物业管理问培训资料2.docx

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1、物业治理100问一、物业治理根本观点1、物业治理的“物业”是什么？ Fr: 答：是指已建成投入使用的住宅区种种衡宇及大众设备、公用设施、隶属园地等。 Fr: 2、“物业治理”是指什么？ Fr: 答：是指物业治理企业凭据委托条约的约定对物业所进行的养护、维修治理和为业主、衡宇使用人提供的办事。 Fr: 3、 为什么要实行物业治理？ Fr: 答：是为了适应社会主义市场经济和住房制度革新的要求，创建业主自治与物业治理相结合的物业治理新体制，范例物业治理行为，提高都会住宅区物业治理水平，为小区居民创造和保持调和、文明、宁静、方便的居住情况，延长物业使用年限及确保其功效的正常发挥，使业主的物业保值、增值

2、。 Fr: 4、 物业治理的“业主”和“衡宇使用人”是指什么？ Fr: 答：业主是指住宅区内种种衡宇的所有人； 衡宇使用人是指衡宇的承租人和其他非业主使用人。 Fr: 5、物业治理企业的作用是什么？ Fr: 答：为业主创造一个宁静、舒适、文明、调和的生活与事情情况； 提高都会治理的社会化、专业化能力； 延长物业使用年限确保其功效的正常发挥； 使业主的物业保值、增值。 Fr: 问1、什么是物业治理？答：凭据物业治理条例第一章第2条：物业治理指业主选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业凭据物业办事条约约定，对衡宇及配套的设施设备和相关园地进行维修、养护、治理，维护相关区域内的情况卫生和大众秩序的运

3、动。主要从三个角度理解：一、业主选聘有及格资质品级证书的物业治理企业来实施物业治理；二、物业治理运动中两个重要的主体是业主和物业治理企业，双方签订物业办事条约，明确双方的权利义务；三、物业治理的内容是对衡宇及配套的设施设备和相关园地进行维修、养护、治理，维护相关区域内的情况卫生和大众秩序。问2、为什么要实施物业治理？答：主要有三方面原因客观上要求实施物业治理：（1）衡宇产权多元化。随着我国经济体制由筹划经济向市场经济转变，90年代初以来我市住房制度革新逐步变革，衡宇商品化，衡宇产权多元化，小我私家拥有衡宇产权的比例越来越高，原来的公房治理体制不能适应市场化和产权转移的形势。（2）人们生活水平的

4、提高，需求增强。衡宇作为代价高的资产，是大多数家庭最主要产业以及财产积聚的主要形式，人们对衡宇产业的使用、维护、保值提出了较强的办事要求，一方面要求住得好，衡宇状况保持的好，情况整洁优美，同时还要求衡宇的保值增值，这些都需要高水平的专业物业治理办事。（3）物业项目建立范围大，衡宇及设施设备的维护治理要求专业性水平高。一个物业项目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，在使用治理物业、在物业的保值增值等方面，全体业主形成大众性物业治理办事需求，并且衡宇修建结构及设施设备较为庞大，对物业治理办事要求转业文化水平高。这种大众性的物业治理办事不可能由单个业主或少数业主来完成，需要通过全体业主委托专

5、业化的物业治理企业来提供这种办事。问3、什么是业主？业主在物业治理运动中主要有什么权利和义务？答：凭据物业治理条例第二章第6条：衡宇所有权人为业主。在创建业主大会及组建业主委员会历程中，除衡宇权属证书上纪录的权利人可以认定为“业主”外，购置预售商品房（含经济适用房），尚未取得衡宇权属证书的，衡宇买卖条约纪录的“购房人”可以视为“业主”。业主是物业治理运动中的重要主体，物业治理离不开业主的到场。业主的物业治理权利和义务是创建在对衡宇拥有的产业权底子上，业主既拥有物业治理区域内的一份房产，也是物业治理区域的成员。业主在物业治理中享有权利，同时也要履行相应的义务。业主在物业治理运动中享有的权力主要有

6、：担当物业办事；提议召开业主大会，就物业治理的有关事项提出发起；到场业主大会集会，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权等。同时负有遵守业主条约和业主大集会事规矩，执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，交纳物业办事用度等义务。二、购房时应存眷的物业治理事项问4、为什么购房时要存眷物业治理事项？答：购房时就存眷物业治理，才气为未来的物业治理打下好的底子。因为在业主大会创建之前的前期物业治理阶段，物业办事用度、办事内容和质量要求等有关物业治理事项按衡宇买卖时的约定实行。如果购房时没有约定，衡宇买卖干系已经形成，业主到入住时发明物业办事用度大概物业办事内容等不满意，就容易产生矛

7、盾。因此在购房时要与开发单元书面约定好衡宇入住后的有关物业治理事项，纵然是预售衡宇，购房时离入住另有一段时间，也应在购房时与开发单元约定好物业治理事项，才气有效制止入住后的物业治理纠纷。问5、购房时应注意哪些物业治理事项？答：主要签订好两个文件：前期物业治理协议和业主临时条约。购房时与开发公司签订的前期物业治理协议中要包罗有物业办事用度、物业办事内容和质量要求等内容；买房人同时要答应遵守业主临时条约。问6、是否可以到治理入住手续时再看业主临时条约？答：买房人在购房时就要看业主临时条约，在签订衡宇买卖条约的同时要书面答应遵守临时业主条约。建立单元应当在销售衡宇前，制定业主临时条约，在衡宇销售时，

8、将业主临时条约向买房人明示，并予以说明；不能到治理入住手续时再将业主临时条约出示给买房人看。问7、业主临时条约具有什么作用？答：业主临时条约要求物业治理区域内全体业主配合遵守，能起到范例业主在物业治理运动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如,业主临时条约划定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了包管小区全体住户的宁静；又如业主临时条约划定对欠缴用度的业主，业主委员会和物业治理企业有权宣布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。问8、业主临时条约包罗哪些主要内容？答：业主临时条约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、治理，业主的配合利益，业主应当履行

9、的义务，违反条约应负担的责任等事项依法作出约定。开发企业制订的业主临时条约不能侵犯购房人的正当权益。问9、违反业主临时条约怎么处理惩罚？答：业主违反业主临时条约的，应该负担相应的违约责任，好比个体业主不凭据条约的划定使用公用部位公用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益侵害，应该赔偿损失。对业主违反业主临时条约的行为，相关业主、业主委员会，物业治理企业、可以督促其纠正；协商调解不成的，可以提起诉讼；违反相关政策法例的，陈诉有关部分。问10、业主临时条约和业主条约有何区别？答：业主临时条约和业主条约均对物业治理区域内全体业主具有约束力。业主临时条约适用于业主大会创建前的前期物业治理阶段；业主条约

10、是业主大会创建后，经全体业主所持投票权三分之二以上通事后生效。问11、开发企业制订的衡宇买卖条约中有关物业治理的内容，购房人为什么不能随意修改，是不是霸王条款？答：由于物业治理办事具有大众性的特点，绿化、保洁、大众秩序维护等物业办事，办事内容和办事水平，对入住的每个业主都是一样的，支付的用度也应该是一样的。如果与每个业主约定的大众性办事内容不一样，没有可操纵性；如果约定的用度不一样，一样的办事水平，有的用度高，有的用度低，对多付费的业主不公平。因此，衡宇买卖条约中关于大众性物业办事的用度，办事内容和质量要求等条款应由开发企业凭据前期物业办事条约确定，与前期物业办事条约保持一致，开发企业在售房时

11、要将物业办事内容和用度等明示给买房人并进行约定，但不能由个体购房人与开发单元单独协商确定。这是由于前期物业治理的特殊性决定的，目的是为了维护全体业主的正当权益，不应理解为霸王条款。问12、业主在物业治理运动中享有的权力主要有：答：凭据物业治理条例第二章 第6条：凭据物业办事条约的约定，担当物业治理企业提供的办事；提议召开业主大会，并就物业治理的有关事项提出发起；提出制定和和修改业主条约、业主大集会事规矩的发起；到场业主大会集会，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权等。监视业主委员会的事情；监视物业治理企业履行物业办事条约；对物业共用部位、共用设施设备和相关园地使用情况享有知情权和监视

12、权；监视物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的治理和使用；执法、法例划定的其他权利。问13、衡宇买卖条约中约定的物业办事费、办事内容和质量等在什么阶段实行？答：在业主大会创建前的前期物业治理阶段实行。业主大会委托业主委员会与物业治理企业签订新的物业办事条约生效时，物业办事代价、办事内容和质量等按新条约执行。问14、前期物业办事条约如何签订，包罗哪些主要内容？答：前期物业办事条约由建立单元与物业治理企业签订，包罗主要内容为前期物业治理阶段的办事用度、办事内容和质量要求、双方的权利义务等。前期物业办事条约必须接纳书面形式。问15、业主大会创建前，业主能否以未与物业治理企业

13、签订条约为由拒绝交纳物业办事用度？答：不能。因为凭据划定，前期的物业治理企业由开发建立单元委托，业主应当凭据约定交纳物业办事用度，担当物业治理企业的办事。问16、业主大会委托业主委员会与物业治理企业签订物业办事条约后，单个业主能否以未与物业治理企业签订条约为由拒绝交费？答：不能。业主大会的决定对物业治理区域内的全体业主具有约束力。业主必须履行业主大会委托业主委员会与物业治理企业签订的物业办事条约的约定，交纳物业办事用度。三、业主大会及业主委员会问17、什么是业主大会？答：物业治理条例第二章 第8条：物业治理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应今世表和维护物业治理区域内全体业主在物业治理运动中

14、的正当权益。第9条：一个物业治理区域创建一个业主大会。 问18、如何召开首次业主大会集会，创建业主大会？答：浙江省物业治理条例第八条 物业治理区域具备下列条件之一的，物业主管部分应当指导业主创建业主大会筹办组，筹办召开首次业主大会集会，街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当予以协助： （一）衡宇出售并交付使用的修建面积到达物业总修建面积百分之六十以上的；（二）首套衡宇出售并交付使用已满两年，且衡宇出售并交付使用的修建面积到达物业总修建面积百分之三十以上的。 业主大会筹办组由业主推举的代表和建立单元、居民委员会的代表组成。筹办组成员名单应当自创建之日起三日内在物业治理区域内书面通告。 业主大会

15、筹办组应当于首次业主大会集会召开十五日前将集会时间、所在、议题和议程通知全体业主，并见告所在地物业主管部分、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会，担当见告的单元应当派代表到场集会，并赐与须要的指导。 首次业主大会集会的筹办经费由建立单元负担。问19、什么情况下可以不创建业主大会？答：物业治理条例第二章 第10条 只有一个业主的，大概业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不创建业主大会的，由业主配合履行业主大会、业主委员会职责。问20、如何确定业主在首次业主大会集会的投票权？答：浙江省物业治理条例第十条 业主在首次业主大会集会上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，修建面积凌驾二百平方米的

16、部分，每满二百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得凌驾物业治理区域内全体业主总票数的百分之三十。 建立单元未出售大概已经出售但未交付的物业，按前款划定计投票权数。 业主在首次业主大会集会后的业主大会集会上的投票权数，凭据业主大集会事规矩约定的投票权数确定步伐盘算；业主大集会事规矩未作约定的，凭据本条第一款划定盘算。问21、业主大会集会以什么形式召开？答：物业治理条第十二条 业主大会集会可以接纳团体讨论的形式，也可以接纳书面征求意见形式；但应当有物业治理区域内持有1/2以上投票权的业主到场。业主因故不能到场业主大会集会，可以书面委托署理人到场。问22、业主大会是否要定期开会，由谁召开？答：物业

17、治理条例第二章 第13条 业主大会集会分为定期集会和临时集会。业主大会定期集会应当凭据业主大集会事规矩的划定由业主委员会组织召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时集会。问23、业主大会具有哪些主要职责？答：物业治理条例第二章 第11条 业主大会履行下列职责：（1）制定、修改业主条约和业主大集会事规矩；（2）选举、调换业主委员会委员，监视业主委员会的事情；（3）选聘、解聘物业治理企业；（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监视实施；（5）制定、修改物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、大众秩序和情况卫生的维护等方面的规章制度；（6）执法、法例大概业主大集会事

18、规矩划定的其他有关物业治理的职责。问24、业主大会如何决议才有效？答：物业治理条例第二章 第12条 业主大会集会可以接纳团体讨论的形式，也可以接纳书面征求意见的形式；介应当有物业治理区域内持有1/2以上投票权的业主到场。业主可以委托署理人到场业主大会集会。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过；业主大会作出制定或修改业主条约、业主大集会事规矩、选聘、解聘物业治理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，须经物业治理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业治理区域的全体业主具有约束力。问25、什么是业主委员会，与业主大会是什么干系？答：业主委员会由业主大会选举

19、产生，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会的决议。业主委员会组成人数一般为5至9人的单数，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。问26、业主委员会职责是什么？答：业主委员会的主要职责为：业主大会规程建住房2003131号 第23条：（1）召集业主大会集会，陈诉物业治理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业办事条约；（3）实时了解业主、物业使用人的意见和发起，监视和协助物业治理企业履行物业办事条约；（4）监视业主条约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责；业主大会规程建住房2003131号 第24条 业主委员会应当监视违反物业办事条约约定逾期不交纳物业办事用度

20、的业主，限期交纳物业办事用度。问27、什么人可以当选业主委员会委员？答：具备以下资格条件的业主可以成为业主委员会委员：业主大会规程建住房2003131号 第21条：（1）本物业治理区域内具有完全民事行为能力的业主；（2）遵守国度有关执法、法例；（3）遵守业主大集会事规矩、业主条约、模范履行业主义务；（4）热心公益事业，责任心强，公平廉洁，具有社会公信力；（5）具有一定组织能力；（6）具备须要的事情时间；问28、业主委员会是否需要存案？答：物业治理条例第二章 第16条 业主委员会应自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县、人民政府房地产行政主管部分存案。问29、业主委员会如何作出决定？答：

21、业主大会规程建住房2003131号 第25条：经1/3以上业主委员会委员提议大概业主委员会主任认为有须要的，应当实时召开业主委员会集会。业主大会规程建住房2003131号 第27条：业主委员会集会应当有过半数委员出席，作出的决定须经委员人数半数以上同意。业主委员会的决定应以书面形式在物业治理区域内实时通告。问30、业主大会、业主委员会是否可以作出于物业治理无关的决定？答：业主大会规程建住房2003131号 第33条：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出于物业治理无关的决定，不得从事与物业治理无关的运动。问31、什么情况下业主委员会委员资格终止？答：业主大会规程建住房2003131号

22、第30条：业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会集会通过，其业主委员会委员资格终止：（1）因物业转让，灭失等原因不再是业主的；（2）无故缺席业主委员会集会连续三次以上的；（3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（4）有犯法行为的；（5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（6）拒不履行业主义务的；（7）其他原因不宜担当业主委员会委员的。问32、什么是业主大集会事规矩？答：业主大会规程建住房2003131号 第10条：业主大集会事规矩应当就业主大会的议事方法、表决步伐、业主投票权确定要领、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。问33、什么是业主条约？答：业主条约由全体业主配合制定，经业主大

23、会集会通事后，对全体业主具有约束力。主要内容是对有关物业的使用、维护、治理，业主的配合利益，业主应当履行的义务，违反条约应当负担的责任等事项。问34、业主大会、业主委员会与社区建立是怎样的干系？答：居住区物业治理纳入社区建立，是我市都会治理的重要底子事情之一、目的是为了保障物业治理秩序，维护业主和居民物业治理正当权益，促进社区建立全面生长。凭据有关划定，社区居委会指导、监视业主大会和业主委员会事情，并到场创建业主大会筹办组。业主大会、业主委员会应当配合公安构造、与社区居委会相互协作，配合做好维护物业治理区域的社会治安的相关事情。住宅小区业主大会集会，应当见告相关的社区居委会；业主大会、业主委员

24、会作出的决定，应当听取社区居委会的发起；积极配合社区居委会依法履行自治治理职责，支持居民委员会开展事情，并担当其指导和监视。四、如何选聘息争聘物业治理企业问35、新建住宅是否必须进行招标选聘物业治理企业？答：是的。凭据划定，国度提倡通过公然、公平、公平的市场竞争机制选择物业治理企业；新建住宅物业的建立单元，应通过招标的方法选聘具有相应资质的物业治理企业。问36、业主大会决定续聘原物业治理企业，是否应进行招标？答：不需要。物业办事条约到期，业主大会决定续聘原物业治理企业提供办事的，可不再进行招标，直接授权业主委员会续签物业办事条约。问37、业主大会决定调换物业治理企业的决议，应当有持有几多投票权

25、的业主同意？答：业主大会调换物业治理企业的决议，必须经物业治理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。问38、业主大会调换物业治理企业，是否应当见告社区居委会和街道办事处？答：是的。作为物业治理区域的重大事项，业主大会作出调换物业治理企业的决议后，应当实时见告本地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会。问39、业主委员会通过招标方法调换物业治理企业之前，应当就哪些事项形成决议？答：凭据差别情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：（1）授权业主委员会或委托招标署理机构组织招标；（2）确定接纳公然招标或邀请招标方法；（3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最

26、终确定中标人；（4）物业办事代价幅度或水平。问40、业主委员会招标前，是否需要存案？答：业主委员会招标前，应当到项目所在区、县领土资源和衡宇治理局存案。存案时，应提交以下资料：（1）业主大会决议；（2）招标通告大概投标邀请书；（3）招标文件；（4）执法、法例划定的其他资料。业主委员会委托招标署理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。问41、业主委员会组织招标历程中，如何包管宽大业主的知情权？答：应从以下几个方面保障业主的知情权：（1）业主大会集会通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业治理区域内的显著位置向全体业主公示；（2）评标历程中，现场答辩可接纳公然的

27、方法，业主可到场旁听；（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的历程情况以及评标委员会提交的评标陈诉向全体业主公示；（4）中标企业确定后，业主委员会应将其根本情况和与其判定的物业办事条约的办事内容、范畴、尺度以及代价等主要内容在物业治理区域的显著位置向全体业主公示。问42、业主委员会通过招标方法调换物业治理企业的，应当提前几多天见告原物业治理企业？答：原物业办事条约即将到期，业主大会决定重新选聘物业治理企业的，应当实时召开全体业主大会，并在原物业办事条约到期前三个月将有关决议书面见告物业治理企业。前期物业办事条约尚未到期，业主大会决定另行选聘物业治理企业的，应当在做出决议后实时书面见告物业治理企

28、业。问43、业主委员会招标应当何时完成？答：业主大会通过招标方法选聘物业治理企业的事情，应在原物业办事条约到期前一个月完成。问44、业主委员会通过招标重新选聘物业治理企业后，应当如何组织新老企业的交代？答：业主大会依法重新选聘物业治理企业的，应当在解除与原物业治理企业的(前期）物业办事条约后，方可组织双方交代。交代运动由业主委员会组织，原物业治理企业应将下列质料移交给新物业治理企业：（1）竣工总平面图，单体修建、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护调养等技能资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业治理所必须的其他资料。

29、交代时，应当制作交代证明并由双方企业和业主委员会加盖印章。交代完毕后，原物业治理企业应退出物业治理区域。问45、如何与业主大会选聘的物业治理企业签订物业办事条约？答：凭据有关划定，由业主委员会代表全体业主，与业主大会选聘的物业治理企业签订物业办事条约。物业办事条约生效后，全体业主均应履行条约约定。物业办事条约主要内容包罗物业治理事项、办事质量、办事用度、双方的权利义务、条约期限、违约责任等。北京市领土资源和衡宇治理局2004年5月颁布了物业办事条约的示范文本。五、物业办事和用度问46、物业办事一般包罗哪些内容？答：物业办事的内容凭据物业办事条约的约定实行。物业办事指的是对衡宇及配套的设施设备和

30、相关园地进行维修、养护、治理，维护相关区域内的情况卫生和秩序运动；一般包罗综合治理、衡宇及共用设施设备的维护治理、大众秩序维护、保洁办事、绿化治理、装饰装修治理办事、停车治理办事等。问47、什么是大众性物业治理办事、特约性物业治理办事？答：大众性物业治理办事指物业治理企业在物业治理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、情况保洁和大众秩序等多种内容的综合办事。一般提到的物业治理办事主要为大众性物业治理办事。特约性办事指受个体业主的单独委托提供的办事。好比户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。问48、物业治理企业在大众秩序维护办事方面负担何种职责？是否应对业主人身和产业卖力？

31、答：物业治理企业在大众秩序维护的主要职责是大众区域的秩序维护和大众产业的看管，包罗：（1）相对关闭：做到小区主要收支口昼夜有专人值班，危及人身宁静储有明显标记和防备步伐；（2）维护交通秩序：包罗对机动车辆和非机动车辆的行驶偏向、速度、临时停车位置进行治理，保持车辆行驶通畅；（3）看管大众产业：包罗楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；（4）夜间对办事范畴内重点部位、门路进行不少于一次的防备查抄和巡逻，巡逻不少于2人，做到有筹划、有纪录；（5）有产生治安案件、刑事案件、交通事故的处理预案；产生时，应立即接纳步伐，并实时报警和配合公安部分进行处理惩罚。物业治理企

32、业原策上不对业主人身和户内产业负有看护责任，但物业治理企业违反物业办事条约约定，导致业主人身和产业受到损失的，物业治理企业应依法负担赔偿责任。问49、物业治理企业是否可以将物业治理的专项办事委托专业公司？答：可以，一个物业治理区域应由一家物业治理企业实施统一治理。物业治理企业可以将物业治理区域内的专项办事业务（好比保洁、绿化、电梯维护等）委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性办事企业，但不得将该区域内的全部物业治理业务以并委托给他人。问50、物业治理企业在履行条约义务时，是否有权对违反业主（临时）条约和物业治理规章制度的行为进行制止？答：是。物业治理企业凭据业主（临时）条约的划定以及物业办

33、事条约的授权，有权要求业主配合物业治理企业的治理办事，对业主违反业主（临时）条约和物业治理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权接纳其他处理惩罚步伐。问51、车辆停放时停车人享有什么权利？应遵守什么划定？答：车辆停放时停车人有权凭据停车治理协议的约定向收停车治理办事。同时停车人应遵守停车治理制度，交纳停车治理办事用度，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。问52、物业办事本钱一般包罗哪些内容？答：牧业办事本钱一般包罗以下内容：（1）治理办事人员的人为、社会保险和按划定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费；（3）物业治

34、理区域清洁卫生用度；（4）物业治理区域绿化养护用度；（5）物业治理区域秩序维护用度；（6）办公用度；（7）物业治理企业牢固资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及民众责任保险用度；（9）经业主同意的其他用度。问53、交了住宅专项维修资金，还用在交大中修费吗？答：交了住宅专项维修资金后，不再交纳衡宇共用部位共用设施设备大中修用度。问54、因开发遗留问题可以拒交物业办事费吗？答：不可以。开发遗留问题是业主和建立单元之间的执法问题，而物业治理用度是业主和物业治理企业之间的执法问题，二者不能殽杂。业主拒绝交纳物业办事用度是违反物业办事条约的行为，要负担违约责任。对付开发遗留问题，业主应当与建立单元

35、通过协商或诉讼解决纠纷。问55、装修时也主是否要交纳大众楼道包管金和装修办事费？答：装修时，业主应当凭据装修办事协议缴纳大众楼道包管金和装修办事费。对付大众楼道包管金，业主装修工程完工后，没有违反协议的，物业治理公司应当退还押金。物业治理公司收取装修办事费的，应负担以下义务：有健全的装修治理办事制度；查验业主装修方案，与业主、施工单元签订装修治理协议，见告业主装修注意事项；装修期间，对装修现场进行巡视与查抄，严格治安、消防和衡宇宁静治理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行收支证治理，调治因装修引发的邻里纠纷；业主装修结束后，应进行查抄。对违反装修协议的要进行处理惩罚，问题严重的包行政治理部分；

36、实时清运装修垃圾，会合堆放时间不得凌驾三天。问56、出租衡宇时，物业办事用度由谁来交纳？答：出租衡宇时，物业办事用度的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业办事用度的，从其约定，业主负连带交纳责任。问57、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业办事用度？答：开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业办事用度。问58、业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业用度进行审计？答：物业办事用度实行包干制的，业主大会主要对物业治理企业的办事质量进行考核，不对物业办事用度进行审计。物业办事用度实行报答制的，业主大会与物业治理企业可以在条约中约定对物业办事支出或本钱进行审计。审计

37、机构由双方配合委托，审计用度由全体业主负担，审计结果对双方都有约束力。五、业主交房问59、业主治理交付手续需携带哪些资料？答：买受人或监护人身份证明原件及其他有关的身份证明原件； 产权性质为单元的应带上营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人私章和公司公章、署理人须单元法定代表人签发的委托书及署理人身份证原件；商品房买卖条约；前期物管协议、代收代缴税费协议；已付房款及物业维修基金的收据原件；交费一览表中应交纳的有关用度（请携带现金）；买受人私章；银行开具的贷款结清证明（如您的贷款已结清）；如您委托他人代庖手续的除上述资料外，署理人还须出具您签发的委托书（须公证），以及署理人的身份证原

38、件；问60、交付流程是哪些？答：第一步：验证并签定商品房交代书第二步：房款结算第三步：验房在签订商品房交代书并完成房产结算后，携带交房手续单由物业事情人员陪同到物业所在房进行验房手续的治理。并会有物业事情人员一起陪同客户进行验房，验房后物业事情人员及业主在交房手续单上签字确认；备注：提醒客户在治理下一步伐需携带现金第四步：签订物业装修治理协议及物业用度的收取验完房后到物业会合交付现场治理入伙手续：签订物业装修治理协议，并凭据购房时所签定的物业治理协议缴纳有关的物业用度。该步结束后治理人员将在的交房手续单上签字确认。第五步：签收资料、领取钥匙到物业会合交付现场治理其他手续，领取产物质量包管书，钥

39、匙及业主手册和治理业主卡等。在以上事项办好后，客户在交房手续单上签名并盖印，并将交房手续单存放在该业主资料档案袋中，请业主签署物品移交单，第一联存放在该户的业主资料档案中，第二联交给业主保管。六、专项维修基金问61、创建专项维修资金的执法依据是什么？答：物业治理条例划定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业大概与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当凭据国度有关划定交纳专项维修基金。”“专项维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改革，不得挪作他用。”问62、专项维修资金的用途是什么？答：专项维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修

40、工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改革工程。问63、谁应交纳商品住宅专项维修资金？答：通常1999年1月1日以后签订商品住宅（包罗经济适用住房，与住宅结构相连的非住宅等）衡宇买卖条约的购房人均应交纳。别的将商品住宅转为租赁、经营或自用的开发商也应交纳专项维修基金。问64、不交纳专项维修资金的怎么办？答：不缴纳专项维修基金的，房地产治理部分将不予治理其立契过户手续和权属登记手续。问65、业主买房时是归集起来的维修资金由谁代为治理？答：商品住宅专项维修基金是属于业主所有的，在业主委员会创建前由房管办卖力代管，并存入市财务部分指定的维修基金专用银行账户，包管专户存储、专款专用。凭据

41、国度划定，维修基金在代管期间按活期存款利率计息。问66、专项维修资金何时能划回到小区进行治理与使用？答：业委会创建后，市小区办应将维修基金划转给业主委员会统一治理，业主委员会代表物业治理区域内的全体业主在指定银行系统（以下简称经办行）开户存储。经业主大会决议，业委会应委托物业治理企业代为治理，并由业委会与物业治理企业签订维修基金委托代管协议，明确双方权利和义务。凭据“专户存储，专款专用，按幢设帐，核算到户”的原则进行治理。问67、维修资金的支取使用步伐是什么？答：总体来说维修基金的使用应当遵循“年度普算-制定维修筹划-体例工程预算-批准预算-委托施工-工程验收-分摊用度与支取基金-宣布账目”的

42、步伐。问68、支用维修资金时按什么原则分摊用度？答：住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，有责任人负担用度，不得使用维修基金。其他凭据受益人（业主）原则分摊使用维修基金。问69、维修基金时按什么原则分摊续筹用度？ 答：如业主维修基金不敷首次归集额的30%时，业委会应提议续筹。筹集的尺度和具体步伐由业主大会决定，续筹金额一般按业主所拥有的修建面积分摊，由业主直接交存到经办行，计入业委会账户和业主明细户。七、物业使用和维护问70、物业治理区域内的大众修建和共用设施能否改变用途？确需改变用途的，如何治理？答：物业治理区域内凭据筹划建立的大众修建和共用设施，是满足业主正常的生活、事情

43、需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场合、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。业主确需改变大众修建和共用设施用途的，应当依法治理相关手续，并见告物业治理企业；物业治理企业确需改变大众修建和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法治理相关手续。问71、因维修物业大概大众利益，业主、物业公司或其他单元需临时占用、挖掘门路和园地怎么办？答：因维修物业大概大众利益，业主或其他单元确需临时占用、挖掘门路和园地的，应征得业主委员会和物业治理企业的同意；物业治理企业确需临时占用、挖掘门路和园地的，应征得业主委员会同意，大概凭据事先制定的预案进行处理惩罚。问72、业

44、主、物业公司能否擅自占用物业共用部位、公用设施设备？答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业公司都不能擅自占用。如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会、物业治理公司同意后，凭据划定治理有关手续。问73、业主、物业治理企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？答：业主、物业治理企业不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。如需经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业治理企业同意后，凭据划定治理有关手续。所得收益主要用于增补纳入住宅专项维修基金，也可以凭据业主大会的决定使用。问74、能否在衡宇楼顶架设告白牌?答：一幢楼内有多个产权人的，如无特

45、殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主共有。如需在小区楼顶上架设告白牌，应征得业主大会、物业治理企业同意后，依法治理有关手续。所得收益主要用于增补住宅专用维修资金，也可以凭据业主大会的决定使用。问75、业主能否不按划定或约定关闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？答：关闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区的情况和整体外观。一个情况整洁优美的小区不但使居住其中的业主感触舒适，并且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护大众宁静和民众利益，业主关闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守业主（临时）条约和小区有关规章制度的划定。问76、邻居占用了大众楼道怎么办？答

46、：大众楼道属于共用部位，邻居占用了大众楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业治理企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其负担赔偿责任。问77、物业公司与业主设施设备的维修责任应如何分别？答：衡宇的室内部分，即进户门以内的部位和设备，包罗水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，在验房无问题后由业主卖力维修（属于业主自用部位的，可以委托物业治理处维修，但业主须支付维修所产生的用度，属有偿办事，我们将凭据市场代价审定，最终由业主选择）。衡宇的共用部位和共用设施设备，包罗衡宇的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备公用天线和消防设施等衡宇

47、主体大众设施，由物业治理公司组织定期维修。问78、物业治理公司需要入户维修，业主是否应该配合？答：小区内衡宇结构相连，供水、供电、供气、供热等底子设施物业具有系统性等特点，致使物业局部宁静隐患不但会业主、使用人，还会影响到相邻的业主，甚至整个物业治理区域的宁静和正常使用。即物业宁静隐患往往会影响到大众利益和他人正当权益。因此，物业治理企业需要进行入户维修时，业主应当配合。问79、业主不履行维修责任，造成损失的，是否需要赔偿？答：由于业主不履行维修责任，致使衡宇及隶属设施已经大概可能危害毗连设施宁静及大众宁静的，业主大会、业主委员会可授权物业治理公司进行修缮，其用度由业主负担。造成损失的，业主应当赔偿。问80、小区内的共用设施损坏，维修用度该由谁负担？答：如果是人为造成小区公用设施损坏的，由损坏者卖力修复；造成损失的，应当赔偿损失。如果责任不明确的，维修用度应该由全体业主按所拥有的修建面积比例分管。问81、为什么要范例衡宇装修装修行为？答：我国住宅衡宇多数属于聚集式楼房。在住宅小区中，住宅单体间存在共用部位，