房地产企业成本控制精要3.docx

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1、 本钱控制要点应用指南 (试 用 本) 编者按 我们将公司本钱控制专题的讨论结果搜集起来，编纂成这本公司本钱控制要点应用指南。其中有三点需要说明： 第一：控制要点是各人总结公司历史经验，按权重筛选出来的，不可能涵盖所有的本钱控制内容。 第二：本钱控制的详细要领已体现在相应的范例里，我们以控制什么What、怎样控制How和谁来控制Who的编写形式，仅提供一本应用指南。 第三：由于相应的范例仍在体例中，本指南的内容将在实践中不停完善。希望它能在事情中为各人带来便利。 总部人事部培训基地、2000、6目 录目 录第一项.立项本钱控制要点应用指南第二项.筹划环节本钱控制要点应用指南第三项.招投标环节本

2、钱控制要点应用指南第四项.施工环节本钱控制要点应用指南第五项.质料及设备采购环节本钱控制要点应用指南第六项.销售环节本钱控制要点应用指南第七项.工程预决算环节本钱控制要点应用指南第八项.期间用度的本钱控制要点应用指南第九项.物业治理本钱控制要点应用指南附件.北京公司范例化治理系列文件第一项立项本钱控制要点应用指南立项环节的本钱控制凭据项目开发方法的差别而有所区别。该环节由于有国度多项法例政策的限制，运作时灵活度较小，根本原则是在国度划定范畴内最大限度地控制企业的用度。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节本钱控制的主要任务由项目部来负担。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件开发形式

3、1、 新征土地征地用度 少交或晚交，力争减免项目部卖力详见项目立项本钱控制要点说明中项目开发本钱组成表、附表一、附表二。拆迁安顿用度房产确权后治理拆迁安顿用度项目部卖力大市政用度自建部分凭据公司工程体系走；交政府部分按有关划定治理工程部、设计部和审算部卖力自建部分；工程部卖力交政府部分。筹划条件满足公司利益最大化，公道提高容积率，低落土地本钱项目部、设计部卖力2、 买断项目买断内容明确买断内容明细项目部卖力详见项目立项本钱控制要点说明中项目开发本钱组成表、附表一、附表二及买断方法的本钱组成付款总额为公司争取最大利益项目部卖力付款时间周期长、次数多项目部卖力三通或七通一平的尺度明确验收尺度明细工

4、程部、项目部卖力手续风险与项目付款时间直接挂钩。项目部卖力3、 互助开发互助方法切合团体要求，有利于北京公司；项目部卖力详见项目立项本钱控制要点说明中项目开发本钱组成表、附表一、附表二及互助开发的本钱组成分成比例双赢原则；项目部卖力交房时间尽可能地延后交房，工程部卖力交房尺度不低于条约中交房尺度项目部卖力付款总额付款时间选择有利于公司利益的方法项目部卖力项目部卖力第二项筹划环节本钱控制要点应用指南筹划环节的本钱控制所占权重最大，具有“一锤定音”的职位和作用：在筹划环节进行本钱控制是实现事前控制的要害，可以最大限度的淘汰事后变动带来的本钱。所以该环节控制要点和控制内容相当庞大，根本原则是，周密筹

5、划，科学讨论，严格审批。设计部和种种评审委员会在该环节负担主要的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、 筹划方案（1）可行性筹划设计市场信息搜集和阐发市政状况信息阐发筹划要点确立可行性研究设计任务书可行性设计变动设计部卖力，项目、审算、销售部配合暂缺相应可操纵参考文件，以下同（2）方案评审组成可行性筹划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变动环节，再重新评审。由项目、设计、工程、审算、财政、销售等各部分组成评审委员会，总经理卖力（3）设计结果对可行性筹划设计凭据实际情况进行细节调解设备选型方案提前确定设计部卖力，工程部配合凭据提交的设计结果进行投资估算审算部

6、卖力，设计部配合2、报批设计（1）设计方案凭据项目前期运营的情况和市场阐发制订设计任务书设计部卖力，项目部、销售部协作方案设计招投标设计部方案设计评审招投标评审委员会（2）报批注意市政设计注意相关法例，完善自身报批范例性，质料完整项目部卖力，设计部配合控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件3、扩初设计（1）扩初设计要求对报批设计进一步调解设计要求内部审核设计部卖力，知会各部分（2）本钱概算凭据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、情况方案等因素对总本钱作出概算设计部与工程部卖力制订经营指导书审算部卖力（3）扩初设计图凭据扩初设计要求招标专家评审内部评审招投标评审委员会设计调解设计部卖力4、

7、桩基设计（1）地质勘察搜集权威地质资料自己专业人员勘察设计部卖力，工程部协助（2）设计方案评审桩基设计2种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审（3）桩基施工图设计调解5、施工图设计（1） 施工图设计要求凭据销售包装设计、桩基设计、功效设计及配套设施等因素，在扩初图底子上确立施工图设计要求建安施工图中结结构价、修建造价和情况设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。设计部和工程部卖力，其他部分协助（2） 报建政府部分报批费，按政府有关政策交纳。项目部（3） 报施图（4） 审图（5） 施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商设计部卖力，工程协助，知会销售部（6） 面积测算设

8、计图纸测算与实际施工时查验相结合设计部卖力，工程部协助6、销售包装设计结合营销用度控制施工招投标7、装修方案设计（1） 方案设计要求凭据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求设计部卖力，销售部协助（2） 质料设备选型本钱方案市场信息调研凭据设计要求确定装修质料和设备设计部卖力制订装修设计目标本钱筹划明细表装饰综合代价拆分阐发拜见深圳公司文件（3） 招投标制订设计任务书设计部卖力，销售部协助评审招投标评审委员会控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件8、功效设计（1）小区修建物功效的经济评估市场调研销售部卖力有针对性扩充修建物功效设计部卖力，销售、工程部协助（2）市政配套方案市政

9、状况调研争取政府有利条件项目部卖力（3）情况方案设计凭据投资估算和报批尺度确立情况设计方案目标本钱总额设计部卖力，项目部协助招投标招投标评审委员会（4）智能化设计市场现状阐发，智能化须要性阐发智能化内容控制销售部卖力招投标，寻找外部互助，争取双赢招投标小组组织，总经理卖力（5）销售答应保持各部分与销售部的信息流通，保障销售答应与实际功效的一致性设计部卖力，工程部协助9、设计变动（1）设计调解用度（2）设计变动洽商严格凭据设计变动洽商流程进行设计部卖力，工程、销售部协助详见工程现场变动治理范例10、质料设备（1）选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确定质料设备，使设计在图纸阶段就考虑了质料设备的

10、安装设计部卖力，工程部协助（3）采购招投标招投标评审委员会详见设备质料采购范例其他用度物业治理完善费限额设计审算部第三项招投标环节本钱控制要点应用指南招投标环节的本钱控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部分的实际运作，在步伐上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节本钱控制的难点在于标书制订，重点在于评标。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、投标单元的选择（1）资质（2）治理水平（3）技能力量（4）历史记载（5）资金实力（6）互助经历创建承建商、工程监理、质料及设备供货商名册及资料库。从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单元。主办

11、部分推荐五家投标单元报招投标事情组。工程部卖力工程监理招投标条约；设计部卖力设计、情况、装修招投标条约。审算部卖力质料设备招投标条约。销售部卖力营销、包装招投标条约。详见招投标治理范例第8条至15条和招投标治理步伐招投标事情 小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单元报招投标评审委员会及主管领导 招投标评审委员会审核主管领导批准。详见招投标治理范例第8条至15条和招投标治理步伐2、招投标文件种种条约的招投标书内容应包罗：（1）工期；（2）工程造价或取费尺度；（3）质量要求；（4）付款方法；（5）招标范畴；（6）结算方法；（7）验收尺度；（8）投标注意事项；（9）废标条件（投标书必须加盖投标单元

12、法人印章）；（10）接标时间；（11）开标时间；（12）定标要领；（13）投标单元增补意见；（14）尺度条约条文；（15）图纸、其他要求等。主办部分起草、制定招投标尺度文本1、工程部卖力工程监理招投标条约；2、设计部卖力设计、情况、装修招投标条约。3、审算部卖力质料设备招投标条约。4、销售部卖力营销、包装招投标条约。详见招投标治理范例第6条、第16条至20条、和招投标治理步伐招投标事情组审核招投标评审委员会审核；主管领导批准；详见招投标治理范例第6条、第16条至20条、和招投标治理步伐控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件3、评标和定标(1)技能性评标和定标(2)经济性评标定标优先顺序1、技

13、能评标2、经济评标3、互助经历1、技能部分卖力技能评标2、审算部卖力经济标书的评标3、财政部卖力审核告白包装费详见招投标治理范例第21条至33条、和招投标治理步伐综合审核投标单元；评定中标单元招投标评审委员会审核、评定。主管领导批准详见招投标治理范例第21条至33条、和招投标治理步伐第四项施工环节本钱控制要点应用指南施工环节的本钱控制主要应注意两大方面，一个是因种种变动带来的用度，另一个是质料、工程款的支付。由于市场变革与市场掌握的原因，施工阶段不可制止由于种种情况而要对施工筹划和内容进行窜改，而在变动时明确目的和遵循步伐都是必须的。这一阶段进行本钱控制时要注意各部分的实时相同和良好互助。控制

14、要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、设计变动环节（1）变动评估项目前期筹划、定位要全面、准确，尽量制止在施工中的重大设计调解。增强施工前的审核事情。全面考虑工程造价，对可能产生变动的地方有预见性，并予以事先约定。各部分全面评估变动带来的种种变革，为审批提供参考依据。审算部卖力盘算变动用度（含可能引起的索赔）。甲方项目代表执行修改的工期评估。审算部本钱治理员卖力盘算变动后的本钱现状。详见工程变动治理措施“工程变动的控制措施”？（2）变动的审核签认凭据变动原因将设计变动分成四类，差别类别按相应的审核签认流程进行。经办部分？详见工程现场签证治理范例第二条、第十三条。设计变动通知单。产生变动项目的

15、卖力人详见工程现场签证治理范例第5到第8条。变动必须有设计单元、设计部、工程部、监理单元和施工单元配合签字后，才气有效。经办部分详见工程现场签证治理范例第九到第十二条。（3）变动的审批主管总经理审批后方可进行变动。主管总经理详见工程现场签证治理范例第十三条。施工现场签证（1）签证的须要性现场签证简直认应严格凭据条约中所约定的条款执行。 经办部分（设计部或工程部）（2）签证的时限现场签证确需产生，应对峙其时产生其时签证的原则。详见工程现场签证治理范例第十条。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件（续）2、施工现场签证（1）签证的工程量认真查对签证的工程量准确。签证的内容、原因、工程量应清楚准确

16、、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。经办部分（设计部或工程部）详见工程变动治理措施“工程变动的控制措施”？（2）签证的审批施工洽商通知单产生变动项目的卖力人详见工程现场签证治理范例第5到第8条。必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批步伐报审，通事后方可正式签证。主管总经理详见工程现场签证治理范例第十四条。（3）签证的反馈对工程变动应定期进行分类汇总统计阐发，并凭据统计资料对控制工程变动提出革新意见。资料工程师详见工程现场签证治理范例第十八、十九条。3、审图（1）扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分部图会审（4）各专业技能图纸会审图纸多条理会审会签及审批制度。各专

17、业互审互签制度。力争在开工前把图纸中的问题修改完。甲方技能卖力人详见施工环节本钱控制要点三、“审图”4、总分包配合费（1）分包方法（2）分包内容（3）分包的责任界定通过投标确定配合费。应制止在施工历程中修改分包方法、分包内容、范畴而增加工程本钱。甲方代表详见施工环节本钱控制要点四、“总分包配合费”5、质料供给（1）选型（2）质料供给方法（3）质料筹划（4）预留时间施工所用的各项质料的选型应在质料招标前确定。设计部主要解决的是质料供给对施工环节本钱的影响，详见施工环节本钱控制要点五、“质料供给”先确定质料供给方法，通过招标确定相关用度。审算部组织工程部到场限时体例质料筹划。质料筹划签认。甲方代表

18、要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。经办部分6、工程款的支付（5）付款进度（6）工程进度按条约约定执行付款。按进度付款。多条理多角度审核工程进度。甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位预算人员审核工程代价量详见付款审批步伐范例附件2：“工程款付款流程”（1）付款的审批凭据情况由差别级别人员最终审批。主管副总或总经理第五项质料及设备采购环节本钱控制要点应用指南质料及设备采购环节本钱控制的焦点要素是筹划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的淘汰在该环节出现损失的概率，到达本钱控制的目的。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、质料进场筹划采购招投标及订立条约时间暂缺工程部招投标范例中

19、未提及生产周期与工程进度相配合具体参照尺度暂缺运输周期具体与采购点远近相对应安装、验收周期与工程进度相配合交织作业时间与工序摆设相联系2、质料的性能代价比市场信息日常搜集市场信息，创建质料市场信息库。审算部技能参数质料设备的技能参数由设计部确定或封样。设计部招投标必须招投标的质料设备要制定招投标筹划。不需招投标的质料设备，接纳三家以上厂家报价选择。审算部详见招投标治理范例第六、七条和设备质料采购范例第四条3、质料款支付质料款支付方法质料款支付进度保修款预付款限额控制首次验收后付款总额进度控制。保修款一般不低于条约总价的5%。依据条约中约定付款。经办部分（工程部或设计部）详见付款审批步伐范例附件

20、3“甲供质料付款流程”和附件7“采购类付款流程”4、质料验收数量验收几方配合确认货到现场数量甲方工地代表或专业工程师卖力监控验收详见设备质料采购范例第八条质量验收外观质量的验收安装后质量的验收工程部投入使用后的质量验收物业公司5、质料保管与保修质料保管在条约中明确货品的卸货和保管的责任负担者工程部详见设备质料采购范例第九条、第十三到十六条质料保修用条约的方法明确保修责任和保修期第六项销售环节本钱控制要点应用指南销售环节的本钱一般是按比例控制，但一旦制订了用度目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部分比力多，所以各部分乃至总经理都需要分工卖力这部分的控制职能。别的，由于销售环节的

21、一些操纵会对入住和物业治理产生重要的影响，所以这个环节的本钱控制也必须有长线考虑。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、营销方案（1）用度总额确定用度目标总额项目部详见营销用度治理范例（2）市场信息收集（3）营销筹划（4）营销预算凭据种种相关因素确定具体筹划和用度销售部（5）营销方案审批征求各方面意见，按审批流程操纵主管总经理详见营销操纵流程范例2、营销现场用度（1）现场销售人工用度销售人数控制销售事情进度控制嘉奖措施控制销售部部分经理（2）现场销售器具费（3）卖场、现场包装费（4）销售模型用度（5）宣传资料及礼品费（6）展销费销售部专业经理和部分经理详见营销包装操纵范例（7）筹划额度控

22、制额度内调度和超额审批制度主管总经理详见营销用度治理范例3、媒体选择（1）媒体及告白署理公司信息收集和阐发专人卖力销售部详见营销包装操纵范例（2）招投标先评后选的原则销售部详见营销包装操纵范例内部评审销售部详见招投标治理范例招投标评审委员会4、样板房装修（1）设计、装修市场信息收集制订装修目标本钱总额设计部、销售部详见营销包装操纵范例和设计筹划治理范例（2）质料采购信息搜集质料、设备选型设计部详见设备、质料采购范例（3）信息收罗及招投标招投标招投标评审小组详见招投标治理范例（4）样板房维护委托物业代管协议物业公司、销售部祥见物业治理范例（5）质料接纳、保管和再利用创建质料设备清单使用登记闲置品

23、评估和处置惩罚设计部卖力，物业、销售部配合详见营销包装操纵范例控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件5、销售回款（1）销售折扣点待定销售前台卖力待制订相关治理措施（2）回款周期待定销售前台卖力，财政监视详见回款治理范例6、销售增补条款及答应（1） 答应的给出制作楼书答应分类营销部卖力，设计、工程监视待制订相关治理措施（2）设计变动与答应变动审批与知会制度答应变动设计部卖力，销售、工程协助7、客户交房（1）交房日期（2）保修期（3）质量赔偿晚交房原因分类处置惩罚与施工队洽商延长保修期交房验收协议客户办事中心卖力，销售前台、物业公司协作详见赔偿治理范例8、其他（1）中介费待定销售部（2）与销售相

24、关的其他用度（如因销售要求而产生的设计洽商变动费）严格按相关流程进行主管副总详见工程现场变动治理范例等第七项工程预决算环节本钱控制要点应用指南工程预决算环节的本钱控制难点在于有关监控信息的实时和准确性。这些信息可以来自互助方、第三方，和自己的调研，岂论哪种方法都应该注意严格按步伐走，防备出现不范例或不卖力的实际操纵。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、乙方预算（1）乙方预算内容的审查先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分居具），缩小及调解面积。注意报价拆分、施工要领、报价及招标要领差别会影响本钱的问题审算部卖力，设计部协助拜见深圳公司有关文件2、钢筋用量的核实（1）施工图中的钢筋用量

25、（2）洽商、变动的钢筋用量选择并委托现场治理经验富厚、职业道德良好、事情认真卖力工程造价咨询公司进行钢筋量盘算事情财政部、审算部与主管副总卖力确定工程造价咨询公司。详见正在草拟中工程预决算治理范例审算部专人卖力抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋用量盘算事情工程造价咨询公司与审算部相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况审算部经理监视3、价差的调解（1）质料价差（2）人工价差（3）用度价差严格执行条约中价差调解措施实时跟踪代价（质料、人工、用度）变革情况当代价出现异常颠簸时，应立即与相关单元商量对策审算部质料组与预算工程师卖力详见正在草拟中工程预决算治理范例4、洽商、变动的用度控制（1）图纸审核（2

26、）因市场因素甲方对图纸的修改（3）现场签证工程部项目部卖力组织各专业配合审图，实行专业卖力制监理公司审图施工单元审图甲方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比力现场签证中，应明确产生用度的原因和责任1、 设计部卖力修建专业图纸质量的审核2、 工程部卖力其他专业图纸的审核3、 工程项目部卖力现场签证的监控4、 审算部卖力审核洽商、变动的公道性、完整性（负洽商）及经济性详见正在草拟中工程预决算治理范例控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件5、违约与索赔（1）工期（2）质量甲方履行自己的条约义务甲方督促乙方履行条约义务工期与质量重视历程中控制1、工程项目部卖力施工条约中技能条款的监控2、审算部卖

27、力施工条约中条约条款经济部分的监控详见正在草拟中工程预决算治理范例（3）配合治理工程部项目经理卖力各施工方的配合问题工程项目部卖力施工历程中协调、配合（4）停工、窝工当造成重大停、窝工时，工程部与审算部实时进行停、窝工用度盘算审算部卖力违约用度的核实第八项期间用度的本钱控制要点应用指南期间用度主要有财政、人工、行政三块用度组成。由于地财产务的周期变革，期间用度的灵活性很高，更需要增强对期间用度的筹划控制。财政部在这一环节除了负担主要的控制任务外，另有义务指导监视其他部分的有关用度支出情况。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、财政用度（1）公司开发速度、范围与贷款筹划制定年度资金筹划资金

28、占压用度估算与控制1、财政部卖力年度资金筹划2、财政部与审算部配合控制占压资金量详见付款审批步伐范例中工程款付款流程、营销用度付款流程（2）地价款的支付制定项目总体开发筹划项目部卖力项目总体开发筹划（3）工程款的支付制定工程年度付款筹划工程部卖力工程年度付款筹划（4）销售回款的治理制定年度销售筹划销售部卖力年度销售筹划2、人工用度（1）薪金（2）岗亭津贴（3）出差补贴（4）加班补贴及其他用度（5）奖金（含即时奖金）依据总部人事部有关划定确定北京公司人为总额依据国度和公司有关划定确定加班补贴及其他用度与出差补贴依据北京公司奖优惩劣的政策确定奖金额财政部卖力详见用度报销范例第15条至第19条、第2

29、6至第29条。3、行政治理用度（1）通讯用度通讯用度实行限额报销总办与财政部卖力详见用度报销范例第1条至第14条、第20至25条（2）外交用度外交用度实行定额报销（3）车辆交通费车辆交通费实行油料归口治理；过路费、过桥费、停车费、养路费实报实销治理；维修费、调养费事前审批；部分经理以上私家车限额报销（4）其他办公用品费第九项物业治理本钱控制要点应用指南地产公司需要在物业治理方面支出的用度主要是委托治理、委托经营和亏损补贴三个方面。客户办事中心担负着这一环节的主要控制事情，控制原则是以明文的执法条约形式界定地产公司与物业公司的权责干系，防备因权责不清带来的分外本钱。控制要点控制什么怎么控制谁来控

30、制参考文件1、委托物业治理（1）未销售的商品房（2）地产公司办公室（3）职工宿舍（4）样板间制定委托治理邀约并致物业公司物业公司就邀约项目提交物业治理方案经同北京公司客户办事中心告竣一致意见后签订委托治理协议北京公司客户办事中心卖力与物业公司签定委托治理协议详见物业治理本钱控制范例中第8条2、资产委托经营（1）康乐中心（2）幼儿园（3）班车制定委托经营条约物业公司就委托经营条约提交委托经营方案经同北京公司客户办事中心告竣一致意见后签订委托治理协议北京公司客户办事中心卖力与物业公司签定委托经营条约详见物业治理本钱控制范例中第6条3、物业亏损或补贴（1）物业治理费亏损（含情况维护费）（2）取暖费亏损（3）水电费亏损（含差额部分）暂缺暂缺现阶段团体内物业公司正在筹建万科物业团体公司，如那边置惩罚物业亏损或补贴将出台相应政策。