律师承办拆迁法律业务操作指引(中英文)fmjk.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.附件二：中华全国律律师协会律师承办拆拆迁法律业业务操作指指引（六届全国国律协七次次常务理事事会审议通通过）目 录第一章 总则第二章 房屋拆迁前前期准备中中的律师实实务第一节 一一般规定第二节 律律师代理拆拆迁人、拆拆迁单位在在房屋拆迁迁前期准备备阶段的工工作第三节 律律师代理被被拆迁人、房屋承租租人在房屋屋拆迁前期期准备阶段段的工作第三章 房屋拆迁评评估中的律律师实务第一节 一一般规定第二节 拆拆迁估价机机构的确定定第三节 拆拆迁估价过过程中律师师法律业务务

2、的工作内内容第四章 城市房屋拆拆迁补偿与与安置中的的律师实务务第一节 一一般规定第二节 拆拆迁补偿安安置协议第三节 被被拆迁房屋屋面积的确确定第四节 被被拆迁房屋屋安置标准准第五节 特殊对象象的补偿与与安置第六节 货货币补偿款款的分配第五章 房屋拆迁行行政裁决过过程中的律律师实务第一节 一一般规定第二节 裁决申请请与受理阶阶段第三节 裁决审理理阶段第四节 行行政强制执执行阶段第六章 农村房屋拆拆迁中的律律师实务第一节 一一般规定第二节 集集体土地的的征收征用用及补偿第三节 农农村房屋拆拆迁补偿安安置第四节 农农村房屋拆拆迁评估第七章 行政复议与与诉讼的律律师实务第一节 一一般规定第二节拆拆迁行

3、政复复议第三节拆拆迁诉讼第四节 律律师在拆迁迁诉讼中的的举证第八章 附则第一章 总则1. 制订订目的为提高律师师承办房屋屋拆迁业务务的服务水平平，指导律律师办理与与房屋拆迁迁相关的诉诉讼和非诉诉讼业务，依依据中华华人民共和和国物权法法中华人民民共和国土土地管理法法等法律、法法规、规章章和最高人民民法院相关关司法解释释，结合拆迁迁业务操作作流程和经经验，制定定本指引。本指引供供律师在办办理拆迁法法律服务业业务中参考考和借鉴，并非非强制性规规定。1. Foormullatedd forr thee purrposee of imprrovinng hoousinng deemoliitionn c

4、onntracctorss lawwyerss bussinesss seervicces, guiddancee andd couunsell forr demmolittion of hhousiing-rrelatted llitiggatioon annd noon-liitigaationn bussinesss, aaccorrdingg to Peooples Reepubllic oof Chhina Proppertyy Laww annd PPeoplles Repuublicc of Chinna Laand MManaggemennt Laaw aand ootherr

5、 lawws annd reegulaationns , Reguulatiions and releevantt juddiciaal innterppretaationns off thee Suppremee Peooples Coourt, witth thhe deemoliitionn proocesss andd opeeratiionall expperieence, to enacct thhe guuidelliness. Thhe guuidelliness forr lawwyerss in legaal seervicces ffor tthe ddemollitio

6、on off refferennce aand ddraw on, not manddatorry reequirremennts.2. 概念念界定2.1 城城市房屋拆拆迁，是指指经依法许许可，拆迁迁人对城市市规划区内内国有土地地上的房屋屋所有者或或使用者给给予补偿安安置的前提提下予以迁迁出，对房房屋及附属属物进行拆拆除的法律律行为。2.2 农农村房屋拆拆迁，是指指经依法许许可，拆迁迁人对城市市规划区外外农民集体体所有土地地上的房屋屋所有者或或使用者给给予补偿安安置的前提提下予以迁迁出，对房房屋及附属属物进行拆拆除的法律律行为。2.3 拆拆迁人，是是指依法取取得房屋拆拆迁许可证证的单位。2.4

7、 拆拆迁单位：取得依法法拆迁资质质的房屋拆拆迁企业。2.5 被被拆迁人，是是指被拆除除房屋的所所有人和使使用人。2.6 房房屋承租人人，是指与与被拆迁人人具有合法法租赁关系系的单位和和个人。2.7 违违章建筑，是是指依法应应予以无偿偿拆除的违违法建筑物物。3. 律师师办理拆迁迁法律业务务的基本原原则拆迁关系到到社会稳定定和广大被被拆迁人的的切身利益益，律师办办理拆迁法法律业务应应遵循如下下原则：3.1 忠忠诚负责原原则。律师师办理拆迁迁法律业务务，应不受受任何单位位及其他组组织和个人人的非法干干涉，依法法维护国家家法律的正正确实施和和委托人的的合法权益益。3.2 专专业精湛原原则。律师师办理拆

8、迁迁法律业务务，应掌握握拆迁专业业知识和业业务操作的的相应能力力和水平，以以扎实的专专业知识和和技能为委委托人提供供优质的法法律服务。3.3 勤勤勉敬业原原则。律师师办理拆迁迁法律业务务，应勤于于学习、勤于于思考，恪恪尽职守，根根据委托人人的要求，在在与委托人人约定的期期限内完成成各项受托托法律业务务。3.4 支支持合理补补偿原则。律师办理理拆迁法律律业务，应应当支持被被拆迁人的的合理补偿偿要求，其其合理补偿偿的底线是是：被拆迁迁人原有居居住水平不不因拆迁而而降低。4. 律师师办理拆迁迁法律业务务的前提和和要求4.1 律律师办理拆拆迁法律业业务，应在在核实委托托人的主体体资格并充充分了解受受托

9、事项的的具体情况况后，与委委托人制作作谈话笔录录，分析利利弊，告知知法律风险险。4.2 律律师须与委委托人签订订委托协议议，在取得得委托人的的合法授权权后，在受受托权限内内依法履行行职责，不不得损害委委托人的合合法权益。4.3 律律师办理拆拆迁法律业业务，应把把有利于社社会稳定作作为自己的的社会责任任，把维护护被拆迁人人的合法权权益、促进进矛盾化解解、构建和和谐社会作作为办理拆拆迁法律业业务的工作作要求。4.4 律律师在办理理拆迁法律律业务中应应保守所知知悉的国家家秘密、委委托人的商商业秘密和和个人隐私私。5. 本操操作指引的的业务适用用范围本操作指引引适用于律律师代理与与拆迁相关关的诉讼和和

10、非诉讼法法律业务。主要适用用于律师在在提供拆迁迁法律咨询询、受托调调查、起草草并修改拆迁迁计划与方案案、起草并并修改各类类法律文书书、出具专专项法律意意见书、培培训拆迁管管理与实施施人员、代代理政府、拆迁人、拆迁单位位、被拆迁迁人、房屋屋承租人、房屋同住住人、房屋屋使用人参参与拆迁评评估活动、参与听证证及谈判活活动、参与与行政裁决决活动、参参与强制拆拆迁活动、参与行政政复议活动动、参与仲仲裁活动、参与诉讼讼活动等法法律服务。涉及军事设设施、教堂堂、寺庙、文物古迹迹以及外国国驻华使（领领）馆房屋屋的拆迁法法律服务不不适用本操操作指引。2. 2.1 deefinee thee connceptt

11、of urbaan hoousinng deemoliitionn, iss thaat thhe laaw peermitts, tthe ddemollitioon off urbban ppeoplle off thee areea off houusingg on statte laand oownerrs orr useers rresetttlemment comppensaationn undder tthe ppremiise bbe mooved out of hhousiing aand tto diismanntle the appeendagge Leegal acts

12、s. 2.2 deemoliitionn of houssing in rrurall areeas, is ppermiittedd by law, thee demmolittion of uurbann plaanninng weere ooutsiide aall tthe ccolleectivve faarmerrs onn thee lannd owwnerss or userrs off houusingg ressettllemennt coompennsatiion uunderr thee preemisee be moveed ouut off houusingg an

13、dd apppendaage tto thhe reemovaal off leggal aacts .2. 2.1 deefinee thee connceptt of urbaan hoousinng deemoliitionn, iss thaat thhe laaw peermitts, tthe ddemollitioon off urbban ppeoplle off thee areea off houusingg on statte laand oownerrs orr useers rresetttlemment comppensaationn undder tthe ppr

14、emiise bbe mooved out of hhousiing aand tto diismanntle the appeendagge Leegal actss. 2.2 deemoliitionn of houssing in rrurall areeas, is ppermiittedd by law, thee demmolittion of uurbann plaanninng weere ooutsiide aall tthe ccolleectivve faarmerrs onn thee lannd owwnerss or userrs off houusingg res

15、settllemennt coompennsatiion uunderr thee preemisee be moveed ouut off houusingg andd apppendaage tto thhe reemovaal off leggal aacts . 2.3 deemoliitionn, iss madde inn acccordaance withh thee laww perrmitss thee demmolittion of hhousiing uunitss. 2.4 deemoliitionn of flatts Quallificcatioon maade i

16、in acccorddancee witth thhe laaw deemoliitionn of houssing demoolitiion bbusinness. 2.55 wass thee demmolittion, reffers to tthe ddemollitioon off houuses and use of aall ppeoplle. 22.6 HHousiing llesseee, iis thhat ppeoplle wiith tthe ddemollitioon off a llegall rellatioonshiip beetweeen thhe reent

17、all uniits aand iindivviduaals. 270 illeegal consstrucctionn is thatt thee laww shoould be rremovved ffree of iilleggal bbuilddingss. 3. Demmolittion of llegall serrvicees laawyerrs foor thhe deemoliitionn of the basiic prrinciipless rellatedd to sociial sstabiilityy andd thee vasst maajoriity oof t

18、hhe deemoliitionn of the vitaal inntereests, leggal ccounssel ffor tthe ddemollitioon buusineess sshoulld foolloww thee folllowiing pprincciplees: 3.1 respponsiible for the prinnciplle off loyyaltyy. Leegal counnsel for the demoolitiion bbusinness, shoould be ffree fromm anyy uniits aand ootherr org

19、ganizzatioons aand iindivviduaals iin thhe unnlawfful iinterrfereence, saffeguaard tthe ccorreect iimpleementtatioon off nattionaal laaws aand tthe llegittimatte riightss andd intteressts oof cllientts. 33.2 ssuperrb prrofesssionnal pprincciplees. LLegall couunsell forr thee demmolittion busiinesss,

20、 thhe deemoliitionn shoould havee thee exppertiise aand ooperaationnal ccapaccity and the corrrespoondinng leevel to aa sollid pprofeessioonal knowwledgge annd skkillss forr thee cliient to pproviide qqualiity llegall serrvicees. 3.3 diliigencce deedicaated prinnciplle. LLegall couunsell forr thee d

21、emmolittion busiinesss, shhouldd be diliigentt in learrningg, thhinkiing hhard, fullfilll theeir ddutiees, iin acccorddancee witth thhe reequirremennts oof cllientts, iin aggreemment withh thee cliient withhin tthe pperiood enntrussted withh thee commplettion of tthe llegall bussinesss. 33.4 ssuppoo

22、rt tthe pprincciplee of reassonabble ccompeensattion. Leggal ccounssel ffor tthe ddemollitioon buusineess, the demoolitiion sshoulld bee suppportted bby thhe reeasonnablee commpenssatioon reequesst, rreasoonablle coompennsatiion ffor iits bbottoom liine iis thhis: the demoolitiion oof thhe orriginna

23、l llivinng sttandaards of ppeoplle beecausse off thee demmolittion and loweer. 4. BBarriisterrs inn thee demmolittion busiinesss laww andd reqquireementts off thee preemisee of 4.1 legaal coounseel foor thhe deemoliitionn bussinesss, ccliennts sshoulld veerifyy thee quaalifiicatiions and the mainn b

24、oddy enntrussted withh thee fulll unndersstandding of tthe sspeciific situuatioon, wwith the clieentss prooducttion notees, aanalyysis of tthe ppros and conss to infoorm tthe llegall rissk. 44.2 llawyeers aand ccliennts mmust be ssigneed byy thee agrreemeent, in aa cliients laawfull autthoriity, the

25、 authhoritty enntrussted to pperfoorm ttheirr dutties in aaccorrdancce wiith tthe llaw, withhout prejjudicce too thee leggitimmate righhts aand iinterrestss of clieents. 4.3 legaal coounseel foor thhe deemoliitionn bussinesss, sshoulld bee connduciive tto soociall staabiliity aas thheir own sociial

26、rrespoonsibbilitty, tto uppholdd thee demmolittion of tthe llegittimatte riightss andd intteressts, and prommote confflictt ressoluttion and builldingg a hharmooniouus soocietty ass a llegall bussinesss foor thhe deemoliitionn worrk reequirremennts. 4.4 for the demoolitiion oof laawyerrs inn leggal

27、bbusinness shouuld bbe awware of tthe cconseervattive statte seecretts, ccommeerciaal seecretts annd cllientt priivacyy. 5. GGuideelinees onn thee opeeratiion oof thhe buusineess sscopee of the operratioon guuidelliness appplicaable to ccounssel aand ddemollitioon-reelateed liitigaationn andd nonn-l

28、ittigattion legaal seervicces. Mainnly aappliicablle too lawwyerss in provvidinng leegal adviice ddemollitioon, eentruustedd witth thhe innvesttigattion, draaftinng annd reevisiing tthe ddemollitioon pllans and proggrammmes, the drafftingg andd ameendinng vaariouus leegal insttrumeents, isssued by t

29、the sspeciial llegall subbmisssionss, trrainiing mmanaggemennt annd immplemmentaationn of the demoolitiion, the Goveernmeent AAgentt, deemoliitionn, thhe deemoliitionn uniit , Demoolitiion, houssing tenaant, liviing hhousiing, houssing demoolitiion oof thhe usse off peoople invoolvedd in asseessmeen

30、t aactivvitiees, tto paarticcipatte inn heaaringgs annd neegotiiatioons, the deciisionn to partticippate in aactivvitiees, tto paarticcipatte inn manndatoory ddemollitioon acctiviitiess, too parrticiipatee in the reviiew aactivvitiees, tto paarticcipatte inn arbbitraationn Actiivitiies, to ppartiici

31、paate iin acctiviitiess succh ass littigattion legaal seervicces. Invoolve miliitaryy faccilitties, chuurchees, ttemplles aand ccultuural reliics iin Chhina and foreeign counntriees (ffrom) thee demmolittion of tthe MMuseuum off leggal sserviices are not appllicabble tto opperatting guiddelinnes.第二章

32、 房屋拆迁迁前期准备备中的律师师实务第一节 一般规定定本章所称前前期准备阶阶段是指截截至房屋拆拆迁许可证证公告之日日前的阶段段。1房屋拆拆迁的前提提条件国家法律规规定，凡需需要拆迁房房屋的建设设单位应当当向拟拆迁迁房屋所在在地的县、市拆迁主主管行政机机关提出申申请，取得得行政许可可后，方可可实施拆迁迁房屋。其其中在城市市拆迁许可可的形式为为房屋拆拆迁许可证证，农村村为拆迁许许可证或征征收批准文文件。2概念界界定2.1 搬搬迁期限，是是指被拆迁迁人和拆迁迁人在拆迁迁补偿安置置协议中约约定或者行行政裁决中中规定的被被拆迁人腾腾出房屋完完成搬迁事事宜的期限限。2.2 拆拆迁期限，是是指拆迁许许可证设

33、立立的实施拆拆迁活动的的期限。The pprepaaratoory pphasee of thiss chaapterr is alleeged thatt thee demmolittion permmit aas off thee datte off thee nottice periiod. 1. HHousiing ddemollitioon off thee preerequuisittes ffor nnatioonal legiislattion, wheere tthe nneed for demoolitiion oof hoousinng coonstrructiion u

34、unitss to the propposedd demmolittion of hhousiing sshoulld bee thee seaat off thee couunty, citty deemoliitionn chaarge of tthe eexecuutivee autthoriitiess to applly too thee admminisstrattive liceensinng, bbeforre thhe deemoliitionn of houssing. In the cityy demmolittion permmit iin thhe foorm oof

35、 hhousee demmolittion permmit, thee rurral llevy for the demoolitiion ppermiit orr appprovaal off doccumennts. 2. 22.1 ddefinne thhe coonceppt off thee rellocattion periiod, meanns thhe deemoliitionn andd rellocattion in tthe ddemollitioon off ressettllemennt coompennsatiion aagreeementt or agreeeme

36、nnts sset fforthh in the judggemennt weere vvacatted bby deemoliitionn of houssing comppleteed reelocaationn of the periiod. 2.2 demoolitiion ddeadlline, is the demoolitiion ppermiit thhe esstabllishmment of tthe iimpleementtatioon off demmolittion actiivitiies iin thhe peeriodd.第二节 律律师代理拆拆迁人、拆拆迁单位在

37、在房屋拆迁迁前期准备备阶段的工工作1. 律师师代理拆迁迁人、拆迁迁单位在房房屋拆迁前前期准备阶阶段的工作作：1.1 核核实拟拆迁迁地段的土土地性质，以以确定是适适用城市还还是农村房房屋拆迁的的程序。1.2 核核实拆迁人人、拆迁单单位的主体体资格与资资质，核实实拆迁工作作人员的上上岗证并核核实拆迁人人与拆迁单单位签订的的拆迁委托托合同。1.3 核核实拆迁人人是否已合合法取得国国有土地使使用权或土土地征收征征用批准文文件且是否否依法公示示。1.4 核核实拆迁人人是否已合合法取得建建设项目批批准文件且且是否依法法公示。1.5 核核实拆迁人人是否已合合法取得建建设用地规规划许可证证且是否依依法公示。1

38、.6 调调查被拆迁迁人的基本本情况（拆拆迁的四至至范围、房房屋类型、面积、户户数、人口口、老弱病病残特殊对对象等）。1.7 核核实在规划划管理部门门核发建设设用地规划划许可证、确定拆迁迁范围后，拆拆迁范围内内的单位和和个人有无无进行下列列活动：1.7.11 新建、改建和扩扩建房屋及及其附属物物；1.7.22 改变房房屋和土地地用途；1.7.33 建立新新的房屋租租赁关系；1.7.44 分列房屋屋租赁户名名。1.8 参参与制定拆拆迁方案的的听证会，发发表律师意意见。1.9 核核实拆迁计计划与拆迁迁方案的合合法性、完完整性、可可行性，拆拆迁方案应应载明如下下事项：1.9.11 拆迁四至至范围；1.

39、9.22 拆迁房屋屋总建筑面面积（分别别列出居住住房屋与非非居住房屋屋的具体数数量及公房房、私房、宗教产和和代管产的的具体数量量）；1.9.33 拆迁户数数；1.9.44 拆迁期限限；1.9.55 拆迁范围围分期实施施拆迁的情情况；1.9.66 拆迁补偿偿安置资金金总额的预预算；1.9.77 申请拆迁迁许可证时时首期补偿偿安置资金金到位数额额、产权调调换房屋的的面积量与与价值量，及及后续资金金分期到位位计划；1.9.88 实施拆迁迁的方式；1.9.99 拆迁计划划是否已经经列入本地地经济发展展计划和本本省（市）的的拆迁计划划。1.9.110核实拆拆迁人是否否有足额的的拆迁补偿偿安置资金金专用存

40、款款账户，前前述存款金金额不得低低于省市政政府规定的的补偿安置置资金总额额的比例。该存款金金额与安置置用房价值值之和不足足补偿安置置资金总额额的，建设设单位应当当在拆迁方方案中明确确资金分期期到位的时时间。1.9.111 核实用于于产权调换换房源的产产权是否清清晰、无权权利负担。1.9.112核实用用于产权调调换房源的的数量是否否达到拆迁迁范围被拆拆迁人总户户数的700%，用于于产权调换换房源是否否符合国家家质量安全全标准及是是否达到当当地公共建建筑设施配配套要求。2律师代代理拆迁人人、拆迁单单位在城市市房屋拆迁迁前期准备备阶段应当当谨慎注意意的问题：2.1 律律师应提示示委托人，拆拆迁主管行

41、行政机关不不得作为拆拆迁人，也也不得接受受委托实施施拆迁。2.2 律律师应提示示委托人，不不得采用恐恐吓、胁迫迫以及停水水、停电、停止供气气、供热等等非法手段段实施拆迁迁。2.3 律律师应提示示委托人，须须按照房屋屋拆迁许可可证确定的的拆迁范围围实施拆迁迁，不得擅擅自扩大或或者缩小。确需扩大大或者缩小小拆迁范围围的，应当当按规定办办理规划、土地批准准手续，并并向颁发该该拆迁许可可证的拆迁迁主管行政政机关申请请变更拆迁迁范围。2.4 律律师须提示示委托人，要要在拆迁期期限内完成成拆迁。确确需延长拆拆迁期限的的，应当在在拆迁期限限届满日的的15日前前，向拆迁迁主管行政政机关提出出延期拆迁迁申请，区

42、区、县房地地局应当在在收到延期期拆迁申请请之日起110日内给给予答复。2.5 律律师应提示示委托人建建设项目若若在拆迁期期限内发生生转让，应应当经拆迁迁主管行政政机关同意意后，办理理房屋拆迁迁许可证变变更手续；拆迁主管管行政机关关应当将变变更后的房房屋拆迁许许可证的相相关内容予予以公告。建设项目目转让人尚尚未将拆迁迁补偿安置置协议或者者裁决载明明的有关权权利、义务务履行完毕毕的，由受受让人继续续履行；项项目转让人人与受让人人应当书面面通知被拆拆迁人、房房屋承租人人，并自转转让合同签签订之日起起30日内内予以公告告。2.6 律律师应提示示委托人，拆拆迁补偿安安置方案要要符合党的的方针政策策和国家

43、法法律规定的的及本地的的实际情况况。如存在在可能严重重侵害被拆拆迁人合法法权益的情情况，经提提示，委托托人拒绝调调整的，律律师应解除除委托。1. Coounseel deemoliitionn, deemoliitionn of houssing unitts inn thee preeparaatoryy phaase oof thhe deemoliitionn worrk: 11.1 tto veerifyy thee natture of tthe ddemollitioon off thee lannd loots tto deetermmine the appllicattion

44、of uurbann andd rurral hhousiing ddemollitioon prrocesss. 11.2 vveriffy thhe deemoliitionn, thhe deemoliitionn of the mainn uniit annd apptituude ffor, the demoolitiion wwork to vveriffy thhe apppoinntmennt caard aand vveriffy thhe deemoliitionn andd thee demmolittion of uunitss siggned by tthe ddem

45、ollitioon coontraact. 1.3 veriify wwhethher tthe ddemollitioon haad beeen llawfuully obtaainedd thee rigght tto usse sttate-owneed laand oor onn lannd reequissitioon doocumeents of rratifficattion in aaccorrdancce wiith tthe llaw aand wwhethher tthe ppubliicityy. 1.4 veerifyy wheetherr thee demmolit

46、tion of tthe bbuildding projject has beenn lawwfullly obbtainned tthe aapprooval docuumentt in accoordannce wwith the law and whetther the publlicitty。1.5 veriify wwhethher tthe ddemollitioon haad beeen llegallly aacquiired landd forr buiildinng annd pllanniing ppermiits aare iin acccorddancee witth

47、 thhe laaw off pubbliciity. 1.6 to iinvesstigaate tthe ddemollitioon off bassic hhumann casses (fourr to the demoolitiion oof hoousinng tyype, sizee, nuumberr of houssehollds, popuulatiion, Laorruobiingcaan sppeciaal obbjectts, eetc.). 1.7 inn thee plaanninng annd maanageementt deppartmmentss to veriify tthe iissuaance of bbuildding permmits for plannningg to deteerminne thhe sccope of tthe ddemollitioon, tthe ddemollitioon off thee uniits aand iindivviduaals ttheree forr thee folllowiing aactivvitiees: 1.7.1 neew, rrenovvatioon annd exxpanssion of hhousiing aand iits aapp