住房去库存中需求管理的局限性与供给改革的对策_潘文轩.docx

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1、 住房去库存中需求管理的 局限性与供给改革的对策 潘文轩 (中共上海市委党校上海发展研究院，上海 200233) 摘要：吸引人口流入创造新增住房需求、扩大现有居住人口购房需求、使库存住房对接新增租房需 求，是当前三四线城市商品住房去库存的关键。运用需求管理政策去库存有一定局限性，仅能在扩大现 有居住人口购房需求上发挥有限作用。供给改革在住房去库存中有较大作用空间，有助于提升城市的 人口集聚能力、将现有居住人口购房的潜在需求转化为有效需求、实现库存住房与新增租房需求的对 接。通过供给改革促进商品住房去库存，应提升城市产业竞争力与公共服务水平，引导房地产企业适度 降低商品住房价格，加快推进农村财产

2、权制度改革与农业转移人口市民化进程，建立健全购租并举的住 房制度。 关键词：商品住房；去库存；需求管理 ;供给改革 中图分类号 :F299.23 文献标识码 :A 文章编号： 1007 -7685 (2016)06 -0017 -06 DOI:10. 16528/j. cnki. 22 - 1054/f. 201606017 一、商品住房库存的特征与去库存的难点 (一）商品住房库存的现状特征 当前，我国商品住房的库存情况及去库存进 展主要表现为三个特点： 一是库存水平较高且总体上仍呈增长趋势。 从广义角度看，商品住房库存除已形成供给的待 售面积外，还应包括属于潜在供给的施工面积和 待开发土地面

3、积。由于缺少待开发土地中用于住 房建设比例的数据，因而仅用待售面积与施工面 积合计数衡量住房库存。截至 2015年底，我国商 品住房库存面积为 556 818万平方米，占商品房库 存面积总量的 69%。可见，住房是商品房库存量 中占比最高的部分，成为当前房地产去库存的重 点对象。 二是库存增速有所放缓。尽管商品 住房库存 规模依然较大且还在继续扩张，但增长速度在 2015年显著放缓。 2012 2014年，住房库存增速 较高，分别为 11. 7%、 14. 6%和 7. 1%，而在 2015 年则回落至 0.2%，降幅明显。这归因于住房需 求回暖与住房供给减速。在需求方面， 2015年住 房销

4、售面积和销售额比上年分别増长 6.9%与 16. 6%，扭转了 2014年的负增长态势；在供给方 面， 2015年住房开发投资额、新开工面积、竣工面 积的增速分别是 . 4%、 - 14. 6%和 -8. 8%，比 2014年均有所降低。 三是不同等级城市的去库存进程出现分化。 一线城市去库存最快并产生了补库存的需要，二 线城市消化库存相比一线城市要慢一些，而绝大 作者简介 :潘文轩，中共上海市委党校上海发展研宄院副院长、副教授。 根据国家统计局 2011 2015年 “ 全国房地产开发投资和销售情况 ” 相关数据计算获得。 多数三四线城市去库存明显滞后。分化形成的主 要原因在于不同等级城市住

5、房销售增长的差距较 大。因此，现阶段商品住房去库存压力较大的主 要是三四线城市。 (二）商品住房去库存的难点 控制增量与消化存量是商品住房去库存的两 条基本路径。控制增量主要通过把控土地供给等 方式，控制商品住房投资增速。从近期看，我国住 房投资增速明显下降，且三四线城市己出现负增 长趋势。考虑到对住房投资控制力度过大会加剧 区域经济下行压力、减少地方财政收入，再加上现 有住房库存规模较大，因此，下一阶段去库存更主 要的是依靠消化存量。但在消化存量方面，目前 却面临较大挑战。尽管购房需求回暖、住房销售 有所增长，但在库存水平高企的情况下，仍需较长 时间才能消化。如果按 2015年的销售面积测算

6、， 现有住房库存的去化周 期接近 5年。如果考虑待 开发面积，则需更长时间。另外，值得注意的是， 由于存在不同等级城市间的分化现象，还不能简 单从总量角度判断去库存周期。当前，住房高库 存主要集中在三四线城市，而三四线城市的住房 销售增长又相对疲软，如何加快三四线城市消化 存量的进度是当前商品住房去库存的难点。 三四线城市消化住房库存，主要依靠新増的 住房需求。新増住房需求包括新增购房需求和新 增租房需求，其来源可分为两部分 :一是新的人口 流入带来的新增住房需求。从理论上讲，新流入 三四线城市的人口既包括从农村进入三四线城市 的农业转 移人口，也包括从一二线城市流动（回 流）到三四线城市的各

7、类人口。这些新流入的人 口自然会形成新的购房需求和租房需求。二是城 市现有居住人口产生的新增住房需求，具体包括 城市现有农业转移人口的购房需求、城镇居民为 改善居住条件产生的购房需求、旧城改造中由居 民安置带来的购房需求和租房需求等。利用新增 住房需求消化存量有三个关键环节：一是提高城 市人口集聚能力，吸引包括农业转移人口在内的 下文对商品住房去库存的分析也主要针对三四线城市。 更多人口流入三四线城市，使新流入的人口创造 新的住房需求。二是促使更多的 城市现有居住人 口做出购房决策，从而扩大现有居住人口的新增 购房需求。三是使库存住房顺利对接新增的租房 需求，因为目前商品住房主要用于出售，这与

8、租房 需求是不匹配的。 二、需求管理在商品住房去库存中的作用和 局限性 2005 2014年，为控制房价过快上涨，采取限 制性措施、抑制投资投机需求是我国住房政策的主 基调。然而，随着近年来住房供求关系发生重大变 化、住房库存不断攀升，我国于 2014年下半年开始 对住房政策进行了较大调整，通过实施相对宽松的 政策鼓励需求释放，以化解持续高企的库存。从近 两年来中央与地方政府出台的一系列住房政策看， 主要是利用放松管制、金融支持、财税激励等需求 管理手段，鼓励居民购房、扩大居民的购房需求，相 关政策主要包括取消限购、下调首付比例和房贷利 率、降低契税和营业税等交易环节税费、对购房者 给予财政补

9、贴、棚改货币化安置等。 这些政策对促进商品住房去库存发挥了一定 作用。一是提高居民的购买力。各地推出的购房 补贴、棚改货币化安置等政策，能在不同程度上增 强居民购买商品住房的能力。二是减少购房的成 本。降低交易环节税费能减少购房的交易成本， 而下调房贷利率有助于减轻房贷 利息支出压力。 三是降低购房门槛。限购政策在抑制投资性需求 的同时，也给刚性和改善型住房需求带来福利损 失， 1因此，取消限购使原先被抑制的改善型购 房需求和非本地居民购房需求获得较多释放；而 连续多次下调首付比例，能降低当期购房成本，使 部分有购房意愿但流动性不足的购房者有条件购 房。可见，通过实行宽松的需求管理政策能起到

10、鼓励购房的作用，进而扩大新增购房需求、减少住 房库存。 但需求管理政策在商品住房去库存中的作用 也存在局限性。一方面，需求管理对扩大新 增住 房需求的作用空间有限。利用新增住房需求消化 存量有三个关键环节，其中，需求管理政策只能在 扩大城市现有居住人口的新増购房需求环节发挥 作用，但在吸引新的人口流入、库存住房对接新增 租房需求这两个环节上，需求管理并无多大的用 武之地。另一方面，即使在扩大现有居住人口新 增购房需求上，需求管理政策的作用效力也是有 限的。首先，从城镇居民的购房需求看，当前我国 城镇居民户均住房套数已达到 1套，住房短缺问 题总体上得到解决。在城镇居民基本住房需求总 量趋近于饱

11、和的情况下，要进一步发掘该群体的 购房需求潜力，只 能从改善型需求入手实施需求 管理。其次，从城市现有农业转移人口的购房需 求看，目前城市中农业转移人口的自有住房比例 低，而他们中的绝大部分是通过承租私房、住工棚 或单位宿舍等途径来解决居住问题。 2因此，该 群体虽然存在较大的潜在购房需求，但要将这种 潜在需求转化为有效需求，难度较大。 除了受购房相关政策影响外，农业转移人口 的购房决策还取决于其他多种因素，主要是个人 当前收入和预期收入、房价水平与户籍状况等。 其中，房价一收入比是购房选择的决定性因素。 对于大多数农业转移人口，按其目前的收入水平 来衡量 ，尚缺乏购买商品住房的能力。因此，需

12、求 管理政策尽管会对农业转移人口的购房决策产生 一定作用，但其影响程度相对较弱。而且如果为 了增强刺激效果而过度运用宽松政策，可能会带 来一些负面效应与风险。如，下调首付、放宽房贷 申请条件等住房金融政策，虽然能降低农业转移 人口的现期购房成本，但也会导致购房者杠杆率 水平的提高。如果购房者缺乏稳定的收入保障， 个人住房信贷违约风险就会明显上升。 另外，从实践层面看，值得注意的是，不同等 级城市对住房政策转向宽松后的反应程度差异较 大。一线城市对政策调整的反应最敏感，但在 三 四线城市，需求激励效应并未充分显现出来。 2015年，在住房销售面积这一核心指标上，三四 线城市的増速为 6. 6%，

13、远远落后于一线城市 19. 8%的增速，同时也比二线城市的增速低 2个 百分点。需求促进政策对三四线城市住房去库 存的作用力之所以较弱，主要原因在于三四线城 市住房购买力整体水平较低。在缺乏较强购买力 支撑的情况下，即使采取有力的需求刺激政策，也 难以产生明显效果。因此，基于政策效应差异化 的现实，三四线城市商品住房去库存，不能过度依 赖于需求激励措施。 三、供给改革在商品住房去库存中的作 用空 间及其与需求管理的协调 由于需求管理政策的局限性，仅依靠需求端 的激励难以有效实现三四线城市商品住房去库存 的目标。无论从控制增量供给的角度考察，还是 从利用新増住房需求消化存量的关键环节来看， 供给

14、改革在去库存中均有较广阔的作用空间。通 过实施供给改革并与需求管理有机协调，有利于 更好地推动商品住房的去库存。 (一）商品住房去库存中供给改革的作用空间 第一，以土地供给管理为着力点，抑制商品住 房投资过快增长。在房地产企业土地购置和新开 工意愿总体趋于下降的情形下，相对于消化存量而 言，控制增量并非现阶段三四线城市商品住房去库 存的重点。但在商品住房供应明显偏多或在建住 宅用地规模过大的部分区域，依然有严格控制増量 的必要性。对这类区域减少住房用地供应量甚至 暂停供应，是防止住房库存继续攀高的有效途径。 第二，从供给端入手提升三四线城市的人口 集聚能力。有实证分析表明，城市净流入的移民 数

15、量对住房需求变化存在显著影响。 3近年来， 三四线城市人口外流现象比较突出。以河南省为 例，全省只有郑州市是人口净流入，其佘地级市均 是人口净流出；东北三省、湖北省、贵州省、安徽省 等省份的情况与之 类似。没有新增人口的支撑， 住房需求增长潜力就会受到较大制约。至于城市 来源于中国指数研宄院 CREIS中指数据。 集聚人口的能力，是同城市的产业发展状况及公 共服务水平有密切关系的 产业可提供就业机 会，而公共服务是日常生产生活的必要条件，完善 的产业体系和良好的公共服务有助于增强城市的 人口集聚能力。因此，促进产业发展和转型升级 以及提升公共服务水平，是三四线城市吸引人口 流入、进而创造新増住

16、房需求的重要基础。三四 线城市人口集聚能力提升后，不仅将更好吸引周 边农村人口的迁入，而且还可能促使一部分目前 在一二线城市工作居住的人口回流。 第三，运用供给改革促使三四线城市现有居 住人口购房的潜在需求转化为有效需求。由于房 价一收入比是购房的决定性因素，所以潜在需求 转变为现实需求的关键是降低这一比例。在房价 方面，可通过相关的制度改革与政策引导，鼓励房 地产企业顺应市场规律调整营销策略、适当降低 商品住房价格 ;在收入方面，以建立农业转移人口 收入稳定可持续增长机制为基础，提高该群体的 商品住房购买力。此外，推进城镇公共服务全面 覆盖常住人口、加快户籍制度改革、放宽 落户条件 等农业转

17、移人口市民化举措，也能有效促进该群 体长期定居城市，进而增强其在当地购买商品住 房的意愿。 第四，通过住房供给模式的调整，实现库存住 房与新増租房需求的顺畅对接。绝大多数刚迁入 城市的农业转移人口很难具备购房能力，在短期 内，他们中的相当一部分人以租房形式满足居住 需求。另外，受购买力的制约，旧城改造待安置居 民中也会有一定比例选择租房。而在原有商品住 房供给模式下，住房几乎都用于出售，这与存在大 量租房需求的现状不相适应。因此，通过建立并 推广购租并举的城镇住房制度，将打通商品住房 由出 售向出租转化的通道，更好地实现住房供给 结构与需求结构的匹配，使新增租房需求也起到 消化商品住房库存的作

18、用。 (二）商品住房去库存过程中供给改革与需 求管理的协调 在商品住房去库存过程中，突出供给改革的 重要作用并不意味着否定甚至舍弃需求管理。供 给改革与需求管理在商品住房去库存中是互补协 调关系，而非简单的替代关系。 首先，供给改革与需求管理能够相互取长补 短。从作用路径看，需求管理主要作用于消化存 量，而供给改革则同时作用于消化存量和控制増 量，因此，实施供给改革有助于弥补需求管理在控 制增量方面作用的欠缺。从作用效果看，由于供 给改革实施周期长、效果须经较长时间才能逐步 显现，相比之下需求管理更容易起到立竿见影的 效果，所以从短期看，去库存将更多依赖于需求激 励。不过，考虑到需求激励存在抬

19、升杠杆率、增加 债务风险等负面影响，而供给改革副作用小且能 化解住房供求关系中的深层次矛盾，因此是去库 存的长期治本举措。 其次，需求管理与供给改革在去库存过程中 是相互衔接的。利用新增住房需求消化存量，在 形式上虽然是需求管理手段，但扩大新增住房需 求离不开供给改革的有力支撑。如果三四线城市 缺乏人口 集聚能力，这些城市住房供给的价格与 结构又不做较大调整，单纯依靠金融、财税等需求 端政策只能产生短期效果 ;而提高人口集聚能力、 调整住房价格与供给结构，均要从供给端着手加 以解决。可见，相关领域的供给改革可助力新増 住房需求的扩大，并为这种需求扩张提供可持续 动力。 最后，在扩大城市现有居住

20、人口新増购房需 求这个环节上，需求管理和供给改革均能发挥较 大作用，因而特别有必要加强两者间的协调配合。 通过供给改革的加快推进，能够增强需求管理实 施后的效果。如，在下调首付的同时降低房价，将 使更多人具备支付首付的能 力。 四、通过供给改革促进商品住房去库存的对 策 (一）提升三四线城市的产业竞争力与公共 服务水平 三四线城市相比一二线城市，在产业规模和 就业容纳力方面的差距明显，而且这种差距也是 市场规律作用的结果，不太可能显著缩小。尽管 如此，三四线城市在发展自身产业体系、提升本地 产业竞争力方面依然有较大作用空间。近年来， 一二线城市工资、地价较快上涨使当地传统制造 业的成本优势趋于

21、减弱，这给三四线城市承接产 业转移带来机遇。为此，应通过改善三四线城市 的交通条件，加强其 与交通干线和一二线城市的 连接，并完善这些城市的水电、通讯等产业基础设 施，提高其承接产业转移的能力。在积极承接产 业转移的同时，三四线城市还要结合自身要素禀 赋和比较优势，培育和发展具有区域特色的优势 产业，并在此基础上延伸产业链、提高产业附加 值，实现与一二线城市的错位竞争。 在公共服务方面，中央和省级政府应优化公 共资源的空间配置并向中小城市适度倾斜。如， 引导高校和职业院校在中小城市布局，鼓励优质 教育和医疗机构在中小城市设立分支机构等。三 四线城市的地方政府应加强市政基础设施建设， 形成高效便

22、利的 生活服务和市政公用设施网络体 系。此外，还应不断完善义务教育、医疗卫生、社 会保障、就业服务等各类基本公共服务。由于三 四线城市普遍存在地方财政能力相对较弱问题， 中央与省级财政有必要通过加大转移支付力度给 予支持，从而使三四线城市公共服务投入获得稳 定的财力保障。随着产业竞争力与公共服务水平 的提升，三四线城市人口集聚能力会逐步增强，从 而为扩大当地住房需求规模奠定基础。 (二）引导房地产企业适度降低商品住房价 格 虽然近期三四线城市商品住房销售情况并不 乐观，但当地房地产企业中除部分库存量极高、现 金流 严重短缺外，大多数并不愿意采取降价方式 去库存，绝大部分还是采取稳价策略。为提高

23、三 四线城市房地产企业降低住房价格的主动性，需 要政府采取配套措施加以引导与推动。偏高的租 税费综合负担，是当前制约房地产企业降价的重 要因素之一。因此，有必要减轻房地产业的租税 费综合负担，为其降低商品住房价格腾出空间。 考虑到经济增长减速下稳定地方财政收入的需 要，短期内可先降低房地产业开发和交易环节的 税费负担，今后随着地方税改革的推进与地方税 体系的完善，再改革土地出让金制度，探索实行年 租制。当然，减轻房地产业租税费并 不仅仅是为 了促进房价下降，从完善房地产业租税费体系而 言，也需要通过消除重复征税、清理不合理收费、 转变土地出让金收取方式，使租税费关系更加协 调。 在实践中，为较

24、好消除购房者 “ 买涨不买跌 ” 的心理，还需要采用科学的引导降价的方式。从 博弈规律看，如果消费者预期商品价格在短期内 会连续多次下降，那么其在降价初期会选择等待 价格继续下跌而不是立即购买。根据这一规律， 政府应尽可能在某个时点上集中推出减轻房地产 税费负担的一揽子改革措施，这既能一次性为房 地产企业降价提供较大空间，也能使购房者感到 改革带来的降价机遇今后少有重复出现的可能， 从而在房价降低后形成较大规模的新增购房需 求。 除减少房地产业租税费外，削减二手房交易 相关税费也有助于降低商品住房价格。在营业 税、契税、个人所得税等相关税种上，为二手房交 易提供合理的税收优惠，能起到鼓励二手房

25、市场 供给的作用。随着二手房供给的增加，部分购房 者会转向二手房市场，这在一定程度上将倒逼房 地产企业降低新房价格。 (三）加快推进农村财产权制度改革 提高农业转移人口收入水平、增强其对商品 住房的购买力是扩大住房有效需求的重要基础。 从城镇产业发展与人 力资本提升等途径促进农业 转移人口收入增长是一个较为长期的过程，要在 相对较短时间内提高农业转移人口收入，农村财 产权制度改革可作为突破口。对于已落户城市并 有稳定就业和非农收入来源的农业转移人口，可 在自愿基础上，探索实行农地承包经营权、宅基地 使用权、集体收益分配权的有偿退出，获得购买城 市商品住房所需资金。 为消除农业转移人口财产权退出

26、的后顾之 忧，需要通过城市产业发展为该群体提供充分的 就业机会，并将其纳入城市公共服务与福利保障 体系。在农业转移人口暂时不 愿退出财产权或退 出条件不够成熟的情况下，也要尽力促进土地要 素的自由流动，盘活农业转移人口手中的僵化资 产，提高其财产性收入。 4在农地承包经营权方 面，要引导和鼓励其向专业大户、家庭农场、农民 合作社等新型农业经营主体长期流转。至于宅基 地使用权，须着力改变现行法律在其流转方面规 定较为模糊的状况，探索宅基地使用权有偿使用 制度及退出制度。为更好推动财产权退出与流转 改革，还应加快土地承包经营权和宅基地使用权 的确权登记与颁证工作，同时建立健全农村产权 流转交易市场

27、，为财产权流动创造良好的基础条 件。 (四）加快农业转移人口市民化进程 对于在三四线城市中有合法稳定就业的农业 转移人口，应逐步放宽其落户的条件。其中，建 制镇和小城市应全面取消落户限制，中等城市可 有序放开，人口较多的大城市也需合理放开。就 业年限、居住年限、社保参保年限等落户条件， 应向全社会公布，使农业转移人口对落户形成稳 定的预期。此外，在城市居住就业但暂时未能落 户的农业转移人口，要对其落实居住证制度，保 障他们享有城市基本公共服务的权利。如，将农 民工随迁子女纳入本地义务教育体系中，将农民 工依法全面纳入城镇职工基本医疗保险，等等 。 同时，还要完善农业转移人口的社会参与机制， 引

28、导其有序参与各类社会管理，提高其融入城市 的水平及对城市的认同度。通过上述农业转移人 口市民化举措，增强该群体在城市长期生活居住 的意愿，进而扩大购买商品住房的潜在需求规 模。 (五）完善购租并举的住房制度 要更好满足农业转移人口和旧城改造待安置 居民中尚不具备购房能力群体的租房需求，大力 发展住房租赁业务和租赁市场。基于消化库存目 标，现阶段增加租赁房供给、满足住房租赁需求的 较好办法是打通库存商品住房售改租的通道，可 采取的具体方式为：一是引导房地产企业 转变经 营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变， 将部分库存住房转为向市场出租。二是培育和发 展以住房租赁为主营业务的专业化企业。这

29、类企 业可通过购买存量房源，直接或装修后向社会提 供以中小户型、中低价位住房为主的租赁服务。 三是政府购买适合作为公租房或改造后能符合公 租房条件的库存商品住房，然后转为向城市低收 入的住房困难者出租。同时，政府尽可能不再新 建公租房。四是鼓励个人在市场上购买存量商品 住房，并成为租赁市场的房源提供者。为支持商 品住房售改租，还有必要实行一些配套政策，如减 免住房租赁相关税 费、发展权益型房地产信托投 资基金 （ REITs)等，为住房租赁业务的开展降低 税费成本、拓宽融资渠道，进而推动住房租赁市场 加快发展。 参考文献： 1 冯科，何理 .中国房地产市场 “ 限购政策 ” 研宄 基于反需求函

30、数的理论与经验分析 D.经济学动态， 2012 (2): 53 -60. 2 朱东风，吴立群 .半城市化中的农民工住房问题与对策 思考 以江苏省为例 D.现代城市研究， 2011 (8) :16 -20. 3 Gabriel S. Lee， Philipp Schmidt Dengler, Bernhard Fel derer， Christian Helmenstein. Austrian Demography and Housing Demand :Is There a Connection D Empirica， 2001， 28 (3). 4 黄燕芬，张磊 .2016年中国房地产业主基调：去库存、 稳市场 D.价格理论与实践， 2015 (12) :25-28. (责任编辑 :杜晶）