实用的调查实习报告集合七篇.docx

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1、实用的调查实习报告集合七篇实用的调查实习报告集合七篇 调查实习报告 篇1 一、调查单位简况丽江市外事办是市政府的一个重要部门，实习调查报告原稿。外事办由友城科、侨事科、外事科和综合科构成，外事办的主要职责有以下几个方面。1：贯彻执行我国的对外方针政策、涉外法规、以及市委、市政府关于外事工作的指示和决定；同有关部门研究执行有关外事政策的具体措施；检查有关部门和单位贯彻执行对外方针政策和涉外法规的情况。2：当好市委、市政府在外事工作中的助手和参谋；提出本市外事工作规章制度和工作规划的建议；负责或协助处理本市重大涉外事务。3：负责统筹安排市委、市人大、市政府、市政协领导的外事活动，承办市级领导的出访

2、事宜。4：负责组织接待来访的重要外宾和来本市进行公务活动的驻华外交人员，协同审核本市重要涉外报道；提供国际形式、对外政策和重大问题的宣传材料和对外表态口径。5：管理本市与外国友好城市的交往活动，办理与外国城市结为友好城市的报批手续，指导本市的民间对外交往工作。6：负责管理本市因公出国工作，办理因公出国人员的护照和签证，办理来访外国人士的签证函电以及其他领事业务。在景天改革开放的社会背景下，外事办作为本市与外界沟通交流的窗口，让世界了解丽江，让丽江走向世界，调查报告实习调查报告原稿。不论是在政府工作中，还是在民间交流活动中，外事办都发挥着非常重要的作用，为丽江的文化、经济发展作着重大的贡献。二、

3、友好城市日本高山市、美国的丹佛市、瑞士的马特宏峰和云南省丽江市结为了友好城市（山峰），所以外事办的很多工作会涉及到关于友城的政府和民间交流活动。由于我的专业是日语，所以在实习过程中以友城科作为实习调查重点，着重了解关于丽江市和高山市缔结为友好城市的过程、结为友城后两市的交流等情况。（一）、丽江市简介丽江因美丽的金沙江而得名，它位于云南省的西北部、金沙江中游；正好处在青藏高原和云贵高原衔接地段，西和北与怒江州兰坪县和迪庆州维西、中甸接壤，东北面与四川省木里、盐源一盐边三县毗连，南与大理州剑川、鹤庆、宾川三县及楚雄州大姚县连界。丽江面积平方公里。总人口为万人，有纳西、彝、傈僳、白、普米等种少数民族

4、。丽江地处横断山脉，山体高差悬殊，立体气候突出，气候垂直差异和植物垂直分布明显。从南亚热带到高原山地气候四季变化不大，干湿季节分明。年平均气温度度，年平均降水量为毫米毫米。由于丽江是寒、温、热兼有的立体气候，因此动植物种类繁多。还盛产贝母、麝香、虫草等余种药用动植物，所以被称为“药材之乡”。珍稀动物有滇金丝猴、小熊猫、红腹角雉、黑颈长尾雉、藏马鸡、山驴等。丽江地区风景秀丽，物产丰饶，优美的自然风光，独特的民族风情，古老的民族文化，构成了得天独厚的旅游资源。境内的玉龙雪山风景区和泸沽湖风景区，以各自丰富独特的自然景观和文化内涵而闻名中外。 调查实习报告 篇2 伴随着专升本考试的结束，我们迎来了为

5、期将近四个月的顶岗实习培训。我校也非常重视此次实习安排。于20xx年3月27日，在我系一号教学楼304合堂召开了冶金工程班顶岗实习安排会议。学校和公司领导为我们大家进行了安全等方面的教育和安排。3月28日，我们乘坐班车来到山东钢铁集团公司，开始了第一天的实训。我们在公司的炼钢厂博学堂内进行了安全讲座，由安环部、监察部的师傅们用生动的PPT给我们讲述了各项注意事项及各项要求。公司不同于学校，特别是危险度高的钢铁厂，要求多且苛刻。要求我们在工作期间一定要遵守纪律，穿工作服，佩戴安全帽，外出行走时一定要“两人成行，三人成列”，远离危险物。次日上午，大家排队领到自己的实训鞋、帽。下午，按照轮岗实习要求

6、，45名学员分成7个组，分别到不同单位轮岗实习。在各个部门负责师傅带领下，大家来到为期半个月的第一个顶岗实习的工作岗位。王学林师傅很是亲切，一边询问我们的信息，一边介绍生产部门。在他的带领下，我们来到了生产部。我去了生产部调度室，武萌则去了生产部技术部。进入调度室，满是监控屏幕。有高炉铁口、车道、烧结机、棒线冷床、转炉平台、混铁炉、二连铸等多个监控画面。在这里，王延贵师傅成为了我的指导师傅。调度室的各个师傅们都很热情，主动和我打招呼，让我很快便融入了这个大家庭当中。王师傅为我讲解了生产部调度室的主要任务，即协调、组织公司各个部门的生产运营情况，使得各个生产单位之间经营的稳定。仅仅简单的几句话，

7、便让我明白了，这是一个极其重要、不可或缺的部门。关系到整个公司的生产是否顺利、运营是否稳定。调度室的师傅们都很忙，平均不到一分钟便会接到一个电话，甚至多个电话同时打进来，但师傅们工作效率很高，很轻松便会解决掉。我在旁边能够深切地体会到每位师傅们的积极的工作态度和工作热情，每一位师傅对各种突发情况和各生产单位的情况都指挥自如、了如指掌，让我为之钦佩。每天乘坐班车到达公司，不到八点走进调度室，师傅们都早已在岗位上开始工作了。我每天的任务主要便是观看监控、参观生产作业、陪同师傅开会，闲暇期间便拿出英语四级词汇来记一记。生产部刘部长和我也进行了交谈，让我多问、多学，和师傅多进行沟通交流，能够相互进步。

8、我那些平时在书本看到的、学到的内容充分和实际生产进行了比较和理解，让我受益良多。师傅平时也会到实地去了解情况，对车辆、作业场地、生产情况等进行详细的了解。陪同王师傅开会，我也能从中学到很多。有一次参加关于煤气使用方案的会议上，炼铁、炼钢、轧钢、动力等部门师傅们集思广益，提出了许多可靠的实行方案，在刘部长与师傅们商议下，最终会议圆满结束。我则做好了笔记，从中学到了许多书本上学不到的知识，例如热风炉延长烧炉时间、合金废钢的烘烤等，这都是师傅们在岗位上的切身经验，是最为宝贵的财富。每个部门，像一个独立的团体，却又不可分割。每个部门都尽心竭力得想办法去解决各自的问题，也要竭尽所能的方便其他部门的运行，

9、宛如一个大家庭，彼此关心，相互照顾。在这个岗位上，和师傅、同伴们相处的非常融洽。在这里，我学到了学校里学不到的东西，尤为感谢王师傅，对我的帮助极大，让我学到了不少的知识。在此期间，我们的指导老师杨娜老师也会到我们各个工作岗位进行了解和帮助，关心我们的安全，时刻发消息询问大家的难处，让大家深感温馨。就这样，在这忙碌的岗位上，我学习到作为一名钢铁工人，应该具有怎样的奋斗精神;认识到一名钢铁工人应该具有怎样的的钢铁意志。在这为期半个月的实习期间，公司还为我们班安排了劳动任务来锻炼大家吃苦耐劳的品质。4月4日，我们大家接到了植树的任务，到达指定地点，我们班三人一组，挑好树苗便开始了植树劳动，把树苗放进

10、事先挖好的坑里，摆正、填土，大家忙的不亦乐乎，虽然很累，但也从中收获了乐趣，明白了劳动的不易和团结的力量。4月10日，公司又安排了我们种植草坪的任务，公司拉来了一卡车的草皮，由我们和师傅们卸下来，再铺到指定的土地上。大家分为两组，一组卸货，一组铺草皮，中午食堂为大家分发了免费的午饭犒劳我们。一天下来，大家全身都脏兮兮的，但都无怨言，因为我们深切体会到劳动人民的伟大。临近换岗的最后一天下午，因为部门人员的调换，我们在丁师傅的带领下，帮助师傅搬运办公室用品，忙活了一下午，终于完成办公室的调换，师傅们夸我们能干，我们虽然干了一下午，但依旧想多为生产部做一些我们力所能及的事情。刚熟悉的岗位又要离开，难

11、免有些不舍。王师傅告诉我，以后没事就来看看，有什么事就给我打电话，我们以后在公司里碰面的机会多着呢。他的一番话让我心情好了很多。总而言之，为期半个月的实习下来，我学到了很多，不仅仅是专业上的知识，还在师傅的身上学到了兢兢业业的敬业精神;在同伴的身上学到了互帮互助的品质;在老师的身上学到了认真负责、关心同学的责任感。这将是我人生经历的一笔财富，也为以后的三个多月的实习拉开了华丽的序幕! 调查实习报告 篇3 一,中学生调查研究1,中学生心理健康的调查与研究2,中学生学业任务承受能力调查3,中学生学习态度调查4,中学生的逆反心理及对应措施5,中学生劳动技能培养6,中学生早恋及社会原因分析7,中学生良

12、好品德的培养研究8,中学生学习动机分析9,中学生学习负担的调查及减轻负担的对策10,中学生分化的所谓危险期研究11,中学生思想品德教育的内容,方法及实效性研究12,中学生参加第二课堂活动的兴趣与研究13,中学生学习方法的调查与研究14,中学生网络成瘾的原因及对策15,学科教学中学生的探究学习研究16,因特网对学校教育的挑战17,当代中学生的品德状况的研究18,中学生心理特征的调查研究19,促进后进生转化诸因素分析20,后进生转化过程中的教师工作研究21,学习困难学生的成因及对策研究22,品行不良学生的转化研究23,学生流失情况及防止流失的建议24,流动人员子女的教育问题研究25,中学第二课堂的

13、研究26,课外科技活动与中学生成长27,体育教学与以达标为中心的课外体育活动28,学生文化素养的调查及提高途径29,中学课堂教学研究发展学生个性的思考二,中学教师研究1,优秀教师的教育,教学实践调查2,学校教师激励方式探讨3,实习学校教师队伍的个案分析4,教师的心理挫折问题研究5,中学青年教师工作压力成因及对策分析6,中学教师接受继续教育的必要性7,中学教师的生活现状调查研究8,构建教师学习型组织的理论思考9,当前教师倦怠现状,成因及对策10,青年教师的思想,工作状况及需求研究11,网络教学中的教师角色转变与适应研究12,西部农村教师队伍的建设特点与难点13,贫困地区的基础教育现状及其对策调查

14、14,贫困地区教师继续教育(特殊教育)情况调查与分析三,新课改研究1,新课改下家长的教育影响力2,新课改下的教学设计理念与策略3,新课改下学生主体性发挥的实践研究4,新课改下教师观(学生观)的更新以及教育策略的研究5,新课程实施中学生情感,态度与价值观的评价的研究6,新课改中地方课程(校本课程)的实践与反思7,新课改中教师地位与作用8,新课程环境下班级建设浅谈9,新课程倡导学习方式变革的原因分析10,新课改与教师评价改革11,新课程改革与教师素质的提高12,中学学科新课程的新理念研究四,家庭教育研究1,家庭教育与独生子女的成长2,家庭环境对中学生性格及成长的影响3,家庭氛围对教育(中学,小学)

15、的影响4,独生子女心理特点与成因分析5,独生子女人格特点分析五,实习体会与反思1,实习中学对高师教育实习的意见与建议调查2,历届校友在实习中学任教情况及对母校教育,教学工作的意见3,从教育实习看,本专业中学教学的内容和方法应做哪些改革与改进4,实习中学教学质量调查与研究5,双重角色的自我体会6,师范生的智能结构与品格结构研究7,五年来我校毕业生的教学素质区域调查8,师范生的素质教育研究9,教育评价的改革与建设六,综合研究1,从教师现状看师范生的招生,就业2,中学办学失范现象的成因3,隐性课程的潜在价值研究4,高等师范教育如何适应中等教育的发展5,从中等教育的发展看师范院校的课程体系改革6,中学

16、良好校风的形成及其物化形式的研究7,中学生成长中的家庭教育与学校教育的一致性研究8,多元化评价的实践研究9,社会环境与中学生成长10,大学生创业教育与学校管理11,浅议教育产业化问题12,德育的学校家庭社会一体化问题研究13,市场经济条件下学校德育面临的挑战与对策14,通过实习,谈谈你对师范大学有哪些建议15,通过实习,谈谈你对教学改革利弊的认识与反思16,通过实习,对我校实践教学环节的反思17,通过实习,对我校课程体系和教学内容的反思 调查实习报告 篇4 调查的主题：通过进入企业实习，来了解商务英语专业工作的内容和方法 调查的地点：辽宁省凤辉实业有限公司调查的时间：20xx年7月-20xx年

17、8月一、社会实践调查的目的作文一名大学生，社会实践是必不可少的，社会实践既可以对已学的专业知识进行综合运用的培训,加强自己对社会的了解,培养和训练自己认识、观察社会以及分析问题解决问题的能力, 提高自己的专业技能,也可以学到书本外的知识和能力,开阔视野, 是一扇认识和观察社会的窗口,可以提高听说能力,可以培养合作沟通能力,有助于发现自身专业及能力方面的不足,明确以后改进的方向，为以后的就业做铺垫。二、社会实践调查的内容为了这次社会实践，我来到了辽宁凤辉实业集团进行了一个多月的实习，主要工作是与外国技工进行沟通和处理一些对外信函等。这次社会实践虽然是短短的一个多月,但却经历了一个完整的工作历程。

18、让我在这次实践中有很多新的体会和感受。由于我所在的公司地理位置有些偏僻，而且是一家私企，所以我刚开始的工作并不忙，没有感觉到很累。只是每天都要守在电话和电脑旁等邮件和传真，很耗时间，第一天就因为坐了一天腰酸背痛的。但是过了几天就稍有点习惯了，每天向我同一个办公室的前辈们学习一些办公知识，让自己能尽快的适应环境。以前一直以为自己对于处理英语方面的问题应该没有什么问题，但是步入工作岗位之后，才发现自己有很多都不懂的，由于我平时比较偏重学习文学方面的和日常英语，好多商务方面的词汇都不会说，即使翻译成了汉语也不知道是什么意思。所以在办公室的时候，有闲的时候就会看一些国际贸易方面的书，虽然自己所学的专业

19、在此时没有派上什么用场，但我觉得应该多学点，多掌握一些知识在以后找工作的时候也可以给自己一份选择，多一份竞争优势。在实习的这短期间，虽然时间不是很长，但是我也曾有好几次想要不干了。也许我是刚开始工作，有时受不了经理给的“气”， 自己心里很不舒服，就想辞职再重新换个工作得了。但静下心来仔细想想，再换个工作也是的，在别人手底下工作不都是这样么？职场新人，就应该踏踏实实的干好自己的工作，毕竟又没有工作经验，能力方面也有欠缺，为人处世方面更需要磨砺。现在有机会了就要从各方面锻炼自己，不然现在就放弃的话，以后干什么都会干不好的。不是有这么句话么“20岁不努力，30岁当助理”。而且我现在的实习工作，相比其

20、他人来说待遇挺不错的了，并且和其他人相比，工作任务也不是很难，很容易进入工作状态。最重要的是在工作的过程中还能学习对人说话、态度及其处事的.方法。由于经验少，我现在这方面还总是出现错误。有了实习经验之后才明白，在学校校做一名学生，是多么的轻松加愉快啊。不过一想到早晚都要工作，早晚都要步入社会，早晚都要面对这些避免不了的枯燥和压力，我就能静下心来仔细学习。所以，现在我很珍惜学习的机会，多学一点总比没有学的好，既然已经选择实习了，时间在那放着，荒废了还不如多学学，对以后择业也会有很大的帮助。在工作中，同事们的体谅和关怀也给了我很大的帮助。有时我有事要晚来一点，就要同事一个人在办公室办公，他们也会理

21、解，大家相处的很好，没有什么隔合。甚至有几次要回家里办点事，去向经理请几小时的假，经理也都很体谅，直接就给批假了。这个时候心里很开心能遇到一个这么开明的经理。所以，感觉现在的工作还是挺不错的，最重要的事就是周围的同事都很不错的。心里上没有什么额外的，不必要的压力，可以好好工作，学习。先就业，后择业。我现在要好好锻炼自己。再好好学习，之后相信自己通过努力一定会找个好工作的。在这一个多月中，我学到了一些在学校学不到的东西，比如以前都明白的事，可是刚开始有时还做不好。现在做事，不仅要持有需心求教的态度，还要懂得取长补短，最重要的一点就是自己主动去适应环境而不是让环境来适应你。我这段实习的时间虽然不久

22、，可是我发现自己真的变了，比以前更加开朗自信了。三、社会实践调查的经验体会通过这段时间的实习，我既发挥了自己的长处，也发现了自己的不足。沟通使人进步，在凤辉的这段时间里，通过与不同人的交流，让我学到了他们身上的长处，弥补了自己身上的不足，认识到了仅仅掌握专业知识是不够用的，还需要要有灵活运用知识的能力和与人相处的技巧，这样才能让自己更有竞争力，我会在以后的工作学习中更加努力，取长补短，需心求教。相信自己会在以后的工作中更加得心应手，表现更加出色！ 调查实习报告 篇5 从20xx年9月13日开始，我很荣幸到XX中学进行了为期2个月的教育实习，我实习的班级是高一（6）班，实习内容包括两个方面，一是

23、英语教学的教育实习，二是班主任的工作实习。在这期间我积极努力地工作，虚心向老师请教，同时，在实习期间我做了一次深入的调查工作，是针对英语这门课而言的。为了全面、详细地获取材料，我不仅只限于我实习所带班级的调查，而且还跨班级、年级调查。重要的调查的形式是发放调查问卷。同时，我也积极地找学生谈话，同老师交流，以便更好地了解情况。在此，我介绍一下自己的调查结果，谈谈对高中英语教与学的一些看法，我想我们虽然是实习生，但是这此实习对我们来说，是一次真正意义上的体验和感受，启发我们对于教学的内容的思考。希望我的认识能对自己以后的工作有些效果。一、从教师的角度来谈一下英语教学的情况。我调查发现，现在的英语课

24、堂教学，90%的老师所使用的教学方法是正确的，它符合教学的实际情况。很多英语老师在备课时，设计了很多相关的问题，以便上课时达到和学生交流的目的。调查中有的英语老师对我说现在的学生比较懒，对学习不是很重视，尤其是英语这门课，不是很愿意去花时间背单词。因而，每次默写下来，会有很多学生要重默，这说明根本没花心思在英语这门课上。因此上课要多提问题，这样才能迫使他们课后去看。在英语教学的过程中一定要多强调一些重要的词语或词组，这一方面可以使老师和学生在课堂上有个呼应，活跃气氛，另一方面也可以进一步让学生牢牢记住这些内容。 我自己在实习的教学中也采用了此方法，效果不错。一些先进的教学方法和教学理念在现在的

25、高中教学中并不是很受欢迎，重要的原因就是采用这种教学方法取得的效果不是很理想，有些老师认为高中学习就是为了考上大学。上课时虽然内容充满了趣味性，但是学生们就只知道很有趣，注意力仅仅放在那些有趣的环节上，没有把那些重要的知识记进脑海中。因此，老师们仍然保持使用传统的教学方法。课上把知识点讲清楚，并且让学生做好笔记，然后课后不停默写。老师们认为一个班里的学生英语成绩有很大的差别。一个老师要想让所有的学生都把英语学好，几乎是不可能的事情，要看学生的具体情况，视个人的情况不同而对学生有不同的要求。老师的精力也是有限的，不可能把所有的注意放在每个差同学身上。老师们也承认他们在教学的过程中存有偏见，但这也

26、是没办法的事情，毕竟有一个高考的指挥棒在无形中束缚着他们。老师不能平等地看待学生，这一点老师们能很坦诚地同我讲，确实是难能可贵的。二、从学生的角度来谈一下英语学习情况。95%的学生们认为现在的英语课上，老师们所使用的教学方法缺乏一种趣味感，所教授的都是很枯燥的内容，所以导致无法勾起学生的兴趣，导致学生们对于学习英语的热情不够。学生们无法对英语感兴趣，这样发展的必然结果，就是英语成绩无法提高。在调查中， 有些学生对我表示他们对英语学习不感兴趣，认为英语本来需要背诵的就很多，高中的学习比初中的要艰苦很多，导致他们不想学英语。学生对现代化的教学手法一开始还是比较喜欢的，很感兴趣，可是等时间一长也就无

27、所谓了。有的学生告诉我，上课老师用多媒体教学时间把握的不是很好，有时太快，记笔记记不下来，有时太慢。调查中，学生希望老师能关注他们。无论是成绩好的学生还是成绩差的学生，对这一问题的看法是一致的。有些学生反应如果老师对于成绩差的学生以鼓励的方式来教导他们的话，他们会很感动、进步很大。看来老师要用一种平等的心态去对待学生，多鼓励成绩差的学生这一点对于老师和学生的沟通很重要，好的沟通有利于老师更好地教学，也有利于学生更加爱学习你所教的那门课。看来我们做老师的要好好和学生进行及时的沟通，以了解学生的真实想法，以便自己在教学中更好地开展工作。通过以上的调查，我认为在今后的英语教学中，老师应该注意以下几个

28、问题：一、 培养学生学习英语的兴趣，英语是文科，在大家观念中，文科知识都是偏枯燥性的，都是要靠背诵来记忆的。对于这一点，老师可以多组织一些英语活动课，让学生积极地参与进来，叫学生在自己的参与中意识到学英语的重要性。虽然对于这点，实践起来有点难度。二、正确对待现代多媒体技术。多媒体应用具有直观性、生动性、丰富性，对教学有着巨大的促进作用，但我认为在应用是要把握一个度，在课件中恰当地制作一些图画、flash，这样会让学生一下子对图片产生兴趣，枯燥的文本就会容易让学生接受。三、对待学生要一视同仁，从不同的角度去赏识每一位学生。学生因为基础的关系，所以肯定会有成绩的好差，但是老师都要充分尊重学生的人格

29、，这样才能促进学生的成长。对于成绩差的学生也要积极地鼓励他去学习，从心理学角度来讲，人都是认为受到表扬是促使进步的一种好的方法。虽然有时候有些学生做法太过了，需要老师批评，但是批评的方法需要斟酌一下，尽量不要伤害学生的自尊心。以上就是我在这次实习期间调查的有关情况。其中有些看法也许不尽正确，但毕竟这是我通过实际调查得到的结果，我会从中吸取一些老师的做法，结合自己实际的水平应用到今后的教学中去。我想只要我能够以积极的心态坚持下去，多了解当下的教学情况，解放思想、实事求是， 我在不久的将来会成为一名合格的人民教师，但愿我的想法能变成现实。最后对在本次调查中给予支持的老师们、学生们表示感谢！ 调查实

30、习报告 篇6 XX年XX月初，我开始了校外实习生活，在XX月里凉爽的一天中来到了XX中学。本以为这么大的公司只是让我参观下就算了，没想到公司财务科的高校长同意我进入该科室进行实习，我非常激动，下决心努力工作，不管干什么我都要做到最好! 一、基本情况 XX学校是国内唯一一家生产过蒸汽、内燃、电力全部三大系列机车产品的制造企业。曾作为亚洲最大的蒸汽机车研制基地，累计生产各型蒸汽机车5571台，承担了全国铁路75%以上的客货运牵引任务。为适应铁路发展形势，公司及时调整产品结构，先后转产内燃、电力机车，开创了内电并举的生产局面。一、金融危机大爆发在当下的社会中，人们现在谈论最多的话题莫过于金融危机，因

31、为他给我们每个人都带来了太多的影响。每个人，每个家庭，每个公司，每个地区甚至每个国家都在这次全球性的金融海啸中受“疫”匪浅。裁员、减薪、失业、破产、倒闭、收购等以前还少使用的词语，现在却是随处可见。走在世界经济发展最前沿的各国金融机构，是最早触摸到这次金融寒流到来的，可怜的是他们还没有来得及感觉冰雪的味道，就已经完全失去了知觉。当世界都在恐慌着如何去面对的时候，这股寒流又从虚拟经济危机波及到实体经济，代表着各国实体经济体的各类企业已经在寒风中被冻得浑身发紫，危在旦夕。整个世界经济在这次灾难面前将何去何从，无论是专家学者还是领袖百姓，人们的表情除了茫然更是无奈。此次1929年以来最大的一次金融危

32、机诱发于美国的房地产市场次贷危机，再穿越美国的金融体系屏障通过各商业银行蔓延到实体经济，从而给美国及世界经济造成实质性的重创，而次贷危机爆发的根源则是以美国为代表的资产膨胀型过度消费所产生。从这个角度上来说，这次危机在本质上是对全球经济模式失衡的一次大调整。而造成此次全球金融危机的房地产行业更难逃其难。金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟，而此次美国金融危机的源头就是次贷危机。次贷（次级贷款）是房地产市场贷款的一个种类，是指银行针对信用记录较差的客户利用房地产抵押而发放的住房贷款。由于近年美联储持续加息，许多次级抵押贷款的借款人无法偿还每月高昂的贷款，其结果是一些房产再次投向市场。从20年开

33、始，美国房地产价格开始下滑。当无法卖出满意的价格时，借款人就简单地宣称破产，留给贷款人的是远低于贷款金额的房产。于是，贷款人只能承受贷款的损失，最终导致次级贷危机爆发。同时，为了对冲风险，一些贷款人通过证券的形式将次级抵押贷款又卖给了各种基金。于是，直接或间接投资于这些基金的金融机构，都被卷进了这场危机。二、金融危机下我国房地产形势分析20年以来，由美国次贷危机引发的金融动荡已经逐步蔓延到世界各地的很多领域，其中也包括我国的房地产市场。中央政府为此也推出了一些关于房地产市场的利率、信贷和税收的政策，但自20年至今我国房地产市场持续低迷，基本进入了周期性调整阶段，作为房地产市场主体的房地产商的形

34、势也不容乐观。分析金融危机下我国房地产商的形势，对房地产开发商进行有效的引导和管理，具有重要的现实意义。随着20年9月15日美国金融危机的全面爆发，由次贷危机所激起的金融海啸席卷全球，中国也不可避免的受到了冲击，最明显的便是楼市的全面低迷。国内原本繁荣的地产市场，就像一个巨大的“温室”，只要盖好房子，老百姓排着队抢，导致许多开发商对于先进的企业运营管理方式并不重视，更多关注的是眼前丰厚的利润。但在金融危机爆发后，盖好的房子没人买了，资金无法回笼，以至于负债经营，不得不被迫大规模裁员，缩减日常支出。房地产寒冬的来临早已成为业内的一种共识，这一轮房市的调整对于住宅地产的冲击首当其冲，而商业地产究竟

35、又“受伤”多重？住宅地产陷入泥潭，商业地产是否能够持续坚挺？从目前情况来看，商业地产在金融危机之前一直保持着“高投入、高风险”，风险意识较强。然而经历甜蜜之后的住宅市场似乎要比商业地产痛苦。商业房地产形式多样，主要指用于各种商业零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、写字楼、工业厂房、工业园区等经营用途的房地产，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产前期需要大量的资金压着，而且一般都要35年才会有稳定的回报，由此资金一定不能缺少，再加上商业地产开发的复杂程度，因此，国内房地产龙头企业很少涉足商业地产开发。但在住宅市场降价、金融危机之后，不少开发商主动将商业地产开发作

36、为盛放鸡蛋的第二个竹篮。万达集团、SOHO中国、凯德置地等国内知名开发企业都在商业地产开发方面有所专注，使之与住宅开发形成相互补充抵制风险。近期外资“力挺”中国商业地产的动作并不少见。如成功收购了上海长寿商业广场的百仕通集团（黑石），最近在上海浦东成立商业管理公司瀛石企业管理（上海）有限公司，吹响了其进军商业地产市场的号角。新加坡嘉德置地集团、英国地产开发及投资公司高富诺集团等海外资本都加大了对中国商业地产的投资力度，更是引起了市场的广泛关注。金融危机时期，不能说商业地产未受影响。目前商业地产市场在宏观环境上已经受到了一定的影响。但与住宅市场不同，商业地产长期发展更多的是依赖经济的繁荣程度。中

37、国社会科学院20年10月10日发布的20年秋季报告预测，20年我国GDP仍将保持10%以上的较快增长。商业地产租赁市场并没有受楼市影响出现明显波动。可见，当前的金融危机对商业地产的影响并没有想象的那么大。而我国“国10条”政策放开了信贷额度，给商业地产提供了融资平台，尤其是融资和配套资金放开限了，在20年底和20年第一季度，应该说是商业地产的资产大鳄们张开大口呼吸的时候。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿，特别是宏观调控对住宅类地产过快增长进行有效抑制后，部分地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足。首先政府正努力拉

38、动内需，自然会刺激商业地产的发展。国务院近期出台了扩大内需的政策，通过国内基本建设投资加大，在国内资金充分的前提下，优先加强基础设施的建设，提高人民生活水平和工资水平，提高人民的消费能力。所以，零售以及商业地产仍有较好的发展前景。其次，商业地产的下游商家，连锁零售、餐饮业仍然保持高速发展态势。以食品、快速消费品、日用品为经营主体的大型超市和连锁超市受金融危机影响最低。第三，稀缺的商业物业抗跌性非常强。因为稀缺的商业物业抗跌性非常强，资金充足的零售企业会适时购买。当其他投资产品不同程度处于低迷状态的情况下，投资于商铺、购物中心等商业地产，以及利用商铺等进行生意活动仍会有很大的利益的回报空间。（一

39、）金融危机对中小房地产企业的影响随着美国次贷危机的严重影响，全球经济增速放缓，我国中小房地产企业面临盈利水平低、流动资金不足、销售困难等多方面影响。经济形势的变化对我国中小房地产企业构成了巨大的冲击。中小房地产企业必须给自己准确定位，并采取积极有效的应对措施，才能获得企业生存和发展的空间。我国房地产业经过近30年的发展，已成为国民经济的重要支柱产业。房地产业带动了一大批关联产业的发展，对促进经济结构调整，拉动国民经济快速增长，提高城镇化水平具有极其重要的作用？但是随着美国次贷危机引发的全球金融风暴，全球经济增速放缓，我国中小房地产企业面临盈利水平低、流动资金不足、销售困难等多方面影响。中小房地

40、产企业必须给自己准确定位，并且采取积极有效的应对措施，才能获得企业生存和发展的空间。一、当前中小房地产企业特点及面临的问题经过近30年的积累和市场淘汰，我国房地产行业涌现出一批资产实力雄厚、市场反映良好的大型房地产企业集团。但从总体来说，中小房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的90之多，其在资产规模、资本结构、管理体制等方面仍然存在着不少突出问题。（一）缺乏战略规划，盈利模式模糊在2020年房地产市场上升突进的几年里，部分房地产企业创造了快速发展、迅速壮大的神话，在土地市场上尽力拿地、销售市场多面出击，成为业界的美谈。但很多中小房地产企业缺乏长远发展的战略规划，而着重在运作

41、一个个项目，项目赚钱企业就盈利。由于没有长期的战略规划，也不研究企业的经营模式和盈利模式、产品和产业周期、宏观经济环境等重要问题，经营业绩完全依赖于单个项目的运作情况，因此波动性较大。随着房地产行业市场调整期的到来，各种问题逐渐涌现：高价拿地者，有及时退出的、有开发犹豫的、有忍痛前行的；幸未囤积土地者，多迷茫于未来的政策、未来的方向、未来的产品、未来的动与不动。（二）融资渠道单一，企业资产负债率普遍偏高房地产业是资金高度密集的行业，其开发、消费过程都离不开金融支持。由于我国目前直接融资规模太小，加上经济危机导致股市融资功能大幅减弱，大量房地产开发企业只能向银行申请贷款。再加上原材料和劳动力成本

42、的增加，房地产企业既面临着融资困难，又面临着成本增加的压力，资金链越来越紧张。数据显示20年房地产开发企业整体资产负债率为74。4。截至20年8月21日，两市共75家房地产类上市公司的平均资产负债率为59。55，非上市房企的负债率普遍超过了75，在部分省市，房地产行业的平均负债率甚至超过了80（证券日报数据中心统计）。这种过高的负债必然影响企业资信，增加其项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象。部分自有资金不足的中小房地产企业，靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等进行房地产开发，一旦商品房销售不畅，资金不能及时回笼，将会导致工程难以为继，甚至引发负面的连锁反应？（三）运作手法灵活，管

43、理规范不足现阶段中小房地产企业，多半是在完全市场化竞争的局面下产生。在产品切入、市场分析、土地获取等方面灵活、务实，对市场经济反应的灵敏在项目开发前充分体现。但在项目立项之后，此类企业的问题也逐步显现。由于没有完整的管理体系和规章制度，工程管理占用高层大量精力，在内部成本控制上常常达不到管理目标；物业管理、售后服务等缺乏整体考虑；人事、业务部门短期行为严重；缺乏对员工的约束和激励机制，工作效率低下；这些管理的不规范严重影响了中小房地产企业的可持续发展（四）资源整合意识强，人才缺乏导致专业依托不足中小房地产企业往往不具备房地产整链条开发能力，自身缺少规划设计、营销策划、物业管理、招商等核心技术人

44、才和经验，在操盘过程中，多采用和“外脑”合作的方式进行，如与建筑规划设计院、地产营销机构合作。但是实际操作中，和“外脑”合作使中小房地产开发企业面临两类困难：一是外脑只是一段式合作，各合作机构大都以自己目标利益为重，缺少对房地产企业未来全盘统筹规划的考虑；二是内外接口容易出现问题，如规划设计理念不同容易出现分歧，直接导致的结果就是项目效率下降，错失黄金销售季节。三、金融危机下我国房地产企业的应对策略首先是要做好“过冬”的心理准备。“过冬论”在当今很是盛行，但不少人实际上并没弄懂“过冬”含义，认为消极应市就叫“过冬”，因而稀里糊涂地在冬季尚未完全来临时就已死去。那商业地产该如何“过冬”？笔者认为

45、，从现在开始要开源节流，在规划商业地产时，应从需求出发，切忌盲目建设。并且降低预期收益值，以尽快地回笼资金为主要指导思想。其实现在，即使是金融危机之下的市场仍然不缺投资的资金与热情，而是缺乏与收益相匹配的商业物业，缺乏让投资者放心的投资产品。因此，对商业地产商来说，用清醒的头脑“过冬”，现在无疑是一个难得的市场机遇。其次是要调整开发战略，学会经营。目前银行对商业地产项目的贷款非常谨慎，开发企业现在很难从银行融资，而商业地产项目开发周期长、投入高，对现金流要求很强，所以可以考虑与资本或其他企业合作，或与一些大商家合作，出让一部分利益，共同开发项目。商业开发商还必须学会经营，这是新的要求。商业房地

46、产拼的就是经营管理，否则再好的地理位置，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队，也不敢保证能长期发展。如果商业地产直接进入经营领域，进行长期价值运作，与其他产业品牌集团进行合作，做成、做强一个商业市场项目，后期的收益将是更可观的。第三是要专业团队管理，确保项目质量。与住宅物业可以直接出售获利不同，商业地产的价值建立在有效的策划和发展以及优秀的资产管理团队之上。一般开发商的操作模式是请传统的综合性地产中介公司进行策划招商。实际上，商业地产专业产业链包括商业布局、招商及经营管理三个阶段，只有三个阶段环环相扣，才能使商业地产获得成功。大多开发商做商业都是半路出家，对商业运营管理都是“门外

47、汉”，若想规避风险，最好还是通过招徕有金融和管理经验的基金和运营者这条渠道，缩短学习过程，增强自身实力。专业的事情由专业团队去做，专业团队是持有商业成功必需。从前期的市场定位开始，再到招商规划与实施、商业规划与建筑设计，以及最后的运营管理，都应该由专业的团队去完成。第四是要走差异化路线。差异化是指与周边的竞争商业项目进行错位经营，形成自己的特色。商业竞争的白热化主要来源于同质化竞争，很多房地产开发商对项目开发大多是一哄而上，没有差异化。商业地产的投资过热，给其投资盲目性埋下了“病根”。因此，一个商业地产项目要想获得成功就要考虑细化市场，寻找市场的空白点，走差异化路线。（1）风格。是客户的视觉和感觉效果。风格的追求肯定增加成本，但风格满足客户感官的愉悦，个性的追求。（