀缺性和和不可替代代性，以及及现代交通通工具的高高速发展，停停车场/位位已经成了了购房者着着重关注的的要点之一一，现在有有的项目的的停车位与与户数纸币币已

29、经达到到了1：11甚至还要要多。现在有的城城市已经发发展了专用用的立体停停车场，采采用智能机机械式停车车装备，具具体有升降降横移类、垂直循环环类、水平平循环类、巷道堆垛垛类等多种种。由于属属于新生事事物，没有有固定车位位，隶属于于建筑物和和设备之间间，同时又又经常属于于开发公司司销售建筑筑物的配套套设施，所所以这部分分的营业税税、所得税税、土地增增值税都是是需要仔细细研究的问问题。三、收据的的管理通常，开发发企业对购购房者开具具的发票和和收据一般般有三种（这这个可能各各地有不一一样的情况况，仅供参参考）：1、 结算发票全称：商品品房销售（结结算）专用用发票；适用范围：适用于商商品房销售售结算业

30、务务发票。简单的说，就就是可以用用于办理产产权的发票票，通常在在交完全款款以后开具具。2、预预售款专用用发票（收收据）全称：辽宁宁省大连市市商品房预预收款专用用发票；适用范围：适用于销销售商品房房收取的预预售款业务务。简单的说，就就是分期付付款过程中中，一次或或多次交款款的时候开开具的专用用发票，实实质就是专专用收据。2、 往来收据在专用发票票中无法包包含的各种种价外费用用，如手续续费、基金金、集资费费、代收款款项、代垫垫款项及其其他价外费费用，以及及收取的维维修基金、定金、保保证金、违违约金等，开开具往来收收据。如前所述，往往来收据同同营业税和和所得税没没有严格的的对应关系系。3、 与本问题

31、的的关系对于开发企企业建设阁阁楼、车库库、仓库，对对外销售使使用权，应应当开具什什么发票，从从大连市市地方税务务局关于规规范普通发发票适用范范围的通知知（大地地税发22004177号号）中没有有找出答案案。四、本章节节的疑问1、对于不不构成建筑筑面积的阁阁楼、车库库等，如何何处理？2、对于销销售使用权权的建筑物物/构筑物物，应当开开具什么发发票？3、开发企企业修建立立体停车场场并对外销销售车位的的税收政策策？实务问题：例如：某某企业将人人防工程改改造的车库库出售，税税务机关认认为人防工工程的所有有权不属于于开发商，因因此其无权权出售，只只能用于出出租，收取取的价款视视为租金，除除了缴纳营营业税

32、外（已已经按照销销售不动产产缴纳），仍仍需要按照照租金收入入缴纳房产产税。政策依据：与“以转转让有限产产权或永久久使用权方方式销售建建筑物，视视同销售建建筑物（国国税发（11993）1149号）”相对应的的是国税函函号文件第第一条之规规定，即只只要有租赁赁期限，无无论租赁多多少年都要要按照租赁赁业计税。因此有的的企业出租租地下车库库，按照地地块适用期期限年年出租，仍仍然属于租租赁业，而而非销售不不动产。看到这个帖帖子，猜想想鱼加熊兄兄是大连的的，如果是是这样您还还得注意，大大连市地税税局认为，凡凡是用于经经营性的配配套设施，如如人防工程程，其成本本不能在商商品房成本本中列支，即即需要调增增所得

33、税成成本。对于于这一观点点，我本人人不同意，但但是我同大大连地税局局稽查处的的领导曾经经多次探讨讨该问题，大大连持有该该种观点。前言：这个个之五特别别没有感觉觉，可能是是说不明白白吧。大家家多提意见见。原问题：“5、价外外收费等按按合同约定定应计入房房产总值的的未按规定定合并收入入。有的企企业以代收收费用的形形式挂往来来账户；有有的企业在在代建工程程、提供劳劳务过程中中节约的材材料、报废废工程和产产品的材料料等留归企企业所有，不不确认实现现收入。”学习体会：一、价外费费用价外费用的的营业税和和所得税方方面的规定定，在前面面的学习中中已经详细细列举了。不过由于于会计准则则与税收规规定方面的的不同

34、，在在实务处理理中会有一一些不同，简简单比较一一下：1、会计：“企业代代第三方收收取的款项项，应当作作为负债处处理，不应应当确认为为收入。”（企业业会计准则则第14 号收收入）2、营业税税：“条例例第五条所所称价外费费用，包括括向对方收收取的手续续费、基金金、集资费费、代收款款项、代垫垫款项及其其他各种性性质的价外外收费。凡价外费用用，无论会会计制度规规定如何核核算，均应应并入营业业额计算应应纳税额。”（营业业税实施细细则第十四四条）3、所得税税：“开发发企业代有有关部门、单位和企企业收取的的各种基金金、费用和和附加等，凡凡纳入开发发产品价内内或由开发发企业开具具发票的，应应按规定全全部确认为

35、为销售收入入；凡未纳纳入开发产产品价内并并由开发企企业之外的的其他收取取部门、单单位开具发发票的，可可作为代收收代缴款项项进行管理理。” （国国税发2200631号）因此，价外外费用可以以分为以下下几类：1、会计上上作为收入入，营业税税和所得税税也作为收收入：例如如违约金收收入；2、会计上上不作为收收入，营业业税作为收收入，所得得税不作为为收入：例例如代收代代缴的各种种资源性费费用；3、会计上上不作为收收入，营业业税和所得得税也不作作为收入：例如维修修基金。二、代建工工程（提供供劳务）1、代建工工程（提供供劳务）的的定义代建工程是是一个常见见的词，但但是到底什什么属于代代建工程呢呢？在网上上搜

36、了一圈圈，感觉这这个定义还还是比较准准确的：“代建工程程是指开发发企业接受受委托单位位的委托，代代为开发的的各种工程程，包括土土地、房屋屋、市政工工程等。”说白了，代代建工程的的本质属于于代理，应应当是开发发企业利用用自身的人人员、技术术力量、资资源等，代代委托单位位进行开发发和施工，但但项目的土土地、规划划、施工等等各种审批批都应当是是委托单位位的名字。（个人理理解）2、代建工工程的营业业税根据营业业税暂行条条例的规规定代理业业企业适用用服务业税税目，按照照5%的税税率征收营营业税。代理业营业业税的计税税依据是代代理业务的的“营业收收入额”，是是经营代购购代销、代代办进出口口、报关转转运、介

37、绍绍服务、委委托寄售和和其它代理理业务所取取得的手续续费、管理理费、介绍绍费、佣金金、报酬金金等项收入入。（营业业税暂行条条例）“凡从事现现行营业业税税目注注释规定定范围内服服务业税目目代理业业业务经营者者，可以向向委托方收收取全部收收入减去支支付给其他他协助或最最终完成委委托事项者者的费用支支出后的余余额为其营营业额，据据以计算征征收营业税税。除此之之外，这类类代理业业业务经营者者自身发生生的任何经经营费用，均均不得冲减减其应计营营业税的营营业额。”（京地税税营199953318号）“其他代理理服务是指指受托方按按照协议或或委托方的的要求，以以委托方的的名义从事事除代购代代销货物、代办进出出

38、口、介绍绍服务以外外的其他受受托事项的的经营活动动，并与委委托方实行行全额结算算（原票转转交），只只向委托方方收取手续续费的业务务。纳税人提供供上述其他他代理服务务，可根据据其实际取取得的手续续费，按服服务业税务务依5%的的税率计征征营业税。否则，应应一律按自自营业务计计征营业税税。3、关于房房屋开发公公司代承建建的房屋征征税问题房屋开发公公司承办国国家机关、企事业单单位的统建建房，如委委托建房的的单位能提提供土地使使用权证书书和有关部部门的建设设项目批准准书以及基基建计划，且且房屋开发发公司(即即受托方)不垫付资资金，并同同时符合本本通知第三：条条中其他他代理服务务条件的的，则对房房屋开发公

39、公司实际取取得的手续续费收入按按服务业业税目计计征营业税税。否则，对对房屋开发发公司承办办建设的各各种房屋，均均应全额按按销售不不动产计计征营业税税。”（苏苏地税发 19996 0744 号）在实务中，由由于代理业业按照差额额缴纳营业业税，所以以税务部门门对于代理理审批的很很严格，例例如北京市市规定：“除上述列列举范围外外，凡发生生符合现行行代理业营营业税征收收规定的其其他业务，纳纳税人可提提出申请，经经主管地方方税务机关关审核后，报报北京市地地方税务局局批准执行行。”综上，代建建工程在营营业税环节节要求比较较严格，需需要事前与与税务部门门认真沟通通。4、 代建工程的的所得税相相对于营业业税，

40、所得得税中关于于代建工程程规定的比比较简单：“（一）开开发企业代代建工程和和提供劳务务不超过112个月的的，可按合合同约定的的价款结算算日或在合合同完工之之日确认收收入的实现现；持续时时间超过112个月的的，可采用用完工百分分比法按季季确认收入入的实现。完工百分比比法即是根根据合同完完工进度同同比例确认认收入和费费用。完工工进度可按按累计实际际发生的合合同成本占占合同预计计总成本的的比例、已已经完成的的合同工作作量占合同同预计总工工作量的比比例、测量量已完成合合同工作量量等方法确确定。（二）开发发企业在代代建工程、提供劳务务过程中节节省的材料料、下脚料料、报废工工程或产品品的残料等等，如按合合

41、同规定留留归开发企企业所有的的，应于实实际取得时时按市场公公平成交价价确认收入入的实现。”（国税税发20006331号文件件规定）三、代建工工程的各种种形式如同合作项项目一样，代代建工程在在实务中有有很多种形形式，从收收取代理费费的形式来来说，主要要有以下几几种：1、只收取取服务费：所有的项项目资金全全部由委托托单位出，代代理公司代代收代付，只只收取代理理服务费；2、一次性性包死：代代理公司包包单价或包包总价，节节省的资金金属于代理理公司的；这种方式式要注意不不要被税务务局划到工工程承包中中去；3、按比例例或按项目目收取：代代理单位按按总金额的的一定比例例收取，或或者按照代代理的项目目数量收取

42、取；4、以工抵抵料：全部部或部分以以工抵料，这这个对于会会计和税收收来说简直直就是恶梦梦一般。不管采用什什么形式，“材料、下下脚料、报报废工程或或产品的残残料等”这这一条对于于税务来说说，真的不不具有太大大的可操作作性。四、财税概概念以外的的代建制在我们财务务税收人员员在研究代代建工程的的时候，国国内项目建建设的代建建制度也正正在蓬勃发发展。越来来越多的政政府投资项项目，包括括北京奥运运会的场馆馆建设，开开始采用工工程项目建建设代建制制。不过，这这个代建制制和我们税税收上严格格规定的代代理有着很很大的不同同之处。这这里顺便也也性学一下下：代建制是一一种由项目目出资人委委托有相应应资质的项项目代

43、建人人对项目的的可行性研研究、勘察察、设计、监理、施施工等全过过程进行管管理，并按按照建设项项目工期和和设计要求求完成建设设任务，直直至项目竣竣工验收后后交付使用用人的项目目建设管理理模式。“代建制”是相对于于业主建设设来说的，其其特点是：1、项目建建设人与项项目使用人人分离；2、项目代代建人对项项目招投标标和勘察、设计、施施工、监理理等建设全全过程进行行组织管理理；3、项目代代建人类似似于职业经经理人，比比分散的项项目业主更更专业。项目代建制制通常分为为工程总承承包和项目目委托管理理两种，前前者包括设设计-建造造总承包（DD-B）以以及设计-采购-施施工总承包包（EPCC或交钥匙匙总承包：T

44、urnnkey）；后者有项项目管理服服务（PMM）以及项项目管理承承包（PMMC）等。如果将此此种综合性性的建设工工程管理方方式后向一一体化，则则可以进入入融资领域域，而前向向一体化，则则可以进入入项目经营营领域。原问题：“6、无正正当理由，以以明显偏低低价格将商商品房销售售给本公司司股东及相相关联企业业及个人。”学习体会：一、关联企企业的规定定1、关联企企业的确定定关联企业，是是指有下列列关系之一一的公司、企业和其其他经济组组织： 在资金金、经营、购销等方方面，存在在直接或者者间接的拥拥有或者控控制关系； 直接或或者间接地地同为第三三者所拥有有或者控制制； 在利益益上具有相相关联的其其他关系

45、。（征管法法实施细则则）注意：这里里指限制了了关联企业业，对于股股东、管理理人员等相相关联个人人没有作出出明确的规规定。2、可以调调整的情况况纳税人与其其关联企业业之间的业业务往来有有下列情形形之一的，税税务机关可可以调整其其应纳税额额： 购销业业务未按照照独立企业业之间的业业务往来作作价； 融通资资金所支付付或者收取取的利息超超过或者低低于没有关关联关系的的企业之间间所能同意意的数额，或或者利率超超过或者低低于同类业业务的正常常利率； 提供劳劳务，未按按照独立企企业之间业业务往来收收取或者支支付劳务费费用； 转让财财产、提供供财产使用用权等业务务往来，未未按照独立立企业之间间业务往来来作价或

46、者者收取、支支付费用； 未按照照独立企业业之间业务务往来作价价的其他情情形。3、调整的的方式税务务机关可以以按照下列列方法调整整计税收入入额或者所所得额： 按照独独立企业之之间进行的的相同或者者类似业务务活动的价价格； 按照再再销售给无无关联关系系的第三者者的价格所所应取得的的收入和利利润水平； 按照成成本加合理理的费用和和利润； 按照其其他合理的的方法。4、非关联联企业的规规定纳税人有下下列情形之之一的，税税务机关有有权核定其其应纳税额额:(六)纳税税人申报的的计税依据据明显偏低低，又无正正当理由的的。（税收收征管法）注意：实际际上，这一一条的杀伤伤力要比关关联企业的的要大，因因为无论税税务

47、部门能能否证明关关联企业，用用这一条就就可以通杀杀。举个例子：在房屋销销售过程中中，经常会会碰到工商商、税务、银行、房房产等机关关和部门的的人员来买买房子，要要求给点优优惠。正常常标价单价价60000元，给他他们优惠后后45000元（当然然还是要比比成本高），如如果碰到个个较真的税税务人员，非非要按这一一条卡，可可真就没有有法子了。二、营业税税的依据纳税人提供供应税劳务务、转让无无形资产或或销售不动动产价格明明显偏低而而无正当理理由的，主主管税务机机关有权按按下列顺序序核定其营营业额：（一）按纳纳税人当月月提供的同同类应税劳劳务或者销销售的同类类不动产的的平均价格格核定。（二）按纳纳税人最近近时期提供供的同类应应税劳务或或者销售的的同类不动动产的平均均价格核定定。（三）按下下列公式核核定计税价价格：计税价格营业成本本或工程成成本（成本利利润率）（