物业财务管理案例分析hqfl.docx

《物业财务管理案例分析hqfl.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业财务管理案例分析hqfl.docx（21页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.物业管理理案例分析析汇编-财财务管理篇篇案例一房子没住，交交不交管理理费某女士购买买了一套期期房，在办办理入住手手续时，对对房屋内部部提出了不不少细部质质量问题，认认出为该房房没有达到到入住条件件，但因要要举家出国国，就在入入住交接单单上提出了了自己的意意见，并收收了房门钥钥匙。半年年后，该女女士回国发发现，有关关的细部质质量问题仍仍未解决，而而物业管理理公司却发发出了多份份催交物业业费的通知知。该女士士觉得很冤冤，当初收收房时就对对房子不满满意，这半半年自

2、己也也没住，怎怎么还要缴缴纳这么多多物业管理理费？案例分分析认为为房屋细部部有问题，并并提出了自自己的意见见，但却收收取了房屋屋钥匙，该该女士的这这种做法意意味着她已已经认可房房屋的交付付使用了。 物业管管理费实质质上是向产产权人、使使用人收取取公共区域域管理服务务费，主要要包括公共共卫生清洁洁、公用设设施设备的的维修保养养及保安、消防、绿绿化等费用用。此费用用一般按物物业1000%入住率率测算分摊摊到每平方方米。因管管理费的收收费标准是是“以支定定收”的，若若有一户业业主因房屋屋未住不交交管理费，物物业管理管管理公司收收取的费用用就减少了了一份。要要保证正常常工作，只只能挪用其其他费用，侵侵

3、占其他业业主的权益益。另外，从从物业管理理的运作过过程看，物物业管理工工作一旦启启动，物业业内的所有有公共设备备和配套设设施都要运运作，管理理人员要到到位，服务务工作要开开展，各项项管理费用用支出要发发生。不可可能因个别别物业的空空置，使物物业整体的的管理如治治安、消防防、保洁、电梯、公公共照明及及管理维护护人员间断断或减少。因此，该该女士所购购买的房屋屋，虽然未未住过，但但因管理公公司的综合合服务并未未因此而减减少，故仍仍应缴纳管管理费。解决方法法物业管管理公司接接到该女士士的投诉后后，首先向向她解释了了物业管管理条例中的有关关规定，说说明只有开开发商未卖卖出的房屋屋才可以减减免部分管管理费

4、，而而她的房屋屋不属免收收之列，不不但应足额额补齐管理理费，还需需缴纳滞纳纳金。物业业管理公司司还把政府府有关规定定复印交给给该女士，该该女士最后后缴纳了管管理费。考考虑到该女女士的特殊殊情况，经经请示业主主委员会同同意，管理理公司减免免了该女士士的管理费费滞纳金。相关法规规制度11服务务收费标准准作业程序序（节选选） 一、目的 规规范服务费费用的收缴缴工作，确确保如数、及时、安安全的收回回各项费用用。二、适适用范围 适用于物物业部管理理服务费及及其他各项项有偿服务务费的收缴缴工作。三三、职责 1出纳纳员或收费费员负责按按本程序办办理各项费费用的银行行托收及现现金收取工工作。 22各部门门主管

5、负责责对本部门门相关有偿偿服务项目目计费与审审核。3财务部会会计负责对对各项有偿偿服务费用用的计算及及填制收费费通知单。 4服服务处管理理员负责通通知单的派派发及催缴缴工作。55财务部部主管负责责费用收缴缴工作的监监督。四、程序要点点1费用用收取的范范围 (11)管理服服务费。 (2)机机电维修、清洁、绿绿化等各项项特约服务务费。(33)代收代代缴的水、电、煤气气、电话等等费用。(4)兼营营的餐饮、娱乐等各各项服务费费。(5)其他各项项多种经营营服务费用用。 2滞纳金的的计算方法法 (1)对每月银银行的第二二次托收未未果，也未未到物业部部用现金交交纳管理服服务费的住住户，公司司财务部应应自每月

6、一一日起按11计收期期滞纳金。(2)滞滞纳金的计计算公式：本金（11+1）nn（n为滞滞纳天数）。3管理理费的收缴缴 (1)管理费的的收取标准准：（仅供供参考） A多层层带电梯： 1.220元/月月平方米米；B多多层不带电电梯： 11.00元元/月平平方米；CC别墅： 3.000元/月月平方米米；D商商铺： 33.00元元/月平平方米115.000元/月平方米；E写字字楼： 33.00元元/月平平方米；FF公寓： 1.220元/月月平方米米。(2)管理费的的收缴程序序： A公司财务务部从业主主入伙之日日起计收管管理费。业业主收到入入伙通知后后一个月内内未来办理理入伙手续续的应视入入伙，开始始计

7、收管理理费；B财务部会会计每月220日前应应根据业主主资料编制制下月应应收管理费费用明细表表，内容容包括：编编号、房号号、业主姓姓名、房屋屋面积、管管理费标准准、应收金金额、上月月欠费、滞滞纳金、本本月应收等等； C财务部会会计将应应收费用明明细表于于每月200日报财务务部主管审审核，经审审核如有差差错，应及及时更正；如无疑问问，财务部部主管在财财务审核栏栏内答署姓姓名、日期期；D财财务部主管管应在222日前将审审核无误的的应收管管理费明细细表交财财务部会计计填写收收费通知单单； EE财务部部会计应在在每月255日前将填填写完整的的收费通通知单交交财务部主主管审核。经审核有有误的，应应及时查明

8、明予以更正正；经审核核无误的，财财务部主管管在收费费通知单上加盖财财务专用章章； F财务部主主管在每月月28日前前将有效的的收费通通知单交交公共事务务部管理员员派发； G公共共事务部的的管理员根根据住户资资料填写信信封，装入入收费通通知单，视视住户不同同情况采取取不同的派派发方式： 需需要直接送送达的，管管理员应在在两个工作作日内送交交住户家中中，并请住住户签收； 如如住户家中中无人接收收的，应在在两个工作作日内送进进住户信箱箱；需需要邮寄的的，管理员员应贴足邮邮资，并在在两个工作作日内到邮邮局发送。H公共共事务管理理员应详细细的记录收费通知知单的派派发情况；Y出纳纳员根据应收管理理费收缴明明

9、细表填填制委托收收款凭证及及相关资料料，在银行行规定的托托收日期前前一日送交交开户行；J出纳纳员在银行行每次托收收后的两日日内到银行行读取已托托收数据，并并根据托收收情况向已已全额托收收的业主出出具加盖“转账收讫讫”章的有有效收款收收据；K未办理银银行托收的的业主管理理费，由业业主到公司司财务部用用现金支付付。出纳员员在收取业业主用现金金交纳的管管理费时应应按现金金管理标准准作业程序序中的相相关规定收收取； LL出纳员员应于规定定收费日后后的五日内内编制费费用收缴明明细表报报财务部主主管审核。经审核存存有疑问的的，应及时时查明，予予以更正；经审核无无误后的应应在财务审审核栏内签签署姓名及及日期

10、后交交财务部会会计； MM财务部部会计将已已全额收回回的管理费费用按会会计核算标标准作业程程序进行行账务处理理；对未能能收取的费费用，应在在银行第一一次托收后后的3日内内根据欠费费资料填写写管理费费用催缴通通知单； N管理费用用催缴通知知单经财财务部主管管审核无误误后，加盖盖公司财务务专用章，交交公共事务务部在3日日内派发；O公共共事务部原原则上应在在规定期限限内，将催催缴通知单单送交住户户或其家人人的手中，并并让接收人人在回执上上签收；特特殊情况无无法找到住住户及其家家人的，应应将催缴通通知单用邮邮寄的方法法寄交住户户；P公公共事务部部应做好送送达、邮寄寄的派发记记录，保管管好住户签签收的回

11、执执，并将派派发情况向向部门主管管汇报。案例二住户以维修修未使用任任何材料为为由拒交维维修费用去年年底，某某大厦6楼楼一住户洗洗菜池下水水管堵塞，电电话委托管管理处维修修班疏通。维修人员员及时赶到到现场。由由于下水管管堵塞严重重，在6楼楼疏通不开开，又转到到5楼，从从下水管检检查孔反向向往上清疏疏。经过33个多小时时的努力，管管道彻底疏疏通了。疏疏通中从下下水管里掏掏出不少沙沙子、白灰灰和油漆块块，证明堵堵塞是该住住户装修造造成的。谁谁知当维修修人员收取取40元维维修费用时时，该住户户以维修未未使用任何何材料为由由，拒不交交费，并振振振有辞地地说，自己己装修完刚刚入住，别别的楼房都都有一年保保

12、修期，他他也应当住住满一年后后再交费。案例分析析维修费费用包括材材料费用和和人工费用用等其他费费用，业主主以未使用用维修材料料拒绝交付付维修费用用的理由不不成立。本本案例下水水管道维修修范围处于于业主室内内，属有偿偿服务范围围，其堵塞塞显然是由由业主装修修期间，不不按装修管管理规定，对对下水管道道使用不当当造成的，其其责任完全全应由业主主承担，业业主应承担担维修费用用。至于业业主提出的的保修期问问题，关键键在保修期期时效的计计算。房屋屋保修期的的计算，是是从业主办办理入伙手手续之日起起计算时间间，与业主主入住到房房屋的时间间无关，因因此，业主主所说刚刚刚入住的理理由也不成成立。物业业管理公司司

13、应根据业业主办理入入伙手续的的时间计算算保修期，依依据实际情情况酌情妥妥善处理。从物业管管理的实际际看，即使使在市场已已经相当发发育的地区区，亦有相相当一部分分业主用户户对物业管管理法规缺缺乏足够的的理解。物物业管理公公司应当善善于利用多多种渠道做做宣传工作作，向业主主用户普及及物业管理理法规知识识。通过提提高他们对对物业管理理的认知度度，为自己己管理服务务的顺利实实施铺路。本案例应应收取的费费用如在弄弄清维修范范围后，事事先告知业业主，就不不会出现纠纠纷了。解决办法法情况反反映到管理理处，主管管领导上门门做工作。首先，征征询该住户户对维修人人员文明用用语、工作作态度、维维修质量的的意见，他他

14、均表示满满意。然后后，便耐心心地给他解解释入伙与与入住、公公用部位与与自用部分分的区别，依依据有关法法规向其说说明大厦已已入伙多年年，早就不不存在保修修期，室内内维修发生生的包括人人工费在内内的所有费费用，都要要由业主住住户承担，并并在核对这这次疏通下下水管工作作量的基础础上，进一一步申明收收取40元元维修费，已已给予了相相当的优惠惠。这位住住户觉得主主管说得有有理有据、合情合理理，消除了了误解，便便愉快地交交付了应付付的维修费费用。相关法规规制度11服务务收费标准准作业程序序（节选选） 一、目的 规规范服务费费用的收缴缴工作，确确保如数、及时、安安全的收回回各项费用用。二、适适用范围 适用于

15、物物业部管理理服务费及及其他各项项有偿服务务费的收缴缴工作。4有有偿服务费费用的收缴缴 (1)机电处、服务处等等处的工作作人员在为为住户提供供各项有偿偿服务时，应应根据相关关服务的收收费标准计计费，并请请住户对服服务项目进进行验收，在在服务单上上签字确认认。(2)各部门主主管应根据据用户签字字后的服务务单对本部部门员工计计费的项目目进行审核核，并在部部门审核栏栏内签名确确认。(33)各部门门主管应在在每月255日前将服服务单汇总总后交财务务部会计。(4)财财务部会计计应在每两两个工作日日内根据服务单上的相关关记录填写写收费通通知单。(5)财财务部会计计应在288日前将收费通知知单交财财务部主管

16、管审核，经经审核存有有疑问的在在三个工作作日内向业业主派发。(6)委委托银行代代收的，出出纳员应于于银行每次次托收后的的两日内，到到银行抄录录收缴数据据，出纳员员按照现现金管理标标准作业程程序中的的相关规定定执行。 (7)出出纳员在规规定交费期期限后的三三日内，编编制费用用收缴明细细表报财财务负责人人。 (88)财务部部主管对费费用收缴明明细表进行行审核，经经审核存有有疑问的，应应及时查明明予以更正正，经审核核无误的，对对已交纳的的费用按照照会计核核算标准作作业程序中的相关关规定处理理；对尚未未交纳的费费用，按照照应收账账款管理标标准作业程程序中的的相关规定定进行处理理。5水水、电、煤煤气、电

17、话话费用的代代收代缴(1)对已已办理银行行划账手续续的住户，出出纳员应及及时到银行行抄录托收收记录。(2)对未未办理银行行划账，需需用现金代代缴的住户户，出纳员员应在供电电局、自来来水公司、煤气公司司或电信局局等相关部部门规定的的交费日期期到相关单单位去交纳纳相关费用用。(3)财务会计计根据相关关部门提供供的收费单单据，填制制收款通通知单。 (4)收款通知知单经财务务部主管审审核，如有有疑问应及及时查明予予以更正；如无疑问问，加盖财财务专用章章后交公共共事务部有有关人员在在3个工作作日内后业业主派发。 (5)住户用现现金缴交水水、电、煤煤气、电话话费用时，出出纳员在向向住户提供供供水、供供电、

18、煤气气、电信等等公司的收收费凭据的的同时，还还应按现现在管理标标准作业程程序中的的相关规定定向住户开开具收款收收据。 (6)出纳纳员在应规规定交费日日后的3日日内编制费用收缴缴明细表报财务负负责人。(7)经审审核，如存存有疑问，应应及时查明明并予以更更正；如经经审核无误误的，对已已如数收回回的费用按按照会计计核算标准准作业程序序中的有有关规定进进行账务处处理；对尚尚未收回的的费用，按按照应收收账款管理理标准作业业程序中中的有关规规定进行相相关的催缴缴工作。 6兼营营的餐饮、娱乐等服服务费用的的收缴 (1)餐饮饮、娱乐部部门的服务务员应在客客房消费时时开具消费费项目清单单（四联）。(2)该该部门

19、的收收费员应根根据各项服服务收费标标准对消费费明细单上上的消费项项目进行准准确计费、收费。(3)收费费员应于每每日下午33时前将当当日（前日日下午3时时当日下下午3时）的的收取的账账款项填制制收款清单单，交财务务部出纳员员处；收费费员同时应应将消费清清单的财务务联交财务务会计按照照会计核核算标准作作业程序进行相关关的账务处处理。(44)每月331日，收收费员应将将当月1日日31日日的收入明明细汇总后后交财务部部主管审核核，如经审审核存有疑疑问，应及及时查明予予以更正；经审核无无误，应根根据会计计核算标准准作业程序序作相应应的账务处处理。 77费用收收缴资料的的保管 (1)财务务会计应于于每月末

20、将将费用收缴缴资料汇总总编制记账账凭证、登登记账簿后后交财务部部主管审核核。 (22)财务部部经理经审审核存有疑疑问应责令令会计及时时更正；如如无疑问应应将收费资资料加密在在财务部长长期保存。 8管管理服务费费用收缴率率原则上应应达到988%，费用用收缴的情情况作为公公共事务部部相关人员员的绩效考考评依据之之一。五、记录 11收费费通知单 2费用催缴缴通知单3应收收管理费用用明细表4消消费项目清清单 55费用用收缴明细细六、相相关支持性性文件 11现金金管理标准准作业程序序 2银行存存款管理标标准作业程程序3应收账账款管理标标准作业程程序4会计核核算标准作作业程序案例三业主拖欠巨巨额管理费费催

21、交困难难怎么办由于不便言言明的非管管理原因，某某公司入伙伙某商城后后，便不按按时缴交管管理费，甚甚至把交管管理费作为为与有关方方面交涉的的筹码，作作为达到某某种目的的的交换条件件。一年后后，已累计计欠费达335万元之之多。期间间，管理处处有关人员员无数次上上门催交未未果。案例分析析在物业业管理实践践中，业主主无故拖欠欠物业管理理费是物业业管理公司司面临的一一大难题。根据物物业管理条条例有关关规定，业业主缴纳物物业管理费费是应尽的的义务，物业管理理服务合同同及业业主公约等对此都都有明确明明确表达。就本案例例而言，业业主委员会会与物业管管理公司签签订的合同同，对每一一个业主有有约束力。物业管理理公

22、司依约约提供了物物业服务后后，业主负负有按约缴缴纳物业管管理费的义义务。即使使是收费标标准，业主主委员会与与物业管理理公司在物物业管理服服务合同中中也会有明明确约定，根根据自治原原则，该公公司应按照照约定缴纳纳物业管理理费用。对对于拖欠物物业管理费费的业主，物物业管理公公司应根据据具体情况况，区别对对待，采取取不同的对对策。一般般先应以反反复的协商商为主，再再者启动催催缴程序，仍仍不见效可可提请仲裁裁或向人民民法院诉讼讼。解决方法法为了解解决这一问问题，该商商城管理处处主要领导导一方面主主动与有关关方面保持持联系，帮帮助全面反反映该公司司的意见和和要求，以以取得其对对管理处工工作的信任任和认可

23、；一方面盯盯住平时难难得一见的的该公司老老板，频频频征求意见见并反映管管理处的经经济困难，以以求得携手手维护物业业正常运行行的共识。在赢得了了该公司理理解信任的的基础上，管管理处提出出了适当减减免滞纳金金、分期付付款等有利利于促成该该公司尽快快缴清拖欠欠管理费的的优惠条件件。最后双双方达成了了一致，自自约定之日日起分100期，每月月3万余元元，随当月月管理费一一同缴交拖拖欠的费用用。10个个月后，该该公司拖欠欠的管理费费已全部缴缴清。相关法规规制度11物业业管理公约约前言为了维维护业主的的合法权益益，保持物物业的完好好美观，加加强住宅园园区的管理理，创造一一个舒适、温馨、安安全、清洁洁、优雅、

24、有序的居居住生活环环境。根据据国家和沈沈阳市的有有关政策和和法律规定定，签订本本管理公约约 。（以以下简称公公约）第一一章：总则则第一条：本公约中中的下列用用语，除另另有注释或或有明显其其它含义的的以外，具具有如下含含义：l，园区：指座落于于区路号，由房地产产开发有限限公司开发发的“”。2业主主：凡依据据商品房房购销合同同，对本本园区内的的房屋拥有有或共同拥拥有所有权权的自然人人，法人或或其它组织织，或依据据其它法律律文件或法法律事实对对房屋实际际占有、使使用的自然然人、法人人或其它组组织。3管理公司司：受房地产开开发有限公公司指定物业管管理有限公公司为的物物业管理公公司4单单位：指业业主依据

25、 商品房房购销合同同或其它它法律文书书、法律事事实依法占占有，使用用的园区内内的房屋。5公共共地方：指指除业主单单位以外，园园区围墙以以内的所有有为业主所所设定并供供其共同使使用的地方方或范围，但但不包括任任何业主依依法拥有独独立使用权权的地方及及发展商的的声明保留留之地方。6公共共设施：指指为园区及及业主利益益而设置的的各种地上上附着物，架架设及敷设设的各专用用系统及管管线。第二二条：业主主应遵守国国家法律、法规及本本公约的规规定，遵守守社会公德德 。努力力成为遵纪纪守法，思思想品德高高尚的文明明公民。第第三条：为为实现以上上目标，业业主与管理理公司应全全力配合、协作。第第二章：业业主的权利

26、利、义务第第四条：业业主的权利利1业主主独立拥有有、使用、居住及享享用其名下下的单位及及全部租金金收益。22业主有有权将其名名下单位连连同上述权权利及利益益，自由出出售、馈赠赠、出租、抵押或其其它方式处处置或变卖卖。3可可与其他业业主共同使使用园区公公共地方和和公共设施施。4可可根据本公公约维护自自身合法权权益。5对住宅园园区的各项项管理决策策拥有建议议权和监督督权第五条：业主的义务l业主在行使上述权利和使用名下单位时，须遵守本公约及根据本公约所制定的物业管理所必须的相关规定。2依照法律及本公约的规定，负责缴交其名下单位应分担的管理费及其它基金款项。3缴纳其名下单位需付的而由管理公司代收的包括

27、采暖费在内的各项费用。4业主在出租、出售或准许他人使用房屋时，须提前到物业公司办理登记手续，并保证新的业主遵守公约或重新签订本公约。5不得改变楼宇的结构、不得更改横梁、支柱等，或加建、扩建、搭建、拆除任何建筑物。6不得切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分，包括水、电、煤气等供应及排水管道，暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施7住户单位（非公共建筑部分）只可做居住使用，不得做写字楼、货物工厂或其它商业用途。8不得妨碍他人使用公用地方及公用设施，不得阻碍房屋的正常维修。9楼宇内公共地方不得摆放家俱、货物、架设花架、室外天线或其它物品。10住宅区内之任何地方均不得乱涂乱画、张贴。11住宅区内严禁业主饲

28、养家畜、家禽。12不得往楼下抛弃杂物、生活垃圾，包括装修垃圾应用袋装好，按指定时间放到指定地点。13业主有义务教育并带动其未成年子女遵守本公约及其它管理规定，如因未成年子女的过错给物业管理造成严重危害的，业主除应对未成年子女加强教育外，对造成实际损失的，还应承担赔偿责任。14遵守管理公司订立的其它管理规章制度。第三章：管理公司的职责及权利第六条：管理公司的职责l负责园区的管理、经营及房屋和配套公共设施的维修、养护。2维护园区内的所有公共地方的照明及消防设备，并保持其功能良好。3保持园区内公共地方环境优美、卫生清洁。4负责园区内公共绿化的维护和管理。5负责园区内的保安工作，保持园区的正常生活秩序

29、。第七条：管理公司的权利l根据本公约管理需要制订园区住户守则及其必要的规章制度，并以公告的形式予以发布。2有权对园内的车辆进行有序化管理，除消防、救护、警备和特许的车辆外，其它机动车辆未经许可一律驶往地下停放车辆，包括自行车、摩托车等在内的各种车辆实行定点停放。3按物价部门核定的收费标准，向业主收取管理费，收取的管理费用单列项目专款专用，年度费用收支情况张榜公布，并接受业主管理委员会和业主的监督。4管理公司根据园区管理收支情况，可适时的调整收费项目和收费标准，但此调整需经园区管委会和物价部门通过。5采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行本公约以及依本公约制定的各有

30、效之规定。6管理公司可采取法律行动或其它有效行动来催促业主缴齐各项欠款。第四章:违约责任第八条：业主逾期交纳管理费的，应按逾期交纳部分的日百分之五交付滞纳金。第九条：业主有其它违反本公约的行为，应当立即停止违约行为，并应支付违约金，对造成实际财产损失的还应依法赔偿。第十条：前款所称的违约金以处罚的方式支付，每人次以5元-5000元为限，管理公司可在园区内进行公告，违约金应用于园区内专项建设费用上。第十一条：管理公司或其他人员履行职责时如违反公约，侵害业主利益的，管理公司除应立即停止侵害行为外，还应负责消除由此给业主带来的不良影响，对造成业主实际财产损失的除按法律规定予以赔偿外，对责任者给予纪律

31、处分，对构成犯罪的移送司法机关。第五章：附则第十二条：园区竣工后，经园区管委会确认本公约继续有效。第十三条:本公约可依据有关法律、法规修订或补充，也可经住宅区三分之二以上业主投票同意修订，但不得违反国家政策法律规定。第十四条：管理公司依据与业主委员签订的 委托管理合同或依据本公约制定的园区内的住户手册及各项规章制度是本人参约不可分割的组成部分。第十五条：本公约自双方签字盖章后生效。第十六条：本公约一式二份，业主及管理公司各执一份。2财务管理的机构及职责 (一)财务部门机构的设置 财会部门一般设置下列人员：财务会计部经理、主管会计、出纳、电脑员、统计员、收费员。(二)财会人员的岗位职责 1.财会

32、部经理(1)向企业领导人负责，组织公司的财会管理工作，当好企业负责人的经营管理参谋； (2)每月、每季审核各种会计报表和统计报表，写出财务会计分析报表，送企业法人审阅； (3)检查、监督物业管理各项费用的及时收缴，保证企业资金的正常运转； (4)审核控制各项费用的支出，杜绝浪费； (5)合理有效地经营管理好企业的金融资产，为企业创造利润； (6)根据物业管理行业的具体特点、依据财会管理有关法规、政策、文件，制定财会管理具体制度和操作程序； (7)组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案，送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修定； (8)研究熟悉和实施相关的工商、财会及税务、物价等管理制度，

33、运用法律、行政处分和经济手段保护公司的合法权益。 2.主管会计 (1)向部门经理负责，具体组织好本部门的日常管理工作；(2)每日做好各种会计凭证和账务处理工作；(3)每月、每季按时做好各种会计报表，定期向业主委员会公布管理收缴及使用情况； (4)负责检查、审核各经营管理部门及下属机构的收支账目，向企业领导及时汇报工作情况； (5)检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符； (6)按照物业管理的行业特点和需要，分类计账；完成企业领导交办的财会工作。 3.出纳 (1)遵守公司员工守则和财务管理制度；(2)管理好公司的现金收付、银行存款的存取，保管现金、有价证券、银行支票等；(3)及时追

34、收企业各种应收款项，保护企业和业主利益不受损失； (4)编制有关现金收付记账凭证、现金日记账、银行日记账的工作； (5)及时办理各项转账、现金支票，按月将银行存款余额与银行对账单核对相符，并交会计作账。4.统计员(电脑员) (1)及时统计、存储各种费用收付资料，供主管会计参考；(2)维护好电脑设备，保管好所有资料，对变动资料数据应及时修改并存储； (3)及时输入打印收费通知单，保证费用的按时收缴。 5.收费员 物业管理企业所辖区业主(住户)较多时，可专门在各管理处配备收款员，其职责是：(1)负责物业管理费等各项费用的通知和收缴； (2)对缴费情况随时进行统计，及时追讨欠缴费用； (3)承接与物

35、业管理相关的经营服务收费，为业主办理各项公用事业费的缴付； (4)和业主(使用人)交朋友，争取他们对物业管理工作的理解和支持，协助搞好“窗口”服务；(5)完成企业和部门领导交办的其他任务。案例四租户欠缴物业管理费，物业管理公司能否向业主催缴去年8月，某业主与王小姐签订了一份房屋租赁合同，把自己的一套房子出租给她居住，租期为两年。合同除了对租金及支付期限作了约定外，还约定物业管理费由王小姐承担。前几天，该业主收到物业公司的催款函，说已欠付近一年的物业管理费。为此业主投诉，称租赁合同中已约定由房客交付物业费，物业公司不应再向业主催缴物业管理费？案例分析根据规定，物业管理公司按照其与业主签订的物业管

36、理服务合同提供物业管理服务后，有权按照合同向业主收取约定的物业费。对业主来说，在接受了物业管理公司提供的物业管理服务后，有义务按约定支付相应的物业费。在房屋出租期间，房东应将出租情况及时书面告知物业公司。物业管理公司可根据房东和房客对物业费缴付的具体约定向有关义务人收取物业费。也就是说，若租赁合同约定由房客支付物业费，物业管理公司可直接向房客收取，但业主要承担连带责任。若租赁合同对物业费由谁支付没有约定或者约定由房东承担的，物业费应当由房东承担。根据以上分析，若王小姐不按约定缴物业费，物业规律公司向业主收取物业费是有法律依据的，因为你要承担连带责任。当然，在缴完欠付的物业费后，业主可向王小姐追

37、偿，并可追究她相应的违约责任。解决方法物业管理公司接到业主投诉后，应与业主沟通，说明上述观点，以求得业主的理解。同时，还应提请业主了解在房屋对外租赁时，应到物业管理告诉履行必要的手续，以便物业管理公司了解掌握业主租赁情况，配合业主做好租赁管理工作，还可避免问题的出现。相关法规制度1城市房屋租赁管理办法第一章 总 则 第一条 为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法，制定本办法。 第二条 本办法适用于直辖市、市、建制镇的房屋租赁。 第三条 房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的

38、，均应遵守本办法。 承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租。 第四条 公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。 第五条 房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。 第六条 有下列情形之一的房屋不得出租： （一）未依法取得房屋所有权证的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的； （三）共有房屋未取得共有人同意的； （四）权属有争议的； （五）属于违法建筑的； （六）不符合安全标准的； （七）已抵押，未经抵押权人同意的； （八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； （九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情

39、形。 第七条 住宅用房的租赁，应当执行国家的房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。 租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。 第八条 国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作。 省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作。 市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）主管本行政区域内的城市房屋租赁管理工作。 第二章 租赁合同 第九条 房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款； （一）当事人姓名或者名称及住所； （二）房屋的坐落、面积、装修及设施状况； （三）租赁用途； （四）租赁期限； （五）租金及交

40、付方式； （六）房屋修缮责任； （七）转租的约定； （八）变更和解除合同的条件； （九）违约责任； （十）当事人约定的其他条款。 第十条 房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前个月提出，并经出租人同意，重新答订租赁合同。 第十一条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。 出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同 住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。 第十二条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同； （一）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除

41、合同条款的； （二）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的； （三）当事人协商一致的。 因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。 第三章 租赁登记 第十三条 房屋租赁实行登记备案制度。 答订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。 第十四条 房屋租赁当事人应当在租赁合同答订后日内，持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。 第十五条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件： （一）书面租赁合同； （二）房屋所有权证书； （三）当事人的合法证件； （四）城市人民政府规定的

42、其他文件。 出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。 出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。 第十六条 房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发房屋租赁证。 县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请，可由市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查，并颁发房屋租赁证。 第十七条 房屋租赁证由租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于于居住的，房屋租赁凭证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。 第十八条 严禁伪造、涂改、转借、转让房屋租赁证。遗失房屋租赁证应当向原发证机关申请补发。 第四章 当事人的

43、权利和义务 第十九条 房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相应的义务。 出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。 第二十条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。 第二十一条 出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。 租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。 第二十二条 承租人必须按期缴纳租金，违约的，

44、应当支付违约金。 第二十三条 承租人应当爱护并合理便用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改。护建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并答订书面合同。 因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。 第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿； （一）将承租的房屋擅自转租的； （二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的； （三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的； （四）拖欠租金累计六个月以上的； （五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的； （六）租用承租房屋进行违法活动的； （七）故意损坏承租房屋的； （八）法

45、律、法规规定其他可以收回的。 第二十五条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有士地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法，应当按照财政部关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法和关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁布有新的规定时，从其规定。 第五章 转租 第二十六条 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。 第二十七条 承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。 出租人可以从转租中获得收益。 第二十八条 房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。 第二十九条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。 第三十条 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规