离婚时按揭房产的处置研究 （第二稿）.docx

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1、离婚时按揭房产的处置研究摘要：在现代社会，人们对于房产的需求不仅是体现在物质上，而且在精神层面上亦体现出对于家庭情感的寄托。而其财产价值大以及升值空间大等特点是促成离婚时夫妻争夺房产矛盾的成因。伴随高离婚率的趋势，在离婚时涉及按揭房产分割的问题亦层出不穷。我国法律关于按揭房屋权属归属的直接适用条件的规定包含购房合同由一方婚前签订、一方支付首付款并办理按揭、不动产登记在不动产购买方名下、婚姻存续期间用夫妻共同财产还债四要件。那么我们判断按揭房屋产权的依据仅是按揭房屋的取得时间吗？其取得时间是以签订购房合同为准、以实际交付为准，还是以产权登记的时间为准？在夫妻双方离婚涉及按揭房产分割时遇到的此类问

2、题，立法目前没有完善的规定。最早对按揭房产概念进行解读的是英国。我国通过婚姻法以及其适用的三个司法解释对此概念进行规定，但依然存在一些滞后性和空白点，从而导致在按揭房产的归属与分割等很多问题在司法实践中达不成成共识。在离婚案件中，各省法院对于按揭房产的审理依据的标准颇为不同，导致判决结果亦大相庭径。离婚时如何处置按揭房产成为实务中的焦点，有必要进行进一步研究。关键词：按揭房产，离婚案件，司法实践Study on the disposal of mortgaged property in divorceAbstract: in modern society, peoples demand for

3、 real estate is not only reflected in the material, and in the spiritual level also reflects the emotional sustenance of the family. And its property value is big and the characteristic such as appreciation space is big promote the reason that the husband and wife fight over real estate contradictio

4、n when divorce. With the increasing of divorce rate in China, the problem of mortgage property division in divorce is also emerging in an endless stream. The provisions on the direct application conditions of the ownership of mortgaged houses in Chinas laws include four elements: the contract of hou

5、se purchase shall be signed by one party before marriage, the first party shall pay the down payment and handle the mortgage, the real estate shall be registered under the name of the real estate buyer, and the debt shall be repaid with the couples common property during the marriage. So we judge th

6、e basis that mortgage building property right is the acquisition time that mortgage building only? Its get time is to sign house purchase contract to be accurate, be accurate with actual delivery, still be accurate with the time that property right registers? The legislation does not provide for suc

7、h problems when a divorce involves the division of a mortgaged property.The concept of mortgage property was first interpreted in Britain. In China, the marriage law and the three judicial interpretations applicable to it stipulate this concept, but there are still some lag and blank points, which l

8、ead to many problems such as the ownership and division of mortgage real estate can not reach a consensus in judicial practice. In divorce cases, courts in each province have different standards for mortgaging properties, leading to different rulings. How to deal with mortgage property when divorce

9、becomes the focus of practice, it is necessary to conduct further research.Key words: mortgage real estate, divorce cases, judicial practice目录1. 绪论11.1研究的背景和意义11.1.1研究的背景11.1.2研究的意义11.2课题研究方法和内容21.2.1研究方法21.2.2研究内容22.按揭房产基本理论问题的概述32.1按揭房产的概念32.2按揭房产的特征32.3按揭房产的具体法律关系43.离婚时按揭房产处置存在的问题及导致缘由53.1离婚时按揭房产

10、处置存在的问题53.1.1案例53.1.2离婚时按揭房产处置存在的问题63.2离婚时按揭房产处置存在问题的缘由73.2.1物权变动模式与夫妻财产制的矛盾73.2.2法律法规的相对缺失84离婚案件中不同情形下夫妻出资的按揭房产归属探讨94.1离婚案件中按揭房产归属的理论探讨94.1.1将按揭房产认定为婚前个人财产94.1.2结合登记时间以及结婚时间认定归属94.1.3将按揭房产认定为夫妻婚后共同财产104.2夫妻共同偿还按揭房贷的法律性质104.3婚前按揭房产的归属114.4按揭房产增值部分的分割问题115.完善对离婚时按揭房产归属与处置的建议135.1完善夫妻按揭房产约定财产登记制度135.2

11、完善对按揭房产增值部分的立法135.3全面审查离婚协议的具体内容145.4强化按揭房产处置的调解力度146.结语16参考文献17致谢181. 绪论1.1研究的背景和意义1.1.1研究的背景从古至今，房屋历来是人们生活的基石。在我国经济社会快速发展水平的形式下，导致许多城市的房价一直居高不下，适婚青年或者是结婚后的夫妻二人面临仅靠个人的工资收入很难付清全部购房款的窘境，很多家庭从而会选择先按揭，以后共同偿还贷款的方式来买房。对于以按揭房产制度进行交易的方式，通过房产交易的现状可以得出结论，即已经成为此项交易中不能缺少的一种方式。依据我国民政部门从2000年起统计的数据，能够看出我国的离婚率呈现逐

12、年上升的趋势，人民法院审理离婚案件数量也在逐年增加，其中涉及的案件也不可避免的围绕家庭的基石财产进行分割。正因为按揭房产制度的复杂性，举例来说，签订购房合同和取得产权之间有一段时间间隔，按揭房产贷款合同有较长的履行期限，像这些问题导致认定按揭房屋权利归属面临瓶颈期，以致于在实务中，各省市法院审理此类案件的标准存在争议，从而导致判决结果也就全然不同。按揭房产制度事关民生以及社会秩序的稳定，必然成为司法实务中的焦点，有必要进一步的研究。1.1.2研究的意义本文通过查找以及阅读文献资料，剖析研究中国的相关裁判文书案例，探讨分析按揭房产制度的理论框架，离婚时按揭房产分割的归属等问题，对于国内按揭房产制

13、度的立法实践以及司法现状等此类情形，提出一些相对恰当合理的意见，以期望能够更加公平合理的处理夫妻离婚时关于按揭房产权属分割的纠纷，尽可能让按揭房产的性质认定以及权属分割既符合法理又与社会公众的常情常理相契合。希望最终可以定纷止争，以彰显司法的权威与维护家庭的团结稳定。1.2课题研究方法和内容1.2.1研究方法在课题研究过程中，本文主要采用了4种研究方法：1、文献研究法。通过查阅相关书籍文献，然后加以分析和整理后，大致了解按揭房产制度概念、立法实践等方面内容，对其形成初步印象。2、比较分析法。通过查阅国外相关国家对离婚时按揭房产处置的相关研究，并结合本国对于这个制度的研究，从而对于该制度有了更深

14、入的了解。3、网上搜查研究方法。通过互联网收集相关资料。4、总结研究方法。分析资料，提取相关的数据，提炼观点，撰写论文。1.2.2研究内容本文一共分为五个部分，对于具体内容大致做出如下安排：第1章：绪论。主要介绍了离婚时按揭房产处置的研究背景，研究探讨离婚时按揭房产处置的意义。结合我国研究的现状，引出论文的主体。第2章：按揭房产的概述。本章内容对按揭房产的概念、特征、进行概述，且对涉及的多种具体法律关系进行阐述，理清思路，从而有更为清晰的认识。第3章：离婚时按揭房产处置存在的问题及导致缘由。本文列举案例的方式提出处置时存在的一些问题，且根据学界的理论及立法方面的研究探讨成因。第4章：离婚案件中

15、按揭房产归属探讨。本章内容通过对按揭房产归属的理论探究，结合法律规定、司法实务中的主流意见以及学者的研究观点探讨按揭房产的归属问题。第5章：完善对离婚时按揭房产归属与处置的建议。本章以上述四章为依据，从而对于该制度的欠缺之处提出一些完善的意见。2.按揭房产基本理论问题的概述2.1按揭房产的概念关于此概念，我国并没有明确的法律加以规定，其最早是起源于英美法系中的英国。在英国“按揭”一词指一种担保形式，是指债务人为了担保债权人债权的实现，把一定的财产权利转移给债权人，清偿期到来时，如果债务人履行债务，该财产权利从债权人处赎回。 朱晓旭.离婚案件中按揭房屋法律问题研究D.重庆：西南政法大学民商法学，

16、2016.2.这一词来源于英文“mortgage”的粤语音译，其意思大致是没有具体期限的担保。按揭房产制度主要是指消费者在一些特定的情况下，不能够或者不愿意一次性缴足购房款，不得不将其购买的房产等具体实物或者其他有价证券等抵押给某一银行，该银行则需要贷款给购房者，购房者再将贷到的款项交给房地产开发商或卖房者，而购房者则需要分期向银行缴纳本息贷款，并最终达成房产买卖合同，而且，当购房者不能够或者不愿意向银行履行还款义务时，该银行可以变卖或者拍卖购房者用于抵押的房产，并以其变卖或者拍卖的价金受偿。 候利荣.离婚案件中按揭房产归属及分割问题的探析D.长春：长春工业大学民商法学，2015.4-5.2.

17、2按揭房产的特征相比较于普通的房产而言，按揭房产制度作为伴随现代社会房产交易方式发展的产物，有它如下几个方面的独特之处：一、 法律关系主体的复杂性按揭房产制度包含商品房买卖、金融贷款、货款担保多个复杂的法律活动。在进行法律活动中涉及的三方法律关系主体即购房人、卖房人、按揭银行，其中购房人即为按揭人，卖房人即为房地产商，按揭银行即为按揭权人。其制度相对于抵押制度广泛性来说，抵押制度法律关系主体包括债务人、债务人之外的第三人，并且抵押权人包括银行以及除银行之外的其他债权人，涉及的三方法律关系主体是相对固定的。二、 标的物的特定性从房产交易的历史发展来看，按揭房产制度是以房产为中心发展构建的，其抵押

18、的标的物包括两者，即已经建设好的现房或者尚未完工的期房。相比而言，通常情况下普通抵押权的抵押物既包括不动产也包括动产，法律对此并无特殊限定。三、 贷款用途的特定性在按揭房产制度中，贷款银行将抵押贷款一次性的支付给购房人后，购房人必须按照贷款合同的规定期限还本付息，而且对于这笔款项的用途仅限于购买房产，不能用作其他用途。但是，普通的抵押制度中的债务人可以将抵押后获得款项用作合法的用途即可，除了双方有约定外，法律对此并无特殊限制。四、 按揭房产的类型的多样性普通的房产相对于按揭房产来说，交易类型相较简单，权属关系相对明确。而按揭房产可以分为两类，包括按揭现房和按揭期房，重点是在离婚时按揭房产的性质

19、因婚前按揭或是婚后按揭、出资形式的不同等具体情形导致定性的不准确从而造成实务中对于离婚时按揭房产的权属处置的复杂性。2.3按揭房产的具体法律关系如上文所述，按揭房产涉及三方法律关系主体即购房人（按揭人）、卖房人(房地产商）、按揭银行（按揭权人），这三方的法律主体形成了多种法律关系。包括购房人和房地产商之间的房屋买卖合同关系、购房人与贷款银行之间借款合同关系以及由此衍生出的贷款银行与购房人之间的抵押担保合同关系、房地产商就保证购房人清偿贷款与贷款银行之间的保证担保关系。而且，房地产商自从与购房人签订商品房买卖合同之日起，向贷款银行承担清偿贷款的连带保证责任，另外，购房人与贷款银行之间构成一种委托

20、代理关系，贷款银行需要将所贷款项划拨给房地产商，从而使得购房人购得房产。 孙若军.离婚时处理按揭房屋的法律问题探析J.法学家，2009（3）.136-137. 综上所述，上述三方法律主体形成的多种法律关系造成一种既相互独立又彼此制约的格局，进而影响实务中对于离婚时按揭房产的权属分割问题的处理。那么进一步说明在司法实务中处理需要尽量考虑购房人、房地产商、按揭银行三方之间的合法权益的平衡。183.离婚时按揭房产处置存在的问题及导致缘由3.1离婚时按揭房产处置存在的问题3.1.1案例案例一：方某诉韩某离婚案方某与韩某经人介绍相识，于2001年8月初登记结婚。婚前韩某与城开公司签订了商品房买卖合同并于

21、当日支付首付款226641元，紧接着与贷款银行签订了个人住房抵押贷款合同，合同约定贷款的金额为41万，分15年履行完毕。婚后因为双方各自性格原因以及家庭琐事等因素争吵不断，导致感情恶化起诉到法院要求离婚，双方对于按揭房产的权属归属问题未达成统一意见。经法庭调查后得知截止至2006年5月，双方婚后共同偿还按揭贷款163731.59元且这套按揭房屋已经取得房产证。 案例二：梁某诉夏某离婚案梁某与夏某经自由恋爱，于2003年6月初登记结婚。婚前夏某与重庆市合正房地产有限公司签订了商品房买卖合同购买房产且与当日支付首付款，随后将房产抵押给贷款银行并与其签订个人住房抵押贷款合同，贷款213000元，分2

22、0年履行完毕。婚后夫妻感情不和导致夫妻关系破裂，两人决定离婚。但是二人对于按揭房产的分割问题存在问题，遂诉至法院。后法官在审理过程中发现此房产未取得房屋权属证书。通过对比以上案件可知，两个案件的案件事实基本上是一致的，相同点为夫妻中的一方当事人婚前签订购房合同和贷款合同，并且支付首付款，不同点是案例一中涉案按揭房产已经取得了房产证，而在案例二的审理过程中，涉案按揭房产还没有取得房产证。两个案件仅仅因为房屋所有权证是否取得导致判决结果的不同。案例一中法院认为涉案房产归韩某所有。案例二中法院认为涉案房产在婚前未进行不动产的登记，在婚后乃至法院审理案件过程中也未取得房屋产权证书，所以法院对于被告夏某

23、所称涉案房产为其婚前个人财产的答辩意见不予认可，而对于涉案房产的权属处置，法院现在不作出处理，等待发放房产证后再进行处理。纵观案例一与案例二法院认为的说理部分以及判决结果可知，按揭房产权属认定的直接影响因素为房产证是否取得，判决结果也受此影响导致结果的不同。综上所述，离婚时对于按揭房产的处置需要先明确的步骤有三个方面：第一步是明确房屋的归属、第二步是解读夫妻二人共同偿还房贷的性质、第三步是房屋增值部分财产的处理。3.1.2离婚时按揭房产处置存在的问题3.1.2.1夫妻一方婚前按揭，离婚时已经取得房产证的情况下按揭房产的归属问题在离婚时面对按揭房产的处置分割问题，首先需要明确按揭房产的权属。在司

24、法实务中对于婚前由一方支付首付款，婚后夫妻一起偿还贷款的按揭房产的分割存在较大争议，在婚姻法解释三出台前，法院判决书中既有认为是个人财产，也有认为是夫妻的共同财产。在婚姻法解释三出台后，对于婚前按揭房产的归属作了直接的规定，即夫妻在没有协议的情况下，只要符合夫妻一方婚前签订不动产买卖合同、以个人财产支付首付款并办理按揭、房产登记在不动产购买方名下、婚姻存续期间用夫妻共同财产还债的条件，就可以认定房产归产权登记的一方。如若婚后夫妻协议房产的归属，则依照约定处置。 最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(三)第十条.对于该法条的理解在实践中也存在一些不同的声音，有的人认为此解释已经

25、明确了婚前按揭房产属于个人的财产，有的人认为这只是提供一种新的按揭房产的分割方式而已。3.1.2.2夫妻一方婚前按揭，离婚时未取得房产证的情况下按揭房产的归属问题离婚时在未取得房产证的下按揭房产该如何处理？法院在审理的过程中一般需要解决能否对按揭房产进行实质处理以及如何处理两个方面的问题。婚姻法解释二第二十一条对这种情况作出了规定，但是在实践中人们对此的理解也存在不一致的地方，导致不一样的判决结果。有的是完全按照二十一条来处理，在夫妻协商不成的前提下，对于尚未取得房产证或者尚未完全取得房产证的按揭房产一律不做处理，等待取得所有权后另行起诉；有的对按揭房的产权进行了直接处理；有的在离婚时对按揭房

26、产的使用权进行处理，不涉及所有权。3.1.2.3夫妻共同偿还贷款行为的法律性质问题我们可以从两个方面探讨关于夫妻共同偿还贷款行为的法律性质，第一是应该如何认定夫妻婚后共同还贷行为的性质,目前学术界的存在不同的观点，有的认为是一种借贷关系，有的认为是债务的共同承担，还有的观点认为可以看成是一种新型的投资关系。第二是上述这种性质认定能否影响离婚时按揭房产的分割归属问题。3.1.2.4按揭房产增值部分的分割问题要弄清增值部分的如何分割，首先要理清按揭房产增值的原因，其原因有如下几点：一是对房屋的装修直接促使其价值的上涨；二是随着房屋周围的交通设施的开发，公共基础设施的完善导致房产不断增值；三是随着市

27、场经济的发展，通货膨胀加剧致使增值；四是在房地产市场中，炒房者间接推动。其次，关于按揭房产增值部分的性质的认定，这决定了增值部分如何分割。学界对此存在不同的观点：一是增值部分是在夫妻婚后婚姻关系存续期间取得的，依据婚姻法规定的法定财产制，这部分财产应视为夫妻共同所有，应当平均分割；二是认为按揭房产增值部分属于按揭房产的孳息，根据民法原理，孳息的所有权归原物所有权人，因而夫妻一方婚前财产在婚后所得的孳息应属于该方的个人财产。 裴桦.论夫妻一方婚前财产于婚后所生利益的归属J.当代法学,2008(05).117-122.通过在中国裁判文书网上案例的研读以及在律师事务所实习过程接触的案例亦印证了在司法

28、实务中对按揭房产增值部分的分割存在分歧，有的裁判文书指明增值部分属于个人财产，还有的裁判文书认为属于婚后共同财产。综上所述，由于法官在审理离婚案件中按揭房产的归属与分割需要考虑夫妻双方的还贷情况、夫妻各方对家庭做出的贡献、婚生子女的抚养、对于个人财产制的保护等诸多因素，若考虑的不同的因素，类似案件判决结果亦不同，从而导致同案不同判的现象。3.2离婚时按揭房产处置存在问题的缘由3.2.1物权变动模式与夫妻财产制的矛盾离婚时按揭房产归属哪一方以及如何分割等问题必然以婚姻法和物权法为依据。我国物权法规定，登记是基于合同引起的物权变动的公示方法，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力

29、；未经登记，不发生效力。 中华人民共和国物权法第九条第一款.那么按揭人必须完成公示后才能发生物权变动的效力取得按揭房产的所有权。相反，婚姻法对于夫妻共同财产的定义为一方或者双方没有对夫妻财产约定的前提下，那么婚姻关系存续期间的一方合法收入为夫妻的共同财产。 中华人民共和国婚姻法第十九条.根据这个规定可知虽然按揭房产是以个人名义购得的，但是如果房产证是在婚后共同生活期间取得，就应该认定属于夫妻的共同财产。很明显，同一房产分别适用婚姻法与物权法规定是存在分歧的，这也会在司法实务中带来许多的困惑，而探究其原因在于，我国婚姻法的物权变动模式承认物权取得的无因行为，表现在其认为只要是婚姻关系存续期间取得

30、是收入就应归入夫妻共同财产，即其在认定财产的归属上根据的是所有权的取得结果，与该权利取得的原因行为无关。 杨苗芬.离婚诉讼中按揭房屋分割难的原因分析J.知识经济，2014（03）.18.而且我国在物权变动模式坚持有因性原则，认为不动产物权变动的原因行为与登记行为之间具有因果关系。即使不动产已经登记，但当引起不动产登记的原因行为被认定为无效或者可撤销时，登记行为自然而然也就成为无效或者可撤销。这恰恰与婚姻法的主张相区别，因而导致了同一房产在权利认定的法律适用方面的困惑。3.2.2法律法规的相对缺失现如今，仅有一些部门规章和司法解释针对按揭房产制度作出了少量的规定。2001年新的婚姻法的实行改变了

31、夫妻婚姻关系存续期间一方婚前财产属于家庭财产的规定，在市场经济的不断发展过程中明确了对于个人财产的保护。另外，婚姻法的司法解释三对于婚前按揭房产登记在一方名下的权属归属作了直接的规定，但是对于婚后按揭房产没有登记在其名下而且房产证是在婚后取得的情形没有作出具体的规定。对于按揭房产的相关法律法规的缺失，难以解决实务中面临的复杂问题。4离婚案件中不同情形下夫妻出资的按揭房产归属探讨4.1离婚案件中按揭房产归属的理论探讨通过对离婚案件判例来进行分析，由于按揭房产的复杂性，涉及多方主体形成多个复杂的法律关系，又加上购买按揭房产的款项有时难以确定，导致司法实务中对按揭房产的分割归属存在难点。按揭房产以结

32、婚时间点以及按揭时间点为依据可将按揭房产分为婚前和婚后两种模式，婚后按揭房产原则上认为夫妻的共同财产，并无争议。下面就离婚案件中，婚前按揭房产的理论归属进行探讨。4.1.1将按揭房产认定为婚前个人财产这个观点认为房产证的登记时间不影响房产权属认定，不能成为影响其认定的决定性因素。在上文所述的案例一方某诉韩某离婚案中，婚前韩某与开发商签订商品房买卖合同并按揭购买一套婚房，缴纳首付款后与贷款银行签订贷款合同，婚后韩某与方某共同偿还贷款。依据婚姻法解释的规定，婚前一方以个人财产进行按揭购房且产权登记在该方名下的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。 最高人

33、民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(三)第十条.那么，根据此条文可知，夫妻中婚前按揭购房一方取得按揭房产的所有权不受夫妻婚后共同财产偿还贷款的影响。韩某支付按揭房屋的首付款以及按揭款项相对于方某在婚后夫妻共同生活过程中支付的按揭款项来说，所占按揭款项对比悬殊，其在婚前曾通过向银行贷款的方式向房地产商缴清了全部购房款，在商品房买卖合同关系中作为义务人已经履行支付全部购房款的义务，虽然没有取得房产的所有权，但是我们认为其已经在婚前就取得了房产的全部债权。就法院判决将房产判归韩某所有来说，韩某婚后获得房产的物权只是财产权利自然而然的转化，即便房产是在韩某婚后登记的，房产证登记时间以及取

34、得时间都不能影响按揭房产是婚前个人财产的性质。广东高院亦然赞成上述观点。 广东省高级人民法院：关于审理婚姻纠纷案件若干问题的指导意见，2006 年.4.1.2结合登记时间以及结婚时间认定归属此观点结合结婚时间和房产证登记时间认定按揭房产的归属。基于这两个因素可以分为两种情况：一、 一方已经在婚前按揭购得房产且已经取得房产证，则购得的房产理应为购房者的个人财产，尚未还清的房贷为夫妻一方的个人债务，无需另一方履行。夫妻双方婚后共同偿还剩余房贷不影响房产的归属。另一方偿还贷款的行为可以看作是对按揭房产的投资行为，而且需要承担房屋贬值的风险以及增值的结果。在房屋增值的情况下，夫妻中的另一方虽不能获得房

35、屋的所有权，但是可以按照其投资在总房产中的价值所占的比例获得收益，可以对这部分收益进行分割。二、婚后取得房产证，则房产视为夫妻共同财产，则夫妻需要共同偿还尚未还清的房贷。4.1.3将按揭房产认定为夫妻婚后共同财产 从中国传统思想理念出发，为了维护婚姻关系的稳定，我国法律通常将一方婚前享有的特别权益，平等的分配给另一方配偶。这样做的原因在于此种权益的取得离不开婚后另一方配偶的支持和帮助。在离婚时，对另一方配偶享有这种特别的权益一般按照共同财产来处理。 张莉、叶永尧.婚前一方按揭购买、婚后夫妻共同还贷的商品房所有权归属J.人民司法，2009（24）.75-78.而美国乔治梅森大学的法学教授劳埃德R

36、科恩也持相同的观点，则从情理与法理的角度认为无论夫妻二人是婚前还是婚后按揭，无论房产证上有一方或者两方的名字，均不影响按揭房产是夫妻共有的的结论。综上所述，鉴于婚前按揭房产归属的存在上述的理论争议，要清晰界定其归属首先要弄明白夫妻共同偿还房贷的法律性质。4.2夫妻共同偿还按揭房贷的法律性质一方婚前按揭，婚后双方共同还贷，对于婚后共同还贷部分的金额认定为是共同财产这一点来说并无争议。有争议的地方是非按揭人的还款的性质。目前存在两种观点，一种观点认为是类似于新型投资的借贷关系，在分割时乘以一项特别的利率予以公平分割。 宁林.“蜗居”时代，婚前按揭房产在离婚诉讼中的分割J.知识经济，2010（13）

37、.34-35.另一种观点认为是债务承担，理由大致为由于贷款合同的相对性，债只是在合同双方当事人之间发生效力，即仅在买受人和银行之间存在，那么房贷为买受人婚前的个人债务。婚后夫妻共同偿还房贷的行为可认为是买受人配偶以默示的方式替按揭人偿还个人债务，是一种债务承担。 陈凌云.离婚诉讼中按揭房屋的权属-评中华人民共和国婚姻法解释（三）征求意见稿第十一条J.学术交流，2011（05）.56-59.笔者认为第一种观点太过于功利化。购买按揭房产是为了婚后有一个安身之处，在按揭房产是寄予了夫妻二人共同生活，同甘共苦的对未来的一种美好追求，这种追求亦是中国式婚姻的朴素情感的体现。第二种观点会损害买受人配偶一方

38、的利益，因为如果认为是债务承担，则离婚时买受人向其配偶归还借款即可，然而这种认定使得借款对应的房屋增值部分没有处理的依据，买受人配偶的利益将无法保障。所以，夫妻共同偿还房贷的法律性质，其还贷行为可以认定为婚姻法解释（一）第十九条中“另有规定”的情形。 最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)第十九条.从外观上看，非按揭人加入婚前按揭人的个人债务中，是债务承担，但是从实质上其内心真意是将房子视为共同财产并且为之奋斗从而获得房子的所有权。那么，按揭房产的所有权已经从法律上的个人所有变为事实上的共同所有，事实上的共有物权关系已经成立，登记只具有对外效力，不产生影响。4.3婚前按揭

39、房产的归属如上述对法律性质的分析可以得出夫妻一方婚前按揭购房，婚后夫妻共同偿还贷款，房产证上仅有按揭人一方姓名的按揭房屋原则上应当认定为夫妻共同财产。但是由于在实务中夫妻共同还房贷复杂性，比如夫妻婚姻关系仅仅存续1年便离婚的情况，贷款分30年履行，这时非按揭人仅仅共同偿还1年的贷款，若此时以双方共同偿还1年房贷的行为为依据，认为夫妻双方共同对房产有事实上的所有权，而将按揭房产认定为夫妻共同财产，显然是追求形式而忽略实质，对按揭人不公平。据此，由于按揭房产中包含了个人财产和共同财产，那么法院在处理按揭房产的归属问题上应当考虑夫妻各方婚前与婚后的对房产资金的投入比例，不宜将按揭房产直接认定为一方个

40、人财产或是共同财产。婚后夫妻双方共同还贷部分已经超过不动产总价款的50%以上时，就可以将该婚前按揭房认定为共同财产，再按照夫妻共同财产的分割方式进行处理。若婚后夫妻共同还贷部分未达到不动产总价款的50%时，将按揭房认定为按揭人的个人财产，较为适宜。 杨立新.最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)解读J.东南学术，2012（01）.58-69.4.4按揭房产增值部分的分割问题对于按揭房产的增值部分的分割问题，如前文所述，目前理论界以及实务过程中存在不同的意见，有的认为是婚前个人财产，有的认为是婚后夫妻共同财产。婚姻法解释（三）对于婚后夫妻共同还贷部分对应的财产增值部分作出了规定，即离婚时应根据

41、婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(三)第十条第二款用何种补偿方式、依据的标准，婚姻法解释以及婚姻法并没有明确的规定。具体到个案中，因为规定的不明确，法官有较大的自由裁量权，会因为各地区的风俗的不同、职业水平的不同出现各异的判决结果。从情理上说，按揭房产中的非产权方对于房产的增值亦作出了贡献，此种贡献可以分为直接和间接两种表现形式。一是直接表现为婚后夫非产权方与产权方共同偿还银行的按揭贷款，付出了时间金钱成本；二是间接表现为非产权方在婚后对另一方生活上的照顾、赡养老人、照顾小孩等方面，既付出了劳动力，也承担

42、了赡养以及抚养的义务。综上，离婚时夫妻对于按揭房产增值部分的分割可以考虑各方对房产的贡献率这个因素，除此之外，还要考虑子女抚养、保护弱势一方的利益等因素。5.完善对离婚时按揭房产归属与处置的建议5.1完善夫妻按揭房产约定财产登记制度英美法系的国家一直以来主张确定婚姻关系之前对于按揭房产的归属等问题可以订立协议并且可以进行司法公证。相对而言，中国受传统思想的影响，鉴于担心此类协议有损双方的感情或是有碍于面子问题，所以不愿意进行婚前协议并进行公证，以致于一旦出现离婚的情况，便会出现房产等诸多财产的归属与分割出现难题，甚至会损害第三人的合法权益。而且，我国对于约定财产制的规定也不全面，只是以个别的法

43、条进行了简单的规定，尤其对于按揭房产的约定财产登记的规定更少。那么，我们可以依据目前实务中面临的现状，完善按揭房产约定财产登记制度并且将此规定尽可能作为结婚的前置程序，从而将此类离婚时按揭房产的财产纠纷扼杀在萌芽的阶段，减少阻力。具体来说，完善按揭房产约定财产登记制度需要明确以下几点：第一， 关于原则方面。应坚持自愿、合法、不违反公序良俗的原则。如果损害国家、集体或者第三人的利益，则此项约定无效。第二， 关于程序方面。关于程序方面，应该明确登记的具体程序，通过适用合理有效的机制来维护夫妻双方以及第三人的合法权益。对于具体程序可以采用将实体性规范和程序性规范相结合的模式，并鼓励夫妻双方采取约定登

44、记和司法公证相结合的程序，以及夫妻双方的任一方与第三者进行交易时均有告知两人协议内容的义务。 任俊霞，黄兆宏.我国约定夫妻财产制的不足及其对策J.河西学院学报，2007（03）.46-50.第三， 关于效力方面。在合法的前提下，夫妻书面约定一经达成便具有对内的效力，而对外的效力则要经过登记，才能够对抗善意第三人。第四， 关于变更与废止方面。夫妻财产协议的订立是双方意思表示一致的所达成的，是一种民事法律行为，自然可以依据双方的意思表示进而变更或是废止。那么需要注意的是，如果此协议已经在民政部门等进行过登记，则在双方对财产协议协商一致进行变更或废止后需要到民政部门等进行变更或注销。5.2完善对按揭

45、房产增值部分的立法基于婚姻法司法解释三对按揭房产增值部分分割的补偿方式，依据标准并未作出具体规定。因此，完善相关立法是很有必要。为此，提出以下建议：首先，建议对于房产增值部分可以做两个方面的区分：一是未经产权登记的一方用个人财产偿还房贷的大部分，或者夫妻双方共同偿还房贷，或者夫妻另一方对房产作出了重大修缮的，则房产的增值部分视为夫妻的共同财产；二是若无上述所列情况，在不违背公平原则下，视为产权登记一方的财产，产权登记一方给另一方合理补偿即可。 刘梦跃.离婚时按揭房的归属问题研究-对婚姻法司法解释（三）第10条的评析J.商品与质量，2012（161）.161-162.其次，在确定了房产归属的情况

46、下，对于补偿方式可以做两个方面的区分：一是所有权人决定将房产出卖，则产权登记一方应该给另一方根据出卖价格的比例计算出的房产增值部分的补偿；二是所有权人决定不出卖房产，则应当根据市价为准计算房产增值部分的期待利益，计算出具体数额补偿给另一方。对于房产增值部分补偿，非所有权人在一定的期间内可以享有在所有权人出卖房产后实际获得的增值部分补偿的差价的权利。5.3全面审查离婚协议的具体内容由于当事人向银行申请的房产按揭贷款数额一般较大，所以法官在审理离婚案件时对于夫妻双方的呈交给法院的离婚协议书应当尽量全面细致的审查协议的具体内容，避免出现“假离婚，真逃债”的现象。通常，夫妻婚后按揭购房后，两人都必须承

47、担偿还按揭贷款的义务，不论是否出现离婚的情形，这部分是属于夫妻的共同债务。例外情况是如果夫妻一方在婚前与银行签订贷款合同进行贷款并且与债权人银行约定为个人债务，之后通过离婚协议约定自己净身出户，承担剩余需偿还债权人银行的全部债务，而且仍然与原配偶同住，此为“假离婚，真逃债”的违法行为，这种行为会严重损害银行等其他债权人的利益。综上，法官必须全面审查离婚协议的具体内容，防止出现一些当事人借由假离婚来逃避债务的情形，保护债权人利益，节约司法资源。5.4强化按揭房产处置的调解力度在婚姻关系存续期间双方难免会出现一些矛盾，出现后需要及时进行调解沟通。而在离婚案件中亦更加重视调解的作用，法官在程序上会对

48、双方当事人进行调解，往往是劝和不劝分。而在夫妻离婚时按揭房产的处置问题上，法官亦应该详细调查，从夫妻双方的过错程度、对于家庭的贡献程度、经济实力等因素综合进行考虑，最重要的是要全过程进行调解工作，尽量大事化小，达到化解矛盾，解决纠纷的效果。关于对按揭房产处置调解参考一些技巧，比如抓住案件的脉络理清头绪，明确双方争议的焦点以情理动人，耐心调解，在不能调解的情况下则作出判决。6.结语离婚时按揭房产的处置问题因为涉及到婚姻法、物权法、合同法的多个法律规定，目前在理论以及司法实务来说仍然存在分歧点。本文通过对于按揭房产的概念、特征、涉及的法律关系进行解读，因此对于按揭房产够更深入的了解。且通过翻阅相关的裁判文书结合实务以及阅读文献资料，提出按揭房产处置时