一次性卫生用品项目项目可行性研究_范文.docx
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1、泓域/一次性卫生用品项目项目可行性研究一次性卫生用品项目项目可行性研究xxx集团有限公司目录一、 项目基本情况4二、 工程项目可行性研究报告的编制和评估6三、 工程项目经济评价16四、 房地产开发项目前期策划27五、 工程项目构思策划与实施策划43六、 价值工程应用程序及方法49七、 价值工程基本原理52八、 公司概况54公司合并资产负债表主要数据55公司合并利润表主要数据55九、 建设进度分析55项目实施进度计划一览表56十、 项目经济效益评价57营业收入、税金及附加和增值税估算表58综合总成本费用估算表59利润及利润分配表61项目投资现金流量表63借款还本付息计划表66十一、 项目投资计划
2、67建设投资估算表69建设期利息估算表69流动资金估算表71总投资及构成一览表72项目投资计划与资金筹措一览表73一、 项目基本情况(一)项目投资人xxx集团有限公司(二)建设地点本期项目选址位于xxx(待定)。(三)项目选址本期项目选址位于xxx(待定),占地面积约83.00亩。(四)项目实施进度本期项目建设期限规划12个月。(五)投资估算本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算,项目总投资33836.76万元,其中:建设投资26762.74万元,占项目总投资的79.09%;建设期利息318.34万元,占项目总投资的0.94%;流动资金6755.68万元,占项目总投
3、资的19.97%。(六)资金筹措项目总投资33836.76万元,根据资金筹措方案,xxx集团有限公司计划自筹资金(资本金)20843.40万元。根据谨慎财务测算,本期工程项目申请银行借款总额12993.36万元。(七)经济评价1、项目达产年预期营业收入(SP):72400.00万元。2、年综合总成本费用(TC):57087.98万元。3、项目达产年净利润(NP):11201.86万元。4、财务内部收益率(FIRR):25.25%。5、全部投资回收期(Pt):5.19年(含建设期12个月)。6、达产年盈亏平衡点(BEP):27867.95万元(产值)。(八)主要经济技术指标主要经济指标一览表序号
4、项目单位指标备注1占地面积55333.00约83.00亩1.1总建筑面积84864.46容积率1.531.2基底面积31539.81建筑系数57.00%1.3投资强度万元/亩312.172总投资万元33836.762.1建设投资万元26762.742.1.1工程费用万元23136.172.1.2工程建设其他费用万元2831.752.1.3预备费万元794.822.2建设期利息万元318.342.3流动资金万元6755.683资金筹措万元33836.763.1自筹资金万元20843.403.2银行贷款万元12993.364营业收入万元72400.00正常运营年份5总成本费用万元57087.986
5、利润总额万元14935.817净利润万元11201.868所得税万元3733.959增值税万元3135.1310税金及附加万元376.2111纳税总额万元7245.2912工业增加值万元23839.7013盈亏平衡点万元27867.95产值14回收期年5.19含建设期12个月15财务内部收益率25.25%所得税后16财务净现值万元18586.48所得税后二、 工程项目可行性研究报告的编制和评估(一)可行性研究报告的编制1、编制依据(1)国家经济和社会发展中长期规划,部门与地区规划,经济建设的指导方针、任务、产业政策、投资政策和技术经济政策及国家和地方法规等。(2)经过批准的项目建议书和在项目建
6、议书批准后签订的意向性协议等。(3)由国家批准的资源报告,国土开发整治规划、区域规划和工业基地规划;对于交通运输项目建设,要有相关江河流域规划与路网规划等。(4)国家进出口贸易政策和关税政策。(5)拟建厂址的自然、经济、社会等基础资料。(6)有关国家、地区和行业的工程技术标准,经济方面的法律、法规、标准和定额资料等。(7)由国家颁布的投资项目可行性研究及经济评价有关规定(8)包含各种市场信息的市场调研报告。2、编制要求为保证可行性研究报告编写的质量,应切实做好编制前的准备工作,充分收集信息资料进行科学分析比选论证,做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附图附表附件齐全,表述形式尽可能数
7、字化、图表化,能深度满足投资决策和编制项目初步设计的需要。3、构成内容可行性研究报告是工程项目可行性研究工作成果的体现,报告由封面、摘要、目录、正文、附件、附图、附表等内容构成。(1)工程项目可行性研究报告正文结构及内容。工程项目可行性研究报告正文结构及内容一般包括以下方面。1)项目总说明。具体包括项目背景、项目投资者及筹建单位情况、项目可行性研究报告编制依据等。2)项目概况。具体包括项目名称、拟建地点、建设规模与目标、主要建设条件、项目投入总资金及效益情况、主要技术经济指标等。3)市场预测。具体包括市场现状调查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析等。4)资源条件评价。具体包括资
8、源可利用量、资源品质情况、资源赋存条件、资源开发价5)建设规模与产品方案。具体包括建设规模方案的比选、推荐方案及其理由,产品方案的构成、比选、推荐方案及其理由。6)场址选择。具体包括场址现状、场址建设条件、场址方案比选、推荐的场址方案等。7)技术方案、设备方案和工程方案。具体包括技术方案选择、主要设备方案选择、工程方案选择、节能措施、节水措施。8)原材料、燃料供应。具体包括主要原材料、燃料供应方案,分析主要原材料、辅助材料、燃料的品种、质量与年需要量,供应来源与运输方式,以及主要原材料和燃料的价格现状与价格预测。9)总图、运输与公用辅助工程。具体包括总图布置方案,场内外运输方案,给排水、供电通
9、信、供热、维修、仓储等公用工程与辅助工程方案。10)环境影响评价。具体包括场址环境条件调查、项目建设和生产对环境的影响、环境保护措施、环境保护投资等。11)劳动安全卫生与消防。具体包括危险因素和危害程度分析、安全措施方案、卫生保健措施、消防设施等。12)组织机构设置与人力资源配置。具体包括组织机构设置及其适应性分析、人力资源配置、员工培训等。13)项目实施进度。具体包括建设工期、实施进度安排、技术改造项目建设与生产的衔接。14)投资估算与资金筹措。具体包括投资估算依据和范围、建设投资估算、流动资金估算、资本金筹措、债务资金筹措、融资方案分析。15)财务评价。具体包括选取财务评价基础数据与参数,
10、估算经营(销售)收人、税金及附加、成本费用,编制财务评价报表,计算财务评价指标,分析项目的盈利能力、偿债能力、财务生存能力,进行不确定性分析,得出财务评价结论及建议。16)国民经济评价。具体包括选取影子价格及评价参数、调整效益费用范围与数值、编制国民经济评价报表、计算国民经济评价指标、得出国民经济评价结论。17)社会评价。具体包括项目对社会影响的分析、项目与所在地互适性分析、项目的社会风险分析、社会评价结论。18)风险分析。具体包括项目主要风险因素识别、风险程度分析、防范风险的对策。19)研究结论与建议。具体包括推荐方案总体描述、推荐方案优缺点描述、主要对比方案、结论与建议。(2)房地产开发项
11、目可行性研究报告正文结构及内容。房地产开发项目可行性研究报告正文结构及内容一般包括以下方面。1)项目总说明。具体包括项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目可行性研究报告编制依据及有关说明等。2)项目概况。具体包括:项目名称、开发建设单位;项目地理位置,项目周围主要建筑物等;项目所在地周围环境状况,主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设时机等社会环境和自然环境说明项目建设的必要性和可行性;项目性质及主要特点;项目开发建设的社会、经济意义;可行性研究工作的目的、依据和范围。3)开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定。具体包括以下内容。0土地调查。其包括项目用地范围内的各类
12、土地面积及使用单位。人口调查。其包括项目用地范围内的总人口数、总户数等。调查项目用地范围内建筑物的种类、数量及面积,需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。调查各种管线。主要应调查给排水管线雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电信管线的现状及规划目标和其可能实现的时间。调查其他地上、地下物。项目用地范围内的地上物包括树木和其他植物等,地下物包括水井、人防工程、地下仓库、各种管线等。项目用地现状一般要附平面示意图。用地范围内的拆迁计划。图制定安置方案。具体包括需要安置的总人数和户数,需
13、要安置的各类、各种房屋的套数及建筑面积,需要安置的劳动力人口等。4)市场分析和建设规模的确定。具体包括市场供给现状分析及预测、市场需求现状分析及预测、市场交易的数量与价格分析及预测、服务对象(目标市场)分析、租售计划制订、项目建设规模的确定等。5)规划设计方案的选择。具体包括以下内容。市政规划方案的选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向,大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。项目构成及平面布置。建筑规划方案的选择。建筑规划方案主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置,各种户型的数量、建筑面积等。6)资源供给条件分析。具体包
14、括建筑材料的需要量、采购方式和供应计划,施工力量的组织计划,项目施工期间的动力、水等供应方案,项目建成投入生产或使用后水、电、热力、燃气、交通、通信等供应条件。7)环境影响评价。具体包括建设地区的环境现状、主要污染源和污染物、项目可能引起的周围生态变化、设计采用的环境保护标准、控制污染与生态变化的初步方案、环境保护投资估算、环境影响的评价结论和环境影响分析、存在问题及建议。8)项目开发组织机构和管理费用的研究。具体包括拟订项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案,拟订人员培训计划,估算年管理费用支出情况等。9)开发建设计划的编制。具体包括以下内容。前期开发计划。其包括从项目创意、可行性研究
15、、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。工程建设计划。具体包括各个单项工程的开竣工时间、进度安排、市政工程配套建设计划。建设场地的布置。施工队伍的选择。10)项目的经济评价及社会效益分析。具体包括以下内容。项目总投资估算。其包括开发建设投资和经营资金两部分。项目投资来源、筹措方式的确定。开发成本估算。销售成本、运营成本估算。销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。财务评价。分析计算项目投资回收期、财务净现值、财务内部收益率和利润率、借款偿还期、偿债备付率、利息备付率等技术经济指标,对项目进行财务评价。国民经济评价。房地产投资项目一般不进
16、行国民经济评价。对于工业开发区等大型房地产开发项目,有时需要进行国民经济评价。不确定性分析与风险分析。一方面结合政治形势、国家方针政策、经济发展形势、市场周期等方面因素的可能变化,进行定性风险分析;另一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等方法进行定量风险分析。项目环境效益、社会效益及综合效益评价。11)结论及建议。具体包括以下内容。运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述项目的可行性,并推荐最佳方案。存在的问题及相应的建议。需要说明的是,无论是一般工程项目,还是房地产开发项目,以上结构及内容均是根据编写的逻辑关系进行阐述的。在实际编写过程中,有些内容可合并在一起,不是一定分开的,章节划
17、分也不一定与上述内容完全一致。(二)可行性研究报告的评估可行性研究报告是工程项目投资决策的重要基础和依据,可行性研究报告的编写质量和准确性关系到项目投资决策的科学性和可靠性,是决定项目成败的关键因素。鉴于此,投资法策机构应自行或委托专门的咨询机构,对可行性研究报告进行全面审核和评价,审查和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性,对拟建项目投资是否可行和确定最佳投资方案提出意见,作为项目投资最终决策的主要依据。贷款机构在接到项目贷款申请时,也需要自行或委托专门的咨询机构对可行性研究报告进行评估,根据评估结论进行贷款决策。对可行性研究报告的评估内容主要包括以下两个方面。1、报告编制的规范性评估
18、评估内容包括项目批复文件资料是否齐全,报告内容及文件是否齐全、完整,编制依据是否可靠,编制深度是否符合要求,结论是否明确等。2、报告内容及结果的真实性、可靠性、准确性评估(1)项目建设必要性评估。评估拟建项目是否符合国家建设方针,是否满足市场需求,是否具有良好的前景。(2)项目建设条件评估。评估项目建设规模是否经济合理;物料供应数量、质量是否满足项目需求;项目所需的供电、供水、供热、供气和通信等设施条件是否可靠,能否满足项目建设和建成后正常运行的需要;项目选址是否符合规划原则和要求,是否符合土地管理、文物保护、环境保护等方面的法律和法规,选择依据和理由是否充分;项目建设期组织管理机构与职能分工
19、是否明确,建成后的运行管理机构是否落实,运行管理及经营方式是否可行;项目实施计划和工程进度是否合理等。(3)项目环境影响评估。评估是否按要求编制环境影响评价文件,文件内容是否全面,环境保护措施是否可行。(4)技术方案、设备方案和工程方案评估。评估技术方案、设备方案和工程方案是否可行;节能措施和节水措施是否合理、得当;设计依据是否正确,相关负荷、参数是否满足功能需要,是否安全、经济、合理,是否符合相应规范与标准;安全防范措施是否可靠。(5)投资估算与资金筹措评估。评估投资估算依据、估算方法、内容及范围是否科学、合理、完整、准确,是否真实反映了可行性研究报告中建设内容的要求;对项目资金来源、筹措方
20、式、筹资额度、筹资风险及资金使用计划等的合理性和可靠性进行分析论证和评估,分析资金使用计划是否与项目实施进度计划相衔接,用款计划安排能否与资金来源相对应,能否保证项目顺利实施。(6)项目效益评估。主要从经济、社会等方面对项目的效益状况进行评估。评价项目对所属行业发展、社会发展及为建设单位带来的效益,分析参数的选取是否合理,计算是否准确是否客观地反映了项目的经济效益和社会效益。在汇总上述评估结果的基础上,对可行性研究报告中各部分内容和方案存在的问题提出修改意见,对不能确定的问题提出建议,得出最终的结论性意见,供决策部门参考。三、 工程项目经济评价工程项目经济评价是指在完成项目方案的基础上,采用科
21、学的分析方法,对拟建项目的财务可行性和经济合理性进行科学的分析论证,作出全面、正确的经济评价结论,为投资者提供科学的决策依据。经济评价是可行性研究的重要内容和有机组成部分,包括财务评价(也称财务分析)和国民经济评价(也称经济分析)。(一)财务评价财务评价是指在国家现行财税制度和价格体系下,从项目角度出发,计算项目范围内的财务效益和费用,分析项目的盈利能力、清偿能力和财务生存能力,对项目财务可行性进行的评价。(1)财务评价的主要工作内容如下选取财务评价基础数据与参数。其包括主要投入品和产品财务价格、税率、利率、汇率、计算期、固定资产折旧率、无形资产和其他资产摊销年限、生产负荷及基准收益率等基础数
22、据和参数。(2)估算项目财务效益和费用。其包括估算项目的销售(营业)收入、项目总投资、经营成本、总成本费用、税费等。1)销售(营业)收入。销售(营业)收入包括销售产品或提供服务所获得的收入,估算基础数据包括产品或服务的数量和价格。销售(营业)收入估算,应分析、确认产品或服务的市场预测分析数据,特别要注重对目标市场有效需求的分析;说明项目建设规模、产品或服务方案;分析产品或服务的价格,采用的价格基点、价格体系、价格预测方法;论述采用价格的合理性。2)项目总投资。项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。建设投资由工程费用(建筑安装工程费、设备工器具购置费)、工程建设其他费和预备费(基本预备费
23、和涨价预备费)组成。工程项目经济评价中,应按有关规定将建设投资中的各分项分别形成固定资产原值、无形资产原值和其他资产原值。形成的固定资产原值可用于计算折旧费,形成的无形资产和其他资产原值可用于计算摊销费。建设期利息是指筹措债务资金时在建设期内发生并按规定允许在投产后计入固定资产原值的利息,即资本化利息。建设期利息包括银行借款和其他债务资金利息及其他融资费用。建设期发生的借款,在借款当年按半年计息,其余年份按全年计息。建设期利息应计入固定资产原值。流动资金是指项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金。流动资金等于流动资产与流动负债的差额,流动资产的构成要素一般包括应收账款、存货、现金、预付账款,
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