签订二手房买卖合同需要注意的事项gile.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.签订二手房房房屋买卖卖合同要注注意哪些问问题？2一、合同签签订前应注注意事项2二、合同签签订时应注注意事项3第三章 二手房房交易注意意事项6第三节：如如何签订二二手房买卖卖合同6一、签订二二手房买卖卖合同应具具备的条件件61 二手手房买卖合合同的基本本内容62 签签订二手房房买卖合同同的主体资资格63 共有有权人售房房的主体条条件74 如何何避免无处处分权人处处分别人的的房产75 购房房人多于二二人怎么办办86 如何何以未成年年子女名义义购房87 登记记在未

2、成年年子女名下下的房屋如如何再次转转让98 能否否以未成年年人名义买买房可以按按揭贷款的的形式付款款99 非京京籍人士在在购买二手手房时与北北京户口购购买的区别别9二、签订二二手房买卖卖合同的注注意事项91 卖方方诈骗手法法9（ 1 ）用用假房产证证诈骗10（ 2 ）利利用假公证证诈骗10（ 3 ）出出售查封的的房屋。10（ 4 ）出出售列入拆拆迁范围的的房屋。10（ 5 ）利利用房屋买买卖合同诈诈骗。10（ 6 ）房房主拖欠物物业费，让让买方支付付。10（ 7 ） 私卖夫妻妻房产行骗骗。102 买方方诈骗手法法11（ 1 ）以以先过户后后付款的方方式再次出出售房屋11（ 2 ）以以不支付首首

3、付款的方方式贷款购购房11（ 3 ）先先过户后办办个人住房房抵押贷款款。11三、如何签签订二手房房买卖合同同111 核对对买卖双方方的基本信信息112 核核实并在合合同中注明明房屋的基基本状况123 如如何约定抵抵押权124 如何何审核或约约定房屋共共有权内容容125 对产产权纠纷的的声明126 对房房屋租赁的的声明137 对特特殊事件的的声明138 签订订未办理产产权证的房房屋买卖合合同应注意意的问题139 如何何约定付款款方式1310 如如何约定房房屋的交付付14（ 1 ）确确定二手房房的交付标标准14（ 2 ）约约定与房屋屋一并交付付的物品15（ 3 ）房房屋附属物物的交付1511 如如

4、何约定房房屋风险转转移1512 提提前入住装装修的风险险1613 提提前入住对对装修费的的约定1614 如如何约定物物业费等费费用1615 已已售公房物物业费、供供暖费如何何处理1616 签签约时注意意小区的供供暖方式及及收费标准准1717 如如何约定公公共维修基基金1718 在在签订购房房合同时如如何约定延延期交房内内容1719 售售房人不同同意签订详详细房屋买买卖协议怎怎么办1820 关关于产权登登记的约定定1821 如何约定定违约责任任1823 房房屋买卖合合同中违约约金的比例例约定多少少为合适1924 如如何约定争争议的解决决方式2025 如如何约定二二手房买卖卖合同的解解除2026

5、如如何约定合合同的变更更与转让2027 如如何约定合合同的生效效条件2128 合合同的附件件包括哪些些内容2129 卖卖方在签订订和履行买买卖合同时时应注意事事项2230 在在楼价上涨涨背景下的的购房应注注意的问题题23四、二手房房买卖合同同履行中应应注意的问问题241 对买买方有利的的交易程序序242 对卖卖方有利的的交易程序序243 对买买卖双方都都是安全的的交易程序序24(1) 引引入房屋中中介公司作作为交易安安全的担保保。24(2) 引引入专业的的金融担保保公司。24(3) 银银行的资金金托管。25(4) 买买方或卖方方自己提供供担保。25(5) 公公证提存。254 提存存协议的基基本

6、内容25签订二手房房房屋买卖卖合同要注注意哪些问问题？在二手房交交易中，许许多购房者者往往只关关注房产价价值的高低低，而忽略略了对交易易中可能出出现的问题题，对于如如何签订房房地产买卖卖合同所知知更少。一、合合同签订前前应注意事事项在签订二手手房买卖合合同前，购购房者需要要对售房者者有较为全全面的了解解：首先查查看产权所所有人的身身份证件；房屋产权权证上的产产权所有人人是一位还还是几位共共有?如果果是几位共共有，则共共有人是否否全部同意意?出售房房产时，房房屋的产权权共有人一一定要全部部同意。在在签订房产产买卖合同同时，也要要全部到场场。如有特特殊情况不不能到场，需需出具经过过公证的委委托书及

7、代代理人身份份证件，由由委托代理理人替其签签章第二，购购房者要对对即将进行行交易的房房产进行必必要的了解解。这主要要包括售房房提供的房房屋产权证证是否属实实；房产面面积多大；该房产用用途是什么么；是办公公还是居住住，或是其其他；该房房产有没有有被司法机机关和行政政机关依法法裁定、决决定查封或或以其他形形式限制房房地产权利利；该房产产是否已设设定抵押?根据中中华人民共共和国担保保法的规规定：抵押押期间，抵抵押人转让让已办理登登记的抵押押物的，应应当通知抵抵押权人并并告知受让让人转让物物已经抵押押的情况；抵押人未未通知抵押押权人或者者未告知受受让人的，转转让行为无无效。在这这里，如果果该房产已已设

8、定抵押押，那么抵抵押方即为为售房者，抵抵押权人就就是售房者者将该房产产抵押的第第三方即某某人、某公公司或某银银行；受让让人就是购购房者。这这个规定的的意思也就就是售房者者已将该房房产抵押给给第三方，在在转让该房房产时，并并未通知第第三方或未未告知购房房者此房已已设定抵押押，那么转转让行为无无效。只有有在抵押登登记注销或或抵押权人人同意的情情况下，此此房产方可可进行买卖卖。另外，还还要注意该该房产是否否已设定租租赁？如果果该房产已已经出租，则则需要售房房者提供该该房产的承承租方出具具的在同等等条件下放放弃优先购购买权的声声明。同时时购房者还还要查询售售房者与该该房产的承承租方所签签订的租赁赁合同

9、是否否登记备案案？二、合同同签订时应应注意事项项购买二二手房时，除除了在签订订二手房合合同前，要要对该房产产有一个大大体的了解解外，在签签订二手房房合同时也也需要注意意以下问题题：第一，需需要准备的的证明材料料。购置房房地产，购购房者可能能是一人，也也可能是数数人。无论论哪种情况况，都需要要购房者准准备好如下下材料：1身身份证原件件或护照原原件及复印印件；2未未成年人的的户口簿或或出生证明明；3有有委托代理理人，须提提供经公证证的委托书书及代理人人身份证。购房者如如是境外人人士，所提提供的公证证材料是外外文的需到到翻译公司司翻译。境境外人士提提供的有些些材料如委委托书、同同意书等必必须经境内内

10、、外机构构公证、认认证后方为为有效。另外，要要看清楚合合同中的约约定内容。这主要包包括以下内内容：当事人人的名称或或姓名、住住所。这里里主要是搞搞清当事人人的具体情情况、地址址、联系办办法等，以以免出现欺欺诈情况；双方应向向对方做详详细清楚的的介绍或调调查；应写写明是否共共有财产、是否夫妻妻共同财产产或家庭共共同财产。标的。这里应写写明房屋位位置、性质质、面积、结构、格格局、装修修、设施设设备等情况况；同时还还要写明房房屋产权归归属（要与与第一条衔衔接），房房屋转卖是是否有约束束条件；是是否存在房房屋抵押或或其他权利利瑕疵；是是否有私搭搭乱建部分分；房屋的的物业管理理费用及其其他交费状状况；房

11、屋屋相关文书书资料的移移交过程。价款。这里也是是很主要的的内容，主主要写明总总价款；付付款方式；付款条件件；如何申申请按揭贷贷款；定金金；尾款等等履行期限限、地点、方式。这这里主要写写明交房时时间；条件件；办理相相关手续的的过程；配配合与协调调问题；双双方应如何何寻求中介介公司、律律师、评估估机构等服服务；各种种税费、其其他费用如如何分摊；遇有价格格上涨、下下跌时如何何处理。违约责责任。这里里主要说明明哪些系违违约情形；如何承担担违约责任任；违约金金、定金、赔偿金的的计算与给给付；在什什么情况下下可以免责责；担保的的形式；对对违约金或或定金的选选择适用问问题。解决争争议的方式式。这里主主要约定

12、解解决争议是是采用仲裁裁方式还是是诉讼方式式，需要注注意的是，如如果双方同同意采用仲仲裁的形式式解决纠纷纷，应按照照我国仲仲裁法的的规定写清清明确的条条款。合同生生效条款。双方在此此约定合同同生效时间间；生效或或失效条件件；当事入入不能为自自己的利益益不正当地地阻挠条件件成就或不不成就；生生效或失效效期限；致致使合同无无效的情形形；几种无无效的免责责条款；当当事人要求求变更或撤撤消合同的的条件；合合同无效或或被撤消后后，财产如如何进行返返还。合同中中止、终止止或解除条条款。按照照合同法法第六十十八条、第第九十一条条、第九十十四条之规规定，合同同当事人可可以中止、终止或解解除房屋买买卖合同。有必

13、要在在此明确约约定合同中中止、终止止或解除的的条件；上上述情形中中应履行的的通知、协协助、保密密等义务；解除权的的行使期限限；补救措措施；合同同中止、终终止或解除除后，财产产如何进行行返还。合同的的变更与转转让。在此此约定合同同的变更与与转让的条条件或不能能进行变更更、转让的的禁止条款款。第三章 二手房房交易注意意事项 第三节：如如何签订二二手房买卖卖合同 一、签订二二手房买卖卖合同应具具备的条件件 1 二手手房买卖合合同的基本本内容 二手房交易易的过程比比较复杂，涉涉及的内容容较多，按按照法律规规定，房屋屋买卖应签签订书面的的合同，这这是法律的的强制性规规定。二手手房买卖合合同应当具具备下面

14、主主要内容： （ 11 ）当事事人名称或或者姓名和和住所； （ 2 ）房房屋所有权权证书名称称及编号 （ 3 ）房房屋基本状状况；（包包括产权声声明等） （ 4 ）房屋的的用途或使使用性质； （ 55 ）房屋屋价款的确确定方式及及总价款、付款方式式、付款时时间； （ 6 ）房房屋交付及及办理过户户及日期； （ 77 ）房屋屋装饰、设设备标准的的现状； （ 8 ）权权利义务内内容； （ 9 ）违违约责任； （ 110 ）解解决争议的的方法； （ 111 ）合同同生效条款款 （ 112 ）合合同的中止止、终止或或解除； （ 13 ）合同的的变更与转转让； （ 14 ）双方约约定的其他他事项； （

15、15 ）合同附附件。 2 签签订二手房房买卖合同同的主体资资格 我国合同同法规定定，不具备备主体资格格所签订的的合同无效效，无效的的合同，在在合同中所所约定各项项权利义务务对签约双双方均无法法律约束力力，将产生生互相返还还的法律后后果。在签签订买卖合合同时，买买卖双方都都必须具有有相应的民民事行为能能力和民事事权利能力力。 （ 1 ）买买卖双方都都必须具有有完全的民民事行为能能力。中中华人民共共和国民法法通则从从第九条至至第十四条条规定，公公民从出生生时起到死死亡时止，具具有民事权权利能力，依依法享有民民事权利，承承担民事义义务。 公公民的民事事权利能力力一律平等等。 十八八周岁以上上的公民是

16、是成年人，具具有完全民民事行为能能力，可以以独立进行行民事活动动，是完全全民事行为为能力人。十六周岁岁以上不满满十八周岁岁的公民，以以自己的劳劳动收入为为主要生活活来源的，视视为完全民民事行为能能力人。第第十二条：十周岁以以上的未成成年人是限限制民事行行为能力人人，可以进进行与他的的年龄、智智力相适应应的民事活活动；其他他民事活动动由他的法法定代理人人代理，或或者征得他他的法定代代理人的同同意。不满满十周岁的的未成年人人是无民事事行为能力力人，由他他的法定代代理人代理理民事活动动。 不能能辨认自己己行为的精精神病人是是无民事行行为能力人人，由他的的法定代理理人代理民民事活动。不能完全全辨认自己

17、己行为的精精神病人是是限制民事事行为能力力人，可以以进行与他他的精神健健康状况相相适应的民民事活动；其他民事事活动由他他的法定代代理人代理理，或者征征得他的法法定代理人人的同意。 无民事事行为能力力人、限制制民事行为为能力人的的监护人是是他的法定定代理人。 （ 2 ）买买卖双方都都必须具有有完全的民民事权利能能力。从上上述法律规规定来看，任任何一个公公民从出生生至死亡这这一段时间间均有民事事权利能力力，即他都都有民事权权利。从房房屋买卖的的角度来说说，任何一一个人都有有权利买卖卖房屋，签签订买卖房房屋的合同同，但并不不是任何一一个人签订订的房屋买买卖合同都都有效。要要想使房屋屋买卖合同同合法，

18、买买卖双方必必须具备民民事行为能能力。只有有符合了民民法通则的的规定，买买卖双方才才能能力签签订房屋买买卖合同，也也就是说，有有权利买卖卖房屋但不不一定有行行为能力。房屋买卖卖行为，因因为房屋买买卖涉及的的金额巨大大，也很复复杂，超过过了未成年年人的行为为能力，与与未成年人人的年龄、智力不相相适应，因因此不能签签订房屋买买卖合同，只只能由他的的监护人或或法定代理理人签署。精神病人人或意识不不清的人，显显然也不能能签订房屋屋买卖合同同。 上面是针对对自然人来来讲的房屋屋买卖的主主体资格问问题，对于于法人组织织来说，卖卖方必须有有销售房屋屋的权利，卖卖方的登记记名称必须须与房产证证登记的一一致。

19、3 共有有权人售房房的主体条条件 二手房买卖卖中的共有有权分两种种情况，一一是夫妻之之间的互为为共有权人人，二是其其他自然人人之间的共共有权。夫夫妻之间的的共有权关关系在一方方售房应另另一方应同同意出售，另另一方的主主体条件与与上面提到到的主体条条件一致。共有权人人售房时需需全体共有有权人同意意，任何共共有权人都都必须具备备行为能力力且意思表表示真实，符符合前面提提到的主体体资格条件件，才能售售房。 4 如何何避免无处处分权人处处分别人的的房产 在二手房交交易过程当当中，有时时会发生房房屋所有权权以外的人人处分房产产，比如子子卖父母的的房屋、出出售兄弟姐姐妹的房屋屋、出售朋朋友的房屋屋、出售其

20、其他的房屋屋。发生这这种事情的的原因很多多，一是有有权处分的的房屋所有有权人委托托无权处分分的人代理理售房，有有些是未经经允许擅自自出售无处处分权的房房屋，还有有些涉及刑刑事犯罪，用用偷来的房房产证及身身份证再找找一假房主主冒充房主主本人卖房房。这些情情况除委托托售房取得得合法处分分权外，其其余均属于于非法行为为，买方一一旦购买了了这样的房房屋则后患患无穷。如如何避免出出现这种情情况呢？最最好的办法法就是预防防。在买房房时必须将将房屋所有有权证登记记的房屋所所有权人与与身份证相相对应，必必须一字不不差，然后后再根据身身份证上的的照片与本本人相对照照，一致后后才能基本本确认是房房屋所有权权人本人

21、，但但也会出现现差错，比比如孪生兄兄弟姐妹，比比如身份证证上的相片片与自称是是房主的人人比较像，这这种情况都都比较难辨辨认。在房房屋行政主主管部门的的交易窗口口，经常发发生这样的的事情，当当工作人员员核对身份份证时对房房主的身份份提出异议议后，该“房主”什什么都不说说就主动走走了，还有有一些与工工作人员争争执几句坚坚持一会后后也走了，再再也没有回回来，这种种情况肯定定是冒充的的假房主，一一般中介公公司经常冒冒充房主。一旦不是是房屋所有有权人在产产权过户登登记表上及及合同上签签字，即使使办理完了了过户手续续，那么真真正的房主主可以要求求撤销已过过户的房产产证。二是是如果房主主本人没有有出现，应应

22、查看委托托书的真伪伪并与真正正的房屋所所有权人核核实，并核核实代理人人的身份，同同时查看委委托书的授授权范围，核核对代理人人是否有权权出售该房房屋。即使使是公证的的委托书也也不能全部部避免购房房的风险。 20005 年北北京有一个个案例，签签订经过公公证的房屋屋买卖合同同及委托书书结果还是是买到了无无处分权人人处分了别别人的房屋屋，最后买买房人什么么都没有得得到，购房房款也没有有退回。除除了上述风风险之外，售售房人想反反悔，不想想卖房了，经经常也以当当时本人没没有同意卖卖房为由出出面要求撤撤销已过户户的房产证证。 5 购房房人多于二二人怎么办办 在房屋买卖卖过程中，经经常出现两两人及两人人以上

23、共同同购买一套套商品房情情况，如夫夫妻双方、父子、母母女、恋爱爱中尚未结结婚的男女女双方、合合伙人等，按按民法通通则的规规定，两人人以上所购购房屋应为为共同财产产，所以在在订立合同同时就应该该体现财产产共有人的的身份，在在以后的房房产证上才才能体现财财产共有人人的份额。二人以上上共同购买买一套房屋屋，在房屋屋买卖合同同上应当共共同签署合合同。房地地产产权登登记主管机机关可以在在房产证上上体现共同同买受人，但但只能由一一个人持有有主证，其其他共有人人持共有权权证。两人人以上购买买一套房屋屋需要做公公证，主要要是财产份份额的公证证。对于份份额的比例例，法律没没有规定，完完全在于当当事人之间间的约定

24、，比比如两个买买受人，对对于房产的的份额双方方可以约定定各占 550% 的的份额，也也可以约定定一个人占占 99% 的份额额，另一个个人占 11% 的份份额。 产权证上登登记的产权权人是根据据购房合同同上签字的的购房人来来确认的，并并非想登记记谁的名字字就能登记记谁的名字字。如果房房屋买卖合合同只由一一个人签字字，那么另另外的共有有权人或出出资人无权权要求房屋屋登记机关关将自己的的名字登记记在房屋所所有权证书书上。 6 如何何以未成年年子女名义义购房 有些购买二二手房的购购房人因为为考虑将来来征收遗产产税，或者者考虑婚姻姻的问题，希希望以未成成年子女的的名义购房房，房产证证落在未成成年子女名名

25、下。能否否在买卖合合同及房屋屋所有权书书上签署未未成年子女女的名字，主主要涉及到到房屋买买卖民事事法律行为为，其前提提条件是行行为人（公公民）必须须具备民事事行为能力力。民事行行为能力指指法律确认认公民以自自己的行为为行使民事事权利和设设定民事义义务，并且且能够对自自己的行为为承担民事事法律责任任的资格。 根据中华人民民共和国民民法通则第十二条条规定，十十周岁以上上的未成年年人是限制制民事行为为能力人，可可以进行与与他的年龄龄、智力相相适应的民民事活动；其他民事事活动由他他的法定代代理人代理理，或者征征得他的法法定代理人人的同意。不满十周周岁的未成成年人是无无民事行为为能力人，由由他的法定定代

26、理人代代理民事活活动。由此此可见，我我国法律根根据年龄、智力发展展水平的不不同，将公公民的民事事行为能力力分为三种种：即完全全民事行为为能力、限限制民事行行为能力和和无民事行行为能力。从年龄上上分析，十十八周岁以以下的子女女属于限制制民事行为为能力人或或无民事行行为能力的的人，能进进行与其智智力能力相相当的法律律行为。购购房行为，标标的数额高高，手续复复杂，风险险与收益并并存，这已已大大超出出了未成年年人所能预预测和承担担风险的范范畴，因此此，购房行行为必须由由他的法定定监护人来来代为行使使。 另外，根据据我国房地地产交易的的相关法律律规定，在在房屋权属属证书上登登记的产权权人姓名，必必须与房

27、房屋买卖合合同上的的“买方”名称一致致。因此，如如果想以未未成年子女女的名义买买房，必须须以自己未未成年子女女的名义签签署房屋屋买卖合同同。但未未成年子女女不能以自自己的名义义单独签署署购房合同同，而必须须由其监护护人以“买买方监护人人”的名义义同时签署署。以未成成年子女名名义购房必必须办理父父母和子女女关系公证证。 7 登记记在未成年年子女名下下的房屋如如何再次转转让 如果父母或或其它人以以未成年子子女的名义义买房，取取得房屋所所有权证之之后， 该该房屋将很很难再进行行所有权人人变更，也也就是说，无无论以何种种形式再次次转让都很很困难。按按照民法法通则第第十八条规规定： “ 监护人人除为被监

28、监护人的利利益外，不不得处理被被监护人的的财产。 ” 这就就是说，如如果房产登登记在未成成年子女名名下，在孩孩子具备完完全民事行行为能力之之前，父母母想出售这这套房屋必必须是为未未成年人的的利益才能能出售，否否则无权再再出售这套套房子了。因此以未未成年子女女名义购房房的成年人人应该想清清楚。 8 能否否以未成年年人名义买买房可以按按揭贷款的的形式付款款 如果只以未未成年人自自己的名义义购房，因因未成年人人没有经济济收入，银银行不会放放贷，只能能采用一次次性付款方方式支付房房款。如果果有固定收收入的成年年人与未成成年人作为为共同的购购买人签订订合同，则则成年人购购买人可以以申请按揭揭贷款。按按揭

29、贷款是是另一种单单独的民事事法律行为为，它不仅仅要求行为为人具备民民事行为能能力，而且且银行还有有其它更为为严格的要要求，以降降低放贷的的风险。结结合以上分分析，申请请住房按揭揭贷款也必必须由限制制民事行为为能力人的的监护人来来进行。对对此，银行行有相关的的要求：第第一，申请请人（监护护人）必须须在房屋屋买卖合同同上签字字。第二，监监护人作为为按揭贷款款的申请人人提出贷款款的申请。第三，办办理父母和和子女关系系公证，及及共有产权权和父母代代为还款的的承诺公证证。第四，银银行需要的的其它文件件。完成以以上程序，才才有可能达达到贷款的的要求，但但实践当中中银行一般般不批准这这类贷款，除除非未成年年

30、人与其监监护人作为为共同买受受人银行才才会考虑向向监护人发发放贷款，由由监护人由由偿还贷款款。 9 非京京籍人士在在购买二手手房时与北北京户口购购买的区别别 外省市个人人在北京购购房程序与与北京户籍籍的购房人人基本相同同，非京籍籍人士要办办一个暂住住证。以前前外省市个个人在京购购房需向北北京市房地地产交易中中心提交购购房申请书书。交易中中心审核无无误后，签签发有效期期为六个月月的外省省市个人在在京购房批批准通知单单，办产产权证时申申领外省省市个人在在京购房办办理产权通通知单，这这些规定不不符合市场场原则及公公平公正的的原则，早早已取消。但是涉及及到政策性性的房屋，比比如经济适适用住房五五年内不

31、允允许上市出出售，如上上市出售只只能以原价价出售，购购买对象必必须具有购购买经济适适用住房的的资格，并并经过北京京市相关部部门的审批批。如果持持有北京市市工作寄住住证的非京京籍人士不不受此限制制。 二、签订二二手房买卖卖合同的注注意事项 1 卖方方诈骗手法法 在二手房买买卖中，有有些售房人人采用隐瞒瞒事实或诈诈骗的手段段，损害买买房人的利利益。售房房人采用的的诈骗手法法如下： （ 1 ）用用假房产证证诈骗 假房屋所所有权证诈诈骗的手法法一般如下下：一般是是假房主，大大多数是房房屋的承租租人，制作作假房屋所所有权证，将将房屋所有有权人在假假证上写上上自己的名名字，然后后要求买方方核对自己己的身份

32、证证及房产证证，买方核核对时如果果不能发现现房产证是是假的，就就会确信这这个房主是是真的，因因为房产证证与身份证证是一致的的。这时假假房产证的的持有人会会在购房的的程序上提提出对买方方有利的交交易程序，比比如只交一一个定金，房房产证押在在买方这里里，或者只只交一个首首付款，房房产证押在在买方，待待备齐了房房款去办过过户。为了了让双方尽尽快成交，售售房人都会会在价格上上给出优惠惠条件，一一般都会低低于市价，以以让买方尽尽快决定。等买方交交了定金或或产首付款款后售房人人便逃之夭夭夭。 （ 2 ）利利用假公证证诈骗 按照民法法通则 第第六十三条条的规定，公公民、法人人可以通过过代理人实实施民事法法律

33、行为。 也就是是说，公民民有权将自自己的事情情交给别人人代办，这这是符合法法律规定的的，但是应应当符合法法律规定的的手续。比比如代售房房屋的行为为，按照房屋权属属登记工作作规范的的要求，委委托书应当当公证。委委托书公证证后，代理理人便有权权出售房屋屋。正是因因为有代理理的法律规规定，售房房人本人不不一定亲自自办理售房房的具体事事宜，这样样就给某此此不法人员员可乘之机机，有些不不法人员将将其租赁的的或借住的的房屋出售售，并且办办理假公证证书，以达达到出售房房屋领取房房款的目的的。 （ 3 ）出出售查封的的房屋。 查封的房房屋不能办办理过户手手续，还有有被变卖、拍卖的可可能。有些些售房人所所售的房

34、屋屋是被法院院查封的，售售房人在明明知的情况况下仍与买买方签订买买卖合同，仍仍然出售查查封的房屋屋，导致买买方不能办办理过户手手续，责任任应当由售售房人承担担。但目前前在二手房房市场中对对于查封的的问题很难难查清，有有时签订合合同时查清清了，但合合同的履行行过程当中中被法院查查封，也有有时有发生生的。 （ 4 ）出出售列入拆拆迁范围的的房屋。 列入拆迁迁范围的房房屋不能办办理过户手手续，如果果没有办理理完毕过户户手续即使使拆迁时买买方已入住住也不会得得到拆迁补补偿。 （ 5 ）利利用房屋买买卖合同诈诈骗。 有些房屋屋是开发商商刚刚开发发不久的楼楼盘，可能能办理了房房屋所有权权证，也可可能没有办

35、办理。在有有产权证的的前提下，售售房人称没没有办理产产权证，产产权证正在在办理过程程当中，将将与开发商商签订的房房屋买卖合合同交给买买方，购房房发票也交交给买方，以以便让买方方相信其诚诚意。实际际上如果卖卖方已经办办理了房产产证，购房房合同与发发票已经没没有实际意意义。这种种诈骗手续续一般是房房主与另外外一个唱双双簧，由非非房主一方方亲自出面面冒充房主主卖房，将将合同、发发票等都给给买方，然然后收取定定金或首付付款或全款款后逃跑，不不再露面，而而真房主随随后出现，假假装房子被被人卖了，自自己是产权权人，拿出出产权证要要求买房人人搬家，买买房人不搬搬家则起诉诉到法院要要求腾退房房屋。 （ 6 ）

36、房房主拖欠物物业费，让让买方支付付。 有的售房房人在售房房前拖欠物物业公司的的物业费、供暖费、水电费、天然气费费用、通讯讯费等费用用，有的时时间长达几几年，物业业费等费用用从几千到到几万不等等，尤其是是在高档社社区项目中中，物业费费等费用可可能欠付十十几万元。这些费用用在售房时时售房人故故意隐瞒，不不告诉购房房人，而且且在签订买买卖合同时时，对于付付款的方式式售房人极极力要求先先付款后过过户，然后后再办理交交接手续，或或者过户后后付款，然然后再办理理房屋交付付手续。待待售房人取取得房款后后将 钥匙匙交出后不不再办理物物业费等其其它费用的的交接，购购房人在与与物业进行行交接时发发现售房人人因该房

37、屋屋欠下大量量债务。有有时物业公公司因为前前一业主没没有交清物物业等费用用，拒绝新新业主入住住，物业公公司要求新新业主交纳纳老业主欠欠下的物业业等费用，虽虽然没有法法律依据，但但可能会给给新业主的的入住带来来麻烦，比比如小区内内的水、电电、天然气气等需到小小区物业处处购买，则则物业公司司可能会以以此要挟新新业主，否否则就不卖卖水、电、不供暖，新新业主被逼逼无奈只能能为老业主主背债。 （ 7 ） 私卖夫妻妻房产行骗骗。 有些夫妻妻感情破裂裂准备离婚婚，在离婚婚前一方转转移婚姻共共同财产，将将登记在自自己名下的的房屋私自自出售。按按规定出售售夫妻共同同财产的房房屋应该由由另一方出出具同意出出售的证

38、明明，但出售售方伪造另另一方的签签字，谎称称另一方已已签字同意意办理过户户手续，办办完过户手手续，拿到到房款后将将房款转移移。 2 买方方诈骗手法法 （ 1 ）以以先过户后后付款的方方式再次出出售房屋 买房人的这这种诈骗手手法方法如如下：买方方与卖方接接洽，准备备买房，房房屋的定价价比较高，卖卖方觉得房房价卖得比比较高，很很值，很高高兴，因此此很容易成成交，但买买方的要求求是先过户户再一次性性付款，买买方只付一一个定金，卖卖方觉得房房价卖得高高，所以在在交易程序序方面很可可能会让步步，答应买买方的条件件，双方办办完过户手手续后买方方并不急于于付款，而而是将这套套房屋再次次出售并先先收取下一一家

39、的购房房款，收到到购房款后后便逃之夭夭夭，即使使不逃，买买方也拒付付房款，卖卖方到法院院起诉因买买房人没有有可执行的的房产卖房房人的债权权也得不到到保障。 （ 2 ）以以不支付首首付款的方方式贷款购购房 有些购房人人通过贷款款买房，但但说自己的的资金不足足，没有能能力支付首首付款，要要求卖方先先给打一个个收条，证证明已经收收取了首付付款，用于于办理银行行贷款。银银行办理贷贷款时的确确需要首付付款的证明明，等贷款款办下来之之后，房主主只能拿到到银行贷款款部分，而而首付款部部分，买方方要么拖着着不给，要要么干脆翻翻脸，拿出出卖房人给给打的收条条，一口咬咬定房款已已付清，否否则卖房人人怎么会给给我打

40、收条条？如果卖卖房人没有有其它证据据证明首付付款未付，只只能气得七七窍生烟。 （ 3 ）先先过户后办办个人住房房抵押贷款款。 很多买房房人都通过过二手房贷贷款来支付付房款，有有时贷款办办不下来，而而贷款要求求先办过户户，然后才才能放贷，尤尤其是办理理个人住房房抵押贷款款的情况下下，只有取取得了买方方名下的房房产证才能能办理贷款款，这种情情况对卖方方的风险最最大，万一一买方的贷贷款办不下下来又没有有能力用其其它的方式式支付剩余余房款那么么卖方的损损失就非常常大。 三、如何签签订二手房房买卖合同同 1 核对对买卖双方方的基本信信息 在签订二手手房买卖合合同时应认认真核实对对方的情况况，并在合合同的

41、开头头写明双方方当事人的的姓名、住住址、身份份证号码、现住址、电话、邮邮编等基本本信息。买买卖双方所所有资料都都要完整填填写，不可可有空项。如果有中中介公司参参与，应该该将中介公公司的营业业 执照注注册号、企企业资质证证书号、住住所、实际际经营地、法定代表表人的住所所、身份证证号、电话话、邮编等等内容写清清楚 。如如果中介公公司有“委委托代理人人”，那么么不仅相关关内容要详详细注明，而而且还要出出具有中介介公司盖章章的“授权权委托书”，并将此此“授权委委托书”作作为合同附附件。如果果买方或卖卖方有“委委托代理人人”，并且且房屋买卖卖合同是由由该委托代代理人签名名的，那么么买方或卖卖方除分别别要

42、与委托托代理人签签订“授权权委托书”之外，该该“授权委委托书”还还必须经过过公证机关关的公证。如果是父父母（或其其他监护人人）代理未未成年子女女签订房房屋买卖合合同的，必必须具备经经过公证机机关公证的的、是该未未成年人监监护人的证证明文件。基本信息息写清楚后后，不仅可可以通过工工商或建设设部门中介介公司的基基本情况，还还可以避免免因为代理理权的问题题产生争议议，并可以以在诉讼时时提交准确确的起诉信信息，以作作为法院送送达或执行行的参考，以以利于诉讼讼及案件的的执行。 2 核核实并在合合同中注明明房屋的基基本状况 二手房买卖卖合同一定定要注明房房屋所有权权证号，并并核实房屋屋所有权证证号与买卖卖

43、合同约定定的房号及及现状房屋屋是否相符符。房屋所所有权证上上房屋的房房号决定买买方所购买买的是哪一一套房屋，房房号应该是是唯一确定定的，在合合同中写明明的房号应应与房产证证标注的完完全一致。在房号相相符的前提提下，还要要在合同中中标明房屋屋的坐落位位置、结构构形式、层层数、 房房屋面积、房屋用途途 等信息息，并与实实际的房屋屋相核对。 签订未取得得房屋所有有权证的买买卖合同，应应注明买卖卖合同号、开发商的的名称、房房屋的位置置、施工号号、房屋的的面积或约约定的面积积、房屋的的层数、朝朝向及房屋屋用途等基基本情况，除除此之外，还还应注明销销售许可证证号或登记记在开发商商名下的大大产证号等等信息。

44、没没有产权证证的房屋是是不得转让让的，如果果签订了买买卖合同，可可能被认为为是无效的的行为。 3 如如何约定抵抵押权 如果售房人人所售房屋屋没有抵押押，在合同同中用文字字声明未抵抵押，如果果已做抵押押，购房人人应当要求求售房人声声明已抵押押，并承诺诺解抵押解解除的时间间，如超过过承诺的期期限仍未解解除抵押的的售房人应应承担违约约责任。违违约责任可可以这样约约定：首先先给售房人人一个解除除抵押的宽宽限期，在在宽限期之之内按照合合同总价款款的日万分分之三支付付违约金，超超过宽限期期仍未解除除抵押的，购购房人有权权解除合同同，购房人人解除合同同的售房人人应赔偿购购房人的实实际损失或或约定一个个违约金

45、的的比例。如如果购房人人不解除合合同，则合合同继续履履行，售房房人仍应按按房屋总价价款的日万万分之三承承担违约责责任，直至至抵押解除除。如果售售房人隐瞒瞒抵押的事事实，导致致合同无效效或解除的的，给购房房人造成损损失的，购购房人要求求售房人承承担相应的的赔偿责任任。具体的的赔偿可由由双方协商商在合同中中约定。 4 如何何审核或约约定房屋共共有权内容容 购房人应当当要求售房房人声明房房屋是否存存在共有权权人，如存存在共有权权人应当保保证签订本本合同前已已经征得了了房屋共有有权人的书书面同意出出售该房屋屋，并要求求共有权人人本人到场场签订同意意出售的证证明。如果果售房人隐隐瞒事实真真相，共有有权人

46、主张张权利导致致合同无效效、被撤销销或解除的的，售房人人应当赔偿偿共有权人人。双方可可约定赔偿偿的数额或或约定损失失的计算方方式。 5 对产产权纠纷的的声明 购房人应要要求售房人人保证所售售房屋在 签订前没没有设定抵抵押权等他他项权利，没没有被司法法机关查封封、无权属属争议或者者其他的债债权债务纠纠纷。售房房人还应保保证合同签签订后不得得将房屋再再次转让、赠与或者者以其他的的方式处分分给任何第第三人。 6 对房房屋租赁的的声明 售房人应当当对所售房房屋租赁的的事实予以以声明，否否则影响到到房屋交付付或承租人人要求优先先购买权时时售房人应应承担相应应的违约责责任，具体体的违约责责任双方应应的合同

47、中中约定。 7 对特特殊事件的的声明 有些售房人人卖房的原原因是因为为该房屋内内发生过刑刑事案件，或或者其它治治安案件，或或者其它类类似的事件件，如果购购房人知道道后肯定不不会购买，因因此购房人人应当要求求售房人声声明该房屋屋未发生过过任何异常常事件，不不会导致购购房人做出出错误的判判断。如果果购房人因因为重大误误解购买了了该房屋，购购房人可以以撤销该房房屋买卖合合同。 8 签订订未办理产产权证的房房屋买卖合合同应注意意的问题 房屋未办理理产权证即即签订买卖卖合同，所所签订的合合同可能被被认定为无无效。因此此，未办理理产权证的的房屋买卖卖对于买卖卖双方来说说都存在风风险。未办办理产权证证的房屋买买卖至少应应注意下面面的问题： 约定售房人人保证于某某年某月某某日之前办办理完毕本本人名下的的所售房屋屋所有权证证，否则双双方可解除除合同。 将售房人所所购房屋的的基本信息息在买卖合合同中注明明，比如购购房合同签签订的日期期、开发商商的名称、合同编号号、房屋坐坐落位置、楼号、房房号，实测测建筑面