3嘉善姚庄镇两分两换工作的调研.docx

《3嘉善姚庄镇两分两换工作的调研.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《3嘉善姚庄镇两分两换工作的调研.docx（7页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、嘉善姚庄镇两分两换工作的调研 嘉善姚庄镇“两分两换”工作的调研报告 一、XX县区“两分两换”试点工作的由来 嘉善从2008年开始着手部署“两分两换”试点工作。所谓“两分两换”就是：宅基地与承包地分开，搬迁与土地流转分开；以土地承包经营权换股、换租、换保障，以宅基地换钱、换房、换地方。 事实上，“两分两换”的工作内容不是新东西，它只是对各地近年来的新农村与城市化建设的举措进行了进一步整理，以便于工作的有序展开。目前姚庄镇实施的只是“两分一换”，一换即：以宅基地换钱、换房、换地方。 二、对姚庄镇“两分两换”工作的概述及剖析 （一）、姚庄镇“两分两换”工作的条件分析。 全姚庄镇农户4805户共180

2、49人；农户户均4.3人（含独生子女数），户均住房187平方米，户均生产性服务用房104平方米，户均宅基地1.163亩。该镇80%以上的农村住房是上世纪八九十年代的产品，式样老化且功能不足，因此一部分农民本身就有改善住房条件的内在需求。 姚庄镇2008年工农业总产值136亿元，财政收入2.37亿元，经济总量为嘉善的第二大镇；农民纯收入1.25万元。 （二）姚庄镇“两分两换”试点工作情况概述 1、总体目标。计划用58年时间，投入14个亿，分期建设集镇规划区内0.98平方公里的农村新社区，集居全镇4805户农户。集约的土地进行流转，到2011年要达到流转1万亩以上，50%左右的农田实现规模化集约经

3、营。 2、政策框架。姚庄镇采用标准公寓和联建复式公寓两种房型进行安置，由农户自行选择。标准公寓为五层，复式公寓楼层为四层（不包括车库和阁楼）。安置房屋土地性质：前者属于国有划拨，后者属于集体所有。安置面积：前者按认定人口的人均40平方米安置，每户可超面积控制在40平方米以内；后者分占地面积为大户85平方米、中户75平方米和小户60平方米三种。在补助标准政策方面，主要是“两补两奖”。一是旧房补助。二是临时安置补助。三是集聚奖励。对选择标准公寓房的，给与认定的人口奖励。对选择复式公寓房的，以其现有农村宅基地大小确定大、中、小户型安置并按档次奖励。四是激励奖。对当天签约、自行腾房、装修节约和搬家等方

4、面给与一定奖励。 3、规划及进展。通过修编姚庄镇域总体规划和姚庄镇土地利用总体规划，将30.8平方公里（原全镇辖区面积）规划为3.5平方公里的商贸居住区、8.5平方公里的工业功能区和18.8平方公里的现代农业产业区三大区块。一次规划布局，分期开发建设，项目建设和功能设施配备同步实施。在商贸居住区中规划建设1.2平方公里的农村新社区，并将其中的0.98平方公里（1470亩）规划为集中居住区，0.22平方公里（330亩）规划为综合服务配套区。 1 今年年初启动了首期农村新社区的建设，建设占地311亩（占商贸居住区面积的21%），有18幢标准公寓和85幢复式公寓楼。可建成住房1060套，置换农户82

5、0余户。首期工程可于11月竣工，明年年初置换户即可搬迁。由于各种情况所限，目前姚庄镇实际推行的还只是“两分一换”，即以宅基地换钱、换房和换地方。而以土地承包经营权换股、换租、换保障等只能在宅基地复垦的基础上通过推进土地流转来进行。 4、投入与费用测算。在投入方面，整个0.98平方公里（1470亩）的集中居住区需建设116.8万平方米建筑，总投入1314亿元，包括前期工程费、“两房”和公建配套用房建设费、基础设施费、财务费和不可预见费。在成本方面，政府各种补助投入成本户均27.06万元，或者每亩置换成本为31.24万元。该费用包括政府各种奖励补助、征地拆迁和基础设施配套建设等费用。按标准公寓房以

6、180平方米计算，其建筑安装成本约为18万元。而每户农户的各种奖励可达17万元；所以，农户选择标准公寓房最后只需支付12万元，选择复式公寓房只需支付8万元左右。农户的实际花费不多。 （三）、姚庄镇“两分两换”工作的困难剖析 1、建设资金平衡难度大。“两分两换”的安置住房建设、设施配建一般实行预征地和预安置，因此启动和运作需要大量资金。村民安置点主要是通过土地复垦指标费、置换土地的出让金及相关配套补助资金来平衡的。由于土地复垦指标费和相关配套资金十分有限，被置换土地的出让收益又具有滞后性和不确定性，所以短期内实现资金平衡有一定难度。在实际操作中，一般由政府投入资本金，成立投资主体公司再融资。这样

7、，政府先期资金投入压力大。姚庄镇首期资金平衡是靠投资开发公司从财政借1亿元和银行贷款2.5亿元解决的。 2、项目周期长。因为采用整村拆迁置换的可能性不大，该镇遂根据政府自身财力和农民需求的情况量力而行，所以势必拖长建设周期。另外，由于项目建设工程浩大，也使得建设时间较长。 3、存在宅基地复垦与上项目的困难。从土地集约化和工作推进的角度来看，政府希望能整村置换。但是，从报名的情况看，零星自愿置换的农户也存在相当一部分。所以，这一定程度上给宅基地复垦与包装项目造成一定的障碍，这相应使被置换宅基地的土地出让收益产生不确定性。 4、新社区管理的问题。首先，置换后的新社区村民为820户共3500人左右，

8、打破了原来的村界，以何种方式来管理尚存疑问；其次，这么大的新社区的物业管理、治安，甚至违章搭建治理等问题会比较突出。姚庄镇建议由该镇的新市镇开发投资有限公司下设姚庄镇农村新社区管理委员会进行管理，再从镇村两级抽调干部来做社区事物管理工作。事实上，这是不妥的，因为政府对居民的行政管理工作不能由公司来承担。 5、村级集体资产管理问题。村民进入新社区居住后，原村级资产加强管理问题如何解决。该镇建议将现有村级集体资产进行股份化改革，折股量化到村民，并参与新社区的商业开发，使村级集体资产保值升值。这不但需要在“两换”之前就要进行村级资产股份改革，而且在新社区“浓缩”了的土地上商业机会不多。 6、进区村民

9、的收入问题。农户进区以后，部分劳动力将随着生活方式的改变而面临生产就业的困难。例如，养殖户将无处重续旧业。这将造成部分村民的“失业”，进而影响收 2 入。另外，村民进区以后，生活成本相对提高，这可能会影响村民的生活水平。只有加大周边地区的工业开发增加就业岗位，加快土地流转获取租金才能缓解或扭转收入减少的问题。 7、新社区规划及规模问题。姚庄镇新社区是将镇里所有自愿置换的村民迁住在一起，形成了一个“超大”社区，这给管理带来一定难度。另外，在规划中，新社区容积率过大，绿化程度太低，这影响了住民的居住质量。 8、其他问题。村民进入到新社区后是否要改变身份。社保、医保和计划生育等是否要与城市居民一致。

10、这牵涉到户籍制度改革、社保和医报的一系列配套。另外，置换后的党建工作也是一个问题。 杭州南苑街道的“两铁枢纽”拆迁安置为例，拆迁费用达到户均80万元左右，个别最高的达到了一户140万元。如果按照1200元/m2（优惠的可以是1000元/m2）的高层公寓安置的话，每平方米政府贴钱要达到2000元/m2左右。所以，对于一个有4.5个人口农户，拆迁加安置的全部政府成本可以达到一户要160万元。而五常街道西溪三期的政府负担也在每户140180万。下面再以良渚为例。良渚镇农户户均0.60.7亩宅基地，拆迁费每户7080万，多层公寓安置的政府补助约每户70万（高层为2000元/m2，小高层2500元/m2），生活补偿为每人1.5万元，养老保险为每人4万元。因此，良渚镇实施农居向新社区的转化需要政府拆迁安置的直接费用（不包括土地补偿和青苗补偿费用）超过了每户150万元。以上我们还没有将基础设施配套费列入计算。 3 嘉善姚庄镇两分两换工作的调研.doc免费为全国范文类知名网站，下载全文稍作修改便可使用，即刻完成写稿任务。 支付6元已有11人下载 下载这篇word文档 第7页 共7页