海信基米湾小区工程项目风险识别与防范研究+曹敏.docx

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1、1绪论1.1研究背景和研究意义1.1.1研究背景最近几年，人民的住房需求大幅提升，使得房价一路飙升，房地产行业的高利润使得工程建设项目越来越多。建设工程项目具有建设周期长、投资规模大、涉及方面广、技术要求高、人员参与多等特点,且突发因素多，容易受外界各种因素的影响。因此，在其建设过程中，面临着诸多风险。如果这些风险得不到预防，就可能影响工程的顺利进行，甚至产生更严重的后果。因此，严格准确地识别建设项目中的潜在风险并采取有效的措施有针对性的对这些风险加以防范这些风险尤其重要。任何项目的建设都是一次性的，并且多数风险因素都是无法避免的，风险一旦发生会影响工程项目的工期、成本、质量等，其至导致更多的

2、损失，因此，在保证工程顺利进行的时候，风险管理的重要性就变得十分明显。三峡工程就是我国风险管理应用成功的典范，由于未能进行有效的风险管理而招致失败的案例也有很多，如美国波土顿的中央动脉。1.1.2研究意义本文通过对海信基米湾小区项目进行研究，运用风险管理的专业知识来识别和分析风险，并总结出科学可行的风险预防措施，具有十分重要的现实意义:（1）增强项目管理者对于项目风险的认识，同时为项目管理者开展风险管理工作提供理论根据。（2）减少风险造成的损失，保证项目开发商的经济效益，使项目价值最大化。（3）确保工程建设顺利完成，实现工程的预期进度目标。（4）总结和分析该项目在风险识别、风险防范方面的好的方

3、法和经验，可以方便其他相似的项目在开展风险防范工作时借鉴和参考。1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状风险管理的概念首先由法国著名管理科学家亨利法约尔提出，同时，他将风险管理的理念引入了商业领域。然而在这一时期并未形成完整系统的风险管理方法。随着经济的迅猛发展以及社会的快速进步，人们对风险逐渐有了认知，社会各行各业的逐渐认识到了风险识别和风险防范的重要性。到目前为止，通过专家们的研究已经形成了不少的研究成果。在风险识别方面，David Spaulding和Peter Jovanovic对风险识别进行了系统的研究，并将他们的研究成果应用到房地产项目投资中；Ward认为风险识别是一个极其重要的

4、环节，他详细阐述了风险识别环节的具体内容； Marcelino-Sadaba sara和Perez-Ezcurdia Amaya以西班牙小企业为研究对象共同研究了风险管理的识别模型；Alireza Ghaffari将风险识别应用到了建设项目的管理中，他识别出了常见的风险因素并对这些风险因素进行了分类；Osman Taylan结合建设工程项目研究出了TOPSIS法； Waston和Meams首次提出了风险识别的方法故障树分析法。在风险防范方面，亨利法约尔在其所著的一般管理与工业管理中第一次提出了将归纳法应用到项目风险防范；Antonio阐明了风险识别对后续风险防范工作的重要性； Mehdi Eb

5、rat发明了ANFIS系统并成功将其运用到了风险防范方面。经过长期的理论研究，如今风险管理已经成为一门成熟的学科，风险识别与防范的理论体系越来越完善，并在实践中得到了应用，如英国的北海海底管线铺设项目、北美地区的极地管线项目。1.2.2国内研究现状与西方国家相比，我国风险管理的研究历史相对较短。20世纪80年代，中国引入了风险管理，尽管中国的风险管理研究起步较晚，但经过近几十年的发展和积累，我国在风险管理研究方面取得的研究成果已经较为丰厚，特别是在风险识别与风险防范方面，现归纳如下：在风险识别方面，钟登华提出利用层次分析法来识别和分析项目中的风险因素；帅燕系统地论述了风险识别的具体方法钟登华提

6、出利用层次分析法来识别和分析项目中的风险因素。；许登超使用了德尔菲法进行项目的风险识别并使用了模糊综合评价法进行项目的风险评价；沈建明在其项目风险管理一书中系统地阐述了风险识别理论。在风险防范方面，关于风险防范的方法，段开龄在风险管理及保险理论之探讨一书中进行了详实的论述；国际工程风险管理与保险，雷胜强著，十分具体地介绍了风险防范的内容和方法。；针对如何构建风险防范管理体系这一重要问题，李飞展开了详细的阐述。1.3主要研究内容本文的主要研究内容如下：（1）海信基米湾小区的项目概况。首先了解海信基米湾小区项目的实际情况，然后依据项目的实际情况进行全面的风险分析；（2）海信基米湾小区项目的风险识别

7、。采用专家评分法，对海信基米湾项目进行风险识别，深入分析项目的风险识别结果，找出对项目影响较大的风险；（3）海信基米湾小区项目的风险防范。防范对海信基米湾小区项目有重要影响的风险，针对这些风险，找出适当有效的应对措施。1.4研究方法本文主要运用文献研究法和实例分析法，以海信基米湾小区工程项目为实例，在撰写过程中，通过学校图书馆，知网、万方等数据库，查询风险识别和风险防范方面的相关资料和文献，结合风险识别与防范的理论知识，同时借鉴国内外类似项目风险识别和防范的实践经验，深入分析海信基米湾小区项目存在的风险，并提出相应的防范措施，做到理论与实际相结合。1.5技术路线2风险识别与防范的相关理论概述2

8、.1风险2.1.1风险的定义在日常生活中，“风险”这个词经常被人们所提到，到底风险是什么? 通俗来讲，风险是人们不希望发生的事件的可能性，即发生不利事件的可能性。较为权威的风险定义是用数学公式表示的,即R= f（P.C）R是风险；P是发生不利事件的概率；C是不利事件的后果。也就是说风险是不利事件发生概率及其后果的函数。2.1.2风险的特征（1）客观性。人们不能任意地消除风险所以说风险具有客观性，但能够使用一些科学有效的方法来减小风险发生的概率和减少造成的危害。（2）偶然性。风险不是必然的客观现象。风险的发生是许多偶然风险因素一起产生作用的结果。（3)可变性。风险不是稳固不变的存在，世界上的所有

9、事物都处在运动变化中，风险也在随时空中各种因素的变化而变化。（4）可测性。由于风险具有偶然性的特点，所以人们很难对个别具体风险进行度量，把握其发生的规律, 但是，用数理统计的方法来研究和分析大量的风险事件，可以找出风险的发展规律，并预测风险的概率和风险产生后果的程度，以此为依据来进行风险防范。（5)普遍性.各种环境中、各种条件下都存在着风险，风险可以在任何时间、任何地点发生。所以风险具有普遍性。2.1.3风险的分类2.2风险识别2.2.1风险识别的原则（1）由粗及细,由细及粗。在项目进行风险识别过程中，要做到用多种不同的方式对项目风险进行分解并逐步细化，从而对项目风险因素进行综合分析；将项目的

10、风险逐步精细化，从诸多风险中找出影响大的风险。（2）明确各风险的内涵和各风险因素之间的关系。在风险识别的过程中，为了防止风险的重复，要明确诸多风险的内涵和诸多风险因素之间的关系。（3）先怀疑，后排除在风险识别过程中应首先对风险因素的不确定性进行怀疑，然后对风险因素进行考虑再逐个排除。（4）排除与确认并重。风险识别时,应适时地将干扰因素排除,再明确重要因素。（5）如有必要，可通过实验加以验证。对于难以判断其存在性或影响程度的风险,可以做实验进行论证。2.2.2风险识别的基本流程对于风险识别的过程，大致以下几步进行，如下图所示。（1）收集资料。在风险识别前，需要搜集的资料有很多，比如：工程项目的详

11、实的信息、时间安排、可行性研究报告等。收集完整的资料是保证风险识别顺利进行的前提条件。（2）识别风险。在收集资料后,就可以从工程项目的不同方面全面识别项目风险。风险的识别是为了找出项目中的风险因素，为后续的风险防范工作做准备，可以从项目的不同阶段展开进行。（3）形成初步风险清单并分类风险识别过程识别出的风险分析整理构成初步风险清单；分类风险形成项目风险清单。2.2.3风险识别的方法（1）专家打分法：通过聘请一些专家，让专家们各自凭借自己的经验结合项目实际独立地给出评价分值，然后将各专家的意见进行整理总结的方法。（2）头脑风暴法:通过邀请一些专家，专家们在不受任何限制的条件下以会议的形式畅所欲言

12、、互相交流，从而可以得到许多有建设性的意见。（3）SWOT分析法：是一种通过分析优势、劣势、机遇和威胁来确定项目风险的方法。（4）德尔菲法:由美国兰德公司发明，做法是对所要研究的问题首先得到专家们的个人见解，再汇总整理专家们的意见，匿名向专家反馈结果，请专家们再次给出见解，如此反复，最终得出了统一的共识。2.3风险防范2.3.1风险防范的依据 (1)风险管理计划:就是对整个项目的全过程实行监管的计划方案，它可以用于指导整个风险防范过程；(2)风险清单:风险识别过程识别出的风险构成初步风险清单，将初步风险清单中的风险因素分类即形成项目的风险清单。(3)风险分析的详细信息: 风险分析的详细信息是风

13、险防范的一个重要依据，风险分析是风险防范的前提基础，风险的分析越详实，风险防范的实施越有效； (4)风险承受度:即建设方承受风险的能力。项目风险管理者可以根据建设方的风险承受能力来选取适合用于本项目的风险防范措施。2.3.2风险防范的方法 (1)风险规避风险规避是指采取放弃项目的措施来中断风险的来源，以保护项目不受风险的影响，使工程项目免于遭受损失的方法。(2)风险转移风险转移是指将风险及其可能造成的损失转移给第三方的风险管理方法。(3)风险缓解风险缓解，是一种预防措施，通过采取一些适当的方法，所有的风险都可以得到减轻，但不会被消除，风险依旧存在。（4）风险自留风险自留，是指在企业选择将风险所

14、带来的损失用内部资金来补偿的一种风险防范措施。(5)风险利用风险利用是充分利用投机风险的可能性，通过采用相应的策略与措施,为项目带来盈利的机会的一种手段。投机风险具有双重性，它为项目带来的可能是损失,也可能是收益，只有主动把握机会，积极利用风险，才能获取收益。3海信基米湾小区项目概述3.1项目基本情况3.1.1项目背景该项目位于青岛市西海岸新区，是2014年6月国务院批准的第九个国家级新区。人口152万，陆域、海域面积分别约2096平方公里、500平方公里。西海岸新区自然生态环境优越，诸多著名景点遍布整个西海岸新区。该地区交通便捷，公交线网覆盖城区，地铁线陆续通车,海底隧道、高速公路交汇于此。

15、西海岸新区也是文化的摇篮，许多著名的高校汇聚在此;同时该地基础设施完善，商业发达，该区域具有很大的发展潜力。西海岸新区又被称为下一个“青岛市中心”,自2014年被批准成为国家级新区，短短几年内经历了从荒郊野外到城市新核的翻天覆地般的变化,建设成果不断更新。截止到目前，万达东方影都、万达茂、海上嘉年华、城市传媒广场、中央公园等均已建成。3.1.2项目基本信息海信基米湾小区是由青岛聚康置业有限公司开发的项目，目前正在建设中，计划于2021年5月竣工并交付使用。项目位于积米崖港区西侧，南邻黄海；北邻珠山;西邻东方影都、万达茂;东邻海上嘉年华,占地面积为44341.6，建筑面积为69935.8，规划总

16、户数656户，户型面积为118280精致户型，容积率为1.18，绿化率为35.08%，停车位比例为1：1，地上、地下车位数分别有85个、250个。该项目开盘日期定在2019年3月底，销售状态为在售，均价约18000元/，售楼处地址在积米崖码头往西一公里，碧海临风小区西侧。该项目周边交通十分便利，临近滨海大道且小区门口设有公交站点，诸多医疗机构、休闲娱乐场所、金融机构、学校等遍布小区周边，配套设施完善。3.2项目的风险分析本文从投资决策、施工准备、施工建设、项目租售四个方面进行海信基米湾小区项目的风险因素分析。3.2.1投资决策阶段风险分析投资决策阶段是项目开发建设的首个阶段。在这一阶段，开发商

17、需要深入了解国家的宏观政策和市场的竞争及需求情况对项目进行可行性研究，以决定是否投资。投资决策阶段的主要任务是落实建设地点、建设资金，确定开发环境、开发时机和开发模式等。项目的可行性研究论证立项决策的合理性，项目开发区域和开发模式的选择直接影响到后期项目的建设和运营，项目的开发时机将直接影响项目的销售状况，因此海信基米湾小区项目在投资决策时主要面临风险有：开发区域风险、开发时机风险、开发模式风险、项目可行性研究风险。3.2.2施工准备阶段风险分析投资决策之后进入施工准备阶段，施工准备阶段为正式的施工阶段做准备，这一阶段工作量大、涉及面广。资金和土地是项目施工建设的前提条件，因此这一阶段的主要工

18、作是开展征地拆迁、资金筹集以及勘察设计等，土地的合法使用、土地成本的变化、拆迁问题对项目的建设有着重要影响，在海信基米湾小区项目正式进入施工过程前，必须完成土地购置和拆迁工作；同时，海信基米湾小区工程项目的建设与实施需要巨额的资金投入，一旦资金链断裂，将会影响项目总体目标的完成。对于本项目来说，在这一阶段的主要风险有：资金筹集风险、勘察设计风险、购买土地风险、拆迁风险。3.2.3施工建设阶段风险分析项目建设阶段是施工单位根据建设单位和各项技术规范、法律法规的要求进行施工，形成建筑实体的过程。施工单位有义务按照建设单位的工期要求、成本要求、质量要求完成施工，并且对建筑项目的安全负责。成本、质量、

19、进度和安全是项目建设过程中最重要的四个因素，实践表明，在项目建设过程中工期滞后、质量不达标、成本升高、安全事故等问题时常出现，这些问题将影响工程的建设、资金投入、后期使用。因此，海信基米湾小区项目在这一阶段存在的风险有建设工期风险、建设质量风险、建设成本风险、建设技术风险、建设安全风险。3.2.4项目租售阶段风险分析本阶段是海信基米湾小区项目开发建设的最后阶段，也是最重要的一个阶段，是获取是利润的关键环节。本项目在这一阶段的主要任务有：了解当前行业的竞争状况和市场需求情况，并根据行业竞争情况和市场需求状况来项目的营销策略以及选择合适的销售时机，最后制定合适的租售价格顺利将房子租或卖出去。海信基

20、米湾小区项目所在的西海岸新区正迅猛发展，房地产项目在不断增多，因此行业的竞争状况、市场的需求状况也在不断改变，对项目的销售有很大的影响。另外项目的销售时机、销售价格、营销策略直接影响着项目的销售情况，影响着项目的收益状况。因此，海信基米湾小区项目在本阶段存在的风险主要有：行业竞争风险、市场需求风险、租售价格风险、销售时机风险、营销策略风险。4海信基米湾小区项目风险识别4.1风险识别程序在对海信基米湾小区项目各阶段的风险进行分析之后，便了解了该项目存在的风险。要有效防范项目中存在的风险，确保项目目标的实现，就要找出项目中存在的主要风险并有针对性地采取措施进行控制。因此，运用适当的方法来识别项目的

21、风险是非常重要的。本项目通过邀请多位专家，请专家们对项目风险打分，依次确定项目风险的影响程度和发生概率，最终确定项目的风险等级，确定项目的主要风险。4.1.1.组建专家组本项目邀请了业内专业丰富的六位专家参与打分，分别是青岛理工大学的教授、青岛市政设计院的高级设计师、青岛中远精艺装饰有限公司的高级工程师，专家们在事先了解海信基米湾小区项目相关背景资料和设计、施工方案等前提下，依据自身的经验和专业知识对风险进行打分。4.1.2确定风险影响程度专家组依据下表对风险影响程度打分，最终将各专家赋予的分值加权求均值来确定每个风险因素的最终分值。4.1.3.确定风险发生概率专家们依照下表对风险发生概率赋值

22、打分，最终将各专家赋予的分值加权求平均来确定每个风险因素的最终分值。4.1.4确定风险等级项目的风险等级分为四个等级，不同等级有不同的取值范围，如下表：项目等级的计算公式为：R=R1+(C-C1)(P-P1)/(C2-C1)(P2-P1)(R2-R1)C-风险影响程度；C2、C1-风险影响程度的上、下限；P-风险发生的概率；P2、P1-风险发生概率的上、下限；R-风险等级；R2、R1-风险等级上、下限；风险等级取值范围见下表:4.2海信基米湾小区项目风险识别和分析海信基米湾小区工程主体类型为框架结构，建筑类别为板楼，地下一层，地上十层，工程施工有序进行，采暖、给排水、电气工程于土建结构穿插进行

23、。施工现场建有施工员工宿舍、项目管理部、混凝土搅拌站、砂浆搅拌站等。本项目建立了风险管理责任小组，以项目经理为核心的小组成员对项目风险进行监督。该项目总投资34756万元，其中约百分之四十为自有资金，百分之六十为银行贷款和预售收入。专家们根据项目的实际情况，以及对施工现场的了解，同时结合自身经验，依照以上程序对海信基米湾小区项目进行风险识别。4.2.1项目投资决策阶段风险识别与分析首先请专家组对项目投资决策阶段的风险因素进行打分，确定风险因素的风险影响程度，汇总各专家的意见结果如下表:然后对项目风险发生的概率的打分情况汇总，如下表:根据风险的影响程度和发生概率，通过计算确定项目的风险等级如下表

24、:通过以上对海信基米湾小区项目投资决策阶段的风险识别，可以得出，开发模式风险发生的概率较低，所产生的影响是项目可以接受的，为可忽略风险。开发区域风险和可行性研究风险为一般风险，发生的概率大小一般，对项目的影响一般，是项目勉强接受的风险。开发时机风险为重点风险，发生的概率大小一般，对项目有重大的影响，是项目不能接受的风险，需要采取措施重点加强防范。因此开发时机风险可以确定为本项目要重点防范的风险。4.2.2项目施工准备阶段风险识别与分析风险影响程度打分情况如下表：风险发生概率打分情况如下表：风险等级结果如下表：施工准备阶段的风险识别结果为：拆迁风险为可忽略风险，对项目产生的影响较小。勘察设计风险

25、、购买土地风险为一般风险，属于项目可以勉强接受的风险，但也需要加以关注，以防给项目造成不必要的损失。资金筹集风险为重点风险，发生的几率较大，一旦发生将会对本项目造成严重的影响，是需要重点防范的风险，因此需要加强控制与防范。4.2.3项目施工建设阶段风险识别与分析风险影响程度打分情况如下表：风险发生概率打分情况如下表：风险等级结果如下表：识别结果显示：建设安全风险、建设成本风险为一般风险，建设进度风险、建设技术风险为重点风险，建设质量风险为关键风险。专家打分结果显示建设进度风险、建设技术风险为重点风险，发生概率大小一般，对项目有较大的影响，必须采取措施来降低其发生的概率和影响程度。建设质量风险被

26、识别为关键风险，该风险发生的概率较高，可能发生多次，对项目也有较大的影响，风险管理者需要重点关注该风险并加强防范。4.2.4项目租售阶段风险识别与分析风险影响程度打分情况如下表：风险发生概率打分情况如下表：风险等级结果如下表：项目租售阶段的识别结果显示，租售价格风险、租售时机风险为可忽略风险，行业竞争风险、营销策略风险为一般风险，市场需求风险为重点风险，也就是说该风险发生的可能性较高，对项目有很大的影响，是需要密切关注并加以防范的风险。由此可以确定市场需求风险为本项目的风险。5海信基米湾小区项目风险防范根据海信基米湾小区项目的风险识别结果，并结合专家们给出的意见，提出以下风险防范措施。5.1防

27、范开发时机风险一个项目的成功或失败是由多种因素决定的 ，如：政治因素、经济因素、人口因素等。但由于建设项目的开发周期较长，期间各种因素的变化都对项目有着极其重要的影响。选择合适的开发时机对项目开发有着极其重要的影响，防范开发时机风险可采取的措施有风险转移、风险缓解。1.政府的政策与方针影响着项目的开发，积极做好与相关政府部门协调配合，时刻关注政策、人口、经济的变化。2.搜集项目开发的有关资料，并且项目的资料越详实越好，尽可能准确的分析房地产项目的开发周期，预测未来可能发生的变化，以便选择最佳的项目开发时机。3.购买保险。购买保险也是一种有效的防范措施，通过向保险公司支付若干保险费，将风险转移给

28、保险公司5.2防范资金筹集风险资金是工程顺利、优质完成的重要保证，工程项目的建设以及后期的完善和营销都需要巨额的资金支持，因此，融资是开发商最关心的问题。项目开发的资金风险主要是指因使用借贷资金，同时项目建设周期过长而产生高额利息，以及因缺乏资金而导致项目无法顺利进行的风险。在海信基米湾小区项目的整个建设过程中需要高额的投资，而建设单位自有资金不足，因此需要进行资金筹集。项目的建设周期长，所以会不可避免地产生资金筹集成本。如果没有处理好资金问题，在建设过程中可能出现资金链断裂的问题，将直接影响项目的正常建设。针对本项目的资金筹集风险可采取的防范措施有：风险转移、风险缓解。 1. 加强与银行的合

29、作。由于建设项目投资大，所以在企业自身的资产状况不能够维持项目的运作的时候，可以申请银行的贷款。此外，如果人们在买房时遇到没有足够存款去支付的问题，也可以向银行申请贷款。 2.依法制定合同，强调契约精神。海信基米湾小区项目本身投资较大，建设周期较长，在项目的建设过程中，无论哪一个环节出现问题，都有可能导致资金无法回流，对整个项目有非常严重的影响。因此为了防止在项目建设过程中出现资金链断裂的风险，管理学必须依法制定前期合同，强调契约精神。5.3防范建设质量风险质量决定项目的成败。建设质量是影响海信基米湾工程成败的关键因素，且近些年来建筑工程质量问题屡屡发生，本项目同样面临着质量风险。海信基米湾小

30、区项目的风险识别结果显示，建设质量风险为关键风险，因此海信基米湾小区项目的风险管理责任小组必须重视质量问题，加强对建设质量风险的防范，可采取的防范措施有：风险缓解、风险转移。1.与施工单位签订合同，合同中明确约定施工单位要确保工程质量符合国家标准以及约定违约金，否则施工单位违约，建设单位有权要求其赔偿。2.施工过程的参与人员对施工的完成质量有很大的影响。加强对参与施工建设的有关部门和人事的监管，使其在整个建设过程都能高质量完成任务。5.4防范建设进度风险进度控制是时间管理的范畴，指项目能否在计划工期内完成开发建设的所有工作。项目开发商希望尽早完工，在2021年五月交房，因此海信基米湾小区项目的

31、工期的灵活性相对较小。进度拖延可能导致增加贷款利息，甚至是导致项目错过最佳销售时机。导致项目进度延误的原因很多，因此进度控制要对项目建设的全过程采取综合措施，项目的管理者可采取风险自留、风险转移的方式来防范进度风险。1.通过与施工单位签订施工合同的方式，并在施工合同中规定完成的期限以及违约所要支付的违约金，确保其在合同规定的期限内完成施工，如果施工单位不能在合同规定的期限内完成施工任务，业主可依照合同向其要求赔偿。2.针对不可抗力造成的工期延误，不是人力所能控制的，并不是由施工单位或业主的失误所导致的，所以管理者应提前做好延期准备，增大项目的工期弹性，以防发生不可抗力的风险导致工期延误。3.制

32、定进度计划并进度跟踪，业主方可以成立进度管理小组，依照进度计划对项目的整个建设过程实施进度跟踪，5.5防范建设技术风险技术问题会导致工程项目出现质量缺陷或造成其它损失。针对海信基米湾小区项目的技术风险可采取风险缓解、风险转移等防范措施。 1.技术在不断更新变化，及时了解国内外技术更新与发展，关注消费者最新的需求变化；2.认真筛选施工单位，严格审查施工单位的资质，选择拥有先进技术的施工单位，并事先与施工单位签订施工协议，确保其按照先进成熟的技术开展施工，选择技术过硬的施工人员或对普通施工人员进行高技能培训，最大限度地降低技术风险。5.6防范市场需求风险房地产市场的竞争日趋激烈，与此同时居民的购买

33、力不足，因此能否成功出售房地产项目成为开发商极其关注的问题。市场的需求影响着项目的销售，因此防范市场需求风险成为防范项目风险的一大关键。针对市场需求风险可采取的风险防范措施有风险缓解、风险转移。1.在项目建设之前对市场进行充分的调查和分析，了解市场的需求和需求类型，并预测其未来可能产生的变动，以准确的确定市场的需求状况。2.搜集业内有关市场变化的资料，准确分析项目的竞争状况，详细了解竞争项目的信息，尽可能准确的制定自身项目的定位。3.签订预售合同的方法可以有效的防范市场需求风险，在工程完工前，就可以与客户签订出租或销售合同，力求最大程度地避免识别需求风险。6结论房地产项目建设开发的每一个环节都

34、存在着风险。所以只有识别出其中的风险并进行有效控制才能确保项目的顺利建设和使用。本文以海信基米湾小区项目为研究对象，在对风险识别与风险防范相关理论认真分析的基础上，使用专家打分法对海信基米湾小区项目的风险展开识别，并根据风险识别结果总结出一系列适合海信基米湾小区项目的风险防范措施。得出结论如下：1.海信基米湾小区项目存在的风险因素较多，严重性一般。从风险识别的结果来看，需要重点加强防范的阶段是项目施工建设阶段，其它阶段风险的防范也要兼顾好。2.风险识别是项目风险管理的关键环节。本文结合海信基米湾小区的项目概况进行风险识别，找出项目的主要风险，以便后期科学有效地进行风险防范。3.根据海信基米湾小区项目的风险识别结果，提出了相应的风险防范措施，以供项目风险管理者参考。