资产评估重点公式.doc

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1、第二章 资产评估的基本方法1、市场法具体方法（直接比较法）【例题P35-43】方法说明公式（1）现行市价法评估对象本身具有现行市场价格（2）市价折扣法仅存在交易条件差异P=P（1-折扣率）（3）功能价值类比法线性关系P= P对象生产能力/案例生产能力指数关系P= P（对象生产能力/案例生产能力）x（4）价格指数法仅有时间差异P= P （1+价格变动指数）= P 价格指数（5）成新率价格调整法仅有成新程度差异P= P 评估对象成新率/参照物成新率（6）市场售价类比法功能差异+时间差异+交易情况差异（7）价值比率法成本市价法P=评估对象现行合理成本参照物成交价/参照物现行合理成本市盈率倍数法企业价

2、值评估2、重置成本估算方法【例题P56-60】方法说明及公式（1）重置核算法购买型、自建型（2）价格指数法与重置核算法的区别【P58】【只能评估复原重置成本】（3）功能价值类比法生产能力比例法（线性关系）规模经济效益指数法（指数关系）（4）统计分析法步骤：在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别在各类资产中抽样选择适当具有代表性的资产，应用以上三种方法估算其重置成本；依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数。K=R/R3、资产贬值的估算方法（参考机电设备）【例题P62-65】贬值方法说明及公式实体性贬值观察法使用年限法总使用年限=实际已使用年限

3、+尚可年限实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率资产利用率=累计实际利用时间/累计法定利用时间【1，超负荷运转；=1，满负荷运转；1，开工不足】修复费用法包括：资产主要零部件的更换或者修复、改造、停工损失等费用支出。功能性贬值净超额运营成本超额运营成本扣减所得税；现值之和超额投资成本功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本经济性贬值间接计算法贬值率=1-（预计可被利用的生产能力/原设计生产能力）x 【x功能价值指数，0.6-0.7】直接计算法贬值额=年收益损失额（1-所得税税率）（P/A，r，n）第四章 资源资产评估1、森林资源资产评估方法【例题P105-117】方法具体方法及适用性公式及说明

4、成本法重置成本法【幼龄林林木资产】（1）计算公式：En=KCi（1+P）n-i+1 【K-林分质量调整系数；C-生产成本；n-林分年龄。】（2）注意问题：确定合理的收益率；不需要考虑成新率；必须根据林分质量调整估算评估值。（3）林分生长状态的质量调整系数：在幼龄林中一般用株数调整系数和平均树高调整系数综合确定，在中龄以上的林分用平均胸径调整系数和蓄积调整系数综合确定。（4）株数调整系数K1：株数保存率（r）=实有保存株数/造林设计株数；【在幼龄林（未成林造林地幼树）的评估中，当r85%，K1=1；r85%，K1=r ；r40%，一般认为造林失败，必须重造，K1=0，有成林希望，K1=r 。】（

5、5）树高调整系数K2：K2=现时幼龄林林分平均树高/同一年度参照林分标准平均树高。林地费用价值法【林地改良和苗圃地】（1）概念：该方法是以取得林地所需的费用和把林地维持到现在状态所需费用的本利之和来估算林地评估值的方法。（2）计算公式：Bu=A（1+P）n+Mi（1+P）n-i+1【A-林地购置费；M-改良费；n-购置年数。】（3）应用前提：林地在购置和投资年间的费用明确且可计量。市场法市场到算法【成、过熟林木】（1）概念：又叫剩余价值法，是将被评估林木资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本和合理利润后，剩余部分作为林木资产评估值的方法。（2）计算公式：En=W-C-

6、F 【W-销售总收入；C-经营成本；F-经营利润】市场成交价比较法【相同或类似的森林资源资产】计算公式：E=GKKb 【G-参照物的市场交易价格；K-林分质量调整系数；Kb-物价调整系数。】收益法收益净现值法【经济林林木资产】（1）计算公式：En=（Ai-Ci）/（1+p）i-n+1 【A-收入；C-成本；u-经营期；n-林分年龄。】（2）应用前提：林木资产每年都有一定收益，同时每年也有一定的成本支出，且具有一定的经济收益期（有限收益期）。收获现值法【中龄林、近熟林】计算公式：Bu=KAu+Da（1+p）u-a+Db（1+p）u-b/（1+p）u-n-Ci/（1+p）i-n+1【A-主伐收入；

7、D-间伐收入】年金资本化法【地租收益稳定且明确的林地、异龄林永续经营】（1）林木：En=A/P（2）林地：Bu=R/P、Bu=R/P1-1/(1+p)n 【n-林地使用权年限】林地期望价法【同龄林林地、永续皆伐】（1）计算公式：Bu= Au+Da（1+p）u-a+Db（1+p）u-b+-Ci（1+p）u-i+1/（1+P）u-1-V/P（2）年林地地租Bn= BuPCi第i年投入的营林生产直接费用（包括整地、栽植、抚育等费用），发生在期初。V年均营林生产间接费用（包括森林保护费、营林设施费、良种实验费、调查设计费、基层生产单位管理费、场部管理费用和财务费用），发生在期末。2、矿产资源资产评估收

8、益法具体方法模型适用性折现现金流量法探矿权： 详查及以上勘查阶段 赋存稳定的沉积型大中型矿床的普查 采矿权： 拟建、在建、改扩建矿山生产矿山 折现剩余现金流量法投资报酬=资产净值投资报酬率剩余利润法探矿权：勘查程度较高（选用） 采矿权:正常生产矿山 收入权益法采矿权：矿产资源储量规模和矿山生产规模均为小型的、且不具备采用其他收益途径评估方法 服务年限较短生产矿山 资源接近枯竭的大中型矿山，其剩余服务年限小于5年 折现现金流量风险系数调整法P=Pn（1-R）探矿权：赋存稳定的沉积型矿种的大中型矿床中勘查程度较低的预查及普查区。3、收益法销售收入的确定p147金属矿产品以原矿计价Sq=QyPy以精

9、矿计价【精矿产率；一采出矿石品位即入选原矿品位；选矿回收率；精矿品位。0地质平均品位；矿石贫化率。】精矿产量精矿品位原矿产量原矿品位选矿回收率 原矿产量地质平均品位（1矿石贫化率）选矿回收率以精矿中金属计价精矿中金属量精矿产量精矿品位原矿产量精矿产率精矿品位原矿产量原矿品位选矿回收率原矿产量地质平均品位（1矿石贫化率）选矿回收率以冶炼金属产品计价Qs金属产品产量；Ps金属产品价格；y冶炼回收率；y金属产品品位。金属产品产量金属产品品位 原矿产量原矿品位选矿回收率冶炼回收率非金属矿产品一般非金属矿产品煤矿产品销售收入不同牌号煤产量不同牌号煤价格石材产品按荒料计：销售收入荒料产量荒料价格原矿产量成

10、荒率荒料价格按板材计：销售收入板材产量板材价格原矿产量成荒率板材率板材价格4、不同矿种的矿山服务年限矿种公式金属矿种和有指标要求的化工、建材等矿产 【A-矿山生产能力；Q-可采储量，-矿石贫化率】非金属矿种 其中煤矿： 【K-储量备用系数（放大开采量）】石材矿（1）按荒料计：（2）按板材计： 【Kd吊装运输损失系数；b板材率】石料矿T=QK/A 【K地质影响系数；松散系数】5、采选（冶）技术指标（1）可采储量（评估利用资源储量评估利用设计损失量）采矿回采率（2）采矿回采率1采矿损失率（3）（4）采出矿石品位地质品位（1矿石贫化率）（5）6、成本费用总成本费用产品成本管理费用财务费用营业费用（制

11、造成本制造费用）管理费用财务费用营业费用【经营成本+折旧】经营成本总成本费用折旧费摊销费折旧性质维简费利息支出企业所得税（销售收入总成本费用销售税金及附加）25%经营期现金净流量销售收入经营成本销售税金及附加企业所得税7、收益法评估程序：程序注意事项（1）计算可采储量评估利用资源储量=资源保有储量可信系数（2）计算服务年限区分矿种（3）计算销售收入注意计价方式（4）计算固定资产投资及流动资金同时计算回收抵扣设备进项税额=设备原值（1+17%）17%=设备不含税价格17%（5）计算经营成本经营成本=总成本费用折旧【注意折旧的计算，考虑耐用年限是否大于矿山服务年限，若小于，可能涉及到固定资产及设备

12、的更新。】（6）计算企业所得税（销售收入总成本费用销售税金及附加）25%（7）计算矿业权价值划分现金流量图，区分各流入、流出时间点8、矿产资源资产评估成本法方法模型说明勘查成本效用法单项勘查工作的重置成本有效工作量预算单价地区调整系数。重置成本直接成本间接成本加权平均质量系数（f2）（该类工作项目重置成本该类工作项目效用系数）/工作项目重置成本采用效用系数对地质勘查重置成本进行修正；Cr重置成本；Ui实物工作量；Pi现行价格和费用标准；间接费用的分摊系数；C间接费用。F效用系数；f1f2；f1布置合理性系数f2加权平均质量系数地质要素评序法基于贡献原则的一种间接估算方法；调整系数（价值指数的乘

13、积）；123m9、矿产资源资产评估市场法具体方法评估模型说明可比销售法详查以上探矿权及采矿权：勘查程度较低阶段：可比因素调整系数的确定：可采储量调整系数；矿石品位（质级）调整系数；t生产规模调整系数；产品价格调整系数；矿体赋存开采条件的调整系数；区位与基础设施条件的调整系数。Pa勘查投入调整系数；资源储量调整系数；v物化探异常调整系数；地质环境与矿化类型调整系数。【适用于各勘查阶段的探矿权及采矿权价值评估。】单位面积探矿权价值评判法S 评估对象勘查区面积；单位面积探矿权价值。【通常适用于勘查程度较低、地质信息较少的探矿权价值评估。】资源品级探矿权价值估算法PQdc （431）Qd资源储量；单位

14、资源品级价值资源品级；c 矿业权价值占资源毛价值的比例。【通常适用于勘查程度较低、地质信息较少的金属矿产探矿权价值评估。】第五章无形资产评估1、无形资产评估收益法（P182）超额收益直接估算法收入增长型：价格：R=（P2-P1）Q（1-T）销量：R=（Q2-Q1）（P-C）（1-T）费用节约型：R=（C1-C2）Q（1-T）差额法R=净利润-净资产总额行业平均利润率分成率法R=销售收入（利润）分成率（1-T）收入分成率=利润分成率销售利润率要素贡献法三分法：即考虑资本、技术、管理三大要素的贡献。（粗略）公式P=KRi/（1+r）i 或P=Ri/（1+r）i k-分成率2、无形资产评估成本法（P

15、188）基本公式无形资产评估值=无形资产重置成本（1-贬值率）重置成本自创核算法重置成本成本+期间费用+合理利润期间费用=管理费用+财务费用+销售费用倍加系数法重置成本（C+V1）/（1-2）（1+L）C物化劳动消耗；V活劳动消耗；1创造性劳动倍加系数；2平均风险系数；L投资报酬率外购市价类比法物价指数法贬值率专家鉴定法剩余经济寿命预测法3、计算机软件价值评估方法方法公式说明市场法VV生产率调整系数；价值调整系数成本法评估价值重置全价贬值P=C1+C2C1=MW开发成本要素、开发过程成本、语句行数参数成本法模型；C1开发成本；C2维护成本；M工作量；W单位成本收益法4、商誉评估的方法【例题P2

16、34-236】方法公式割差法商誉评估值=企业整体资产评估值-可确指单项资产评估值之和超额收益法超额收益本金化价格法企业预期年收益额行业平均收益率该企业的单项资产评估值之和/ 适用本金化率被评估企业单项资产评估价值之和被评估企业预收益率行业平均收益率/ 适用本金化率被评估企业预期收益率=预期年收益额/单项资产评估值之和超额收益折现法第六章长期投资性资产评估1、债券评估（1）上市交易债券的评估一般采用市场法（现行市价）进行评估，按照评估基准日的收盘价确定评估值。采用市场法进行评估债券的价值，应在评估报告书中说明所用评估方法和结论与评估基准日的关系，并说明该评估结果应随市场价格变化而适当调整。（2）

17、非上市交易债券的评估到期一次还本付息：P=F/（1+r）n分次付息，到期一次还本：P=Ri（1+r）-i+A（1+r）-n2、股票投资的评估非上市交易股票的价值评估【收益法】普通股固定红利型P=R/r红利增长型P=R/（r-g）分段型优先股一直持有P=A/r准备转售P=Ri（1+r）-i+F（1+r）-n第七章流动资产评估1、实物类流动资产的评估库存材料近期购进成本法、市场法购进批次间隔时间长、价格变化大采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值缺乏准确现行市价通过寻找替代品的价格变动资料来修正材料价格；确定该项材料的供需关系，并以此修正材料价格；通过市场同类商品的平均物价指数进

18、行评估。呆滞材料应对其数量和质量进行核实和鉴定，然后区别不同情况进行评估；对其中失效、变质、残损、报废、无用的，应通过分析计算，扣除相应的贬值额后，确定评估值。盘盈、盘亏材料应以有无实物存在为原则进行评估，并选用相适应的评估方法。低值易耗品在库与库存材料相同在用成本法（重置价值成新率）产成品及库存商品评估基准日与产成品完工时间接近评估值=数量单位成本评估基准日与产成品完工时间间隔较长评估值=实有数量（工艺定额现行市价+工时定额费用）评估值=实际成本（材料成本比例材料综合调整系数+工资、费用成本比例综合调整系数）2、在产品评估成本法适用于生产周期较长的在产品的评估；对于生产周期较短的在产品，没有

19、变现风险的情况下，可以根据账面值进行调整。按价格变动系数调整原成本适用对象：对生产经营正常、会计核算水平较高的企业在产品的评估；不合格产品成本剔除；不合理费用剔除；测算价格变动系数（从生产准备开始到基准日）；工资、燃料、动力费、制造费调整；评估值=原合理材料成本（1+价格变动系数）+原合理工资、费用（1+变动系数）按社会平均工艺定额和现行市价计算特点：即按重置同类资产的社会平均成本确定被估资产的价格。评估值=实有数量（工艺定额现行市价+工时定额费用）按在产品的完工程度计算原理：在计算产成品重置成本基础上，按在产品完工程度计算确定在产品评估值。在产品价值在产品约当量产成品重置成本在产品约当量=在

20、产品数量完工率市场法按同类在产品和半成品的市价，扣除销售过程中预计发生的费用后计算评估值。不能继续生产，又无法通过市场调剂出去的专用配件只能按废料回收价格进行评估。第一类已从仓库领出，尚未进行加工的原料：评估值实有数量可接受的不含税的单位市场价格-预计在销售过程中发生的费用第二类已加工成部件，可通过市场销售且流动性较好的在产品：如果在调剂过程中有一定的变现风险，还要考虑设立一个风险调整系数。第三类某报废在产品评估值可回收废料的重量单位重量现行的回收价格3、现金和银行存款、应收账项及其他流动资产的评估现金和银行存款以核实后的实有额作为评估值，如有外币存款，应按评估基准日的汇率折算成等值人民币。应

21、收账款及预付账款（1）公式：应收账款评估价值应收账款账面余额已确定的坏账损失预计可能发生的坏账损失与费用（2）预计坏账损失的估计方法：坏账比例法：【适用条件：如果一个企业的应收项目如多年未清理，账面找不到处理坏账的数额，也就无法推算出坏账损失率，在这种情况下就不能采用这种方法。】账龄分析法：可将应收账款按账龄长短分成几组，按组估计坏账损失的可能性，并进而计算坏账损失的金额。应收票据不带息票据严格来说，应该是票面面额的折现值，但是由于票据的期限比较短，所以忽略了货币的时间价值。带息票据按本金加利息确定（单利）应收票据评估值本金（1+利息率到评估基准日实际时间长短）按应收票据的贴现值计算应收票据评

22、估值票据到期价值贴现息贴现息票据到期价值贴现率贴现期到期尚未能收回应收票据应该视作应收账款评估待摊费用和预付费用待摊费用对于待摊费用的评估，原则上应按其形成的具体资产价值来确定。预付费用预付费用的评估依据其未来可产生效益的时间。只有在评估基准日以后仍将发挥作用的预付费用，才是评估的对象。第八章 企业价值评估（下）1、收益法的具体评估技术思路企业永续经营假设年金法：（1）适用于未来预期收益相对稳定、所在行业发展相对稳定的企业价值评估。（2）公式1：P=A/r（3）公式2：P=Ri（1+r）-i（1+r）-ir分段法：（1）公式1：P=Ri（1+r）-i+Rn/r（1+r）-n（2）公式2：P=R

23、i（1+r）-i+Rn（1+g）/（r-g）（1+r）-n企业有限持续经营假设（1）只有在特殊情况下，才能在有限持续经营假设前提下对企业价值进行评估。（2）企业有限持续经营假设是从最有利于回收企业投资的角度，争取在不追加资本性投资的前提下，充分利用企业现有的资源，最大限度地获取投资收益，直至企业无法持续经营为止。（3）评估思路与分段法类似：P=Ri（1+r）-i+Pn（1+r）-n2、价值比率的种类盈利类全投资价值比率销售收入价值比率=（股权价值+债权价值）/销售收入EBIT价值比率=（股权价值+债权价值）/EBITEBITDA价值比率=（股权价值+债权价值）/EBITDA无负债现金流比率倍数

24、=（股权价值+债权价值）/无负债现金流股权投资价值比率P/E价值比率=股权价值/税前收益股权现金流价值比率=股权价值/股权现金流资产类全投资价值比率总资产价值比率=（股权价值+债权价值）/总资产价值固定资产价值比率=（股权价值+债权价值）/固定资产价值股权投资价值比率P/B价值比率=股权价值/净资产价值其他特殊类/仓储量价值比率=（股权价值+债权价值）/仓库储量装卸量/吞吐量价值比率=（股权价值+债权价值）/装卸量或吞吐量专业人员数量价值比率=（股权价值+债权价值）/专业人员数量矿山可开采储量价值比率=（股权价值+债权价值）/矿山可开采储量价值比率的修正【Ms=】第十章 以财务报告为目的的评估

25、1、有形资产、负债以及或有负债的评估企业合并准则应用指南的规定的确定有形资产和负债的公允价值方法如下：评估对象评估方法货币资金按照购买日被购买方的账面余额确定金融工具有活跃市场的股票、债券、基金等按照购买日活跃市场中的市场价值确定不存在活跃市场，如权益性投资等参照企业会计准则第22号金融工具确认和计量等，采用适当的估值技术确定其公允价值。应收款项短期应收款项一般应按应收取的金额作为公允价值，同时考虑发生坏账的可能性及相关收款费用。长期应收款项以适当的现行利率折现后的现值确定其公允价值，同时考虑发生坏账的可能性及相关收款费用。存货原材料按现行重置成本确定在产品按完工产品的估计售价减去至完工仍将发

26、生的成本、预计销售费用、相关税费以及基于同类或类似产成品的基础上估计可能实现利润确定产成品和商品估计售价减去估计的销售费用、相关税费以及购买方通过自身努力在销售过程中对于类似的产成品或商品可能实现的利润确定；房屋建筑物存在活跃市场以购买日的市场价格确定其公允价值但同类或类似房屋建筑物存在活跃市场参照同类或类似房屋建筑物的市场价格确定公允价值（市场法） 同类或类似房屋建筑物也不存在活跃市场、无法取得有关市场信息按照一定的估值技术（如重置成本法等）确定其公允价值。机器设备存在活跃市场按购买日市场价格确定公允价值但同类或类似机器设备存在活跃市场参照同类或类似机器设备的市场价格确定其公允价值（市场法）

27、 同类或类似机器设备也不存在活跃市场，或因有关的机器设备具有专用性，在市场上很少出售、无法取得确定其公允价值的市场证据的用收益法或考虑该机器设备各类贬值（包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值）后的重置成本合理估计其公允价值短期债务一般应按应支付的金额作为其公允价值长期债务按适当的折现率折现后的现值作为其公允价值或有负债公允价值在购买日能够可靠计量的，应单独确认为预计负债。此项负债应当按照假定第三方愿意代购买方承担该项义务，就其所承担义务需要购买方支付的金额计量。2、无形资产的具体评估方法 市场法市场法往往较难作为无形资产的首选评估方法。收益法无形资产最常用的评估方法。常用的具体方法包括增量收益折现法、节省许可费折现法、多期超额收益折现法。成本法运用成本法进行无形资产公允价值评估，往往无法反映该项无形资产给企业带来的未来经济利益。 成本法较少运用于企业无形资产的评估。