政府房地产政策变化对房地产企业的财务风险研究.doc

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1、1 绪论1.1 研究目的及意义1.1.1 研究目的在我国的经济宏图之中，房地产经济一直扮演着必不可少的领头羊的角色，它促进了我国城镇化的建设，也刺激着经济的高速发展。房地产企业作为这个行业的实行者，是房地产经济中不可或缺的部分。而我国由于历史遗留下来的原因，房地产经济成长时间很晚，加上房地产经济普遍资金链长，返利慢，对资金要求极高，导致了房地产企业资金不足、资金来源单一以及企业的负债率极高等问题。当企业项目开发前筹备资金不足，便会采用负债融资的方式进行资金的补足，并且通过负债融资而在后期得到的巨大利润，使投资者获得巨大的分红。不过由于负债融资的资金量很大，也有可能会带来财务风险，从而引发财务危

2、机，导致亏本甚至资不抵债。所以国家为了经济的平稳发展，颁布了一系列的针对房地产经济的宏观政策，从而对房地产企业加以限制，使其能够长期发展。1.1.2 研究意义此论文主要研究政府房地产政策变化对房地产企业的财务风险，从什么是房地产企业的财务风险及其原因、从多方面解析了国家出台的宏观政策对于房地产业发展的正面和反面作用，并跟随上述问题中提出了各种财务风险侦测规避机制，由此可以推出房地产业经济上的财务风险评测的相关学说。将结合国家颁布的房地产相关的宏观政策，不难发现房地产业当今处于的环境与以前大不相同，这也有助于房地产企业跟随国家的宏观政策，认清现状，根据现实情况适当投资，用各种方法防范风险；有助于

3、在货币贬值、通货膨胀的环境下政府更好地控制混乱的房地产业，从而稳定房市，促进房地产业的积极发展；有助于购房消费者弄清如今房市情形，不跟随热度胡乱购买，根据自身生活需求买房并合理投资房产，以确保自家利益不受楼市震荡而损失。1.2 国内外研究现状1.2.1 国外研究现状相对于国内，外国经济学家对于房地产业财务风险的研究最早始于二十世纪的三十年代初。近代在经历了数理化方面的突飞猛进，经济学家们针对房地产业的财务风险研究由逻辑推理、哲学思辩、历史求证、法规判断等思维方式转变为重视观察实验、收集经验资料并加以保留重视逻辑思维演绎推理。Fitzpatrick (1932)开展财务危机预测的研究，并且研究中

4、发现可以用统计方法进行预测财务危机，并且他通过财务比率法，以19家公司为样本进行研究和比较，结果发现权益负债比率和净资产收益率可以有效的预测财务危机1。美国的 Beaver (1966)开创了一元判别模型进行财务预警的先章，并且运用一元判别模型将79家经营不善的公司和79家经营成功的公司的10年间的财务比率进行对比，筛选出预测能力最强的指标，分别为债务保障率、资产收益率、资产负债率2。Kovenock(1997)发现，筹资杠杆可以影响企业的息税后利润，所以企业需要借用筹资杠杆的原理在原有资本的基础上增强企业的经济实力。若筹资杠杆过于低下，那么企业就要提升融资力度来争取更大的市场，产生更高的利润

5、。筹资杠杆过高的企业为规避风险要把控好融资金额，以规避财务风险。James Cvan Home(2001)发现，利用筹资杠杆会使每股收益发生改变，而财务风险也时刻影响着企业自身偿还债务的实力，这对于企业谋利有着巨大的负面作用。国外对于企业财务风险的研究主要针对于在发生之后如何去解决问题然后改变这方面，然后再结合筹资杠杆深入研究1.2.2 国内研究现状马永红(2011)认为房地产企业产生财务危机的原因是因为市场级政策环境与企业内各种条件的不定性，从而产生的很多变化莫测的问题，随之影响房地产企业的财政收入。 田林永(2011)认为房地产企业财务风险的发生主要是由于内部及外部成分而导致的。房正武(2

6、012) 提出了观点，他将国内的房地产业所遭受的财务风险分为四类：融资风险和投资风险以及财务管理系统方面所受的风险，再加上自身内在的监管松弛而引发的风险。周梅妍(2012) 通过观察国内部分股房地产企业的财务风险预警机制后，提出房地产企业财务风险受获取利润的能力、预测风险的能力、以流动资产偿还流动负债的能力以及资金周转能力等条件的影响的观点。黄峰(2016) 通过观察房地产业的产业链，发现了房地产业产业链极长，触及各行各业高达六十余种，并由此推出房地产业的和谐成长可以有效推动国民经济的大力发展。他还提出了房地产企业财务风险的成因有：前期投入资金过大、负债率高居不下、财政结构不协调、轻视财务风险

7、发生的可能性、企业贷款过大导致的资不抵债等。张占军(2013) 提出房地产企业财务风险的成因主要是企业资金周转不灵活和随意选择土地进行项目的开发以及负债率高居不下。蔡婷(2014) 以为房地产作为国民经济的领头羊，时刻影响着国民的生活水平。但是房地产业无法改变其资金链长、面对的情形庞杂的特点，这也是房地产业财务风险的诱发成因。所以她提出房地产企业财务风险的三种来源：向银行贷款后银行给予的巨大压力和贷款融资后利息的增长风险以及受债务影响成本的不稳定性。邢莉(2015) 通过对市场上房地产业财务风险的研究后，指出房地产企业在投资、融资、资金回笼三个环节的财务风险，并提出了财务风险的主要成因：国家宏

8、观政策的作用、市场环境的不稳定和自身内在因素的影响以及受自然因素的波动。刘斯莲(2013) 指出在技术、经济、经营、政策方面的风险是房地产企业所面临的主要财务风险。而结合现实观察，内外部的不确定因素是房地产企业产生财务风险的因素，这些也取决于国家宏观政策的导向。一言以蔽之，综合了外国与国内对于房地产企业财务风险的研究，不难发现如今房地产企业规避财务风险的方法已经有了突飞猛进的进步，这也为将来学者们的探索研究奠定了夯实的基础。在融资风险、投资风险、资金回收风险、汇率利率风险、经营管理风险等方面，也由于我国政府出台的各种宏观政策而大大加重。所以本文选取房地产企业进行分析研究，也是结合了当今实际的各

9、种财务风险的诱发因素，之后提出与房地产企业相适应的财务风险规避建议。1.3 研究方法及内容1.3.1 研究方法此论文使用了规范研究法和文献研究法。第一是文献研究法，根据政府房地产政策变化对房地产企业的财务风险研究的课题，有范围性地查找以前的文献，取其精华，了解课题相关的学说观点，加以自己的理解调查之后得出观点。根据规范研究法分别在文中使用了文献法结合比较分析法以及经验总结法。将文中研究样本进行解析，将搜集到的文献资料总结后，进行定性、定量分析，从而得出房地产业财务风险的可能性，进一步由问题归纳出规避风险的各种方法。1.3.2 研究内容本文做出的研究可以归纳为五部分，具体如下：第一部分为绪论。这

10、个部分叙述的是所选研究题目的环境背景、国内外的针对此课题的研究对象和文中使用的研究方法以及研究时的思考。第二部分是对房地产企业财务风险理论的描述。这一部分针对房地产企业的特点，推出财务风险的类型以及应对的控制方法等几个部分进行说明。第三部分是国家颁布政策对于企业财务风险的影响及其原因。开始先概述房地产业现处的环境，然后根据我国的宏观政策的变化得出房地产企业财务风险所受到的影响等几个部分进行说明。第四部分是针对房地产企业可能遇到的各类财务风险并给予适当的应对方法。文中从跟随国家政策方向、探索跟随潮流的改造方式，加强自身经济实力、全面分析项目的投资环境加以预算、在企业自身能够承受的范围内适当投资，

11、分散风险、构造适当的资本结构这六点进行了讨论分析。2 房地产企业财务风险理论概述2.1 财务风险概论2.1.1 财务风险特点可以从狭义和广义两方面看待财务风险。首先是狭义方面，即企业可能遇到的债务没有能力偿还，甚至于资不抵债，这和企业自身的负债经营有着密不可分的联系。在广义方面，指的是很多无法控制和预料的未知因素存在于财务项目中，并且会作用于项目的实施，这样就有一定几率会使企业原先的预测利润有所偏差，影响资金回笼甚至亏本。这也就是财务方面不确定性的特点，这也正是接下来讨论的广义的财务风险。在本质上，企业财务效力于企业生产经营项目而且展现了资金流动中的相互联系的经济关系。企业面临的财务风险主要表

12、现为以下5个特点：1.不确定性不确定性对于企业的财务风险是十分常见的，并产生很大的影响，它与财务风险在规避财务风险方面有着紧密的联系，在企业可能产生财务风险的项目中十分活跃，也是财务风险不可或缺的特点之一。2.客观性在一定的客观条件或客观环境下，企业财务风险是会随之变化的，是不因人的主观意识或主观意愿而改变，客观存在的产物。就其客观性的特点使它能更有利于协助人们积极主动认识了解到生产运营活动中所产生财务风险的客观因素，从而对其展开全面研讨。3.双重性要从多方面多角度的认识掌握财务风险就必须清楚的认识到其双重性的特点，不仅要认识到其不利性带来的损失，同时也要认识到从中产生的收益，要辩证的认识到其

13、有利性与不利性，才能科学有效的深化钻研财务风险规律，从而有效的抓住机遇，强化对风险的控制，争取到更大的经济利益，把损失降到最低。4.全面性在企业整个财务活动中，企业财务风险作用与多种财务关系，这也就要求用发展的眼光，从整体全面的角度分析造成企业财务风险的具体起因，制定出合理有效的控制管理方法，力争在企业的各种财务关系中达到正确的取舍与衡量。5.可度量性企业财务风险因其自身的客观性特点也决定了必须使用科学严谨的方法进行度量，使用数学中的概率统计就能很好具体的说明财务风险。要想科学有效的管控财务风险，只有准确严谨的进行度量，这也是最能体现财务风险的特点。2.1.2 财务风险的分类1. 筹资风险要想

14、企业运营稳健和生产活动顺利进行其中必不可少的因素就是现金，企业想从其他途径获取资金来灵活运用，其中重要的方法就是融资。企业的融资行为是有一些风险的，在筹资的过程中伴随着潜在的损失发生，因而，不论是在企业理财行为之前，还是理财行为进程中都是可能存在融资风险的。融资产生的危害形式也是多种多样的，可以单独存在，也能共同作用与各种财务活动中。财务风险在企业的生产运营中，影响的领域是很宽泛的，涉及到价值运动方面和实物运动方面。因而，企业要对自身实况进行具体全面的剖析，对融资风险进行全面详细的分析，才能制定出贴合实际的经营目标和可行性方针政策，以达到抵御风险的目标。2. 投资风险投资风险的定义就是企业在投

15、资活动过程中，存在着因为投资方向、策略或其他因素的失误导致整个投资活动失败的可能性。构成投资风险的原因很多，如因各种不可控因素造成项目的被迫延期、因故中止、撤销、效能低下等，使项目不能按原计划持续稳定的带来效益。企业资金来源多样，包括企业原始资本、与外部企业项目合作、供应链融资、发行股票债券等，这都可以作为企业的资金成本；但同时企业在投资活动中也存在着投机性风险，这既存在着获取投资利润也存在着遭受投资失败的双重可能性。这就要求必须实现投资收益大于资金成本才能使企业获得利润，反之会给企业带来一定的财务风险影响。因次，企业在筹划投资活动前期，对投资项目进行深入分析研究是必不可少的，通过计算、对比投

16、资报酬率及资本成本率来衡量判断风险程度，来做到规避更大的风险，确定正确的投资方向，制定相应的方针政策，促使投资活动的顺利实施。3. 资金回收风险财务活动的重要环节是资金回收。如产品出售后无法及时收回的款项、拖延付款时间及减少付款的金额，都会增加资金回收的风险。应收账款是造成资金回收风险的重要方面，应收账款加速现金流出。虽然会产生利润，但并未使企业的现金增加，反而还会使企业运用有限的流动资金垫付未实现的利税开支，加速现金流出。因此，对于应收账款管理应在以下几方面强化：一是建立稳定的信用政策，二是确定合理的应收账款比例，三是建立销售责任制。如今，随着社会主义经济体制的深化改革，市场经济快速发展，企

17、业之间的竞争也越来越激烈，在市场不断优化进展中，信用工具的出现为各大企业提供了另一种选择。信用工具在现代经济生活中的不断深化和扩展，也为企业带来了更多的优质客源，但是也给企业资金的回收带来风险，也增加了企业坏账呆账产生的机率。所以需要加强管理客户信用等级，分析评估偿还能力，降低资金回收风险。4. 汇率风险在企业的对外贸易活动中，外汇汇率的波动会对生产经营活动产生十分重大的影响。当外汇资产大于外汇资本时，因为外汇汇率的提高会使企业产生汇兑收益；反之当外汇资产小于外汇资本时，外汇汇率的降低则会导致企业汇兑亏损。不难看出，在企业经营过程中外汇汇率风险是出现经营盈亏情况的重要不可控因素，会使企业处于财

18、务风险困境中，甚至会使企业产生不可预估的严重后果。在外汇贸易中，企业要加强对汇率风险进行严谨科学地计算评估，来控制汇率变动给企业带来不良影响的程度。5. 担保风险在投资经营活动中，企业为了能是项目顺利进行，也会给密切合作的外部单位提供担保，以保证后续合作持续发展，但同时也增加了企业自身承担的风险。在激烈的市场竞争环境下，如若被担保方出现资金断流问题，无法偿还到期债务，此时担保企业就要承担连带责任，为被担保企业偿还债务，随之影响到企业本身资金链的运行，债务巨大情形下会给企业造成严重的财务危机，影响企业自身的发展运营。6. 收益分配风险收益分配的风险是指由于收益分配可能给企业的后续经营和管理带来的

19、不利影响，即企业收益取得和分配而对资本价值产生影响的可能性，反映了经营商品产出节点上的经营风险和分配阶段的资本支付风险，它是下一次循环资本垫支价值的资金来源，是资本价值经营所有财务风险的开释，制约着资本价值的规模。收益分配是企业财务循环的最后一个环节。收益分配包括留存收益和分配股息两方面。如果企业留存收益过多，投资者获得的利益减少，投资热情也会随之消失，不能更好的体现企业价值和其影响力；如果分配股息过多，企业可能面临资金短缺，资金运行困难等问题。因此，企业需要寻求中间值，结合实际环境，平衡投资者与企业现阶段资金状况。2.1.3 财务风险控制方法（1）财务风险的事前控制财务风险的事前控制是指在财

20、务管理过程中，利用有关信息和特定手段对企业财务活动进行调节，以达到回避风险的目的。一方面，可在财务活动发生之前，制定一系列制度规定，把可能产生的差异排除；另一方面，对财务系统进行实时监控，运用科学的方法预测可能出现的偏差，采取相应的措施，规避风险的发生。 （2）财务风险的事中控制 财务风险的事中控制是指在生产经营活动中，出现财务风险事故时，采取积极有效的措施以阻止事态的恶化。事前做好出现危急状况的应对措施，出现风险造成损失的补救措施，规范完善经营管理过程。 房地产企业可以通过以下的策略对财务风险进行事中控制。首先第一种措施是：把财务风险降到极低的策略，比如市场环境不好时，企业也会业绩不佳，从而

21、导致获利很低，很多商品销量低下造成堆积，持续的低销量甚至会亏损，这也违背了企业的初衷。此时企业可加强商品的创新力度，提升商品的自身质量，加大对对商品的宣传力度等策略，从而拥有符合市场要求的产品竞争实力，使财务风险降低。然后第二种措施为：转移风险策略，比如企业采用保险方式，找到属于保险公司开保的险种，然后通过投保把财务风险全部或部分转移给保险公司，以此 来降低企业自身的损失。接着是第三种措施：风险规避策略，比如企业在考虑到融资某项项目存在风险损失的可能性较大时，可以采取主动放弃或选择较小投入，以避免与该项项目相关的风险的策略。这样也把风险因素消除在风险发生之前。最后第五种措施是：减轻风险策略，企

22、业为了降低项目上的不确定性，修订项目范围、预算、进度表或质量以降低财务风险的行为。（3）财务风险的事后控制 在财务风险发生后，其后的事后控制就显得尤为重要，事后控制是待财务问题发生之后，企业通过对问题的研究，从而采取控制程序、改正问题，对财务风险进行控制。由上文可知，财务风险的发生是受企业内部以及外部环境的影响。而宏观环境作为企业外部环境所必不可少的一环，它受经济的、自然的、技术的、政治的和文化的影响，具有一定的波动性，也难以评估预测，它的变化时刻影响着消费者的购买趋势，若持续低下就会导致消费者购买欲望下降，进而引发财务风险，而企业内部引发财务风险的因素大抵来自源于这几个部分：股东以自有资产投

23、资占总投资的比例严重失衡、企业中监督体系的松弛、资金无法适当使用、对于财务上的决议没有结合信息研究、企业对于内部的控制失调等。所以企业应当针对自身内部因素详细研究，根据可能存在的风险，运用相应策略对风险进行控制，防范于未然，将风险扼杀在源头。 3 政府房地产政策变化对房地产企业财务风险现状及成因分析3.1 房地产行业现状及特征3.1.1 房地产企业现状房地产行业是我国国民经济的支柱性产业，2018年中国房地产增加值占GDP的比重是6.5%，为GDP的高速增长做出重要贡献。由于我国经济水平的日益提高，使得人民生活水平也有了本质上的变化，导致人民对住房的需求不断上涨，为房地产行业的迅速发展提供了平

24、台，房地产行业的投资数量占整体社会投资量的比重也逐年上升，尤其近年来我国对房地产企业的扶持力度的增加，为房地产行业的发展提供了良好的契机，并且逐渐在我国产业结构体系中发挥着极为关键的作用。从2015年到2017年为止，消费者对于城市需求的热度从东部向中西部持续延伸，随之三四线城市房市的销售量也与日俱增，成交量屡屡刷新历史记录。直到2018年之后，购房热的走向虽然依旧往四周辐射，但是增长的速度明显减缓。在2018年的前4个月，我国商品房销售面积仅同比增长了1.3%，到了4月之后已经由盛转衰，出现了负增长。从主体结构上来看，增长速度减缓下降的主要是由于我国东部三四线城市楼市出现饱和，然后开始出现增

25、速回落，但相对比下中西部三四线城市的热度依旧未曾减退。在经济交通发达的一二线城市是全国楼市的主要支柱，从大体上看仍然处于负增长，不过从二季度开始已经有了显著的回暖，一线城市也在5月开始，出现了近两年以来首次重归正增长的情况。一二线城市的增速与和三四线城市的差距在经历了2017年的持续拉开后，在2018年终于重新趋向于收敛。在金融市场减少杠杆的大环境下，房地产企业的融资变得更为困难，这些在规模较小的房地产企业上尤为明显，不利于小房企业的发展，市场集中度也会越来越往上加升。房地产市场韧性极高，这也使得房地产企业中的龙头企业韧性很大。龙头房企集中了大量的资金，它的地区分布广阔，转移的选择多，空间大，

26、因此可以选择宏观调控压力微弱的地区进行大量的投资开发，以此来加快回笼资金的速度。由于龙头企业信誉高，在银行方面也给予了方便的信贷政策。融资所需的成本相较于以前在持续上升，不过与小房企相比，龙头房企融资成本上升的幅度更小。而且龙头房企的融资渠道远远多于小房企，可以利用股票和债权选择境外融资以及以存量资产为基础的创新融资渠道。在2018年的1-5月，房地产业的总融资量达到了巨大的2282.7亿元，在总融资量中，龙头房企的占比达到了34%，相比于2017年的17%，融资向龙头集中的趋向越来越明显。2018年融资成本虽然有所上升，但龙头房企加权融资成本仍基本控制在8%以下。3.1.2 房地产企业特征（

27、1）房地产概述房地产是一个综合的较为复杂的概念，从实物方面来看，它是由建筑物和土地共同构成的。它指土地和建筑物以及其上固有不可分开的部分，有着三种土地和建筑物以及房地合一这三种不同的存在形态。房地产业不仅限于土地及房地产的开发与经营管理，还有后续的众多服务型的第三产业，有着风险性和基础性以及综合性的特点。其产业链条的覆盖范围极其广阔，支撑着第三产业的发展，也涉及到了生产和消费以及流通等重要环节，是国民经济发展所必不可少的一大产业。（2）行业特征复杂性。复杂性体现在两个方面：一是部门的涉及范围相对较为复杂，故而很难预料在立项批文、准备调查、建设施工到销售、售后服务这些过程中所将面对的各种风险。二

28、是申请领取各种证件的程序相对其他行业而言较为复杂。在每一个阶段中的各种步骤必须要在符合要求的前提下，办理齐全的手续方可申请到每个阶段的许可证。资金密集性。房地产产业在整个周期所需要的准备资金、开发建筑资金以及后期的物业管理费等各种资金占用量很大，而房地产产业建筑所需周期又较长，资金的周转很慢，难以实现快速变现，所以房地产在开发的过程中对于本金的要求很大，伴随着资金密集运作，具有很高的风险性。关联性。房地产业涉及范围很广，产业链特别长，并且与各行业的关联度很大，能够直接和间接地带动多个产业的发展。分为上中下游行业，上游行业涉及的较为广泛，如木料、钢材、电力、化工、水泥等行业，中游偏向施工建筑、水

29、运陆运以及汽车、金融保险等行业关联，下游涉及环保、室内外装修、设计、纺织用品、家居电器等行业。这些行业相互密切关联，相互合作，从而形成了交织复杂的产业链网。但是这些产业联系紧密，一旦一个环节出现差错，可能会直接导致资金链断裂，一发不可牵，牵之动全身，产生蝴蝶效应，从而影响宏观经济的平稳运行。政策导向性。房地产是一个具有综合性的行业，也是推动国家宏观经济长久平稳发展的领头羊，因为其有着强大关联性的行业特征，能带动各行各业稳健的发展，在国民经济中拥有不可磨灭的作用。所以国家为了国民经济的持续性发展，会使用各种各样的宏观政策，发挥引领控制的作用，以此来引导房地产业的蓬勃发展。周期性。有了上文的关联性

30、与政策导向性，不难想到房地产独特的周期性，它和国民经济发展周期息息相关，也经历了重振复兴、持续发展、顶峰繁盛、产业危机问题，由盛转衰、最终萧条的周期性循环。然而房地产业同国民经济周期相比，衰退时间晚，振兴速度快，波动的幅度相对更大些。地域性。房地产业的地域性通常体现在两个方面：一方面是其不可移动性以及人口大国土地资源紧张问题，对行业发展有很大的抑制影响。另一方面，由于我国地域广阔，各地经济发展有很大不同，经济生活水平差距很大，这也导致了房地产的发展速度受到地域限制，各个地域有不同的发展，而同一地区的房地产也有可能会因为地段好坏的不同，导致一定的差距。3.2 房地产政策变化对房地产企业财务风险的

31、影响因素3.2.1 国家金融货币政策由于房地产业是资本密集型行业，在房地产开发过程中对资金的需求巨大。从房地产企业的主要资金来源渠道来看，银行贷款是企业的主要资金来源。但是，在如今巨大的通货膨胀环境下，国家需要加大对宏观经济的调控力度，造成房地产企业从银行贷款获得资金来源的融资方式很容易受到影响，从而会对企业的金融稳定性以及周转资金的持续性形成阻碍。例如，到四月份为止，央行已经在今年连续4次上调了银行存款准备金率，从而导致大型的金融机构准备金率直抵百分之二十点五，随之冻结了三千六百亿余元的资金。准备金率的持续上升，导致了银行贷款的利率持续增加，这也使得房地产业对于资金的依赖度继续升高，资金的短

32、缺，容易导致企业周转资金难以调剂，从而影响整个资金链，在一定程度上加剧了房地产企业的财务风险性。3.2.2 国家土地政策国家的土地供给影响着房地产地的开发与建设。从宏观来看，根据房地产的发展史，不难看出，土地市场的失衡是房地产业结构失衡问题的主要原因。此时政府制定的土地开发政策就显得尤为重要，在宏观调控下，对土地资源的分配与类型结构进行微妙得干预，引导市场的走向，使得土地资源供应问题稍得缓解，指引房地产企业对土地正确的开发利用。就当前情况来说，国家的土地政策主要针对于确保用地供应、规划闲置土地资源合理利用以及优化土地收售方式三种状况。在房地产宏观调控的影响下，将贯彻实施“限地价、竞保障房面积”

33、、“限房价、竞地价”以及“综合评标”等土地综合出让方式。3.2.3 国家税收政策 税收政策是国家对于目前房地产行业的宏观调控方法，在一定程度上影响了房地产企业的财务活动。就目前形势来说，国家税务总局通过调控，一方面使房地产企业的土地增值税率升高，另一方面也使得企业所得税的预征率有了一定提升。房地产企业的财务管理成本也随着税收管理部门设立的建安行业预警线机制而增加。并且，随着国家对房地产行业的宏观调控力度加大，税务部门也更加关注于房地产业，就经常曝出房地产企业触及税务的事件。从另一方面分析，如今房地产业受税收政策影响最大的是增加了企业的资金负担，使得资金回笼率下降，促使企业在支出及收入方面降低了

34、流动资金数量。此外，房地产行业所面对的税收政策也表达了另一种政策信息，也进一步加大了企业融资的艰难程度。3.2.4 国家保障性住房政策从以往经历来看，在经济发展的同时，国家各个区域存在大量的棚户区以及低收入家庭住房难的问题，所以，国家建设了一大批的保障性住房，其中有以租金补贴或实物配租方式的廉租住房和具有经济性、保障性、实用性的经济适用房，以及国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平的公共租赁房这三种类型的住房，以便于促进棚户区及收入低家庭住房的改造工程。在这期间，国家通过保障性安居项目的实施，加大了国家相应政策的受益效果，使社会效益进一步提高。但是过多的廉租房、经济适用房、公共租赁房也影响到

35、了房地产业的销售效益，导致房地产的商品住房销量下降，从而使房地产企业利润下降，资金无法回笼，资金链出现问题，造成财务风险。4 规避房地产企业财务风险的建议4.1 积极把握国家宏观调控政策伴着我国针对房地产现状所颁布的宏观政策，房地产企业当顺势而为，跟随国家的一些有利政策，在财务上正确规划，从而在宏观政策的大势下进行风险控制，以谋取最佳的发展。央行在二零一六年的六月决定降低利息，个人第一套房产的五年期以上的房贷的基准利率更是直接从7.05%直线降低到6.8%，等到了七月，央行再次发布将利率下调到6.55%的消息。这两次直接性的利息下降，使消费者的购房意向更加强烈，随之楼市销量增高，房地产企业的利

36、润上升。随着土地资源收购成本的上升，房地产企业的利润会下降，企业应在开发区域的投入上尽可能地降低成本，把土地相关制度完善的区域当做中心，进行企业搬迁，并在同时加强建设用地的开发，杜绝出现浪费土地资源的现象，以此来节省资金，谋求发展。房产税征收试点扩容、放松调控将被问责等多项政策在“十八大”后陆续出台，这些大多与房地产有关，而很多地方政府没有发出实际意义的调控细则，这也使得观望的购房者大批去购置房产，房地产企业的销量也随之大增，获得巨额利润。4.2 寻求地产转型，增强竞争实力在2016年之后，我国在经济政策上进行了大力的革新，在2019年3月李克强总理在发布的2019年国务院政府工作报告中指出，

37、在过去一年，深化供给侧结构性改革，实体经济活力不断释放。从中可知，供给侧结构性改革是如今各个行业发展的经济趋向，房地产企业在这个时代环境中也不例外。根据国家政策往细了说，我国房地产企业要有创新精神，在经济革新的时代拐点处找寻能够转型的机会，保留原本的传统产品供给，引进外来新潮的适当供给产品，使销售产品类型不再趋于单一化，这也体现在三个方面：首先是开发项目的布局，以前的房地产业大多集中在大城市，而现在各个企业大有往周边城市辐射的趋势。在国家各种限购措施下，房地产企业将市场推往一线城市外的二三线城市以及各个四线城市。而国家所推崇的新型城镇化建设，也在引导房地产企业向周边城市发展。然后是关于土地经营

38、范围的大转型，房地产企业大大减少了以往单一住宅土地的比例，转而向新兴的现代商业地产以及旅游地产等方面进行拓展，从而增加房地产企业的多样化收入，更符合了时代潮流以及新兴的人民消费观。例如万达董事长王健林就曾下达过逐步减少单一的地产开发业务、加大其他新兴产业的比例的企业方针。最后是房地产开发产品的更变，国务院在出台了绿色建筑行动方案等一系列政策后，房产的建筑方式由以往的灰色建筑、毛坯房逐步往绿色健康建筑、成品房进行转变，这是对房地产企业未来市场的挑战，也是企业转型的重大机遇，如果抓住机遇，接受了市场的挑战，渐渐向绿色建筑转型，就可以在合理的管理下有效规避财务风险，获得更好的发展。4.3 对投资和融

39、资项目做好可行性分析首先通过搜集所需对象的资料、掌握客户群体的需要、跟随市场的动态来进行市场调查。尤其在开发施工之前，房地产企业将对面临的市场以及融资项目实行全面的市场调查，以此来为后面的融资项目和建设区域以及施工时间等打下基础。得到的信息越多，就越有助于预测市场动向，有助于实施正确的决策。所以，市场调查可以排除一些不稳定因素，以此来降低风险，获得更大的利润。4.4 合理投资，分散风险多角化经营战略即多样化战略,企业想使风险下降，并把所拥有资金分散到众多不同的项目之中去，依靠项目盈利与亏损的不同，进行中和。在如今的市场环境中，不同的房地产市场出现了不同的情况，有些供过于求，开发施工很迅速，但是

40、周边需求过少，导致亏损。故而只有做好市场调查，进行根据市场环境的投资，将风险分散，方可有效降低财务风险。4.5 建立合理资本结构首先，会有财务风险的最主要原因是企业自身的负债率过大。所以，企业应当构造适当的资本结构，把控好项目投资成本以及自身负债现状，以此来有效预防财务风险。并把负债情况与自身实力相结合，控制到可以承受的范围中，来防止出现变卖资产、资不抵债的状况出现。这样优秀的融资条件才更能吸引投资方的投资。然后，提升资金的周转率也是房地产企业规避财务风险的方法之一 ，资金周转对于房地产企业项目的各种融资需要都极其重要，企业只有合理利用企业周转才可以防范风险。但是，由于国家的银行大多推行保守型

41、的贷款政策方针，大大减少了房地产企业的可贷金额，也是房地产企业建设资金减少的原因之一。在这段时间，如果企业的房子卖得不好，收益很低，就会使回收期增长，使投资的资金链出现问题，资金周转出现问题，也影响往后项目的建设，导致无法挽回的财物损失。在后备资金不够、周转资金短缺时，房地产企业可以和其他友商联合，一起拿下新的土地资源。如此可以分散风险，规避损失；另外，还能够确保企业有多余的资金进行周转，以用来发现并投资其他新的项目，获得盈利。4.6 建立财务风险防范及预警机制从一个角度来说，企业需在内部设置完备的风险规避机制。这个风险机制有内部控制制度、职务分工控制、风险评估报告以及社会中介机构协助监管。第

42、一，企业需设置内部控制制度，这是规避风险的第一道防线，观察内部变化，找到问题所在，从而规避风险。然后，对部门各职务要进行合理分配，实行严格的检查制度，对于责任所在坚决查处；此外，房地产企业需对现有资料信息进行分析，深刻了解所面对的威胁以及存在的问题，进行风险评估报告，为规避风险做出准备。最终，房地产企业需借用社会中介的监督作用，可以委托会计师事务所、税务师事务所、律师事务所等专业机构开展相关工作，对企业各类资产进行预计评估，从中清楚风险所正在，及时规避。从另一个角度来说，房地产企业需要进行财务风险预估，从各个方面进行搜索，找到风险所在并进行防范。企业所创建的财务预警系统需要根据房地产企业的金融

43、情况，并加以必须的财务理论知识，以此构建函数图像，进行分析未来的收益亏损趋势，然后发现财务中潜在的风险，在发生之前警醒经营管理者，及时处理问题，加以规避。以及在进行财务分析时，财务指标具体有资产负债率、资产流动性比率以及产品及格率和市场经营占有率。这个预警机制可以覆盖房地产企业的全部财务环节，能够对财务方面进行全面的监管，可以让企业提前避开有可能会遇到的危机，从而减少亏损，获得更多的盈利。结论结合以上所谈，因为房地产企业对于资金的需求量很大，资金链较长，所以所面临的金融风险也将会是巨大的。国家因为如今特殊的经济环境而对于房地产企业进行了政策上的限制，也加重了房地产资金来源单一的问题。房地产企业

44、对于资金急切需求，仅靠投资者的资金往往是不够的，所以在开发建设时需要银行的各种贷款来弥补资金的不足。就是在这样的环境下，房地产企业的负债率大大增长，这也加大了出现财务风险的可能。最近以来，国家宏观政策的调控下，房地产企业也开始重视对于公租房的施工，也在将这一趋势反馈于国家。于是，房地产企业的资金结构也随着市场与环境的变化发生了改变。所以房地产企业更要注重周围市场与政策的趋向，来整合分析并进行自我调整，从而随时代的浪潮前进，获得持久的生命力。本文以跟随国家政策方向、探索跟随潮流的改造方式，加强自身经济实力、全面分析项目的投资环境加以预算、在企业自身能够承受的范围内适当投资，分散风险、构造适当的资

45、本结构这六点进行了讨论分析，并有了防范风险的观点，这样最后才能够降低企业财务风险，实现自身的可持续发展。参考文献1E.Moore. A Skaburskis Canada Increasing Housing Affordability Burdens Housingsudies,2004,(19):5. 2Beaver W Alternative Accounting Measures As Predictors of FailureJ.AccountingReview,1968,(1):113-122.3Altman E I, Marco G, Vrettos F. Comparisons

46、 Using Linear Discriminant Anal ysisand Neural NetworksJ.Journal of Banking,1955,(3):200-203.4E.Moore. A Skaburskis Canada Increasing Housing Affordability Burdens. Housingsudies,2004,(19):5.5Lameman Kathie .English Housing Policy since the War, The American EconomicReiview,1937,(3):503518.6William

47、Hoyt and Richard. A Jensen.Pre-commitment and State and Local Policy.Journal of Urban Economies,2000,(9):96.7Lawrence .Market fundamentals, public policy and private gain: house price dynamicsin Singapore. Journal of Property Research 19 (2),2002.121143.8Avery,Bostic,Calem. Credit risk, credit scori

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