物业经营管理概述3.docx

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1、n更多企业学院： 中小企业治理全能版183套讲座+89700份资料总经理、高层治理49套讲座+16388份资料中层治理学院46套讲座+6020份资料国粹智慧、易经46套讲座人力资源学院56套讲座+27123份资料各阶段员工培训学院77套讲座+ 324份资料员工治理企业学院67套讲座+ 8720份资料工场生产治理学院52套讲座+ 13920份资料财政治理学院53套讲座+ 17945份资料销售经理学院56套讲座+ 14350份资料销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料物业经营治理 第一章 物业经营治理概述（重点） 第一节 物业经营治理观点 物业经营治理的内涵 物业经营治理又称物业资产治理，是

2、指为了满足业主的目标，综合利用物业治理、设施治理、房地产资产治理、房地产组合投资治理的技能、手段和模式，以收益性物业为工具，为业主提供的贯串以物业整个寿命周期的综合性治理办事。治理工具 物业经营治理运动的治理工具通常为收益性物业，主要包罗写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、产业物业、酒店和休闲娱乐设施等。（一）写字楼 1. 我国尚无统一的写字楼分类尺度，主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。2. 外洋通常将写字楼分为甲、乙、丙三个品级。（二）零售商业物业的分类 零售商业物业的分类主要依据其修建范围、经营商品的特点及商业辐射区域的范畴三个方面。 1. 区域购物中心，第一

3、：修建面积在10万以上；第二：有效商业办事半径可到达200km。在办事成果上体现为复合性，在经营治理上体现为一致性，在办事设施上体现为完整性。 2. 市级购物中心，第一：修建范围一般在3万以上；第二：其商业辐射区域可笼罩整个都会；第三：通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。 3. 地区购物商场，第一：修建范围一般在13万之间；第二：商业办事区域以都会中的某一部分为主；第三：中型百货公司往往是主要租户。 4. 居住区商场，第一：修建范围一般在300010000之间；第二：商业办事区域以都会中的某一居住小区为主；第三：日用百货商店和超等市场通常是主要租户。 5. 邻里办事性商店，第一：修建范围一

4、般在3000以下；第二：办事人口在1万人以下；第三：方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖主软饮料、打扮干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的租户。 （三）出租型别墅或公寓 1.别墅分两点：一、周边情况质量比力高；二、别墅修建应独立。 2.公寓分三类：一、复式公寓；二、花圃公寓；三、单间公寓。物业经营治理办事的目标：一、连续满足租户正常空间使用需求；二、净收益最大化；三、保持和提高物业的市场代价；四、未来生长潜力。物业治理企业分别为三种：一、治理型；二、专业型；三、综合型。第二节 物业经营治理的条理与事情内容 一、物业经营治理的条理 1. 物业经营治理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密

5、切相关，通常将其分为三个条理物业治理或设施治理、房地产资产治理和房地产组合投资治理。其中，物业治理和设施治理以运行治理为主，房地产资产治理和房地产投资组合治理以计谋性治理为主。 二、物业经营治理差别条理之间的干系：1.物业治理和设施治理定位在现场操纵层面的治理，其主要作用是为租户提供实时的办事和包管物业的连续收入和现金流。2.资产治理公司作为物业投资者或业主的代表，“治理”物业治理企业。 3.组合投资治理公司则以投资者的目标和风险/回报参数特征为底子，来详细制定和执行一个投资组合战略。在一宗大型的投资组合中，房地产组合投资治理公司会在物业类型或地区漫衍上努力地疏散投资，以淘汰投资组合的整体风险

6、。三、物业经营治理的战略性事情战略性事情：（1）确定战略；（2）确定尺度；（3）构建信息底子；（4）决策阐发；（5）进行资产组合。 四、通例事情 1. 资产治理的主要内容本质上就是对本钱和收益的控制，主要包罗对物业的物理形态和财政状况的治理。 2、通例治理：第一、现金流和本钱治理；第二、日常维修和维护；第三、未来维修和维护；第四、设施设备治理、第五、物业保险治理。资产治理的主要内容本质上就是对本钱和收益的控制，主要包罗对物业的物理治理形态和财政状况的治理。物业经营治理 第二章 房地产投资及其区位选择房地产投资房地产投资是指经济主体以得到未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定命量的钱币或

7、实物直接或间接地从事或到场房地产开发经营运动的经济行为。 A、房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接到场房地产开发或购买历程，直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。置业投资者则从恒久投资的角度出发，希望得到收益、保值、增值和消费四个方面的利益。 B、间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产间接投资的具体形式包罗：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。 房地产投资的特性 1.位置牢固性或不可移动性（位置牢固性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性） 2.寿命周期长（房地产寿

8、命可以区分为经济寿命和自然寿命）（自然寿命一般要比经济寿命长得多）。 3.适应性 4.各异性 5.政策影响性 6.专业治理依赖性7.相互影响性风险 1. 房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制。 2. 政治风险（房地产的不可移动性）（投资中危害最大的一种风险)房地产投资区位的选择房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。1、狭义的区位是指某一具体投资园地在都会中的地理位置。2、广义理解，除了其地理位置外，往往还应包罗该区位所处的社会、经济、自然情况或配景。3、对区位的广义理解，还应包罗在该区位进行房地产投资所须支付的本钱的崎岖和所面临的竞争干系。 4. 影响写字楼项目

9、区位选择的特殊因素包罗：A、与其他商业设施靠近的水平；B、周围土地利用情况和情况；C、易靠近性（指交通方便）。 5. 零售商业物业投资区位的选择，在很大水平上取决于零售商业物业辐射区域阐发的结果；竞争条件阐发也对园地选择有主要影响；在某一商业辐射区域内，项目建立园地的选择还受消费者到达该所在是否方便(即交通），即项目的易靠近性或交通通达水平的制约。物业经营治理 第三章 房地产投资阐发技能（重点） 投资阐发的根本观点 1. 现金流量：把某一项投资活行动为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际产生的资金流出或流入叫做现金流量。 2. 现金流量图是用以反应投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，

10、即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中。 3. 现金流量图的根本规矩：A、以横轴为时间轴；B、期末老例法；C、第0周期的由来；D、现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者体现正现金流量，向下者体现负现金流量。 4. 有效毛收入：从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。 5. 净运营收益的最大化是业主最体贴的问题。 6. 经营税金及附加。包罗营业税、都会维护建立税和教诲费附加。营业税税额的盘算要领是：营业税税额应纳税销售（出租）收入税率，目前营业税的税率为5%。都会维护建立税和教诲费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7%和3%。 7

11、. 企业所得税：房地产开发投资企业所得税税率为25%。 资金的时间代价（重点） 8. 同样数额的资金在差别时点上具有差别的代价，而差别时间产生的等额资金在代价上的差别称为资金的时间代价。 9. 资金时间代价的巨细，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因钱币贬值造成的损失所应得到的赔偿；风险因素，即对因风险可能带来的损失所应得到的赔偿。 单利计息与复利计息 10. 我国小我私家储备存款和国库券的利息是以单利盘算的；我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。 11. 公式与系数：A、一次支付的现值系数和终值系数（见P48）；B、

12、等额序列支付的现值系数和资金接纳系数。（不是很了解，难！要多看书上的例题p48） 设备更新的原因与特点 12. 设备更新的原因：设备更新源于设备磨损。设备磨损是设备使用（或闲置）历程中产生的损耗。磨损分为有形磨损和无形磨损。 13. 设备磨损的赔偿有两种：局部赔偿和完全赔偿。设备有形磨损的局部赔偿是修理，设备元形磨损的局部赔偿是现代化技能改革。有形磨损和无形磨损的完全赔偿是调换，即淘汰旧设备，调换新设备。 14. 设备更新的四个特点：A、设备更新的焦点事情，是确定设备的经济寿命。B、设备更新阐发只考虑未来产生的现金流量。C、只比力设备的用度。D、设备更新阐发以用度年值法为主。 15. 物业治理

13、中的设备更新问题（重点）：A、不会提升物业运行办事质量的设备更新。B、能提升物业运行办事遁形的设备更新。16. 设备更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行用度与更新设备的年总本钱之间，选择数值较低的方案。投资接纳与投资回报17. 房地产投资包罗收益或总回报。投资接纳是指投资者对其所投入资本的接纳，投资回报是指投资者所投入的资本在经营历程中所得到的报酬。财政评价指标体系 18. 房地产投资阐发的目的，是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。 19. 房地产投资项目财政评价指标体系表盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标投资回报率财政内部收益率FIRR借款归还期现金回报率财政净现值FNPV偿债备

14、付率静态投资接纳期P1b动态投资接纳期Pb资产欠债率 20. 如果NPV（财政净现值）大于即是0，说明该项目的赢利能力到达或凌驾了基准收益率的要求，因而在财政上是可以担当的。如果NPV小于0，则项目不可担当。 21. 内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款得利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就碰面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以担当贷款的最高利率。 22. 还本付息的方法包罗五种：A、一次还本利息照付；B、等额还本利息照付；C、等额还本付息；D、一次性偿付；E、“气球法”。 23. 对付一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。物业经营治理 第四章 收益性物业代价评估（重点）

15、 收益性物业的观点 1. 对未来能够带来的收益予以具体化，收益性物业代价的崎岖主要取决于下列3个因素：A、未来净收益的巨细。B、得到净收益期限的是非。C、得到净收益的可靠性。 2. 物业要有代价与其他任何物品要有代价一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求。 3. 物业代价的五个特征：A、物业代价受区位的影响很大。B、物业代价实质上是物业权益的代价。C、物业代价既有互换代价的代价，又有使用代价的租金。D、物业代价形成的时间较长。E、物业代价容易受生意业务者的个体因素的影响。 4. 在生意业务中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。 5. 物业代价既有互换代价的代价，又有使用代价的

16、租金。 投资代价和市场代价 6. 某一物业的投资代价，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于小我私家的需要或意愿，对该物业所评估出的代价。而该物业的市场代价，是指该物业对付一个典范的投资者的代价。 7. 成交代价简称成交价，是指在一笔物业生意业务中生意业务双方实际告竣生意业务。 8. 市场代价是指某种物业在市场上的一般、平均水平代价，是该类物业大量成交代价的抽象结果。 9. 评估价、保存价、起拍价、应价和成交价，是在物业拍卖运动中出现的一组代价。 10. 市场调治价、政府指导价和政府订价，是一组与政府对代价管束或干涉的水平有关的代价。 11. 1998年7月20日国务院令第248号公布

17、第30条划定：“房地产开发项目转让和商品房销售代价，由当事人协商议定（即市场调治价）；但是，享受国度优惠政策的居民住宅代价，应当实行政府指导价大概政府订价。” 12. 原始代价简称原值、原价，也称历史本钱、原始购买本钱，是指一项资产在当初取得时实际产生的本钱。 13. 账面代价又称账面净值、折余代价，是指一项资产的原始代价减去已计提折旧后的余额。 14. 市场代价又称实际代价，是指一项资产现时在市场上实际所值的代价。 15. 原始代价是始终稳定的，账面代价是随着时间的流逝而不停淘汰的，市场代价是随着时间的流逝而上下颠簸的。（重点） 收益性物业估价的根本要领 （本章最重要一节） 16. 物业估价

18、是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的客观公道代价或代价进行测算和判定。 17. 在物业估价上产生了三大根本要领，即市场法、本钱法、收益法。 18. 市场法又称市场比力法，是将估价工具与在估价时点的近期产生过生意业务的类似物业进行比力，对这些类似物业的成交代价做适当的处理惩罚，以求取估价工具客观公道代价或代价的要领。 19. 市场法适用的工具是具有生意业务性的物业，而那些很少产生生意业务的物业则难以接纳市场法估价。 20. 运用市场法估价一般分为下列4大步调进行：A、搜集生意业务实例。B、选取可比实例。C、对可比实例成交代价进行处理惩罚。D、求取比准代价。21. 选取的可比

19、实例数量从理论上讲越多越好，一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）可比实例即可。生意业务情况修正，生意业务日期调解，物业状况调解。 22. 应将可比实例在其成交日期时的代价调解为在估价时点时的代价，称为生意业务日期调解（简称市场状况调解）。23. 进行物业状况调解，是将可比实例在成交日期时的物业状况下的代价，调解为估价工具在估价时点时的物业状况下的代价。物业状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况，物业状况调解可以分为区位状况调解、权益状况调解和实物状况调解。 24. 经过生意业务情况修正之后；经过生意业务日期调解之后；经过物业状况调解之后，经过这三大方面的修正和调解之后，就把可比

20、实例物业的成交代价酿成了估价工具物业在估价时点时的客观公道代价或代价。 25. 本钱法是先分别求取估价工具在估价时点时（即现在）的重新购建代价和折旧。 26. 只要是新近开发建立、可以假设重新开发建立大概筹划开发建立的物业，都可以接纳本钱法估价。本钱法特别适用于那些既无收益又很少产生生意业务的物业估价。 27. 在物业保险（包罗投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般也是接纳本钱法估价。 28. 运用本钱法估价一般分为下列4个步调进行：A、搜集有关物业开发建立的本钱、税费、利润等资料。B、测算重新购建代价。C、测算折旧。D、求取估算代价。 29. 本钱法最根本的公式为：物业代价重新购建代价折旧 30

21、. 重新购建代价又称重新购建本钱，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价工具所必须的支出，大概重新开发建立全新状况的估价工具所必须的支出和应得到的利润。 31. 求取房地产的重新购建代价有两大路径：一是不将该房地分为土地和修建物两个相对独立的部分；二是将该房地分为土地和修建物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建代价。 32. 修建物的重新购建代价凭据修建物重新制作方法的差别，分为重置代价和重建代价。重置代价又称重置本钱。 33. 重新制作与估价工具修建物相同的全新修建物所必须的支出和应得到的利润。可将这种重新制作方法形象地理解为“复制”。 34. 重置代价通常要比重建代价低。有特殊掩护代

22、价的修建物，如人们看重的有特殊修建气势派头的修建物，适用重建代价。一般修建物适用重置代价。 35. 凭据造成修建物折旧的原因，可将修建物折旧分为物质折旧、成果折旧和经济折旧三大类。 36. 收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价工具的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为代价，以求取估价工具客观公道代价或代价的要领。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。 37. 收益法适用的工具是有收益或有潜在收益的物业，但对付行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价，收益法大多不适用。 38. 运用收益法估价一般分为4个步调进行：A、搜集并验证与估价工具未来预期收益有关的数据资

23、料，如估价工具及其类似物业的收入、用度等数据资料；B、预测估价工具的未来收益（如净收益）；C、求取报酬率或资本化率、收益乘数；D、选用适宜的收益法公式盘算出收益代价。 39. 投资回报中是不包罗投资接纳的，报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。 40. 求取报酬率的要领主要有累加法和市场提取法。 41. 直接资本化法是将估价工具未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率大概乘以适当的收益乘数转换为代价的要领。物业经营治理 第五章 房地产市场与市场阐发 房地产市场概述 1. 影响房地产市场生长的社会经济因素有三点：A、社会因素；B、经济因素；C、政策因素。 2. 房地产市场的需求有五点：A、收入

24、的变革；B、其他商品的代价变革；C、对未来的预期；D、政府政策的变革。 3. 三个非代价因素对市场供给数量的影响：A、房地产开发本钱；B、政府政策的变革；C、对未来的预期。 4. 房地产市场结构包罗：A、总量结构；B、区域结构；C、产物结构；D、供求结构；E、投资结构。 房地产市场细分 5. 按地区范畴分别，是房地产市场分别的主要方法。 6. 地区所包罗的范畴可大可小，由于房地产市场主要会合在都会化地区，所以最常见的是按都会分别。 7. 一般来说，市场合包罗的地区范畴越大，其研究的深度就越浅，研究结果对房地产投资者的实际意义也就越小。 8. 用途分类：A、居住物业市场；B、商业物业市场；C、产

25、业物业市场；D、特殊物业市场；E、土地市场。 9. 市场分别为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产生意业务市场）。凭据增量存量的方法将土地分别为一级土地市场和二级土地市场，将衡宇分别为一级衡宇市场（增量市场或一手房市场）和二级衡宇市场（存量市场或二手房市场）。 10. 房地产生意业务包罗房地产买卖、租赁和抵押。 11. 指标：反应和描述房地产市场状况的指标，包罗供给指标、需求指标和市场生意业务指标三种类型。 12. 市场供给的特点：A、市场供给缺乏弹性；B、市场供给具有非同质性；C、市场具有高度的垄断性。 13. 市场需求的特

26、点：A、市场的需求首先具有遍及性；B、需求具有多样性；C、通常需要借助金融信贷机构来进行融资。 14. 市场生意业务的特点：A、生意业务是房地产产权的流转及其再界定；B、生意业务通常需要经过庞大和严密的执法步伐；C、需要估价师或物业署理等专业人员提供办事。 15. 市场代价的特点：A、使房地产代价与其所处的地理位置干系极大；B、房地产代价总体呈向上颠簸的趋势；C、不容忽视涉及生意业务主体的个体因素的影响。 16. 房地产市场的成果：A、配置存量房地产资源和利益；B、显示房地产市场需求变革；C、指导供赐与适应需求的变革；D、指导政府制定科学的土地供给筹划；E、引导需求适应供给条件的变革。 17.

27、 房地产市场阐发的内容：A、宏观因素阐发；B、市场供求阐发；C、相关因素阐发。 物业经营治理筹划 （本章最重要一节） 1. 制定物业治理筹划的根本原则是：第一，物业治理师必须到场和主持；第二，发挥物业治理人员的团体智慧，勉励各人到场；第三，实际到场物业治理事情的人员必须到场。 2. 物业治理筹划包罗年度筹划、中短期筹划和恒久筹划。（中短期筹划3-5年）。3. 体例物业经营治理筹划的底子：第一，区域宏观市场情况阐发；第二，房地产市场阐发；第三，邻里阐发；第四，物业现状阐发；第五，业主目标。结构物业治理方案 4. 物业治理筹划的主要内容：A、修建物治理筹划；B、租赁筹划；C、财政收支筹划；D、物业

28、运行绩效评估及与业主相同筹划。5. 修建物治理计谋最重要的是决定是否使用有筹划的维护维修体系。（单选题）6.租赁筹划是物业治理筹划的重要内容，包罗租金方案和出租计谋。财政收支筹划7. 预算是物业治理中经营筹划的焦点，预算中包罗详细的预期收益估算、允许的空置率水平和运营用度。（单选题）物业经营治理 第六章 租赁治理 概述： 1. 衡宇租赁的特点：A、衡宇租赁不转移衡宇的所有权；B、衡宇租赁的标的是作为特定物的衡宇；C、衡宇租赁干系是一种经济要式契约干系；D、衡宇租赁干系不因所有权的转移而中止；E、租赁双方都必须是切合执法划定的责任人。 2. 物业租赁的分类：A、按衡宇所有权的性质分别；B、按衡宇

29、租赁期限分别；C、按物业租金的内涵分别；D、其他分别方法。 3. 按衡宇租赁期限约定模式的差别，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。 5. 定期租赁是物业治理中最常见的租赁形式。 6. 自动延期租赁又称周期性租赁，除非租约一方提出要中止合约，不然将自动续约。该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效。 7. 意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权，意愿租赁的延续依赖双方的意愿。与定期租赁差别的是，意愿租赁干系在双方中的一方死去时自动中止。 8. 凭据租赁期限的是非，将租赁分别为短期租赁、中短期租赁和恒久租赁。（短期租期：2年或2年以内；恒久租期：5年或5年以上；中短期租期一般为3-4年。

30、） 9. 物业使用历程中所产生的用度，主要由税费、物业治理费和能源使用费三部分组成。 毛租：指出租人收取的租金中，包罗了上述所有三部分用度。 净租：指出租人收取的租金中，不包罗上述用度中的部分或全部。 百分比租金：通常也称超出性租金，常用于零售商业物业。承租人除向出租人定期支付牢固租金外，还要将其营业额中超出预订数额的部分，按一个百分比交予出租人，作为出租人的百分比租金收入。 10. 物业租赁治理模式分三种：A、包租转租模式；B、出租署理模式；C、委托治理模式。 11. 衡宇租赁实行登记存案制度，其焦点是对正当有效的衡宇租赁行为发表衡宇租赁证。 12. 衡宇租赁的条件：有下列情形之一的衡宇不得

31、出租：1）未依法取得衡宇所有权证的；2）司法构造和行政构造依法裁定、决定查封大概以其他形式限制房地产权利的；3）共有衡宇未取得共有人同意的；4）权属有争议的；5）属于违章修建的；6）不切合宁静尺度的；7）已抵押，未经抵押权人同意的；8）不切合公安、环保、卫生等主管部分有关划定的；9）有关执法、法例划定禁止出租的其他情形。 13. 租赁治理共三个阶段：A、租约签订前；B、租约执行历程中；C、租约期满时。 14. 租约签订前，租赁治理的内容：A、制定租赁方案与计谋；B、租户选择；C、租金确定；D、租约谈判；E、签约治理。 15. 租约执行中，租赁治理的内容：A、衡宇空间交付；B、收取租金；C、租金

32、调解；D、租户干系治理。 16. 租约期满时，租赁治理的内容：A、租金结算；B、租约续期；C、衡宇空间收回治理。 17. 租赁方案与计谋的内容：A、确定可出租面积和租赁方法；B、体例租赁经营预算；C、定位目标市场；D、确定租金方案；E、明确吸引租户的计谋。 18. 预算是租赁治理中租赁方案的焦点。 19. 物业租金水平的崎岖主要取决于同类型物业的市场供求干系。 20. 吸引租户的计谋多种多样，主要有宣传手段和租约条款优惠等。这种宣传一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业的位置、周围景观、通达性和方便性等。 21. 租户选择是租赁治理的焦点内容。 22. 租金经常以每平方米可出租面积为盘算底子，

33、通常有毛租金和净租金之分。 23. 经营性物业的租金水平，主要取决于本地房地产市场的状况。 24. 对付租期较长的租户（例如3-5年以上），为掩护业主和租户双方的利益，需要在租约中对租金如何调解作出明确的划定。 25. 租赁市场营销人员从四个方面宣传其所推广的物业：A、代价优势；B、物业自己的素质；C、良好的声誉；D、经济实用。 衡宇租赁条约 26. 承租人应当凭据租赁条约划定的使用性质使用衡宇，不得变动使用用途，确需变动的，应当征得出租人的同意。 租金及支付方法： 租金尺度是租赁条约的焦点，是引起租赁纠纷的主要原因，租赁条约应当明确划定租金尺度及支付方法。 27. 出租住宅用户的自然损坏或条

34、约约定由出租人修缮的，由出租人卖力修复。 28. 租用衡宇从事生产、经营运动的，修缮责任由双方当事人在租赁条约中约定。 29. 衡宇转租，应当订立转租条约。转租条约除切合衡宇租赁条约的有关划定之外，还必须在条约中有原出租人书面签字同意。 变动息争除条约的条件 30. 正当租赁条约的终止一般有两种情况：一是条约的自然终止；二是人为终止。 31. 租赁条约自然终止的情况包罗：A、租赁条约到期，条约自行终止；B、切合执法划定大概条约约定可以变动或解除条约条款的；C、因不可抗力致使租赁条约不能继承履行的；D、当事人协商一致的。 32. 当事人约定的其他条款：A、税收与保险费的分管；B、改建的划定；C、

35、包管金。 客户干系治理 33. 客户干系治理（CRM）是企业通过富有意义的交换相同，理解并影响客户行为，最终实现赢得客户、保存客户、客户忠诚和客户创利的目的。 34.CRM是一种治理理念而非治理软件，CRM是营销治理的创新。 35. 在租赁治理中实施CRM主要涉及以下一些方面的事情：A、创建详细的租户档案；B、租赁期内的办事；C、租金缴交的治理；D、数据统计与阐发；E、本性化办事。物业经营治理 第七章 本钱治理（重点） 物业治理中的本钱 1. 本钱就是各项支出。 2. 本钱组成：A、营业本钱；B、期间用度或经营治理用度。 3. 营业本钱是企业在从事物业治理运动中产生的各项直接支出，它包罗直接人

36、工费、直接质料费和间接用度等。 4. 期间用度或经营治理用度为两部分：A、治理用度；B、财政用度。 5. 凭据与业务量的干系分别，可将成天职为：A、牢固本钱；B、变动本钱；C、半牢固或半变动本钱。 6. 边际本钱：在一定物业治理办事量水平下，增加或淘汰一个单位办事量所引起本钱总额的变动数，用以判断增减办事量在经济上是否合算。 7. 时机本钱：选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所产生的潜在利益损失。 8. 淹没本钱：是指因为已往决策已产生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的本钱。 9. 目前我国物业治理企业收取物业治理办事费的方法为：包干制和报答制。 10. 物业治理办事本钱、法定

37、税费和物业治理企业的利润，这种收费方法类似工程采购中的牢固总价条约，类似工程采购中的本钱加报答条约（牢固报答或百分比报答）。 11. 主要本钱项目的估算要领有：A、人工费的估算；B、办公费估算；C、共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算；D、保安费估算；E、清洁卫生费估算；F、绿化养护费估算；G、牢固资产折旧费估算；H、保险费估算；I、专项维修资金。 12. 保安用度由保安系统费、保安人员人身保险费以及保安用房和保安人员住房租金组成。 13. 牢固资产平均折旧年限一般为5年。 14. 本钱预算的根本要求分5点：1）本钱预算必须同其他预算相协调；2）本钱预算要以各项定额为底子；3）本钱预算

38、应有相应的技能经济步伐包管；4）本钱预算要全面权衡，提高资金使用效益；5）本钱预算既要切合实际，又要适当留有余地。 15. 本钱预算的类型分4种：1）牢固预算；2）弹性预算；3）零基预算；4）转动预算和概率预算。 16. 牢固预算是传统的预算体例要领，特别适合于那些经营治理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业治理企业接纳。优点：1）体例简朴；2）预算的体例本钱较低；3）用度支出水平的控制要求易于为各部分所担当。缺点：1）没有结合预算期的情况，重新对各项用度支出的须要性及其支出水平进行论证，难以实现用度支出效益的最大化；2）该要领体例的预算缺乏挑战性；3）难以变更各部分和全体员工控制用度支

39、出的积极性。 17. 零基预算：对物业治理企业而言，零基预算有着重要代价。在既定的治理收费尺度下。优点：1）有助于提高治理收费的使用效益；2）改进物业治理企业与业主之间的干系；3）增强物业治理企业的市场竞争能力。缺点：1）体例预算的事情量相对较大；2）各用度项目的本钱效益率简直定缺乏客观依据。 18. 本钱预算的体例方法为：二下一上式。 19. 本钱预算的体例步伐：1）收集和整理有关资料；2）对预算期本钱指标进行预测；3）凭据企业（部分）特点体例本钱预算。 20. 本钱控制的分类：1）按控制的时间特征分类；2）按控制的机制分类。 21. 按控制的时间特征分类：1）事先控制；2）事中控制；3）事

40、后控制。 22. 事先控制是本钱控制的开端。 23. 事中控制，是本钱控制的中心环节。 24. 本钱的事后控制着眼于未来事情的革新，制止不公道的支出和损失的重新产生，为未来的本钱治理事情指出努力的偏向（了解）。 25. 按控制的机制分类：1）前馈性控制；2）防护性控制；3）反馈性控制。 26. 前馈性控制和防护性控制都属于事先控制。 27. 反馈性控制是利用反馈控制原理进行的事中或事后控制。 28.（考点）为了有效地进行本钱控制，包管经济效益的实现，物业治理企业需实行分级分口治理经济责任制，创建本钱控制的组织体系，即创建以责任中心为根本控制单位的组织体系。 29. 本钱中心指仅对所产生本钱卖力

41、的责任中心。凡直接到场提供物业治理办事的部分，都可以设置为本钱中心。 30. 用度中心指仅对用度产生额卖力的责任中心。在物业治理企业，凡不直接到场提供物业治理办事的部分，通常都设置为用度中心。 31. 本钱的日常治理有：1）利用物业治理周期理论进行本钱控制；2）严格实施预算的凭证控制；3）创建健全用度开支与报销审批制度。 32. 物业治理生命周期的差别阶段，其本钱开支的重点差别：1）在起步阶段，需投入的项目多，且多为新项目，本钱开支必须较大；2）在成熟期，投资项目营运良好，本钱支出相对淘汰；3）在“衰退”期，由于维修用度开支增大，在其他项目稳定的条件下，本钱开支会逐步增大。物业经营治理 第八章

42、 条约与风险治理 条约治理 1. 物业治理运动中主要的条约类型：1）物业建立单位在开发历程中所订立的条约；2）前期物业办事条约与物业办事条约；3）业主所签订的与物业治理运动有关的条约；4）物业治理企业与专营公司订立的有关物业治理运动的专项办事条约。 物业办事条约 2. 物业办事条约的类型：1）前期物业办事条约；2）物业办事条约。 3. 凭据物业治理条例的有关划定，在业主、业主大会选聘物业治理企业之前，建立单位选聘物业治理企业的，应当签订书面的前期物业办事条约。 4. 前期物业办事条约特征：1）前期物业办事条约由建立单位和物业治理企业签订；2）前期物业办事条约具有过渡性；3）前期物业办事条约是要

43、式条约。 5. 物业治理条例第26条划定：前期物业办事条约可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业治理企业签订的物业办事条约生效的，前期物业办事条约终止。6. 物业办事条约的甲方是业主委员会（代表所有业主），乙方是物业治理企业。 7. 两个物业办事条约的差别：前期物业办事条约物业办事条约条约主体甲方：新建住宅的开发商乙方：甲方选聘的物业治理企业甲方：业主委员会（代表所有业主）乙方：物业治理企业签订时间甲方出售住宅前一般应在业主委员会创建后三个月内，最迟不应迟于六个月条约有效期限条约有效期限自签订之日起，到业主委员会创建后与其选聘的物业治理企业签订物业办事条约时止条约有效期限由双方协议商定

44、物业办事条约的特征8. 物业经营治理一书中，物业办事条约属我国条约分类中的委托条约。（其它书中认为是无名条约）。1）物业办事条约是有偿的；2）物业办事条约实时诺成性条约又是双务条约；3）物业办事条约是劳务条约。 9. 物业办事条约签订的要点：1）“宜细不宜粗”的原则；2）不应有无偿无限期的答应；3）实事求是留有余地；4）明确界定违约责任与处理惩罚方法。 10. 在物业办事条约中，不应有无偿无限期的答应：1）物业治理从本质上讲是市场经济条件下的有偿办事；2）无偿提供办事导致住用人之间享受到的办事不一致；3）无偿提供治理办事在实践上也是有害的，行不通的；4）物业治理的委托是有期限的，无期限的答应从

45、理论上讲是行不通的，在实践上也是难以做到的。 招投标投标概述 11. 物业治理招标的三种方法：1）公然招标；2）邀请招标；3）议标。 12. 邀请招标是目前遍及接纳的招标方法。 13. 决定到场投标的要害因素：1）项目区域、范围切合企业生长筹划；2）项目类型切合企业确定的目标客户；3）通例预测盈利；4）项目风险在企业蒙受范畴内；5）项目委托方具有独立法人资格和经济实力；6）本企业具备人力资源支持体系。 14. 投标历程中六项要害环节：1）确定治理项目的整体思路，包罗项目事情重点及应对步伐；2）确定物业治理费价位，这是投标事情最难掌握和最重要的因素之一；3）准确的物业治理年度收支测算；4）物业治理目标答应、前期投入、赏罚条件