最新RDM公司研究报告.docx

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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-dateRDM公司研究报告RDM公司研究报告RDM商业研究报告Fingen 集团介绍2主要作品2米兰塞拉汎勒奥特莱斯2 罗马城堡奥特莱斯3 巴贝利诺奥特莱斯4 威尼托奥特莱斯5 皇家宫殿奥特莱斯5 RDM在中国7京津奥特莱斯7 上海奥特莱斯10 重庆奥特莱斯10中国市场战略10背景10 GDM高层的战略方针11 目前在中国建设奥特莱斯存在的困难11 RDM的优势12总结12F

2、ingen 集团介绍Fingen创建于1979年，目前业务发展集中在时尚、零售业及房地产三个领域。在时尚领域，Fingen旗下拥有CK、CK Jeans, CK Collection, Guess 以及Jean Paul Gaultier(高提耶),和Kathy Van Zeeland等世界顶级品牌的经营权。在零售领域，联合Tie Rack 公司构建了庞大的销售网络，拥有300多家店铺，多数设在世界各地的主要机场内。 意大利时尚、零售与房地产业巨子FINGEN集团旗下的房地产公司RDM管理超过20个房地产的开发项目，建筑总面积逾61万平方米，总值超过130亿欧元。作为私营房地产开发商，RDM将

3、股本资产投资到各房地产开发项目中，并积极与在国际上享有盛誉的公司结为战略合作伙伴关系。多年来，RDM已发展成为意大利最重要的房地产开发商之一。在意大利国内发展和成长壮大的同时，近期在国际上也参与了中国、匈牙利、罗马尼亚、美国和土耳其的房地产开发建设项目。RDM当前致力于开发以下三类项目:豪华酒店及住宅：RDM认为这是一个成长非常迅速的领域，子公司成立以来，已成功开发了价值超过7亿欧元的此类房地产项目。混合用途开发：迄今为止，RDM已在这一领域里投资1.5亿欧元，专门用于城市古建筑的修复及合理利用。对于具有非凡的历史与艺术价值的标志性房产，RDM是鉴定、收购及开发方面的领导者。经过四年的竭力修缮

4、，RDM将建于15世纪的戈拉宫殿（Palazzo della Gherardesca）改造成了佛罗伦萨四季酒店，使之重新矗立在佛罗伦萨市中心的公园内，被评为世界上最美丽的酒店之一。零售中心：RDM联合McArthurGlen 开发设计师品牌折扣店奥特莱斯，现已成为意大利业界翘楚，目前已兴建并经营价值超过5亿欧元的奥特莱斯。RDM与McArthurGlen的合作开发了意大利和欧洲最成功的奥特莱斯中心，包括米兰塞拉汎勒奥特莱斯（米兰） 、罗马城堡奥特莱斯（罗马）、巴贝利诺奥特莱斯（佛罗伦萨）、威尼托奥特莱斯（威尼斯）和皇家宫殿奥特莱斯 （拿波里）等，遍及意大利几大最主要的城市，每年吸引超过1,50

5、0万的顾客光临。主要作品米兰塞拉汎勒奥特莱斯（Serravalle Designer Outlet） 米兰地区180家符合RDM与McArthurGlen经营理念的商家，通过策略联营，已成为全意大利高档品牌市场的象征，同时也促进了周边环境的发展。该项目创造了历史：每年有400多万游客光顾这个拥有4万平方米可供租用面积的高档高特莱斯。2000年9月开业意大利的首座奥特莱斯购物小镇位于米兰南方，靠近热那亚和波托菲诺，距离米兰约1小时车程距热那亚机场40分钟，距利纳泰区机场70分钟的车程1,260万人在90分钟内可乘车到达每年有400多万游客光顾塞拉汎勒奥特莱斯罗马城堡奥特莱斯（Castel Rom

6、ano Designer Outlet）罗马地区这是一个充满了古罗马帝国风格的设计师品牌折扣中心：重新诠释并改造的门廊、柱廊和城墙，开辟出更多的舒适空间，为顾客提供最理想的购物环境，充分体现了RDM和McArthurGlen一贯经营理念2003年开业位于罗马市中心南25公里，距罗马菲乌米奇诺机场45分钟可供租用面积2.8万平方米，设有110家奢侈品店铺每年有770万游客访问罗马每年有400多万游客光顾罗马城堡奥特莱斯巴贝利诺奥特莱斯（Barberino Designer Outlet） 佛罗伦萨地区距佛罗伦萨仅有30分钟的车程，巴贝利诺奥特莱斯重现了文艺复兴时期古典小镇的氛围。其设计灵感来自传

7、统的托斯卡纳小镇，为消费者提供了一个独特的购物体验环境，这也是其赢得了2007年最佳欧洲购物中心奖2006年3月开业位于佛罗伦萨以北25公里，距佛罗伦萨机场40分钟车程，距博洛尼亚机场80公里车程可供租用面积2.5万平方米，设有100个店铺700万人在90分钟内可乘车到达每年有1,100多万游客光顾巴贝利诺奥特莱斯在短短的两年内就吸引了550万游客威尼托奥特莱斯（Veneto Designer Outlet） 威尼斯地区是RDM和McArthurGlen共同开发的第四个奥特莱斯。豪华的威尼斯建筑绝对的体现了世界最顶级的时尚品牌的声望；同时时历史、艺术和旅游情趣达到了完美的结合，成为意大利最引人

8、注目的地区之一。2008年9月开业位于诺文皮亚韦，距离威尼斯市中心40公里可供租用面积2.2万平方米距威尼斯机场40分钟车程400万多人在90分钟内可乘车到达每年有900万游客来到威尼斯，并且有5,600万游客到访该地区皇家宫殿奥特莱斯 （La Reggia Designer Outlet）拿波里地区这个是RDM最新的奥特莱斯，于2010年2月在拿波里地区开幕。拿波里地区是意大利人口最密集的地区之一，附近有7百万人口居住在90分钟的车程以内。周围是世界著名的旅游胜地如庞培古城，苏莲托，阿玛菲海岸以及波斯塔诺。这个购物中心的建筑风格反映出那建造于18世纪，富丽堂皇程度与法国凡尔赛宫相媲美的“皇家

9、宫殿”。2010年2月开业距离拿波里市中心30公里，距离Pompei45公里可供租用面积2.6万平方米550万人在90分钟内可乘车到达进驻RDM零售中心的代表性品牌有RDM在中国京津奥特莱斯RDM计划用5年的时间，以其丰富的开发经验，在中国开设数个以“佛罗伦萨小镇”命名，具有意大利风格的奥特莱斯。首个项目“京津奥特莱斯”坐落在武清，一个位于北京与天津之间，发展迅速的天津市辖区，在90分钟驾车可达的服务区域内有超过2,500万的居民，京津奥特莱斯位于天津市的西北，武清区的黄金地段。该所在地提供了：政府已将此区域定为快速发展地区，未来5年将成为主要住宅区及商业中心；具有良好的地理位置毗邻京津城际铁

10、路；该区域6公里范围内，有3条高速公路和多条国道经过。由RDM公司与美国威特公司共同投资10亿元人民币建设，建筑面积6万平方米，租用面积4.2万平方米。拥有2,800个免费停车位。佛罗伦萨小镇划分为奢侈品、国际名品、运动和户外以及休闲四大特色购物主题体验区。首次入驻中国奥特莱斯的顶级大牌Prada和Fendi；Giorgio Armani、Salvatore Ferragamo、Bulgari、Tods、Versace、Burberry、Celine、Zegna、Moncler 、Missoni以及Lancel、Diesel、Coach、Guess、CK Jeans、Follie Follie

11、、Samsonite 和BMW Lifestyle等知名品牌店。RDM预计，其在中国的首家奥特莱斯的第一年营业额就能达到10亿元人民币。京津高特莱斯项目 一期小镇规划上海奥特莱斯（迪士尼度假区周边。规划、竞标中）在此前浦东新区政府发布的“十二五商业规划”中，迪士尼度假区周边将打造一个上海市级商业副中心，而其中的奥特莱斯项目已经开始显山露水。据悉浦东的这个项目将建成国内最大、品牌档次最高的一家奥特莱斯。根据现有的规划，浦东奥特莱斯项目将落户川沙地区，距离上海迪士尼仅10多公里，毗邻浦东国际机场。该项目将在2013年建成，早于迪士尼开园两年。 RDM集团是四家竞标企业之一。另三家分别是：百联集团、

12、美国切尔西公司以及日本三井不动产。重庆奥特莱斯（规划中） 9月21日重庆经开区与美国威特集团、意大利FINGEN 集团正式签署投资协议，未来两年内重庆又一个奥特莱斯中心将在南岸建成。 根据“佛罗伦萨小镇重庆奥特莱斯”项目协议，美国威特集团与意大利FINGEN集团将在重庆经开区合作建设欧美高档名牌商品折扣商场，总建筑面积不低于20万平方米，商场将引进国际一线男装、女装、珠宝、钟表、皮具等商品，设立品牌旗舰店和专卖店，包括古驰、普拉达、范思哲、阿玛尼等众多知名高档品牌。 据了解，该项目建成后将带动1000万人左右的消费者前来购物、旅游、娱乐、餐饮、休闲等，年交易额将达25-30亿元人民币，预计年纳

13、税额不低于1亿元，直接解决就业10000人以上，对促进南岸第三产业的发展注入了巨大动力。计划明年五月底前开工建设，商场能在2013年5月正式投入营运。中国市场战略：背景：高盛数据显示，2010年中国奢侈品消费高达65亿美元，连续三年全球增长率第一，销量第一。中国奢侈品消费已占全球市场的25%，首超美国成世界第二大奢侈品消费国。在全球奢侈品需求普遍萎缩的情形下，一线奢侈品品牌纷纷登陆中国并加快扩张。高盛预测，未来5年内，愿意消费奢侈品的中国人口将从4000万上升到1.6亿，二三线城市的人口是奢侈品行业的主要支撑。中国在2008年经济危机中表现出的对奢侈品的强大购买能力已经说明了一切。但随着过去几

14、年奢侈品品牌疯狂在中国开店，其存货数量也相当可观。奢侈品零售商对能将库存逐渐清空的机会表示欢迎，此举同时又能打开另一个消费群体：喜欢打折商品的人通常很少去全价店购物。这些名牌库存太多，都想尽快优雅脱手。有些人在第一次踏进全价店时不免战战兢兢，而在折扣店买东西既像能捡到大便宜，又能令其增加自信。中国消费者日益成熟，对奢侈品的欲望快速提升，进军中国是RDM公司的长期战略，而现在正是投资中国的最佳时机。GDM高层的战略方针：“中国将成为全球高端名品消费的重要市场，现在是我们投资中国的最佳时机。”RDMAsia有限公司董事总经理包毅方表示，对于未来的全球扩张计划，RDM将重点放在远东地区，主要是中国。

15、据雅RDM公司董事长雅各博马切介绍，未来4年内，RDM公司将投资50亿元人民币在中国兴建另外3至4家以“佛罗伦莎小镇”命名的名品奥特莱斯。在中国的扩展计划将集中在上海、广州、重庆等一线城市。RDM其余的奥特莱斯项目将以每隔1218个月的周期陆续动工，每个将分成2到3个阶段动工目前在中国建设奥特莱斯存在的困难：RDM并非是第一个在中国投资兴建奥特莱斯的国际巨头。2006年，欧洲著名折扣零售商狐狸城（FOX Town Factory Stores）就在上海松江区投资兴建了东方狐狸城。2009年其营业额接近40亿。 但想以奥特莱斯模式在中国赚钱并非易事。在中国最早经营奥特莱斯的一些商家，比如燕莎奥特

16、莱斯亦苦撑5年才扭亏转盈，去年其销售额虽突破25亿元人民币，但净利润率只有3%左右。上海百联青浦奥特莱斯2009年净利润仅有3867万元。2010年初，美国最大的奥特莱斯运营商西蒙地产集团（Simon Property Group）转让了其合资公司的股权，黯然退出中国。国信证券零售业分析师孙菲菲预计，目前中国以奥特莱斯命名的商场大约有400家左右，但多数经营困难。 经营良好的奥特莱斯多背靠大型百货集团。只有在百货零售巨头的强势资源支持与管理下，奥特莱斯在品牌招商上才有优势。但这一模式，也让其角色多被视为处理百货公司的库存。现有百货业惨烈的返券价格战亦打压了奥特莱斯的经营空间，百货公司自顾不暇且

17、折扣供货来源有限，长远来看，以百货业为背景的奥特莱斯通常很难做大。国内几乎所有以“奥特莱斯”命名的购物中心，即使是所谓的山寨店。建筑规划、停车场设计、环境绿化、餐饮和洗手间等基本硬件很少体现出经营水准。事实上，中国零售商在奥特莱斯这个细分市场里尚无领导者，但消费潜力巨大。毕马威的一份调研报告称，有一半中产阶级表示虽然目前购买不起奢侈品，但未来一定会购买，20至24岁人中这一比例超过60%。 最大的难题在于，如何获得这些大牌品牌商们的供货支持。尽管2004年后，国际一线品牌开始在中国每年以200家左右的速度开店，截至2009年12月底，国内44座城市中排在世界前100位的时尚大品牌已经开出了13

18、44家专卖店。但平均而论，十家正价店才能给一家折扣店供应相应数量商品。僧多粥少，众多奥特莱斯们想拿到这些折扣品并不容易。 另外，来到奥特莱斯的消费者的抱怨主要集中在餐饮配套不够、品牌组合怪异、停车位不够、营业员服务态度不好、洗手间很差、物业维修保洁不好以及买到假货等。RDM的优势：RDM拥有的顶级客户资源和品牌组合将是非常大的一个竞争优势。RDM的优势正在于其强大的招商团队。它包含了以下三类人：看合约的律师、懂得流行时尚趋势的买手以及熟悉每个品牌供应链情况的物流专家。RDM招商的前提是品牌商在中国有足够的店面库存，并且其物流供应链能够保证在库存不足的情况下迅速从国外补货。RDMAsia有限公司

19、董事总经理包毅方曾在利丰集团担任高级副总裁，“我了解每个品牌在中国市场上的后台运作情况”。健康运作品牌的前提是货品组合永远不能青黄不接，RDM为此特意设置了清查库存以及缺货的巡店员，如果品牌商屡次出现供应不足的情况，则将被淘汰。 另外，在欧洲已成功运营13年的RDM早就以和许多奢侈品品牌长期且广泛的合作而闻名。在武清的佛罗伦萨小镇上，普拉达和芬迪首次把主力货品正式摆进中国的奥特莱斯。总结随着城市多中心发展推动,品牌资源支持,消费者品牌意识增强,城市车辆及高效率交通支持等的因素推动下,中国未来5年将步入奥特莱斯发展高峰期。RDM集团未来的全球扩张计划是将重点放在远东地区，主要是中国。除了已经建成

20、的京津奥特莱斯，未来4年内，RDM公司将投资50亿元人民币在中国兴建另外3至4家以“佛罗伦莎小镇”命名的名品奥特莱斯。他们的战略与中国奥特莱斯的发展趋势相吻合。至于影响奥特莱斯成败的主要三个因素：前期定位与规模决定其发展先天优势。 “知名品牌、较低价格以及舒适的购物环境，是欧洲成功奥特莱斯的三大特点。”RDM在中国已建成的京津奥特莱斯最具这种欧洲风格。后天经营模式决定竞争优势及市场地位 奥特莱斯作为品牌折扣店，需要百货店、购物中心内的品牌正价店作为支撑。奥特莱斯需要拥有足够多大牌资源的运营商来运作，才能让“名品+折扣”名实相符。RDM拥有顶级客户资源和品牌组合的竞争优势，以及成功运营奥特莱斯1

21、3年的经验。与奢侈品牌关系如何核心问题 成熟的奥特莱斯商家能够在业内备受认可的关键因素在于，与一批知名品牌建立了良好的合作关系。在欧洲已成功运营13年的RDM早就以和许多奢侈品品牌长期且广泛的合作而闻名。在武清的佛罗伦萨小镇上，除了Giorgio Armani、Salvatore Ferragamo、Bulgari、Tods、Versace、Burberry、Celine、Zegna、Moncler 、Missoni以及Lancel、Diesel、Coach、Guess、CK Jeans、Follie Follie、Samsonite 和BMW Lifestyle等知名品牌店外，普拉达和芬迪首次把主力货品正式摆进中国的奥特莱斯。 中国消费潜力巨大，在中国已有200多家奥特莱斯，在建或规划中的奥特莱斯也不在少数，但中国零售商在奥特莱斯这个细分市场里尚无领导者，真正深得奥特莱斯精髓的少之又少。类似RDM之类的在欧美各地有丰富奥特莱斯建设、招商、运营经验的大鳄们对中国市场虎视眈眈、摩拳擦掌，他们的到来，除引进更先进的开发和运营理念之外，势必会加剧中国奥特莱斯事业的竞争。如何找准定位与规模，做好后期运营，开拓、维持并加固与品牌的关系是我们接下来要研究的课题。-