商业街招商策略.docx

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1、商业街招商策略街招商策略商业街是指众多不同规模，不同类别的商店有规律的排列组合的商品交易场所，其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按一定结构比例规律排列，如墨西哥城起义者大街、纽约的百老汇大道、苏黎世的班霍夫大街、蒙特利尔的萨布洛克大街、巴黎香榭丽舍大街，等等。在西方的经济理论中，它与购物中心、商业区等等有着严格的界限，是不可混淆的概念。定位是商业街招商的基础，根据项目定位选择与之相匹配的业态组合，之后才进入有目的的招商工作。一、商业街的定位1、商业街的商业主题。即商业街应该具有的独特的商业经营的主要脉络和指导思想。例如以“中档品牌，大众

2、服务”为经营方针的西单商场，经过二十年的经营，形成了一套完整的“平民消费”模式的管理理念，调查显示，在此消费的北京市本地人占消费总量的74%，而境外人士占了26%。与西单不同的是定位于“为欧洲人服务”的北京秀水服装一条街，它的管理委员会根据其特殊的定位制定了一整套有特色的服务管理条款，成为北京专业性商业街中经久不衰的特色商业街，调查显示，在秀水街交易的客户，87%来自东欧，11%来自中东，2%来自世界各地。2、商业街的社会主题。即商业街所承载的社会责任和应具有的非购物的功能，商业街是城市形象的代表，消费者或游客观商业街，即可知城市之容、之貌、之风、之魂。例如广州北京路商业步行街定位为“古城商都

3、”，以该步行街为核心向周边地区辐射，结合周围的文物古迹和珠江滨水景观，发展成为一个集购物、游览、休闲、观赏于一体的多功能商业区，体现完整的历史脉络和现代商业气息。又如北京前门的大栅栏商业街，根据它业态齐全、商品种类繁多、老字号店多、历史文化色彩浓厚、以及客流多以购物、休闲、观光、娱乐为主的特性，将项目定位于“商业、旅游、文化”的一体化上。案例：某商业街的定位启示录项目选址该项目周边具备成熟的商业环境竞争对手周边有一shoppingmall形式的广场、大型外资超市、小商品市场、特色商业百脑汇、老牌百货商场等市场调查该区域大型百货商业出现严重的供给过剩；特色专业型、主题型商铺投资热潮渐起；项目邻近

4、使馆区，已形成国际化的生活氛围；该区域外资企业数量众多；发现商机以经营国外商品为主的商业形式将会受到该项目乃至周边居住和生活的众多外籍人士的欢迎；能够弥补该区域商圈传统商业功能的空白点；居住在该区域的外籍人士数量呈现增长趋势；确定目标客户在中国居住及进行商务、旅游等外籍人士进行项目定位“国际商品街”：以经营国外商品为主，充满异国商业特色的商业街商业街布局餐饮类：西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等；杂货类：老外普遍喜欢和常用的一些日用品、工具等杂货店食品类：红酒、雪茄等保键品类：药店、护肤用品店等宠物用品类：猫、狗粮及用品店休闲类：体育、运动、休闲用品店、网球、高尔夫用品专卖店等；二、选择最

5、佳业态组合商圈里业态越丰富，商圈经济也就越成熟，各业态根据商圈的特点，可以做到资源共享、优势互补。同样在商业街这样一个完整的生态系统内部，各业态也应相互补充、协调发展，这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突显商业街的整体定位。一般来说，商业街的行业结构呈现“三足鼎立”状：具备购物功能的占40%，具备餐饮功能的占30%，具备休闲娱乐功能的占30%。当然，这个结构并非放之四海而皆准的“经典定律”，主题不同的商业街在业态构成上将会形成不同的比重。但是，在业态组合方面必须有主次之分，如北京西单，仅靠庄胜崇光百货和时代广场两个明星店铺，是支撑不了一条街的整体开发的；又如北京东直门内餐饮一条街，是由223家

6、不同风味、不同流派、不同规模的餐饮店，在1500米长的地段内有序排列组合而成，这些都不是一个店所能作为的。通常商业街的组成是以大型百货商店、专卖店、购物中心、大型综合超市为主，普通超市、便利店等作为丰富商业街的补充形式出现。应该注意的是，信誉和口碑是商业街长期发展的依托，引入的品牌商品必须要保证真实性。三、商业街的招商策略招商策略是实现商业街赢利的重要步骤，也是实现商业街理想业态组合的真正执行者。与其他商业物业的营销策略有所不同的是，商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营管理、商品质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。1、确定招商对象招商对象的确定围绕项目的

7、目标来确定，例如命名为“国际商业街”、或者是代表城市形象的商业街等档次比较高的项目，一般都是引进国内外有影响、有实力的商业机构作为经营管理的合作对象，招商的重点对象为实力强的大规模商业机构、营销经验丰富的地区代理商、知名企业、知名品牌等。还可以通过特殊项目的引入丰富商业街的功能，塑造项目的独特性。例如品牌在本区域独家经营的优先引进，拥有特色经营项目的商业机构优先引进。某商业街曾引进心理诊所、企业家沙龙、刺绣、宠物托管、老公寄存处等特色服务机构。2、确定经营模式投资经营。是指商铺业主购买商铺后自己直接经营。委托经营。是指商铺业主出于保险起见，将商铺委托商管公司租出去，让别人经营。租赁经营。是指经

8、营业主一时买不起商铺，以租赁的形式进行租赁经营。直接经营。某些商管公司将直接经营管理大约20的营业面积，免因全部他营造成失控的应变举措。虚拟经营。是指以商业街为总品牌商标，与若干个研发机构、生产厂家和经销商进行对接，开发、生产、销售相应的该商业街旗下的子产品。3、制定招商优惠策略根据地区政府对商业街的扶持政策确定可以给予招商对象的优惠措施，对于一些新兴的没有天然地理、人文等资源的商业街来说，这一优惠措施对吸引人气有莫大的帮助。4、招商流程市场调研和目标客户分析（招商部）客户招商月计划实施（招商部）客户招商周计划（招商主管）客户信息归档完善、招商资料准备就绪（行政部）目标客户开发，拜访、接治（招

9、商主管）客户分类、确定重点客户（招商部）填写招商意向表（招商部、客户）客户资格考察、评估核准（招商部）确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金（招商部、则务部、客户）与客户沟通、谈判、方案修改与认可（招商主管、对口部门）招商协议正式签定（招商部、总经理室、客户）提供装修方案及电脑效果图（客户）提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证（总经理室、物业中心）进行装修、备货、上柜、营业（客户）第二篇：商业街招商方案细节商业街招商方案实施中的细节商业街招商方案实施中的细节（一）完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训

10、。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指对招商企业来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。）的特点，其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商或经销商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。但这并不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。如果制定了非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，因此

11、，组建一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。针对每个企业的规模和招商策略所启动的市场范围确定各类人才的数量，在进行好人才的框架后，进行招聘工作。一般来说，由于对招商经理和大区招商经理的要求较高，而这两个岗位的人才至关重要，招聘应该选择在全国范围内（尤其是企业位于人才资源不足的内地城市，更应该广纳贤才），其他人员则可在本地招聘选拔。培训的过程实际上是对整体招商的预演和虚拟运营，对于实际的招商工作实施意义重大。同时，通过培训可以团结队伍、鼓舞士气，这些无疑对于企业也是受益良深。古人云。“凡事预则立，不预则废。”是说做事前谋划和准备的重要，我们之所以把人才组建和培训放在招商技巧的第一

12、位，完全是因为招商团队的好坏是招商工作的重中之重。企业若不扎扎实实的做好这一步工作，再多的技巧也无处可用。商业街招商方案实施中的细节（二）招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在产品的核心概念基础上撰写招商文案、制定招商手册、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和企业的宣传资料等等，这些都是企业自身的准备，尚未涉及“应招者”的参与，应该说，这些必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有进行有效沟通，把握“应招者”的洽谈与管控技巧，招商工作才能顺利开展。从第一篇招商广告发布下去，接到第一个咨询电话开始，招商进入了实际运做的阶段。应该说，从“应招者”打进第一个电话到招商的合作主体-各分销商

13、和代理商签订协议，进场进行产品销售这一过程是整个招商工作的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，也就决定了整个过程的成败。在这一过程中，主要目的是吸引好的“应招者”加入到企业的体系中来，共同把产品推向市场。想要吸引“应招者”的加盟，有效的沟通显得非常重要。招商中与“应招者”接触的整个程序，一般如下：第一次信息的处理（来函、来电）-第一次信息回复-第二次信息处理（二次来函、复电、咨询、商洽）-第二次信息回复（信息升级有选择发送实质性资料）-招商总部零星接单（上门洽谈、签约）-招商会议的筹划、准备（全国性会议、区域性会议）-发出会议邀请（曾经问询者、熟悉者及看报来电者）-接收报名、督促参会-召开会

14、议并签约-督促履约-进场经营。在这一过程中，首先面临的是对“应招者”信息的处理和选择，好的招商广告发布后，招商总部将面对大量的反馈信息，对于第一次来电或来函，主要注意对“应招者”按已经设定的招商区域归类，对应招者姓名、地址、电话、基本状况和问题做以记录，同时给对方发去有关产品和企业的基本资料（包括企业介绍、产品介绍、招商活动的安排），同时对于各地区实力较强或行业内经营者一类的“应招者”做重点标注，用以综合的研究。在这一过程中，不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明，对于“应招者”提出的问题也不必急着回答（主要避免“应招者”因了解不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息）。

15、在“应招者”研读了有关资料后第二次咨询过程，招商部门则应该选择性的介绍关于招商情况和产品信息，并根据“应招者”表现的诚意，发去部分“该应招者”重点关注的内容资料，并力争邀请对方参加招商会议。对于一些急于了解情况的“应招者”，招商部门要有专人负责接待和谈判，带领来访者参观企业、了解运作方案等，以免流失“加盟商”。在第二次信息回复后，对于参加招商会议的企业进行初步的分析，掌握部分需求，了解“应招者”主要关心的问题，以便在会议过程中及时解答。值得说明的是，在整个招商过程中对“应招者”心理的把握常常影响签约率。一般来说，招商企业应分为三步走。一、让应招者兴奋。引起应招者的兴趣、激发他们极大的热情是成功

16、的前提。二、让应招者理性。让“应招者”感受到企业的规范和理性，授予“应招者”“渔”是合作的基础。三、让应招者实际。根据“应招者”的实力和状况为其量身订做合作策略，才能真正合作长远。商业街招商方案实施中的细节（三）团结协作，解决招商中常见的问题。古人把取胜的因素总结为“天时、地利、人和”，其中“人和”就是指团队的凝聚力和协作精神。由于招商工作是一个系统工程，员工因为分工不同常常会产生一些利益上的冲突（如区域负责制造成的区域划分矛盾等），解决和消除矛盾不仅利于工作的顺利开展，也会给加盟商更强的信心。因此，“人和”才能保证卓有成效的解决招商中的一些实际问题。在招商过程中，要处理大量的信息和参与大量的

17、谈判、说服、培训工作，因此工作内容非常细琐，在实际的过程中常常会遇到一些具体问题，对这些问题的良好解决将使招商工作更完美。对“应招者”提出的问题给予良好的解答将大大增强其信心。作为一种快速进行产品渠道拓展的方法，招商在操作方法、运作思路上与传统的模式有所不同。但必须说明的是，招商模式与传统的渠道拓展只是优势互补，并不冲突。事实上，对于任何长远发展的企业来说，以招商为运作模式只是在初期快速建立营销网络的一种方法，而对加盟者的长期帮控、深度协销，从而建立稳固、长久的战略联盟，做到“你中有我，我中有你”才是核心意义所在。招商和传统模式的完美融合将成为中国企业营销的亮丽风景。应该说，在实际的招商过程中

18、还会面临许多问题。如如何铺货、低成本运营、应对危机事件等等，只有细心和不断的总结经验，才能使企业与商家共同发展。企业帮助加盟商解决问题，也就是为自己解决问题，本着真诚合作的态度，才能获得完全意义上的成功招商。第三篇：创意英国商业街招商方案招商方案一、商业用房情况：1.商铺总数：205间已销铺面：177间剩余铺面：28间二、招商思路1.招商条件：【1】杰昌公司的广告支持。（610次）共计30万。【2】茭菱路路牌广告的支持：2个月时间【3】骑廊的使用原则。街道上有人行道的铺面划归商家经营使用，没有人行道的，作为公共过道使用。【4】骑廊面上的装饰需要尽早明确；比如有没有马灯之类的东西。【5】牛津步行

19、街街面过宽，不利于商业发展，建议零时性的经营场所或者是考虑给所对应的商家使用。【6】零时性的经营场所透天主题茶室或咖啡馆，公司考虑怎么投入。2.首先在招商工作开展前我们要确定的几个基本条件：a：哪些铺面我们可以进行出租未售28间铺面受业主委托出租铺面b：创意英国商业街业态模拟划分c：根据业态划分进行街道的租金定位3.创意英国商业是社区商业达到一定规模体量，同时带有区域商业色彩的商业，前期宣传中牛津步行街是我们商业的一个核心点，所以在招商步骤先社区配套业态招商后针对步行街进行重点招商，至于其它街道为辅助性的招租。三、创意英国商业街业态模拟划分：业态划分就目前情况我们把他分为两块a：社区配套业态（

20、超市便利店、药店、诊所、影碟店、干洗店、烟酒店、服饰（一般）、水站、网吧、冲印店、银行、美容美发、西点饼屋店、家居家饰用品店、医疗服务用品店）业态配比情况：业态配比备注业态配比备注超市便利店35家面积：50150网吧12家200药店24家面积：100200冲印店12家3040诊所35家面积：4080银行12家500以上影碟店23家面积：60100美容美发37家2040干洗店4家面积：2060西点饼屋店13家60100烟酒店58家面积：1020家居家饰用品店视情况20100服饰视情况面积：水站34家面积：4060花店水果250100业态分布情况模拟：社区配套业态分布b：步行街业态：步行街共间商铺

21、（上半段、面积大小不等）以休闲、娱乐为主题的商业街。（茶室咖啡店、书吧、水吧、鲜果屋、精品服饰店、女人精品店、手工制作坊（如陶艺、纸型屋等）业态配比情况：休闲娱乐类：精品服饰类：%餐饮类：社区配套类：业态分布情况模拟：步行街业态分布四、租金租金分为3个层面租金制定策略：楷范围的租金（开发商）商家承受租金指导租金（开发商）业主期望租金确定租金楷范围的租金（开发商）：参考合现在已经有的意向商家可以承受的租金水位，结合街区的发展确定一个浮动的租金水平（初步设定年内的租金）向商家进行初步的价格沟通，以确定商家的实际租金承受力；各个街道指导租金及设定租金价差表街道名称指导租金价格设定价差备注牛津街元至元

22、伦敦街元至元泰晤士大道上段25元/至30元泰晤士大道下段60元/40至7元温莎大道20元/15至30元英伦大道上段15元/10至2元英伦大道下段10元/10至2元铂金大道右段15元/10至2元铂金大道左段10元/10至2元针对商家租金：为了保证业主今后商业发展起来的租金上涨空间，同时也为了吸引商家，我们特制定下面的租金出租政策：交一年租金免半年的租金（使用一年半）例：1.牛津步行街预定租金为50元/（交一年租金使用一年半，最后租金为：50元/10012个月18个月=33元/同一条街道的租金等级划分：100以上的铺面租金在下滑20%150以上的铺面租金下滑30%例：牛津步行街100150铺面租金

23、为：33元/-33元/20%=26.4元/针对业主的租金引导策略：租金的确定一般来说是按照市场规律而来的，当然我们也参考了铺面的售价来定。作为创意英国的商铺租金应该是结合市场面、铺面售价、业主的期望、开发商的引导和前期登记承租铺面商家的意见来综合考虑的。为了尽快使创意英国商业发展起来，我们认为应该租金在预定的基础上下调20%30%，结合各种因素建议各个街道租金如下图：五、效益评估费用收取点：1.对业主：铺面出租后，收取一个月的租金作为佣金2.对商家。铺面承租后，收取一个月的租金作为佣金。六、工作计划1.确定商业的概范围业态和指导性租金2.对意向承租铺面的商户进行登记创意英国风尚购物街商业用房意

24、向登记书。交纳1000元的预定金（可退）。对前期签订意向协议的商家回访。对前期登记承租的商家进行电话通知。3.确定商业街的概范围业态和指导性租金。4.电话联系业主，确定可出租的铺面，通过业态的划分、商家的意向租金和商业的相关说辞引导和影响业主接受我们的整体思路，最终确定出租租金。5.2021年10月下旬正式启动招商工作。招商的步骤。把登记书上商家按社区配套业态和其他商业业态分类，筛选商家，根据实际情况进行调整让有实力、有品牌、符合我们规划的商家优先进场。招商签订承租协议办理相关手续入驻装修店面进行管理6.联合物管公司对进驻的商家进行管理。七、人员配置：23名负责人：1名业务：2名外联及内部八、

25、费用概算：除广告费外只有基本的人员开支：九、时间计划表：工作项目工作内容工作时间工作条件工作产出明确招商范围确定哪些铺面需要招商。已做无招商分布图分析前期已经登记的商家情况明确前期商家的意向及意愿已做有50位左右可以指导业态规划及租金制定业态规划针对前期已经登记的商家规划出基本业态已做有意向商家情况表可以直接对业主租金确定初步确定一个最低限的租金已做由前期商家租金意向可以直接对业主确定招商原则指导后续招商实施已做指导后续工作了解业主情况引导性与业主洽谈业主意愿9月20日方案确定筛选出意向客户签定代租协议对明确需要代租的业主签订9月25日有意向客户取得铺面的租赁权调整业态划分调整并确定最后的业态

26、划分9月30日客户意向明确最后确定调整租金调整并确定最后的租金情况9月30日客户意向明确最后确定准备好招商前的工作准备10月5日最后准备具体招商10月5日十、附件1、创意英国风尚购物街商业用房意向登记表2、租赁协议3、业主情况登记表街区名字铺面号面积铺面优势铺面劣势业态规划租金设定客户姓名客户电话业主情况意向租金意向业态代租意向特殊要求建筑套内使用4、代租协议创意英国风尚购物街代租协议甲方：身份证：乙方：代表：根据中华人民共和国合同法有关规定，甲、乙双方本着平等、互利的原则，经过协商，签订本协议，并共同遵守。第一：甲方自愿将其所购买的创意英国商业用房街号，该商业用房建筑面积为：；套内建筑面积为

27、：。第二。该套商业用房约定按套内建筑面积出租，甲方认可的前两年租金为元/平方米。第三：甲方对承租户的要求如下：1、2、3、第四。甲方在签字认可后，乙方可对该商业用房进行租赁工作，并与相应的商家（丙方）洽谈工作完成后，甲方与丙方签订租赁协议。第五。甲方与丙方签订租赁协议后，甲方支付给乙方个月的租金作为酬劳。如果乙方洽谈的租金高于甲方的租金要求，对于高于部分的租金，甲方需向乙方支付%作为酬劳。第六：本代租协议的有效期为：。在协议期间甲方需要自行出租的，应该书面通知乙方终止协议后，方可自行出租，否则一切后果由甲方承担。本协议未尽事宜一律按照中华人民共和国合同法有关规定协商处理。本协议一式两份，双方各

28、执一份，自双方签署盖章之日起生效。甲方：乙方：经办人：经办人：第四篇：中心商业街招商统一说辞中心商业街招商统一说辞一、中心商业街项目简介中心商业街是怀化2021年重点建设工程，是国家重点平站结合人防工程，由湖南大兴人防投资开发有限公司开发建设。该项目位于怀化市商业核心地段，人民路、鹤州路两条主干道以下，规划人民路由中心市场至迎丰路口段（大润发），鹤州路由迎丰路口至人民路口段。项目全长1460米，占地面积36000，建筑面积近40000，规划五大主题，复合领先业态，集购物、美食、娱乐、休闲功能于一体，致力于打造怀化规模最大的综合性地下商业街。项目于2021年底正式开工建设，计划于2021年底交付

29、使用。二、项目特征分析1、黄金地段：业内有一句名言。投资商业，第一要素是地段、第二要素是地段，第三要素还是地段。地段决定了商铺的性价比、商铺的客流量及对消费群体的吸引力。（1）项目地处怀化市发展规划的核心区域，周边商业氛围日益浓厚（步步高、佳慧华盛堂、大润发、新天地等）；（2）项目地理位置优越，交通便利，位于怀化两条商业主干道人民路与鹤州路；（3）项目周边有汽车站、火车站仅100米内，其车流量、人流量达到10万次/天，为项目发展提供充足的人流量；（4）项目周边有电力局、公安局、电信、移动等机关单位，客流量稳定，有效提升项目周边人气；（5）怀化市的整个公交车线路有80%的线路经过本项目，交通十分

30、便捷。2、配套完善：（1）项目配套设施方面，具备完善的水、电、暖、宽带网接口、电话接口等配套设施，为商户提供良好的经营条件，为消费者提供冬暖夏凉优质的购物环境；（2）社会配套：距离汽车西站800米，距离正健医院、耳鼻喉医院200米；距离人民路小学、一中约800米；中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、农村信用社距离项目均在200米之内；（3）物业配套：公司组建专门的物业公司，对商户进行24小时服务，提供保安、保洁、设施维修、水电管理等服务；3、新兴商圈：项目由20条特色商业街，五大文化主题组成，是集购物、休闲、娱乐、美食等多功能业态组成，多种复合业态，互为依势，有效互动，通过名吃

31、、名品、名店的加盟，将成为怀化市的城市核心商业街。4、经营理念：中心商业街实行统一营运规范，统一营销策划、调整品牌升级、优化经营布局，保障物业管理，树立和提升了中心商业街整体经营形象和档次，为经营者和消费者营造了时尚、舒适、安全的经营环境和消费环境。统一形象管理（店招统一规格、尺寸一致），统一招商管理（在招商过程中着眼于长远，兼顾到各业态、各商户的经营，使商户能够共荣发展），统一经营主题（项目总体上有个明确的定位，各商业街区有自身的定位比如：孕婴一条街等），统一物业管理（主要是设备管理、工程管理、水电管理、治安管理、清洁卫生管理），统一服务监督（主要是商品质量、文明礼貌、营业时间、服务态度等）

32、的优势彻底打破了以往传统商业经营混乱，鱼龙混杂的诟病。赋予每条街区不同的商业业态，弥补当地商业发展不足。通过品牌的集中效应，带动街区商业发展，引领当地商业发展潮流。5、规模优势：中心商业街实行滚动开发、统一管理的开发模式，项目分两期建设，商业建筑面积近40000，是怀化市规模最大、业态最全、商品最丰富的地下商业步行街。6、业态优势：项目通过差异化、特色化定位，实现与街面的步步高、新天地、凯邦万象城等业态互补、错位经营，填补其业态及品牌上的空白，增加餐饮、休闲、娱乐、中高档品牌业态比例，实现客流共享，使消费者享受到一站式体验。7、专业化管理：中心商业街由公司组建专业的招商运营团队（由公司聘请具有

33、丰富商业招商经验、运营经验、物业管理经验的商业人士对项目进行操作，通过市场调研、项目定位、业态规划、建筑规划设计、招商宣传推广等流程进行操作，期间结合统一的宣传推广，为入住商户造势，对商户进行统一招商管理、统一物业管理、统一服务监督、统一营销策划），在充分的市场调研的基础上，结合现阶段怀化市的商业格局及行业发展趋势，规划合理的业态组合和经营布局，充分考虑车流和人流走向，做到布局合理形成整体优势。随着中心商业街的启动，我们与步步高、新天地、凯邦万象城等一起将成为怀化市商业氛围最浓厚的商圈，凭借优越的地理位置，便捷的交通，旺盛的人流，完善的配套设施，专业化的管理，合理的业态规划布局，中心商业街将为

34、怀化市商业的繁荣和发展提供良好的环境，改变和引领周边居民改变消费习惯，是怀化市商业核心转移和商业发展升级的核心动力。三、招商组市策略项目在启动阶段采取“放水养鱼”、“品牌拉动、庄家托市”、“品牌共赢”战略。1、放水养鱼：在市场启动初期，开发商、投资者通过系列的优惠政策先把经营户、消费者吸引过来，通过大量经营户的入驻来启动市场，采用合理租金与优质服务做法，将整个商业街作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金；这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则。如果前期就向入住商户收取过高的租金，结果无异于杀鸡取卵。2、品牌拉动、庄家托市：在市场启动阶段经营者观

35、望态度较浓，通过项目的宣传、推广，把有影响力的商家、消费者认可度较高的商家、规模较大的商家、主力店引入项目，以此来带动其它商家的进驻。3、品牌共赢战略：常言说“一根筷子容易断，三根筷子断就难”，作为一个特色商业步行街，如果经营户各自为政，各自宣传自己的品牌就很难形成大的气候，只有通过整个项目进行统一宣传，才能吸引更多的一站式消费者，才能扩大项目的影响力。通过多业态组合、吸引众多的品类商家，发挥品牌集中效应，可以实现客流共享，如果商户各自为政，将削弱品牌集中带来的优势，项目也将无法有效引领当地商业发展和承载商业繁荣，改变当地居民消费习惯的使命。通过项目进行统一宣传，可以吸引更多的一站式消费者，才

36、能扩大项目的影响力。四、交通分析&人口分析1、交通分析怀化是湘西南门户和交通枢纽，从云、贵川及广西、上海等地进出张家界的游客，大都从这里中转。对外交通。怀化市素有“火车拖来的城市”之喻，国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及在建的渝怀铁路呈“大”字在城区交汇，目前，每天由怀化始发和终到的客运列车有10对，过境客运列车13对。湘黔、枝柳两条铁路和320，209两条国道成“十”字型交汇于怀化市。沪昆高铁怀化南站正在筹建中，随着济茂高铁的确定，怀化成为继长沙之后湖南省内第二大高铁交汇城市。2、项目周边人口分析目前项目周边3公里范围内大约20万人的消费群体，成为项目的核心商圈消费群，为商业发展提供有力支撑

37、。五、临街商铺与步行街商铺区别1、临街商铺的特征临街商铺各自独立设点，互不干预，很难形成一定的规模效应。消费对象是周边固定的消费群，消费目的单一，从业态分布来讲，比较分散，不能形成聚合效应，由于没有的统一的管理，很难形成业态互补的经营格局。2、步行街商铺的特征（1）步行街商铺，依附于步行街两侧，店铺装修风景各异，为消费者提供良好的购物消费环境，在满足人们在消费的同时还可以体验这里时尚的休闲、旅游空间。（2）步行街的业态定位为复合业态，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，在这里消费，可以享受一站式的服务，即在购物的同时可以享受美食、健身、娱乐等活动。可以极大的带动消费者前来消费，并能够起到良好的聚集

38、效应。（3）由于这里的商铺各具特色，又互不影响，即彼此竞争，同时又相互带动，这种经营格局客观上既促进了经营者提高自身经营管理水平，同时又使经营者提高了经营效益。在这样的步行街里很容易形成品牌效应，就像上海的南京路、新天地，北京的王府井一样。（4）在步行街经营，可以享受专业化的物业管理服务和良好的经营环境，这就解决了经营者的后顾之忧。如果是单一的临街商铺则很难形成统一的管理模式。（5）步行街内通过品牌加盟，庄家托市，不仅可以带动中小经营者提高经营管理水平，同时还可起到聚客效应，从而带动整个步行街的旺盛的人气，形成浓厚的商业氛围。六、招商优惠政策及租赁商铺投资分析1、招商优惠政策（未定）2、租赁商

39、铺投资分析（未定）3七、租金价格定价依据。公司定价是在充分市场调研的基础上结合不同业态的承租能力、项目所在区域内商业市场租金水平、项目自身状况对商业项目的影响（项目周边环境、展示面、硬件条件等）考虑自身商业经营前景、经营效益，地段和商圈及周边的人口情况，市场启动前期对经营者的让利优惠等。八、招商内容（见招商手册）九、合作单位应提供的文件1、企业注册证明和资质等级；2、主要经营（管理）经历和业绩；3、企业实力、知名度简况；4、项目合作方式、年限及合作费用等内容；5、提供个人身份证等相关证件。6、能够提供与所经营商品有关的营业执照、税务登记证、商标注册证、品牌授权书、产品合格证、商品质量检验合格报

40、告、法人授权委托书、地址、电话等；第五篇：商业街招商管理制度参考样本商业街招商管理制度参考样本一、机构设置与管理权限、在总经理领导下，由市场经营部主管，各职能部室、商店按管理权限分工负责商场招商工作。、商场进货管理委员会负责审批被招商企业的进场资格，市场经营部负责定期或不定期组织有关部室对被招商企业商品质量、经营品种和销售情况进行考核，对物价、计量、商标、陈列卫生进行检查。、劳动人事部负责对来场信息员进行面试、审查体检表和岗前培训。经考试合格，方可发上岗合格证。负责定期或不定期会同有关部室对信息员服务规范、劳动纪律、商容风纪等进行检查考核。、安全保卫负责对商场信息员验证（身份证、工作证、健康证

41、、暂住证）工作，并将审核情况登记入册，与被招商企业签订安全责任书，负责定期或不定期会同有关部室，以被招商企业进行安全检查，特别是防火、防盗、防汛检查。、行政部负责来商场信息员的工服发给，收取食堂、医疗、美发、淋浴等项目服务的管理费和借用财产管理等工作。、各商场商店明确一名经理负责被招商企业日常管理工作。并负责向市场经营部提供被招商企业执照副本，招商审批表，联销协议，商品样品，价格目录及来场信息员的各种证件。二、招商标准（条件）、被招商企业选派的信息员，必须是道德品质好，责任心强，热情大方，会讲普通话。男身高、女身高、裸视都符合招商要求的本厂（公司）正式职工。信息员受双重企业管理，享受其所在企业

42、（工厂、公司）待遇。、商场招商工作实行动态管理。被招商企业要认真遵守商场各项管理制度，积极配合商场开展各种促销活动，努力完成销售计划。对个月完不成销售计划，又无季节影响或违反商场管理制度的，企业市场经营部有权提出终止协议。、被招商企业必须是具有法人资格，并已在当地工商行政管理部门注册登记的国营、集体、三资和私营企业或有外贸进出口权的代理商。、被招商企业所经营的商品必须是商场所属商店经营范围内的名特优新或世界驰名商品；国内商品必须是符合各级计量、质检、卫生标准，实行三包（包修、包退、包换）的本厂产品，坚决杜绝经营其他厂家的产品及滞销、假冒、伪劣商品。、招商联营期限，一般为个月至半年，有发展前途的

43、可订年，到期后根据销售计划完成情况和市场供求情况决定是否续签合同。三、招商审批程序、招商工作要贯彻商场“以经营高档为导向，中档为基础，突出名牌、优质新潮系列和进口三资企业产品”的经营方针，择优招商。、各商店要按照不重复招商和申报在先的原则进行严格筛选。、凡符合招商标准的企业，须向商场商店提出书面申请，与商场商店签订协议书，由商场商店将被招商企业的营业执照副本、审批表（一式四份）、样品、价格目录、质量认证书、税务登记证、生产许可证、卫生许可证以及商店商场审批意见，一并报市场经营部由商场进货管理委员会审批后，再到商场劳动人事部办理其他手续。、劳动人事部根据经营部的审批表（第二联）及信息员的彩色照片

44、、体检表进行面试。并负责组织学习商场规章制度、服务规范，进行岗前培训，经考试合格上岗，未经培训考核不得上岗。被招商企业不得擅自更换信息员。、安全保卫部根据市场经营部的审批表（第三联）来审查商场信息员的身份证、工作证、健康证，并登记入册与其签订安全责任书，进行安全教育并负责发放信息员胸卡。、行政部根据市场经营部审批表（第四联）。负责办理来场信息员的工服发放、就餐、借用财产等手续。、各商场商店在市场经营部、劳动人事部、安全保卫部备案后，方可办理进店经营事宜。、对符合招商标准的私营企业，各商店要经双人实地考察，特别是食品加工企业，要考察其是否符合国家颁布的卫生标准，是否有生产许可证、卫生许可证，服装

45、加工业要了解其生产规模，并向市场经营部出具实地照片。、对不按照招商审批程序办理，擅自进店销售的企业，要追究商场商店主管经理的责任，并给予一定的经济处罚，责令其厂家立即撤出。四、物价、计量、统计、保险及财务管理.被招商企业的商品销售价格，必须经商店商场专职物价员看样定价，并上报市场经营部审批，招商企业要向物价员提供成本单（发货单）、价格目录，遇特殊情况经主管经理批准，可用供货合同单，暂定临时价格，正式发票一到，马上走正常手续。.被招商企业进销均纳入商场商店进销账目。商场统一建立招商企业销售月报表，内容包括：单位名称、品种、销售额等，由各商场商店统计员填写，每月向市场经营部报送。.各商场商店要建立

46、被招商企业进、销、存登记，单独设账，做到账面清楚、整洁，每月日前将其经营情况上报市场经营部。.被招商企业如需使用计量器具（尺、秤、验光仪）的，须事先向市场经营部审报，经（计量）技术检定，履行登记备案手续后，方可使用。.被招商企业进场前应到当地保险公司办理人身财产保险，未办理保险的，在商场发生人身伤亡、商品及财产损失的，由招商企业自行负担。.被招商企业的销货款必须由商场商店统一收款，按时上交银行，货款结算一律通过银行，结算前要与记账员核对，销多少结多少，不能多结，同时要按招商细则规定扣除所聘售货员费用和营业税款后再做结算。.被招商企业在商场商店周转仓库储存商品的，必须按财务部门制定的有关费用标准

47、缴纳仓储保管费用。五、招商监督与处罚、商场各职能部室要按照本制度要求对被招商企业进行监督管理，凡无营业执照或不按规定的经营范围、经营方式经营，出现扰乱商场正常秩序等情况的坚决予以取缔，并追究有关商场商店责任，没收厂方非法所得，对厂家处以元以下的罚款，对个人处以元以下的罚款。、必须以物美价廉为宗旨，经商场物价审批定价，明码标价，才可出售被招商厂家商品。要坚持文明经商，如有违反供应政策，损害消费者利益的，视情节轻重分别给予批评、罚款、终止协议的处罚。、厂家对借用商场的财产要注意爱护，妥善保管，如有损害照价赔偿。、厂方信息员（含商场先派售货员）如违反商场有关规定，分别由各职能部室向厂家提出批评、罚款，责令当事人下岗培训，或调换人员，厂家必须按各职能部室要求逐项落实，拒绝接受批评和罚款的给予终止协议处理。、商场各职能部室要根据各自分工，认