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1、编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第1页 共30页第 1 页 共 30 页阳光上东地产项目答客问阳光上东地产项目答客问一、一、关于开发公司关于开发公司1、开发公司(以下简称为 公司)全称及有当年年检的营业执照复印件?2、公司注册资金及资质?3、公司注册的地址和经营范围?4、公司的专业级别?5、公司从前和现在的经营范围,主业与副业的详细内容?6、公司成立时间?7、公司从前开发或参与的项目有哪些,总开发面积,市值?8、公司的成功案例或业绩表现?9、公司股东成员、董事会成员?10、公司董事长和决策人姓名、性别、国籍、及个人喜好、
2、专业经验介绍、奋斗历程?11、公司内各部门、各级专业人士介绍?(突出工程部员工资历)?12、公司的管理模式和运作流程?13、公司的管理风格(严或松、军事型或规章型)?14、公司的信息反馈系统说明?15、学历统计情况?16、公司驻地、电话?17、国家政策对房地产市场及本公司的有利因素?18、北京市房地产市场简述、各大公司的发展历程和优劣势比较?19、本公司的企业类型在整个北京市场的生存状态和发展前景?20、本公司在业内的定位准则?21、本公司在北京市地产界的优势?22、公司今年在北京市地产界的发展计划?23、公司为何选址在此开发项目?编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无
3、涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第2页 共30页第 2 页 共 30 页24、公司未来五年的发展方向和特点?25、公司宣言或司训是什麽?26、公司的全称含义是什麽?27、公司 LOGO 的含义是什麽?28、公司对于本案的利润预期是多少?29、项目的各项证照影印件(含各项附件)?30、住宅试用说明书?住宅质量保证书?二、关于合作者关于合作者(一)承建单位资料(一)承建单位资料1、总承建单位企业资质、总公司名称2、实地承建单位全称?3、工程介绍(已建成、在建、洽谈)?4、项目施工部负责人?5、施工队伍具体人员的籍贯?6、专业资质?等级?7、总承建面积?8、施工工艺介绍?解读平、立、剖的
4、重要细节特征?9、各楼座的工程进度表?按如下序列:开工前期、开工、正负零、封顶、设备进场、内外装、市政、绿化、环境、交用、内精装修(二)规划设计单位资料(二)规划设计单位资料1、设计单位全称?2、设计单位资质等级?3、设计单位负责人、其内部名设计师姓名?4、以往作品介绍?(在北京、国内、世界范围内)5、设计师的资历、简历介绍?编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第3页 共30页第 3 页 共 30 页6、设计师个人风格描述?7、已被采纳的设计方案建面总和?(三)监理单位资料(三)监理单位资料1、监理单位全称?2、监理单位资历
5、介绍?3、监理单位监理过的工程和面积之和、正在监理的工程有哪些?4、监理资质,等级?5、单位监理工程的原则、标准?(四)物业公司资料(四)物业公司资料1、物业公司全称?2、物业公司资历及发展历程介绍?3、物业公司主要决策人和项目负责人介绍?4、物业公司以往管理过的项目?5、物业公司曾获得过何种资格认证或荣誉?6、物业公司的服务理念?7、物业公司的管理模式?8、物业公司的服务系统、人员编制及其对应的个人专业资历或职称?9、物业公司的服务内容(收费和免费两部分)和整体发展策略?(五)园林设计单位资料名称(五)园林设计单位资料名称1、园林设计单位全称?2、园林设计单位作品及内部专家介绍?3、园林设计
6、单位以往作品一览表及效果图?4、园林设计风格明细及理念或司训?编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第4页 共30页第 4 页 共 30 页5、相对于本案主设计师的简历和个人风格简述?(六)装修公司的名称(六)装修公司的名称1、装修公司已装修过的作品一览表(附效果图)。装修公司主设计师简介?2、装修公司的设计理念?3、各类型、档次装饰所需费用粗略报价?4、各类型、档次装饰所需时间粗略报期?5、装饰施工人员籍贯?(六)(六)环境监测部门名称资料环境监测部门名称资料1、环境监测部门全称?2、环境监测部门职能和权威性介绍?3、环境监
7、测部门检测的内容有哪些?达标条件?4、针对于精装修和毛坯房的不同监测标准和重点?(八)代理公司资料(八)代理公司资料1、代理公司全称和经营范围?2、代理过的项目简介、业绩表现?3、代理公司的资质证明?4、代理公司的司训?5、客户-代理公司-开发商的信息反馈渠道?编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第5页 共30页第 5 页 共 30 页6、佣金点及待遇(尽量报低)?7、派驻本案各级别人员的资历说明(业务人员突出其销售经验并不丰富)?8、为什么代理此项目?9、内部人员的教育程度统计?10、代理商注册资金?(九)其它单位资料(九
8、)其它单位资料1、签约律师行?2、律师行负责人和本案的专案律师?3、广告公司名称?4、为何选择此广告公司(突出其真实可靠性,淡化其夸张的广告业通性)?5、项目营建过程中的其它原材料的提供方?三、关于项目地块描述三、关于项目地块描述1、详细位置描述?位置特点?区位图?2、交通路线:有几条公交车和其它交通设施?步行需几分钟可至?交通图?(含公交、地铁、轻轨、高速等)3、土壤情况?例如岩石层、沙土层等,几类工程地质?4、水质如何?如果是地下水,各种建筑材料对其是否有损害?5、大环境的绿化情况如何(现在的,未来的)?小环境的绿化如何(社区内)?编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学
9、海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第6页 共30页第 6 页 共 30 页6、空气质量的级别?7、东南西北等各方向至社区的交通路线及主干线名称?8、总规划系列:占地面积、总建面、销售面积、配套面积、绿化面积等?9、绿化率、容积率、使用率?10、由二环、三环、四环、五环至社区的时间,以分钟为单位?11、在整个营建过程中所使用的各方面原材料供应方?12、至临近旅游景点的准确车程,步行距离,以千米为单位?时间?13、至中关村和金融街、CBD 的车距?时间?14、与大型餐饮、娱乐设施的车行时间和交通线路?15、除四环、五环以外其它线路是否可以通行?16、总体规划排序?第一层面、二、三?1
10、7、各分区布置的设计分化思路?18、本社区的绿化和代征的城市绿化带共计面积及各自面积?19、总户数多少;TOWNHOUSE 和公寓分别多少?20、社区四至代征的绿化带各有多少?21、横、竖向的设计风格?各位置高差?“水流向免淹”设计?22、地上面积、地下面积、机房面积?各楼的分别销售面积、高度、层高?23、地块的海拔高度?24、商业单位面积是多少?共计单位数?25、此地块原来的用途?(是耕地还是民房)26、周边交通主干线有哪些?27、本案地块的的通邮资料?28、五证的取得时间?29、本案最大的优势体现在哪里?30、区域行政管辖机关?31、区域治安管辖机关?32、区域工商管辖机关?税务管辖机关?
11、33、水电暖气通讯等市政配套设施的配送情况及所辖单位?编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第7页 共30页第 7 页 共 30 页34、常驻人口有多少?流动人口由多少?35、区域的人群构成?36、区域的收入水平和消费水平约为多少?37、区域的购房者特征(来源、职业、年龄、收入、家庭结构等)?38、区域的购房者偏好(户型、面积、档次、价位等)?39、对人文素质、对配套设施的要求、对装修的要求、对环境的要求,对车位的要求等?四、关于项目前景四、关于项目前景1、国内经济形势发展的利好对整个房地产市场的影响?2、北京市城市规划的未来
12、情况?3、本城区未来发展情况好不好?4、周边的区域性未来变化?5、建成后的美景是什麽样子?6、各级政府对本案的关注度有多高?7、各期工程开发进度的起止日期?8、各期工程的产品内容?9、各期工程绿化配套投入使用期限10、周边交通环境前景预测?11、会否有噪音及废气污染?12、低密度住宅的优势在哪里?13、开发公司及各合作单位对项目的长远预期(突出其 NO.1 的特点,引发客户对“拳头产品”的认同)?14、各种设计给客户居住时带来的便利性和舒适性在哪里?编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第8页 共30页第 8 页 共 30 页
13、15、为什么采用某种户型设计?16、为什么采用某种景观设计?17、为什么采用某种配套设计?18、为什么采用某种楼内公用空间设计?19、为什么采用某种区内公用空间设计?20、入住后的美感享受描述?21、投资回报率分析?22、入住后的物业服务便利性描述?23、本案的将来无可替代的优势点是什么?五、关于项目市场形象的包装及推广五、关于项目市场形象的包装及推广(一)项目定位(一)项目定位1、客户定位2、市场定位3、产品定位4、价格定位5、竞争定位(二)主要卖点及障碍点(二)主要卖点及障碍点进行项目基本面分析,总结优势点并统一销讲,对障碍点进行分析,确定解决的办法及统一销讲。编号:时间:2021 年 x
14、 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第9页 共30页第 9 页 共 30 页(三)包装策略及宣传口径(三)包装策略及宣传口径1、总体规划思路2、园林规划思路3、建筑规划思路4、配套规划思路5、产品理念6、面市节奏7、包装特色8、整体 CI 系统:系统解释每一概念,展示每一 LOGO 应用图面并注释9、全案主题语,各阶段性推广主题10、销讲汇编:遵从由外而内(区域环境及发展潜力),由大至小(整体布局到内部户型配比),由始至终(何时开工到何时入住)的原则,应扬长避短,宣扬卖点。(四)整体推广策略、主题和各销售周期任务指标、价格(四)整体推广策略、主题和各销
15、售周期任务指标、价格(五五)销销售售工工具具1、引导系统:所有外部使用的路牌、道旗等。2、销售中心:区域划分及使用的注意事项,并对配合使用的引导系统撰编统一说词。3、所有宣传品的使用和讲解4、工地和样板间带看的讲解5、系列广告的讲解6、其他对外媒体的讲解和维护:网站、专栏、论坛等编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第10页 共30页第 10 页 共 30 页(六)面市后各项对外活动的注意事项及月总结(六)面市后各项对外活动的注意事项及月总结六、关于项目规划及营建配置细节六、关于项目规划及营建配置细节(一)社区整体规划部分(一
16、)社区整体规划部分1、整体营建周期?2、项目的绿化系统是何种风格,为什么这样设计?总投资额?3、最大的绿化景观在哪里?面积有多大?最小的?4、每一相邻楼座的间距?5、项目的户型设计是何种风格,为什么这样设计?各功能间的功能性表现在哪里?6、项目的道路系统是何种风格,为什么这样设计?各种设施的优点在哪里?(建筑、结构、园林、材料、设备、装修)7、采暖与通风的优点?8、智能性设计的优点?9、环保体系的优点?10、项目的主要设计理念?11、各绿化区域的名称?为何如此定名?12、案名的由来,各期工程名称的由来?13、社区人均绿地面积?14、花草树木的名称及为何使用?15、社区的整体氛围描述?16、为何
17、要同时供应 TOWNHOUSE 两类不同产品?17、关于各户型在社区内的配比?18、有无设备层?设备噪音分贝值?(二)建筑部分(二)建筑部分编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第11页 共30页第 11 页 共 30 页1、项目的外立面是何种风格,为什么这样设计?使用何种材料?2、地基是什么形式的?什么特点?3、社区外围封闭措施的用材?4、出入口有几个?开门方向?从社区任一楼座至各门的所需时间?5、水源是哪里?水质检测报告?6、未来社区的水质如何保障?7、社区的水、电、气、暖是如何安排的?各种配置方式?8、污水排放系统如何布
18、线、排放?9、电力接线在哪里?每户电表容量?有几个回路?收费标准?10、冷、热水、电、气表的安装位置?查看和维修的方式?11、商住宅的电路系统:电力接线在哪里?每户电表的容量?有几个回路?收费标准?12、社区晚间的照明配置?13、车位是否带产权?付款方式?价格?可否做银行贷款?14、车位是地上、地下、立体何种形式?多少个?户均比例?15、车位面积是多少,最低净高多少?16、有无车辆出入监视系统?17、主体结构及抗震性设计?18、最高与最低的楼准确高度?19、单元数?单元总户数?20、地下空间的用途?21、外墙材料?颜色?性能?22、大堂的各项装修标准?23、大堂的面积、层高?24、公共空间的装
19、修标准?25、垃圾道还是有垃圾间?如何处理?26、大面积绿化的氧气数值?社区周边绿化提高的氧化数值?(四环边、市内的)编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第12页 共30页第 12 页 共 30 页27、是否配中央空调?配的话有无噪音,是否环保?28、若不配中央空调是为什么?(引入国内外经验)29、环保问题如何解决?具体方式?优缺点比较?30、对销售人员的要求?(以真诚为主)31、有无设备层?设备噪音分贝值?32、商业单位面积是多少?共计单位数?33、各种配套设施面积?其内部功能配置?34、社区内休闲娱乐设施的开放时间?35
20、、是否有一卡通?如没有的话,各种物业费用的交费方式?七、关于内部配套及使用规格、收费标准七、关于内部配套及使用规格、收费标准1、关于安防系统的配置?具体用了哪些设备和设施?2、关于消防系统的配置?具体用了哪些设备和设施?3、车行社区后如何进入车库及户内?4、遇紧急事宜的出口位置?5、各项标准配套的规模和投入使用时间?6、有无游泳池、幼儿园、车库、会所、商务中心等?应具体说明其规格、以平方米为单位。7、网络系统的细分?使用?具体数据?上网速度?上网方式?8、是否有噪音污染?9、社区的锅炉房位置?燃烧材料?污染处理方式?10、各配套的使用收费标准?11、为何设置这些配套?12、供暖方式?为何选用?
21、收费标准?13、物业费是多少?包括哪些服务内容?八、关于户型八、关于户型编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第13页 共30页第 13 页 共 30 页(一)精装修(一)精装修1、为何选择精装修?2、精装修交付标准(装修程度描述即可)?3、五金件品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能?4、内部门品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能?5、地砖或木地板:品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能?6、厨房:五金件品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能?7、卫生间:五金件品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能?8、厨具品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能
22、?9、洁具:品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能?10、各电源插座:品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能?11、各种灯具:品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能?12、样板间内饰品是否与交付标准完全统一?13、可否自由选择装饰方案或实行类似于米亚计划?14、各装饰材料的色泽可否自行选择?15、各区域吊顶的用材及风格?16、各装饰材料、涂料是否是环保型、何种颜色?17、淋浴房的品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能?(二)毛坯房(二)毛坯房1、为何选择毛坯房?2、毛坯交付标准(程度描述)?3、地漏数量、位置、规格、材料、性能?4、入户门尺寸、厚度、颜色、材料、性能描述、门板、门扇、门框?5、三防门或四防门概
23、念解释?6、墙地面交付标准?编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第14页 共30页第 14 页 共 30 页7、窗的材料和规格(距地面高度、宽度、厚度、保温性能、颜色)为何选择此类?8、卫生间是否有防水电源插座?9、窗前是否有护栏、防护板。若有的话其规格、用材、色泽?10、一般情况下各居室高、中、低档装修所需费用,及出来的效果?11、厨房是否做防水层?为何不做?12、是否必须选定由开发商指定的装修公司?(三)户内生活配套设施(三)户内生活配套设施1、供电量?2、几路供电?3、是否 24 小时热水、水温标准、收费标准?4、供热
24、与供热水是否两套管线?5、供热方式、散热器能量、数量、品牌、管线位置?6、防水层做到哪个房间,做多高,使用材料?7、轻隔墙与承重墙分布?过梁的位置?8、电源、智能化接口、电话、电视天线在各房间的分布及使用材料、距地面高度?9、水的来源及各项标准检测?10、电梯的规格、性能、载重、品牌11、阳台封闭所使用的材料?(四)户型、格局(四)户型、格局1、户型:最小至最大、低至高总价?2、三居、两居、一居等各有几种,户型面积多大,所在位置哪里,社区内部的区位位置?编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第15页 共30页第 15 页 共
25、30 页3、台封闭方式、面积计算方法、材料、方向?4、层高、净高、楼板厚度?5、每个楼座、每个楼层、每个户型、每个房间朝向、视野、景观?6、各功能区间面积?7、首层和顶层是否安装防盗设施?若有的话其规格,形式、颜色?8、各户型特点、适应的购买群类别?9、各户型的风水解析?10、可视对讲的品牌、性能、材料、规格?11、各种户型与装修风格的配合方式?各功能室内家具的摆放位置?12、各种户型的单项总面积是多少?在总建面中的所占比例?13、商业单位层高?(五)建筑常识(五)建筑常识1、水泥标号(这是房屋质量好坏的初步确定)?2、建筑结构?5、内外墙厚度?6、保温方式及厚度?7、保温墙位置、保温系数?8
26、、环保指标达到标准?9、首层是否独立管线?10、被浪费空间的使用处理方式(如过道、门廊等)?11、针对不同客户群的差异性推荐,助定分析?14、首顶层是否配窗磁、门磁?其工作原理,使用方法?15、开窗方式(平、推拉、上旋、下旋)?16、配不配纱窗?17、是否有燃气、烟感等报警措施?18、电视接收的范围?编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第16页 共30页第 16 页 共 30 页19、电话线有几条,各条线的区域位置配置、是否有申请费、安装费?20、未来若要增加电话线,是否可以?可以的话,费用标准是多少?21、是否预留空调洞及
27、主机位,是否计算面积22、是中空还是真空玻璃?有何区别?中空厚度、隔音、保温效果?23、电梯品牌?载重量?使用时间?类别?其它性能技术指标?24、具体方向的房间根据气候配不同的营建方式和装饰标准?25、可视对讲的品牌、性能、材料、规格?26、商业系统的空调安置?27、上述各项设施的价格?28、上述各产品交付后保修年限、是否付费?九、关于合同九、关于合同1、水、电、气、暖接通入户时间、使用时间和验收标准?2、项目的各项手续是否齐全?3、各项购房手续的办理程序?4、户型图的面积标示?各户型内部各面积?5、房屋的具体使用年限?6、产权手续的取得时间?7、如延期未获得产权手续的违约罚则?8、交付标准明
28、细?9、如到期未办理完毕贷款手续,如何处理?10、定金是否可退?可退条件?11、退款手续?12、绿化、道路是否同期交付?13、各项配套设施的交付使用时间?14、将交付标准配套设施中的各项产品标价写出?15、诉讼对接单位?编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第17页 共30页第 17 页 共 30 页16、净高填入?17、违约罚则生效后的双方退款期限?18、公摊面积说明?19、首层花园、顶层露台均应属公用面积,开发商无权赠送?20、外墙面命名权应属于全体业主?21、二书应同时作为附件?22、为何不以套为单位?23、面积测量为何
29、按建筑面积而不按使用面积?24、实测面积的出示时间?25、实测面积是否计算入精装修部分?26、装修后的保修如何界定和进行?27、水的压力是否不足?顶层的冷热水是否可以保证?28、将整体规划平面图式模型照片附入合同?29、其它某某项目可以加,为什么你们不可以加?30、将违约罚则利息提高?31、代理商如果不能解决,叫开发商来谈?32、各项配套的使用时间注入合同?33、如果不可以加入某项条款,就不不用谈了,也不买了?34、将楼座位置做一明示?注入合同?35、将物业收费标准写入合同?36、将各项收费写入合同?37、将宣传中的所有内容写入合同?38、如室内设施未达到使用条件的罚则处理?39、代理公司是否
30、有权代签合同?40、若给孩子买,是否可以?多大年龄可以?41、遗产税的比例?有无其它变通办法?42、购房者主体确认?43、两人或多人合购手续?编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第18页 共30页第 18 页 共 30 页44、规划变更的处理方式?45、定金的约定?(不超过 20%)46、交房时间?十、关于购房细节十、关于购房细节1、环境监测数据指标报数据?2、环境监测数据的测量依据、计算方式、采用方法?3、相应文件的手续是否齐全?4、内销还是外销?5、属于公寓还是住宅?6、取得土地的方式?出让还是划拨?7、各种付款方式的优
31、劣性比较?8、贷款行?保险公司?律师行?公证处?9、上述各机构可否自由选择?10、上述各项的手续费是多少?11、手续办理时间?12、定金多少?13、交付定金后多长时间交首付?可不可以用外币付款?14、各种付款方式的首付款比例?15、首付后多长时间办贷款?16、何时开始还款?17、公积金和组合贷款的办理方式?各自所需费用?客户应提交的材料?18、外省人、外籍人购房手续?贷款年限和比例与北京人一样吗?19、代签合同所需文件?20、代为未成年人买房所需文件?21、代为单位买房所需文件?22、代为别人买房所需文件?编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学
32、海无涯苦作舟页码:第19页 共30页第 19 页 共 30 页23、预售的概念?24、预售登记办理程序?25、预售登记办理所需文件?26、各不同购买客户性质的不同,所需的不同文件?27、各种付款方式的说明?28、各种付款方式的优缺点比较?29、办理贷款的程序?30、办理贷款过程中发生的费用?31、将来所交纳费用的说明?32、程序中所需文件的说明?33、需客户填写的说明?34、需卖方填写的说明?35、各种类型客户总集并相对应的销售手法?36、你们的最低价多少?最高价多少?均价多少?37、相应的楼层和位置在哪里?38、入住后装修还有没有其它收费?39、使用率的计算方式?40、这里以前的治安情况好不
33、好?是否发生过恶性案件?41、什麽叫上风上水?有什麽好处?十一、关于周边项目十一、关于周边项目1、主要项目的类型?(住宅类、商住类、高档公寓类、别墅类、写字楼类编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第20页 共30页第 20 页 共 30 页等)2、按品种、档次、分布情况、价格构成及水平(租售均计)分类综述?3、主要的竞争项目?4、各项目的总体规划、风格、特色?共几栋?5、各项目的总建筑面积、总户数?6、各项目的起价、均价、最高价?7、各项目的建筑形式、层高、结构、用材?8、配套设施状况?服务环境?9、周边交通设施?与主干线的
34、距离?10、施工进度,开工、竣工日期?11、项目整体环境,与旅游景点的距离?12、项目分几期开发?各期特色?13、销售进度?在销楼号?在开销总户数?14、主力户型、最小面积、最大面积?15、是否带精装修?带的话,购毛坯房的价格?16、相对于本案的优缺点对照?(各项目细分:研究其最大优点、最弱环节)17、竞争项目对本案的看法?对客户的说辞?18、各项目的开发商、代理商、建筑商、设计公司、园林师?19、周边新开项目争取一手资料?未开前即展开实施针对性的策略?20、周边项目工作人员的内外形象如何?21、主力购买群的职业、年龄等?22、周边项目的内外环境总评?23、周边项目的产品属性、分类?24、周边
35、项目的绿化率、容积率?25、证件取得程度?26、目前楼层朝向、价差?27、付款方式及相应优惠比例?贷款银行及相应年限(尤其是外籍、外省人)?编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第21页 共30页第 21 页 共 30 页28、精装的话其各方面用材和品牌?29、电梯数量?是否封阳台?网络系统?电话线几条?30、供暖方式?收费标准?电视系统?31、物业费?32、燃气方式?收费标准?33、车位情况?供应是否充足?34、总体评述:结合本地区情况,大致描述本案的优劣势和未来客户群体,客户情况的预测分析?十二、关于周边配套服务设施及详情
36、十二、关于周边配套服务设施及详情编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第22页 共30页第 22 页 共 30 页1、公交系统说明?各条线路的起、终点和重要交通主干线的交叉点站名?是否可换乘地铁?2、未来交通体系说明?3、医疗机构说明?各医疗机构治疗长项说明?4、教育设施说明?(按入学年龄排序)并做专业说明?5、餐饮、娱乐、休闲设施说明?6、金融机构说明,含银行、证券所等7、购物、超市说明?8、邮政、电信、书店等说明?9、酒店说明?(注明星级标准)10、图书馆、博物馆?11、其他生活服务设施(如美容美发、照相、洗衣、机票、洗车
37、、加油、修车、旅行等)12、影响项目的不利因素(如污染源、垃圾、殡仪馆、恶劣人文环境等)13、附近各大中型企业?其业务范围?14、政府机构?15、公园或旅游资源说明?其特点和历史?四季景观描述?16、药店说明?17、其它与项目有关的有利因素?18、上述各项必须注明电话和联系人?19、注明营业时间和经营项目、种类?收费标准?20、有何名人在此附近居住?21、集贸市场?22、至大型商场的距离?车程?SHOPPINGMALL 的位置?车程?编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第23页 共30页第 23 页 共 30 页十三、关于政
38、策十三、关于政策1、入关?2、降息?3、调手续费?4、北京市的城市规划?5、项目沿线的交通规划?6、国家对房地产业的扶持计划?7、房地产业在国家经济环境中扮演的角色?8、区域发展计划的政策?编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第24页 共30页第 24 页 共 30 页十四、关于心理障碍的描述十四、关于心理障碍的描述1、如果让你买你会不会买?2、买的话是哪种户型,为什么?3、你们的缺点是什么?(说先天但后天可以弥补的,甚至主动提出,从而转移客户对焦点问题的注意,如交通)4、买了后,中途出售该怎么办?手续费如何收?5、变更贷款
39、年限该怎么办?6、更名如何办?7、能不能随时通知我工程进展?8、出租如何办?费用有多少?9、二手房的前景怎样?10、你帮我推荐一种户型?为什么会推荐?11、物业费为什么要年年收取?12、各种大、中、小维修费为何要收取?13、不住的话物业费还交不交?14、安全性好不好?(隐性突出周边安全点)15、请你吃饭好不好?16、多优惠一点好不好?17、再送我一点奖品好不好?18、我户口可不可以迁过来?手续如何办理?所需费用多少?19、孩子上学怎么办?20、为什么要买你们的房子?编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第25页 共30页第 2
40、5 页 共 30 页21、物业费太贵了,为什么不能低点?22、你们的代理公司要是走了,我们客户怎么办?23、物业公司我们可不可以挑?24、这套房子我可不可以办公、注册、开厂?(不可以,但要说明原因,并委婉拒绝)25、我能不能先或后办产权证?26、我的邻居都是什么人?(不可说,但应说明层次)27、我多买几套是不是可以多优惠一些?(不可以,但如有的话可引出其他优惠措施)28、这边儿上住的人,盖的楼可不够层次?29、你可不可以帮我把房子卖了?给你佣金!30、装修到这种程度,合同应约定得更详细?31、你说的我全信,可合同上还是得写上,口说无凭吗?32、咱们的关系不错,你对我说点实话!33、你们的规模不
41、小,人住多了,会不会乱?34、楼盖的够密的,间距也不大,采光可以保障吗?35、绿化率可不高呀?36、层高为什么不盖高些?37、将来这会不会盖塔楼?38、机场的噪音不小,起降时间间隔有多大,晚上会不会还有?(从隔音效果展开)39、为什么在四环外,还要卖 7、8 千一平方米?40、保险要保什么,怎样发挥其功能?41、如果我要退房,怎么办?42、如果我要换房,怎么办?有了差价怎麽办?手续费需不需要再交?43、户内的隔音效果好不好?44、这房子的使用率不高,公摊也不少吗?45、我要的户型没有了,等有了再通知我?编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无
42、涯苦作舟页码:第26页 共30页第 26 页 共 30 页46、你这挺好,可家里人多,手里钱少,以后再说吧?47、你们的房子属于那种建筑形式?联排别墅还是复室楼?48、房子我买了,还不起钱怎么办?49、国家利率调整了,我的贷款利率调不调?50、将来利率会不会再降?51、将来房价会不会再降?现在的价格是怎麽定出来的?52、你们的房子能升值吗?53、你们这里的风水好不好?54、配套设施挺全,可将来会不会都盖起来?55、某些设施为何其它项目有,而你这里却没有?56、项目的销售情况好不好,不要到我住进来的时候成为孤家寡人?57、还没想好,等我确定了再给你打电话吧?58、如果现在我买了,想卖给外国人,或
43、外国人卖给我怎么办?59、由于特殊原因,本人不被许可在京购房,如何办理?60、首层及其它层面的蚊虫会不会多?61、可否将合同金额提高返款?62、土地使用年限的起止日期?为什麽不是永久性的?63、期满后房屋手续如何办理?64、我买了房,你在卖了怎么办?65、售后包租是否可以?66、交房后开发商所承担的责任?67、现房和期房哪个更好?68、房屋与土地的区别?69、如何形成现在的社区?70、你们的位置可不近?71、入住的时间太晚了?72、你们的开发成本有多少?73、你们的环境真的有那么好吗?编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第2
44、7页 共30页第 27 页 共 30 页74、首层会不会反水?反潮?有何保护措施?75、顶层会不会漏雨?为什么不会漏?有何保护措施?76、赠送的花园和露台可不可以私搭乱建?77、内部结构是否可以自由拆、建?78、销售面积的计算方法?79、项目取得完备手续的时间?附录二:客户购房须知及费用附录二:客户购房须知及费用1、购买人资格2、购房手续3、外地、外籍人购房手续4、公证办理手续5、预售登记6、贷款办理(商贷、公积金、贴息、组合等)7、入住办理8、产权办理9、租售办理编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第28页 共30页第 2
45、8 页 共 30 页附录三:销售经理月工作总结重点内容附录三:销售经理月工作总结重点内容1、本月成交情况与下月成交计划(1)本月认购、签约、退房的套数、面积、金额,累计签约的套数面积和金额(月工作总结表)(2)本月成交与上月计划的比较(3)下月计划成交的数据2、成交客户和退房客户的分析(1)到访客户意向总结(2)成交客户主因分析(3)退房客户主因分析(4)成交客户资源利用情况3、媒体效果分析(1)本月广告的日期、媒体、主题、版式(2)本月的来电、来访、成交情况汇总(3)对广告反馈的综合意见(客户、市场、内部人员)4、项目情况综述编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦
46、作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第29页 共30页第 29 页 共 30 页(1)与各方面合作单位情况汇报,开发商、物业公司、城建商、银行、律师等(2)项目进展(3)施工进度(4)项目问题分析:含开发商问题、策划问题、销售问题、其他配合部门问题等4、项目部组织管理及下月工作重点(1)项目部本月工作完成情况(2)项目部内人员情况的总评,如人力资源、精神状态、能力综述等(3)下月工作重点(4)本月培训考核情况及下月培训考核计划安排(5)下月推广工作建议5、市调情况汇总7、其他需总结、汇报、寻求支持的内容附录四:业务助理月工作总结重点内容附录四:业务助理月工作总结重点内容1、数据统计工作完成
47、情况汇报2、各种文件、各项单据使用情况汇总3、办公用品领用情况汇总4、项目部考勤5、与开发商之间文件交接情况6、推进项目部工作的建议附录五:销售主管月工作总结重点内容附录五:销售主管月工作总结重点内容1、本组内的人员情况和状态评估2、本组业绩综述编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第30页 共30页第 30 页 共 30 页3、分析本月成交与退房客户原因4、案例分析报告5、下月工作计划和确保完成措施6、项目部本月工作中的问题总结,下月工作的支持援助附录六:客服主管月工作总结重点内容附录六:客服主管月工作总结重点内容1、与开发商之间沟通情况的汇报2、与其他合作单位的沟通情况汇报,如房地产交易中心,银行,公积金等3、产权代办情况4、贷款办理情况5、下月工作计划附录七:置业顾问月工作总结重点内容附录七:置业顾问月工作总结重点内容1、销售情况汇报2、下月成交目标3、本月工作中的问题4、下一步工作的建议5、专题案例分析
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