最新XXX物业管理有限公司工程管理服务标准品质管理手册.doc

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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-dateXXX物业管理有限公司工程管理服务标准品质管理手册XXX物业管理有限公司工程管理服务标准品质管理手册XXX物业管理有限公司工程管理服务标准：品质管理手册 序号 项目 服 务 要 求 服 务 标 准 分值 1所有非值班人员非工作人员，未经许可禁止进入变配电房。 1 0.5 进入都须登记变配电房内地面无杂物堆放。 3 0.5 审批 4 门窗完整，光洁、明亮、照明、通风良好

2、。 0.5 2工作人员进入变变配电 5 温湿度正常，雨天无漏雨、积水现象。 0.5 配电房应按要求提醒检查，严 6 设置防止小动物串入室内的设施。 0.5 房 禁穿拖鞋上班 7 变配电房内无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网。 0.5 3变配电房内严禁配备专用灭火器。 8 1.0 吸烟 9 1.0 每班须对变配电房巡视不少于1次。 4定期清洁与通风 变 变配电房内无异常声响。电压电流计量表运行 10 1.0 指示正常。 除紧急情况外，未经上级批准不得随意拉闸停 11 1.0 配 电 突发性停电,应确定原因或可操作方式后方可 12 1.0 复电 日常运电 行 无违规违章指挥与操作 1.5 13 每班抄表不

3、少于1 次。 1.0 14 系 所有操作应填写工作票与操作票。 1.0 15 操作工具应放在特定的位置,标识明显且便于 0.5 16 取用, 统 合闸、分闸、启动、停止及其它具体指示牌齐 0.5 17 全。 标识系 18 系统图及设备标识完整清晰明了。 0.5 统 导向及警示标识准确清晰。 0.5 19 每班须对标识系统巡视检查不少于1次。 0.5 20 21 维修保养时,禁止设备完好率99%以上 1.0 维修保带电工作，并应做 22 设备故障维修及时。 1.0 养 好技术与安全措每年进行一次全面保养 1.0 24 施，设专人监护。 25 非工作人员，未经许可禁止进入发电机房。 0.5 1所有

4、非值班人员进入都须登记机房内禁止(除发电必须用品)存放易燃、易爆发0.5 26 物品, 发电机审批 电房 2. 发电房内严禁 0.5 地面无杂物堆放。 27 机 吸烟，严禁明 0.5 机房无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网。 28 火 序号 项目 服 务 要 求 服 务 标 准 分值 3定期清洁与通风 机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、 29 0.5 有效。 30 油库内应放置沙桶并配备专用灭火器。 1.0 每班须对发电机房巡视不少于1次 1.0 31 每月试运行两次，每次手动启动机组5-10 1. 配备固定的操作 32 1.0 分钟。 人员 2. 发电时应密切监 0.5 机油箱内储备小时满负

5、荷用油量 33 日常运视柴油发电机的行 发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于运行，并每隔10.5 34 浮充电状态，须定期进行充放电。 小时进行一次记 1.0 发电时每隔1小时进行一次记录。 35 录 1.维修保养时,应 1.0 设备完好率99%以上 36 做好技术与安全 37 1.0 设备故障维修及时. 措施，设专人监护。 维修保养 2. 电机检查时须将 39 每年进行一次全面保养 1.0 主令开关掷于停止档。 40 每班须对发电机房巡视不少于1次。 1.0 巡视检查 41 发电时每小时巡视一次。 0.5 42 1.所有非值班人保持良好的通风及照明状况，门窗开启灵活。 0.5 员进入都须登

6、记不得擅自改动机房线路、器材。 1.0 43 审批 44 消防设施应保持完好 1.0 2.若需改动机房 45 保持机房干净整洁，无积尘，不得堆放杂物。 0.5 线路、器材，须水泵房 水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员经工程主管批准 46 1.0 专人管理；透气管（孔）应用不锈钢网包扎 后方可进行。 3.定期清洁与通 47 每班须对水泵房巡视不少于1次。 1.0 风 雷雨天气加强对排排污泵控制箱上转换开关，应打在“自动”给 0.5 48 污泵、污水井的巡视位置，排污泵每月转换一次 排排污泵 检查，确保其正常运水 每月应手动点动操作一次。 0.5 49 行。 50 1.5 下水池及屋顶水箱应每

7、年清洗消毒二次， 清洗单位应持有二水池次供水设施清洗消清洗后取水样送市卫生防疫检测站化验取 51 （箱） 1.5 毒许可证 证。 泵房的机电设备由运行人员负责操作，其他1.设备运行正常，无 52 1.0 泛水、跑水。 人不得擅自操作 运行 2.阀门、管网无跑冒控制柜上转换开关，无特殊情况应打在“自 0.5 53 滴漏、锈蚀，阀门动”位置。 转动灵活。机房、生活水泵每隔2天进行轮换。 0.5 54 无积水、浸泡. 生活水 55 每季进行一次保养，每年进行一次全面保养。 1.0 泵保养 排水泵、 56 潜水泵 排水泵、潜水泵每半年进行一次全面保养。 1.0 保养 57 每季度进行一次除主机操作系统

8、的各项操作功能正常 1.0 尘处理，清扫玻璃上录像回放清晰，图像资料保存时间合理并满摄像机 58 1.0 的灰尘，并用镜头纸足物业管理要求。 镜头 擦拭干净镜头，清理闭 59 系统各设备的机壳干净。 0.5 降温风扇。 路不定期进行调试与 60 监系统设备的各调节旋钮能正常进行调节。 0.5 保养，保证各项监控控摄像机的安装立杆稳固，立杆表面无锈迹，设备小时正常 61 0.5 系并进行防腐处理（如刷防锈油漆等） 后端设运行，能清楚显示出统 摄像机护罩紧固且保持密封，护罩内、外壳入人员的面部特征 62 备 0.5 及玻璃上无灰尘，且干净清洁。 和车辆的车牌号，录系统设备巡视、维保记录等清楚详细，

9、记录像功能正常。 63 0.5 保存完全 1.不定期进行调试主机报警准确及时。 1.0 64 与保养， 周 主机内外, 控制键盘清洁干净 0.5 65 2.中心控制室能通界 过显示屏、报警系统能进行正常布防、撤防、消除声、光报防 1.0 66 警等功能操作。 控制器或电子地范 图准确地识别报报 报警探头安装准确且紧固牢靠，密封程度良 67 0.5 警区域，收到警警 好，能及时准确报警。 情时，能同时发系 68 探头内外壳及镜面无灰尘，干净清洁。 0.5 出声光报警信统 系统设备巡视、维保记录等清楚详细，记录 0.5 69 号。 保存完全。 主机、解码器等内外无灰尘，干净清洁。 0.5 70 1

10、.不定期进行调试监控中心管理机及住户家分机能正常振铃、与保养，选呼功能、门 0.5 71 对讲通话、开锁及可视画面清晰。 对讲（可视）功能禁 72 正常，语音（图像）主机操作系统的各项操作功能正常 1.0 、 清晰，开锁功能、门禁读卡器能正常读卡，控制器开锁及时无楼 73 1.0 闭门器自动闭门功误。 宇 能正常。 对 74 闭门器或地弹闭门灵活准确，力度适当。 0.5 2.控制主机应能准讲 门禁系统的机械部分灵活轻便，外观清洁无确显示报警或故系 75 0.5 污迹、锈斑等，清洁干净。 障发生，并同时发统 系统设备巡视、维保记录等清楚详细，记录出声光报警信号。 0.5 76 保存完全。 77

11、1.0 主机操作系统的各项操作功能正常并稳定。 电 根据需要设定 子 巡更路线、时 78 0.5 系统主机与数据采集器能正常通讯。 巡 间,不定期地进现场的巡更信息点安装稳固，无破损、松脱等。 0.5 79 更 行调试与保养。 系统设备外观清洁干净。 0.5 80 系 统 系统设备巡视、维保记录等清楚详细，记录保存完 81 0.5 全。 系统主机与控制器能正常通讯 0.5 82 发卡器、读卡器能正常工作，读卡、发卡准确无误。 1.0 83 车 84 闸机及控制器内外无灰尘及油污等，干净清洁。 1.0 辆 85 出 电动闸杆启闭正常，机械部分润滑加油并灵活。 0.5 入 不定期进行调 86 主机

12、操作系统的各项操作功能正常。 1.0 管 试与保养 车辆视频监视镜头的焦距调节准确，视频信号能正理 87 1.0 常传输给电脑控制主机。 系 88 监控的镜头、防护罩等干净清洁，视频图像清晰。 1.0 统 系统设备巡视、维保记录等清楚详细，记录保存完 89 0.5 全。 90 非工作人员，未经许可禁止进入变配电房。 0.5 91 1.所有非值班 93 机房内地面无杂物堆放。 0.5 人员进入都空调机 94 门窗完整，光洁、明亮、照明、通风良好。 0.5 须登记审批 房 2.定期清洁与温湿度正常，雨天无漏雨、积水现象。 0.5 95 通风 空 机房内无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网。 0.5 96 调

13、 配备专用灭火器 1.0 97 系 1.确认情况正 98 机房内无异常声响，电压电流温度表指示正常。 1.0 常后方可开统 99 无违规违章指挥与操作 1.5 机 空调运2.按规定顺序行 开机 空调运行时值班员每隔两小时巡视一次中央空调 100 1.0 3.按规定顺序机组 停机 每班须对空调机房巡视不少于1次 101 巡 视 1.0 电梯24小时正常运行，轿厢内按钮、灯具等配件 102 0.5 委托专业维修保持完好，轿厢整洁。 保养单位进行电 每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可 103 1.0 定期保养，有证 梯 专人对电梯保 电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达 1.0 104

14、 养进行监督，并系 现场修理 对电梯运行进发生电梯困人或其它重大事件时，管理处人员须在统 行管理。 2.0 五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小 105 时内到现场进行救助。 106 各类指示灯（含电源、信号）指示灯指示正常。 0.5 各类开关处于开启或自动状态。 0.5 107 消防联动台 108 各电源、信号线导线无破损、烧焦现象。 0.5 109 控制台表面及内部无尘。 0.5 110 电源指示灯指示正常。 0.5 直流电源电压指针指示在正常范围，（如+24V、 111 0.5 5V等）。 火灾报警器 自检功能主机上所有指示灯闪亮，回路工作电流正 112 0.5 常。 113 信

15、号（电源）线导线无破损、老化。 0.5 114 表面及内部无尘。 0.5 115 感烟探测器运行正常, 0.5 安全部巡火灾探测器 检,工程 116 感温探测器运行正常, 0.5 部维保 117 手动报警按钮运行正常, 0.5 控制箱内部各电器元件接线端子端子无烧伤或松 118 0.5 动。 消 119 机械部分（齿轮、锋条）无锈蚀且表面涂有润滑油。 0.5 防火卷帘门 防设 120 卷帘门门体无锈蚀 0.5 备 121 升降按钮动作灵活，到位准确 0.5 设 122 防火门 防火门玻璃完好无损 0.5 施 123 防火门弹簧绞链完好，弹性适度 0.5 124 消防通道、防火门消防通道畅通，防

16、火门开闭自如 0.5 125 排烟风机表面无尘 0.5 排烟风机 126 控制柜控制启停正常 0.5 排 127 控制柜电源指示灯明亮 0.5 烟微动开关机内部接线端子端子无松动、微动开关固0.5 128 系定良好 统 排烟阀 复位按钮、导轮、钢丝、转轴复位按钮控制无误、0.5 129 排烟口开启灵活 风机、排烟阀手动、自动功能试验手动、联动功能0.5 130 正常 131 加压送风机表面除尘无尘 0.5 132 控制柜控制启停正常 0.5 加压送风系 133 控制柜电源指示灯明亮 0.5 统 134 送风口百叶位置正确 0.5 135 各消防阀门开启自如，不漏水 0.5 各减压阀、排气阀排气

17、正常、不漏水。减压阀工作0.5 136 管道及附件 正常 137 消防管道管路无渗漏或锈蚀 0.5 138 疏散指示灯亮、且处于等待状态,无松动、损伤 0.5 应急照明 139 应急灯按测试键后，应急灯亮，且充放电正常 0.5 140 表面除尘表面无灰尘 0.5 141 机房卫生机房整洁、干净 0.5 风机房 142 机房内照明、电话照明完好、电话通话正常 0.5 143 灭推车式灭火 完好无损，压力在正常范围 0.5 火 器 手提式灭火安全器 器 部巡材 检,工144 压力正常，指针指在绿色安全区内，配件齐全 0.5 程部维保 每年进行每半月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状 145 一

18、次1.0 态下的正常使用,转轴转动灵活。 全面室保养， 内根据0.5 外需要 146 点动时，漏水在正常范围内。 消添加火水 泵 盘根 栓每季0.5 度加系 147 润滑水泵运转灵活。 统 油一次 根据0.5 需要给水 148 无尘。 泵、电机除尘 149 消火栓 安全消火栓各阀门开启自如，不漏水 0.5 配 件 水带、接扣、消火栓按钮及其它配备齐全,水带不0.5 部巡 150 发霉、水喉不漏水、按钮盒完好 检,工功能试验 0.5 消火栓泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程部 151 程达6米以上。 维保 水泵 每年进行一0.5 152 次全面保每半月应手动点动操作一次，转轴转动灵活。 养，

19、 根据需要添 153 水泵添加盘根点动时，漏水在正常范围内。 0.5 加盘根 每季度加润0.5 154 水泵加润滑油水泵运转灵活。 滑油一次 自根据需要给0.5 动 155 喷水泵、电机水泵、电机除尘无尘。 淋除尘 系阀门及水自动喷淋各阀门开启自如，不漏水，压力指示正0.5 156 统 流指示器 常。 157 放水阀压力表指示正常，开启自如。 0.5 158 信号阀关闭时有电信号在中控室显示。 0.5 159 水流指示器在中控室有电信号显示。 0.5 喷淋头 安全部巡0.5 160 检,工程部喷淋头表面油灰不可过多 维保 161 各气瓶气压指示正常 0.5 执行元件电磁阀、放气阀、瓶头阀、分配

20、阀气压0.5 气体灭火系 162 正常，各阀无泄露，放气阀、瓶头阀、分配阀能 统 正常工作。 163 气体控制箱触点无锈蚀、无松动，模拟功能正常。 0.5 164 瓶体及管路表面除尘无尘。 0.5 主机各电源、控制信号及音量调节器信号指示正0.5 165 常，音量调节位置合适 消防应急广安全部巡 166 各切换器、控制器转换工作正常 0.5 播 检,工程部 167 各放大器音质、音量良好 0.5 维保 168 磁带机、CD机磁头表面无粉尘 0.5 各层扬声器接线是否牢固、纸盒是否完好各扬声0.5 169 器接线牢固、纸盒无破损 170 由安全部巡主机柜内除尘无尘 0.5 对讲电话系主机、固定电

21、话、插孔之间通话音质清楚、无杂0.5 检,工程部 171 音 统 维保 172 主机按键无阻滞，通断良好 0.5 上楼维修时接到维修要求,按约定时间上楼维修,紧急维修0.5 上 173 门限 的15分钟内赶到现场。 维维修服务态热情、谦虚、使用文明用语。 0.5 174 修 度 每周一次巡0.5 对损坏的面层及时进行修补,屋面无渗漏 182 上人屋面 视 每周一次巡按要求进行清洗, 修补, 更换, 外墙粉刷 0.5 外墙饰面 183 视 每周一次巡按要求进行(瓷砖)更换,粉刷 0.5 184 内墙饰面 视 每周一次巡0.5 185 楼面、地面 按要求进行(瓷砖)更换, 修理 公 视 共 每周一

22、次巡按要求进行抹灰层空鼓处理,天棚重新粉刷, 0.5 天 棚 186 部 视 装修吊顶的调平、破损的处理 位 室外道路（地每周一次巡按要求进行大理石地面, 广场砖地面及其它0.5 187 面） 视 地面裂缝、缺角系统修补 每天巡视楼保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活0.5 内公共部位 188 门 窗 并无异常声响。按要求进行变形复位, 防腐门窗 防蛀处理 每周一次巡0.5 189 防盗网、围栏 根据损坏情况刷油漆 视 每周一次巡0.5 190 沟井池渠 及时疏通、清淤, 井盖、篦子定期刷漆 视 每周一次巡0.5 191 挡雨篷 及时清洗、加固 视 每周一次巡0.5 192 玻璃幕墙 根据需

23、要每年清洗1-2次 视 每日巡查一 0.5 休闲椅、凉亭、 193 保持原有面貌，保证其安全使用。 次，发现损坏雕塑、景观小品 立即修复， 每日巡查一 0.5 室外健身设施、 194 次，发现损坏保证器械、设施的安全使用 儿童乐园等 立即修复，。 每月检查一 0.5 安全标志等 195 保证标志清晰完整，设施运行正常。 次， 每年二次检 0.5 查避雷装置， 196 避雷设施 18层以上的保证其性能符合国家相关标准。 楼宇每年测试1次 每周巡视一 0.5 次检查，损坏 197 水景（动力） 保证其正常运行。 部位及时修复。 2.0 设备档案规设备卡，消防泵房巡查记录电梯范 设备日常运巡查记录、公共设备设施巡视记录、行检查与维发电机房巡查记录、设备设施维修记护记录填写规范 198 资料管理 录、小区报修单、工程维修单工客户报修记作日志按规定时间和格式规范填写 录规范 工作计划、工作总结、培训填写规范、按时完成 计划 -