最新《上海市住宅物业管理规定》.doc

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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date上海市住宅物业管理规定上海市住宅物业管理规定上海市住宅物业管理规定今天起正式施行 房屋遇紧急情况可强制维修同小区同服务将统一收费新修订上海市住宅物业管理规定今起施行 将建物业维修保证金制度，保修期内由建设单位承担保修责任申城物业管理四大问题亟待解决1 监督管理体制有待进一步理顺按照物业管理有关法规的规定，行政主管部门、街道、居委会对业主大会、业委会的组建和运作都负有相

2、应的监督指导责任，但在实际操作中，由于人力不足、业务不熟、规定不明等原因，相关部门对业主委员会组建和运作的指导、服务和监管工作仍然存在“缺位”的现象。2 业主自我管理有待进一步完善业主作为住宅小区物业管理的第一责任人，一方面存在着主动参与自我管理的意识不强、制度运行不畅的问题，决策难、执行难现象仍然较为突出，围绕筹备组的组建、业主委员会人选产生、权力行使等方面的纠纷增多，投诉不断；另一方面，部分业主过于关注自身权利、义务意识相对淡薄的问题也较为突出，不遵守管理规约、违法搭建、拖欠物业服务费等损害公共利益的现象时有发生，由此引发的相邻纠纷成为业主投诉的又一热点。3 物业服务的整体水平有待进一步提

3、高物业服务行业是一个劳动密集型行业，物业从业人员大多为下岗人员和外来劳务人员，整个行业仍存在人员素质不高、服务水平不高、服务不到位等问题。同时，部分物业服务企业缺乏竞争意识，服务意识不够，致使业主投诉不断，物业服务企业与业主之间纠纷不少。4 市民群众反映的热点、难点问题有待进一步解决在住宅小区中，擅自改变物业使用性质、专项维修资金续筹难、物业服务费欠缴多、物业保修责任落实难等问题日益成为人民群众反映集中的难点问题，亟待解决。“街道、乡镇工作人员担任业主大会筹备组组长，房屋发生紧急情况和危险时无需召开业主大会即可强制维修。”新修订的上海市住宅物业管理规定（以下简称规定）今天起正式施行，新规定根据

4、本市物业管理的现状，对相关难点和热点问题重新作出了规定。在昨日召开的上海市住宅物业管理工作大会上，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生对新规定进行了解读。【理顺管理体制、完善业主自管】把好业委会“人选关”“原规定业主大会筹备组成员均由业主组成，业主委员会筹备组的组成缺乏代表性，行政指导监督无从切入。”刘海生说，由于业主委员会的人选缺乏标准，人员素质不太理想，日常运作也不规范。为此，新规定在筹备组成员中，增加了乡镇人民政府或者街道办事处、房管办事处等政府部门代表，居（村）民委员会代表和建设单位代表，加强了政府对业主大会筹备工作的指导监督，有效帮助业主把好业委会“人选关”。针对当前业主大会会议召开

5、不正常和不规范的现象，新规定明确，业主委员会不依法组织召开业主大会会议的，乡镇政府或者街道办事处可以应业主要求组织召开业主大会。规定进一步明晰了房管部门、区县政府、乡镇政府和街道办事处、居（村）民委员会等各部门的监管职责，要求区县政府、乡镇政府、街道办事处建立本辖区住宅小区综合管理体制，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导业主大会、业主委员会的组建和日常运作，将物业管理真正纳入社区管理的范畴。限制业委会过渡期权力在实践中，不少业主委员会在期限届满前，经常出现突击使用维修资金和更换物业服务企业、换届选举后原业主委员会及成员又不愿或拖延移交资料物品等情况，严重影响下一届业主委员会工作的顺利

6、开展。对此，新规定明确，在换届改选小组成立后，业主委员会应将其保管的资料、印章等物品移交到房管办事处。同时，还对换届改选期间业主委员会的权力作了限制：除了维持日常工作所需的职责外，不得组织召开业主大会对选聘、解聘物业服务企业、物业维修等重大事项做出决定。由于物权法明确，除委托物业服务企业进行物业管理外，业主也可以自行管理建筑物及其附属设施。为此，新规定规定了自行管理的条件、方式和内容。考虑到特定专业设施设备的维修养护直接涉及居民人身财产安全，明确电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全的设施设备，必须委托专业机构进行维修养护。 【强化物业行业监管】物业服务收费将调整“由于历史原因，同一小区、同等服

7、务、不同收费的矛盾突出。”刘海生坦言，随着物价水平和人力资源成本的不断攀升，售后公房、商品房物业服务收费价格也面临着调整的现实必要。为此，新规定明确物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应执行同一价格标准。这一规定的具体办法将由市政府另行制定。物业经理须通过考核针对目前行业管理中物业管理企业退出机制尚未建立，地方性执业经理人（物业服务项目经理）管理措施有待更新和调整的问题，新规定明确，物业服务企业应当按照国家有关规定取得相应资质，不再符合原资质等级条件的，重新核定其资质等级；物业服务项

8、目经理须经培训考核后方可上岗。刘海生透露，本市将进一步加强物业服务企业资质管理，改变物业行业只出不进、资质等级只升不降的被动局面。根据建设部物业服务企业资质管理办法，细化部分条件的具体内容，统一审批标准，提高准入门槛；依托上海市物业管理信息系统，完善动态监管机制。同时，建立日常专项检查和物业服务企业信用信息年度检查制度，加强对物业服务企业的日常监管。建全市统一招投标平台由于物业服务招投标项目以邀请招标居多，过程及结果易被人为控制，服务承诺和实际服务相脱离，没有充分体现市场竞争态势。为此，新规定要求建立全市统一的物业管理招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和帮助。刘海生表示，针对物业招投标过程

9、中存在的陪标、串标以及业委会操纵物业服务企业选聘、优胜劣汰的物业服务市场竞争机制尚未形成等现实问题，市房管局将建立全市统一透明的物业管理招投标平台。【完善物业的使用和维护】物业维修保证金专款专用在房屋安全使用方面，新规定明确，要推行多项新制度。“在物业保修期内，发生外墙渗漏水、管线破损等质量问题时，应当由建设单位依法承担保修责任。但实践中，由于建设单位多为项目公司，项目结束后公司即注销，保修责任事实上难以落实。”刘海生表示，为解决这一矛盾，新规定明确，要建立物业维修保证金制度，专项用于保修期内物业维修的保障。新规定明确，对于未建立维修资金及维修资金不足的，应当采取分期缴纳或一次性缴纳的方式予以

10、补交或再次筹集。同时，通过设定房产转让和抵押限制，以督促业主履行维修资金的缴纳义务。新规定还明确了改变物业使用性质的程序。在规定不得擅自改变物业使用性质的前提下，对于确需改变物业使用性质的，设定规划、房管局提的审批程序和分工。遇紧急情况可强制维修刘海生坦言，本市房屋安全使用中缺乏房屋安全检测的相关规定，房屋出现危险情形难以认定；房屋出现安全隐患时，责任人不及时履行责任致使危险不能及时排除；部分小区维修资金使用表决难以通过致使物业维修无法实施。为此，新规定明确，发生电梯水泵故障、消防设施损坏、屋顶或外墙渗漏、外墙墙面有脱落危险等影响房屋正常使用和安全的紧急情况时，物业服务企业应立即采取应急防范措施，并规定了物业的紧急维修和强制维修的范围和操作程序。【后续配套措施】若干配套政策将出台刘海生还透露，新规定实施后，市房管局将会同相关职能部门，尽快制定出台一系列配套政策文件，推进规定的全面贯彻实施。目前，若干配套文件的制定工作已按预定计划予以落实。此外，为避免管理体制调整过程中出现的衔接断层，市房管局近期将重点对业主大会组建和日常运作规则、业委会成员选举办法、首次业主大会表决规则、业委会不正常运作的救济措施等具体操作规范予以明确。-