常用企业所得税法规汇萃cgml.docx

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1、常用企业所得税法规（仅供参考，以正式文件为准）国家税务总局关于关联企业间业务往来转让定价税收管理有关问题的通知国税函2006901号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为加强关联企业间业务往来转让定价税收管理工作，保持税收政策执行的连续性，根据中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法及其实施细则和中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则的有关规定，现对有关税务处理问题明确如下：一、对企业与其境外关联企业之间的业务往来转让定价调增的应纳税所得（不含利息、租金或特许权使用费等所得），若企业未通过相应调整程序作相应账务调整的，其境外关联企业取得的超过没有关联关系所应取得的数额

2、部分，应视同股息分配征收所得税，该股息不得享受中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法第十九条第三款第(一)项所规定的免征所得税的优惠。二、对企业与其境外关联企业之间的业务往来转让定价调减的应纳税所得如为利息、租金或特许权使用费等，不得调整已扣缴的所得税。国家税务总局二六年九月二十八日关于调整完善现行福利企业税收优惠政策试点工作的通知财税2006111号辽宁、上海、浙江、湖北、广东、重庆、陕西省（直辖市）财政厅（局）、国家税务局、地方税务局：为了进一步完善税收政策，更好地促进残疾人员就业，经国务院批准，决定选择部分省市进行调整完善现行福利企业税收优惠政策试点。现将试点工作的有关问题通知如下

3、：一、 纳入试点的地区和企业范围（一）纳入此次试点的地区为辽宁省、上海市、浙江省、湖北省、广东省、重庆市、陕西省。（二）享受政策的福利企业范围由现行的民政部门、街道和乡镇政府举办的国有、集体所有制福利企业扩大到由社会各种投资主体设立的各类所有制内资企业。二、试点的税收优惠政策（一）增值税、营业税。1.实行由税务机关按企业实际安置残疾人员的人数限额减征增值税或营业税的办法。每位残疾人员每年可减征的增值税或营业税的具体限额，由试点省市税务机关根据同级统计部门公布的当地上年在岗职工平均工资的2倍确定，但最高不得超过每人每年3.5万元。2.享受增值税优惠政策的纳税人为生产销售应征增值税货物或提供加工、

4、修理修配劳务的工业企业。但企业生产销售消费税应税货物、外购后直接销售的货物、委托外单位加工的货物、直接出口或委托其他企业代理出口的货物以及从事商品批发、零售的企业不适用上述税收优惠政策。享受营业税优惠政策的纳税人为从事属于营业税“服务业”税目范围内（广告业除外）业务的企业。提供广告劳务及不属于“服务业”的其他营业税应税劳务的，不适用上述税收优惠政策。企业应当将上述不得享受税收优惠政策的业务和其他业务分别核算，不能准确分别核算的，不得享受本通知规定的税收优惠政策。3.兼营增值税和营业税业务的企业，可自行选择减征增值税或者营业税，选定后1年内不得变更。4.企业同时符合本通知规定的增值税或营业税优惠

5、政策条件和其他增值税或营业税优惠政策条件的，只能选择其中一项政策执行。（二）企业所得税。采取成本加计扣除的办法，按企业支付给残疾职工实际工资的2倍在税前扣除。三、企业的认定条件享受本通知规定的税收优惠政策的企业必须同时符合以下条件：（一）企业实际安置的残疾人员占企业在职职工总数的比例必须达到25%以上。企业在职职工是指与企业签订一年以上劳动合同的职工。（二）企业依法与安置的每位残疾人员签订一年以上的劳动合同。（三）企业依法为安置的每位残疾人员缴纳基本养老保险、基本医疗保险、失业保险和工伤保险等社会保险。（四）企业通过银行向安置的每位残疾人员支付不低于所在县（市）最低工资标准的工资。上述残疾人员

6、是指持有中华人民共和国残疾人证、中华人民共和国残疾军人证（1至8级）的盲、聋、哑、肢体残疾和智力残疾人员。四、具体实施办法由国家税务总局会同财政部、民政部、中国残疾人联合会另行制定。五、试点自2006年7月1日起施行。试点期间原福利企业税收优惠政策在试点地区停止执行。原福利企业税收优惠政策是指财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知（94）财税字第001号第一条第（九）款、财政部、国家税务总局关于对福利企业、学校办企业征税问题的通知（94）财税字第003号、国家税务总局关于民政福利企业征收流转税问题的通知（国税发1994155号）和财政部、国家税务总局关于福利企业有关税收政策问题的

7、通知（财税字200035号）规定的福利企业税收优惠政策。六、试点地区的各级财税部门要认真贯彻落实本通知的各项要求，及时与民政等部门沟通情况。在试点过程中发现的问题，要及时上报财政部（税政司）和国家税务总局（政策法规司）。2006727 财政部国家税务总局关于企业技术创新有关企业所得税优惠政策的通知财税200688号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为贯彻实施国家中长期科学和技术发展规划纲要(20062020年)(国发200544号)，根据国务院关于印发实施若干配套政策的通知(国发20066号)的有关规定，现将有关企业技术创新的企业所得

8、税优惠政策明确如下：一、关于技术开发费对财务核算制度健全、实行查账征税的内外资企业、科研机构、大专院校等(以下统称企业)，其研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的技术开发费，按规定予以税前扣除。对上述企业在一个纳税年度实际发生的下列技术开发费项目，包括新产品设计费，工艺规程制定费，设备调整费，原材料和半成品的试制费，技术图书资料费，未纳入国家计划的中间实验费，研究机构人员的工资，用于研究开发的仪器、设备的折旧，委托其他单位和个人进行科研试制的费用，与新产品的试制和技术研究直接相关的其他费用，在按规定实行100%扣除基础上，允许再按当年实际发生额的50%在企业所得税税前加计扣除。企业年度实际发生

9、的技术开发费当年不足抵扣的部分，可在以后年度企业所得税应纳税所得额中结转抵扣，抵扣的期限最长不得超过五年。二、关于职工教育经费对企业当年提取并实际使用的职工教育经费，在不超过计税工资总额2.5%以内的部分，可在企业所得税前扣除。三、关于加速折旧企业用于研究开发的仪器和设备，单位价值在30万元以下的，可一次或分次计入成本费用，在企业所得税税前扣除，其中达到固定资产标准的应单独管理，不再提取折旧。企业用于研究开发的仪器和设备，单位价值在30万元以上的，允许其采取双倍余额递减法或年数总和法实行加速折旧，具体折旧方法一经确定，不得随意变更。前两款所述仪器和设备，是指2006年1月1日以后企业新购进的用

10、于研究开发的仪器和设备。四、关于高新技术企业税收优惠政策自2006年1月1日起，国家高新技术产业开发区内新创办的高新技术企业，自获利年度起两年内免征企业所得税，免税期满后减按15%的税率征收企业所得税。上述企业在投产经营后，其获利年度以第一个获得利润的纳税年度开始计算；企业开办初期有亏损的，可以依照税法规定逐年结转弥补，其获利年度以弥补后有利润的纳税年度开始计算。按照现行规定享受新办高新技术企业自投产年度起两年免征企业所得税优惠政策的内资企业，应继续执行原优惠政策至期满，不再享受自获利年度起两年免征企业所得税的优惠政策。本通知自2006年1月1日起执行，此前有关规定与本通知不一致的，按本通知规

11、定执行。国家今后对税收制度进行改革，有关税收优惠政策按新的税收规定执行。请遵照执行。 财政部国家税务总局 二六年九月八日国家税务总局关于调整企业所得税计税工资政策具体实施有关问题的通知国税发2006137号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：经国务院批准，自2006年7月1日起，企业所得税税前扣除的计税工资定额标准统一调整为每人每月1600元，同时停止执行按20%比例上浮的政策。为保证该项政策从今年下半年起顺利实施，根据财政部 国家税务总局关于调整企业所得税工资支出税前扣除政策的通知（财税2006126号）精神，现就具体实施中有关问题通知如下：一、调整计税工资税前扣除标准，

12、是落实中央经济工作会议精神的一项具体措施，是企业所得税“两法合并”改革前一项重要的政策调整，有利于缩小内资企业与外资企业的税负差距，逐步实现公平竞争。这项政策调整意义重大，涉及广大纳税人的利益，因此，各级税务机关应高度重视政策落实工作，及时、广泛、深入地宣传新的计税工资政策，使纳税人尽快了解新政策精神，并依据新政策进行企业所得税的预缴纳税申报。二、各级税务机关，尤其是基层税务机关要抓紧做好政策调整的相应工作，确保今年内新的计税工资政策落实到位，使纳税人在12月底前享受到计税工资政策调整的实惠。（一）各基层税务机关要认真测算企业因计税工资政策调整而减少企业所得税的数额，据此调整纳税人今年7-12

13、月各月（季）的申报预缴额。（二）对实行按纳税期限的实际数预缴税的企业，分两种情况处理：1.按月预缴的，在今年9-12月份申报各月预缴企业所得税时，应根据按上述要求测算的减收比例计算调减预缴额。其中，9月份预缴申报时，应一并计算7、8月份的调减额，从9月份的应预缴税额中冲抵，不足冲抵的部分在今年以后各月的应预缴税额中冲抵，直至完全冲抵；12月份申报预缴11月份的税额时，应一并计算12月份的调减额，并从11月份的应预缴税额中冲抵，不足冲抵的部分，应在12月底前办理完退税手续。2.按季预缴的，在申报预缴三季度的企业所得税时，除按测算的减收比例计算调减三季度的预缴额外，还要一并计算四季度的调减额，并从

14、三季度的应预缴税额中冲抵，不足冲抵的部分，应在12月底前办理完退税手续。（三）对实行按上一年度应纳税所得额的一定比例预缴的，分两种情况处理：1.按上一年度应纳税所得额的1/12分月预缴的，应根据按上述要求测算的减收比例，同比例调减各月预缴税额，其中，9月份应一并计算调减7、8月份的预缴税额，计算调减后出现负数的，应将超过9月份应预缴税额的部分，在以后各月申报预缴时继续调减，直至完全调减；12月份申报预缴11月份的税额时，应一并计算12月份的调减额，并从11月份应预缴税额中冲抵。2.按上一年度应纳税所得额的1/4分季预缴的，按照本条第（二）款第2项的方法处理。（四）对实行核定征收的企业，分两种情

15、况处理：1.核定应税所得率的，应根据按上述要求测算的减收比例，相应调低应税所得率，并计算调低应税所得率后减收的数额，按照本条（二）款的方法处理。2.核定应纳所得税额的，应根据按上述要求测算的减收比例，相应核减各月定额，并按照本条第（二）款的方法处理。三、本年度结束后，应将纳税人执行计税工资政策调整而发生的减税额，纳入汇算清缴范围，一并进行汇算清缴。四、各级税务机关要严格执行政策，实行新的计税工资政策后，不得以任何理由、任何方式擅自提高计税工资标准或规定地区浮动比例。实际执行的计税工资标准高于国家统一规定标准的，应立即纠正。要严格执行工效挂钩计税工资政策的适用范围，除国有和国有控股的工商企业、经

16、财政部和国家税务总局审核同意执行工效挂钩计税工资政策的改组改制为股份制的金融保险企业外，其他企业一律不得采用工效挂钩办法。新的计税工资政策执行中如有什么问题，请及时向总局报告。 国家税务总局 二六年九月一日财政部 国家税务总局关于延长家禽行业有关税收优惠政策的通知财税 2006113号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为应对高致病性禽流感疫情，继续扶持家禽业发展，根据国务院办公厅关于延长扶持家禽业发展政策实施期限的通知(国办发明电200626号)精神，现就家禽养殖业相关税收问题通知如下：一、自2006年7月1日至2006年l2月31日

17、，对属于增值税一般纳税人的家禽加工企业和冷藏冷冻企业加工销售禽肉产品实行增值税即征即退政策，并免征城市维护建设税和教育费附加。二、对家禽养殖(包括种禽养殖)、加工和冷藏冷冻企业进行家禽养殖(包括种禽养殖)、加工和冷藏冷冻所取得的所得免征2006年度企业所得税。三、对企业或个人由于禽类扑杀所取得的财政专项补助，免征企业所得税或个人所得税；对上述企业由于禽类扑杀所造成的净损失，允许其在所得税前全额列支。四、减收的增值税、所得税按现行财政体制负担。五、对禽类加工产品出口后的应退税款，确保及时足额退给企业。六、经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以在全省(自治区、直辖市)范围内或本省(自治区、直辖市)

18、的部分地区对家禽养殖(包括种禽养殖)企业、家禽加工企业、冷藏冷冻企业及个人生产经营用的土地、房产和车船，适当减免2006年度城镇土地使用税、房产税和车船使用税。七、各级财税部门要认真落实家禽业税收优惠政策，为家禽业持续、稳定、健康发展创造有力条件。同时各级税务机关要优化纳税服务，并切实加强家禽业企业增值税印征即退的税收管理，充分利用征管系统中家禽业纳税人的纳税申报和退税等相关信息，结合纳税人实际生产能力和销售数据，对家禽业开展纳税评估。在纳税评估过程中，加强对纳税人生产销售能力、投入产出关系和专用发票开具情况的分析，防止出现纳税人虚开专用发票的现象。评估中发现问题，及时移交税务稽查部门查处。八

19、、财政部、国家税务总局关于家禽行业有关税收优惠政策的紧急通知(财税2005 166号)同时废止。请遵照执行。 财政部 国家税务总局发文日期：二六年九月四日财政部 国家税务总局关于经营高校学生公寓及高校后勤社会化改革有关税收政策的通知财税2006100号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：经国务院批准，现将经营高校学生公寓及高校后勤社会化改革有关税收政策通知如下：一、对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体(以下简称高校后勤实体)自用的

20、房产、土地免征房产税和城镇土地使用税。二、对与高校学生签订的学生公寓租赁合同，免征印花税。三、对高校后勤实体经营学生公寓和教师公寓及为高校教学提供后勤服务取得的租金和服务性收入，免征营业税。但对利用学生公寓或教师公寓等高校后勤服务设施向社会人员提供服务取得的租金和其他各种服务性收入，按现行规定计征营业税。对社会性投资建立的为高校学生提供住宿服务并按高教系统统一收费标准收取租金的学生公寓取得的租金收入，免征营业税；但对利用学生公寓向社会人员提供住宿服务取得的租金收入，按现行规定计征营业税。对设置在校园内的实行社会化管理和独立核算的食堂，向师生提供餐饮服务取得的收入，免征营业税；向社会提供餐饮服务

21、取得的收入，按现行规定计征营业税。四、对高校后勤实体为高校师生食堂提供的粮食、食用植物油、蔬菜、肉、禽、蛋、调味品和食堂餐具，免征增值税；对高校后勤实体为高校师生食堂提供的其他商品，一律按现行规定计征增值税。对高校后勤实体向其他高校提供快餐的外销收入，免征增值税；对高校后勤实体向其他社会人员提供快餐的外销收入，按现行规定计征增值税。五、享受上述优惠政策的纳税人，应对享受优惠政策的经营活动进行单独核算，分别进行纳税申报。不进行单独核算和纳税申报的，不得享受上述政策。利用学生公寓向社会人员提供住宿服务或将学生公寓挪作他用的，应按规定缴纳相关税款，已享受免税优惠免征的税款应予以补缴。六、本通知自20

22、06年1月1日起至2008年12月31日止执行。关于高校后勤社会化改革有关税收政策的通知(财税字200025号)、财政部 国家税务总局关于经营高校学生公寓有关税收政策的通知(财税2002147号)、财政部 国家税务总局关于继续执行高校后勤社会化改革有关税收政策的通知(财税字2003152号)同时废止。财政部 国家税务总局发文日期：二六年八月十八日财政部 国家税务总局关于调整企业所得税工资支出税前扣除政策的通知财税2006126号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：经国务院批准，现就企业所得税工资支出税前扣除政策调整的有关问题通知如下：一

23、、自2006年7月1日起，将企业工资支出的税前扣除限额调整为人均每月1600元。企业实际发放的工资额在上述扣除限额以内的部分，允许在企业所得税税前据实扣除；超过上述扣除限额的部分，不得扣除。对企业在2006年6月30日前发放的工资仍按政策调整前的扣除标准执行，超过规定扣除标准的部分，不得结转到今年后6个月扣除。二、各省、自治区、直辖市人民政府在不高于20的幅度内调增计税工资扣除限额的规定停止执行。三、原按国家规定可按照工资总额增长幅度低于经济效益增长幅度、职工平均工资增长幅度低于劳动生产率增长幅度的原则(以下简称“两个低于原则)，执行工效挂钩办法的国有及国有控股企业可继续适用工效挂钩办法。企业

24、实际发放的工资总额在核定额度内的部分，可据实扣除；超过部分不得扣除。四、国有及国有控股和改组改制后的金融保险企业计税工资，可以比照工效挂钩办法，按照“两个低于”原则，由国务院财政、税务主管部门核定。五、企业支付给职工的各种形式的劳动报酬及其他相关支出，包括奖金、津贴、补贴和其他工资性支出，都应计入企业的工资总额。六、各地不得擅自提高企业工资支出的税前扣除限额，扩大实行工效挂钩办法的企业范围。各地已出台不符合上述政策的规定，应一律停止执行。七、各级税务机关应认真落实上述政策规定，对计税工资扣除政策调整减少企业所得税收入的影响情况进行测算，据此及时调整每个企业今年7月一l2月的预缴企业所得税额。八

25、、本通知自2006年7月1日起执行。财政部、国家税务总局关于调整计税工资扣除限额的通知(财税字199643号)和关于调整计税工资扣除限额等有关问题的通知(财税字1999258号)第一条同时废止。 财政部 国家税务总局 发文日期：二六年九月一日国家税务总局关于调整服装生产企业广告费支出企业所得税税前扣除标准的通知国税发2006107号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：根据国家税务总局关于做好已取消和下放管理的企业所得税审批项目后续管理工作的通知（国税发200482号）关于“特殊行业确需提高广告费扣除比例的，由国家税务总局根据实际情况另行规定”的规定，现对服装生产企业广告费支

26、出税前扣除标准问题通知如下：自2006年1月1日起，服装生产企业每一纳税年度符合企业所得税税前扣除办法（国税发200084号）第四十一条规定条件的广告费支出，可在销售（营业）收入8的比例内据实扣除，”超过比例部分的广告费支出可无限期向以后年度结转。各级税务机关应按照国家税务总局的有关规定，严格审核服装企业广告费支出的真实性、合理性，并在今年按月或者按季预缴企业所得税时把上述政策落实到位。 国家税务总局发文日期：二六年七月十九日国家税务总局关于缴纳企业所得税的新办企业认定标准执行口径等问题的补充通知国税发2006103号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：财政部 国家税务总局

27、关于享受企业所得税优惠政策的新办企业认定标准的通知（财税20061号，以下简称通知）下发后，各地反映在具体执行口径上需要进一步细化。经研究，现就有关问题通知如下：一、通知中关于新办企业的认定标准，适用于享受和不享受所得税优惠政策的所有内资企业。二、通知发布之日起，按照国家法律、法规及有关规定在工商行政主管部门办理设立登记的企业，不符合新办企业认定标准的，按照企业注册资本中权益性投资者的投资比例（包括货币投资和非货币投资，下同）确定征管范围归属。即：办理了设立登记但不符合新办企业标准的企业，其投资者中，凡原属于国家税务局征管的企业投资比例高于地方税务局征管的企业投资比例的，该企业的所得税由所在地

28、国家税务局负责征收管理；反之，由企业所在地的地方税务局负责征收管理；国家税务局征管的企业和地方税务局征管的企业投资比例相等的，由企业所在地的地方税务局负责征收管理。企业权益性投资者全部是自然人的，由企业所在地的地方税务局负责征收管理。三、现有企业新设立的不具有法人资格的分支机构，不论其货币投资占了多大比例，均不得作为新办企业，其所得税的征收管理机关视现有企业的主管税务机关确定。（一）不具备独立核算条件的，由现有企业的主管税务机关负责征收管理。（二）具备独立核算条件的，区别不同情况确定主管税务机关。其中，现有企业的主管税务机关是国家税务局的，由该分支机构所在地的国家税务局负责征收管理；现有企业的

29、主管税务机关是地方税务局的，由该分支机构所在地的地方税务局负责征收管理。四、办理设立登记的企业，在设立时以及享受新办企业所得税定期减税或免税优惠政策期间，从权益性投资者及其关联方购置、租借或无偿占用的非货币性资产占注册资本的比例累计超过25%的，不得享受新办企业的所得税优惠政策，其征收管理机关按本通知第二条的规定确定。五、主管税务机关可以根据实质重于形式的原则，做如下处理：（一）符合条件的新办企业利用转让定价等方法从关联企业转移来利润的，转移过来的利润不得享受新办企业所得税优惠政策。（二）符合条件的新办企业，其业务和关键人员是从现有企业转移而来的，其全部所得不得享受新办企业所得税优惠政策。六、

30、通知及本文件所称非货币性资产，是指存货、固定资产、无形资产、不准备持有到期的债券投资和长期投资等。七、通知发布之日前已成立的企业，按原规定可以享受企业所得税定期减税、免税的，可按原规定执行到期。国家税务总局二六年七月十三日国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发200631号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则、中华人民共和国税收征收管理法等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：一、

31、关于未完工开发产品的税务处理问题开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行关于印发经济适用房管理办法的通知（建住房200477号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或

32、未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20。开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。开发项目位于其他地区的，不得低于10。二、关于完工开发产品的税务处理问题（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。（二）开发产品完工后，开发企业应根据

33、收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。（三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实

34、际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。（四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为

35、代收代缴款项进行管理。（五）开发产品销售收入应按以下规定确认：1采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开

36、发产品清单之日确认收入的实现。（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、

37、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开

38、发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定进行处理。开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。三、关于

39、开发产品预租收入的确认问题开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。四、关于合作建造开发产品的税务处理问题开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期

40、应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：1企业、单位应在首次取得开

41、发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。2接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：1企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转

42、让所得或损失。上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。2接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同

43、类开发产品市场销售价格确定：（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。（二）开发企业在代

44、建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。八、关于开发产品成本、费用的扣除问题开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：1开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。2开发产品必须按一般经营

45、常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。3开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。4计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。5计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。6开发产品完工

46、后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。（二）下列项目按以下规定进行扣除：1已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本2开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。3应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除