2022年贵州省房地产估价师评估提分题8.docx

《2022年贵州省房地产估价师评估提分题8.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年贵州省房地产估价师评估提分题8.docx（16页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】印花税的税率采用（）两种。A.定额税率和累进税率B.比例税率和定额税率C.累进税率和累退税率D.特殊税率和一般税率【答案】B2.【问题】现代商业银行特有的职能为（）。A.充当信用中介B.变货币收入为货币资本C.充当支付中介D.派生存款功能【答案】D3.【问题】某城市 2008 年初家庭总数为 120 万户，户均年可支配收入为 5 万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求 80/户，则 2008 年该市新建商品住房的市场潜量是（）万。A.

2、1260B.1380C.1440D.2100【答案】C4.【问题】完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性B.估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘C.估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验D.估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等【答案】B5.【问题】如果某项目 FNPV 大于零，说明该项目的获利能力（）。A.达到了基准收益率的要求B.超过了基准收益率的要求C.未达到财务内部收益率的要求D.达到了财务内部收益率的要求【答案】B6.【问题】下列引起资产

3、和负债同时减少的经济业务是（）。A.将现金存入银行B.购进一批材料，货款暂欠C.以银行存款购买设备D.以银行存款偿还银行借款【答案】D7.【问题】某宗工业用地面积为 5000m2，容积率为 1.0，楼面地价为 800 元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为 8.0，其中商业用途建筑面积占 40%，楼面地价为 3000 元/m2；居住用途建筑面积占 60%，楼面地价为 1000 元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A.4000B.5900C.6800D.7200【答案】C8.【问题】下列关于房屋征收评估原则和要求，表述正确的是（）。A.被征收房屋价值时点为房屋征收

4、公告决定之日B.某房屋征收工程范围较大，可以由三家房地产估价机构共同承担C.被征收房屋的价值包括被征收房屋及其占用范围内土地所有权价值D.对于未经登记的建筑，应当按照征收部门的认定、处理结果进行评估【答案】B9.【问题】(2017 年真题)某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为 I1、I2、I3，下列关系中正确的是（）。A.I3I2I1B.I2I3I1C.I1I3I2D.I1I2I3【答案】D10.【问题】已知某房地产企业 2016 年第二季度的销售额资料如下表所示，在不考虑增长率的情况下，用移动平均法预测该企业 2016 年 9 月的销售额为（）万元（保留两位小数）。A.1016.67B

5、.1068.46C.1106.45D.1116.67【答案】A11.【问题】（）是指由于 REITs 证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。A.市场风险B.经营风险C.利率风险D.管理风险【答案】A12.【问题】某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于 2000 年，建筑面积为 8 000m2 的临街 5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。A.建筑市场价值一平移相关费用B.拆除的旧建筑材料价值一平移相关费用C.建筑物残值D.建筑物市场价值一平移相关

6、费用一占用医院内土地的价值【答案】A13.【问题】关于比较法的说法，错误的是（）。A.测算结果容易被人们理解、认可、接受B.测算结果有时并不一定是合理、真实的C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化【答案】D14.【问题】2011 年 7 月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是（）。A.20B.25C.30D.35【答案】A15.【问题】对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（）。A.自有资金B.销售收入C.自营收入D.经营资金出资额【答案】D16.【问题】关于房地产贷款担保的

7、说法，正确的是（）。A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权【答案】B17.【问题】2016 年 1 月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资 6000 万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于 2016 年 10 月 1 日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于 2017

8、年 6 月以 5000 元每平米的价格预购了一套 80 平米的住宅。该项目于 2017 年 9 月通过竣工验收并交付使用。王某于 2017 年 12 月将该套住宅转让给他人，售房收入 44 万元。A.1200B.1800C.2100D.3000【答案】A18.【问题】按照契税暂行条例，由承受人自转移合同签订之日起（）日内办理纳税申报手续并在征收机关核定的期限内缴纳税款。A.10B.15C.20D.30【答案】A19.【问题】某城市写字楼市场年初存量为 1000 万 m2，空置量为 40 万 m2；本年写字楼施工面积为 100 万 m2，新开工面积为 60 万 m2，新竣工面积为 50 万 m2

9、。该城市写字楼的平均建设周期为（）年。A.1.20B.1.67C.2.00D.2.80【答案】C20.【问题】下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）。A.指数平滑法B.市场因子推演法C.德尔菲法D.销售人员意见综合法【答案】A二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】下列关于长期成本分析的表述中，正确的有（）。A.长期总成本随产量的增加而增加，长期平均成本随产量的增加而减少B.长期边际成本随产量的增加先增加后减少C.长期平均成本的变动比较缓慢D.在成本不变行业中，各厂商的长期平均成本不受整个行业产量变

10、化的影响E.长期平均成本曲线是短期平均成本曲线的包络线【答案】CD2.【问题】(2012 真题)下列房地产中，不得抵押的有（）。A.共有的房地产B.人民法院查封的房地产C.出租的房地产D.设有地役权的房地产E.尚未注销异议登记的房地产【答案】B3.【问题】建设工程规划许可证由（）核发。A.城市人民政府城乡规划主管部门B.省人民政府确定的镇人民政府C.县人民政府城乡规划主管部门D.省人民政府确定的主管部门E.县人民政府确定的镇人民政府【答案】ABC4.【问题】房地产估价师初始注册的条件有()。A.年龄小于 65 周岁B.取得房地产估价师执业资格C.受聘于房地产估价机构D.在房地产估价机构有出资或

11、股份E.具有完全民事行为能力【答案】ABC5.【问题】工程建设监理基本工作中的“三控”指的是监理工程师在工程建设全过程中的()。A.工程进度控制B.工程质量控制C.工程人员控制D.工程投资控制E.工程物资控制【答案】ABD6.【问题】房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加D.改进物业管理E.周围环境改善【答案】C7.【问题】敏感性分析的三项预测值是指()预测值。A.最合理B.最乐观C.最可能D.最悲观 E 最公平【答案】BCD8.【问题】下列属于不动产登记类型的有（）。A.本登记B.预登记C.所有权登记D.林权登记E.其它登记【答

12、案】ABCD9.【问题】法的分类中，按法所规定的内容不同，法分为()。A.实体法B.普通法C.特殊法D.程序法E.一般法【答案】AD10.【问题】在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销【答案】A11.【问题】某宗商用房地产于 30 年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为 20 年，房地产未来第一年的净收益为 28 万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少 2 万元，报酬率为 8%，则（）。A.该房地产的收益价格为 136.73 万元B.该房地产的收益价格为 143.89 万元C.以第一年净收益为依据采用净

13、收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为 5.14D.该房地产的合理经营期限为 15 年E.该房地产的合理经营期限为 20 年【答案】BCD12.【问题】成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（）。A.土地补偿费与安置补助费B.地上附着物和青苗的补偿费C.征地管理费D.安排被征地农民的社会保障费E.场地平整费【答案】ABD13.【问题】下列关于市场价格、理论价格和评估价值的表述中，正确的有（）A.房地产的市场价格是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数B.在正常市场或正常经济发展下，市场价格围绕着理论价格而上下波动C.市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格D.不

14、同的估价师对同一宗房地产评估出的价值或价格不会完全相同E.比较价值趋向于理论价格，收益价值趋向于市场价格【答案】BCD14.【问题】政府宏观调控房地产的手段包括()。A.严格控制建设程序B.金融政策和住房政策C.地价政策D.城市政策 E 住房政策【答案】BCD15.【问题】下列情况中会导致房地产价格上升的有（）。A.上调开发商贷款利率B.限制房地产投机行为C.城市化的加速发展D.国际上的政治对立E.政府制定最高限价【答案】AC16.【问题】下列()是拆迁的协管部门。(各选项所述均为县级以上级别)A.工商行政主管部门B.民事主管部门C.民政主管部门D.司法行政主管部门 E 文化行政主管部门【答案

15、】AD17.【问题】反映企业短期偿债能力的财务分析指标有（）。A.流动比率B.速动比率C.资产负债率D.资产报酬率E.应收账款周转率【答案】AB18.【问题】盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有（）。A.产品总成本不随产销量变化B.产品销售量等于生产量C.单位产品变动成本不随产销量变化D.单位产品销售价格不随产销量变化E.单位产品固定成本不随产销量变化【答案】BCD19.【问题】房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估

16、或低估要求【答案】CD20.【问题】下列属于单位工程的有（）。A.土建工程B.安装工程C.装饰工程D.地下连续墙工程E.土石方工程【答案】ABC三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为 xx 房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方 xx 建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点 2009 年 6 月 18 日的房地产市场为公平、

17、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。本次估价以 xx 建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为 2053 年 6 月 19 日，剩余使用年限为 44 年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为 40 年。估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。委托人拥有估价对

18、象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】（1）错误：本次估价以 xx 建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或 xx 房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为 40年。改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为 44 年。（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。改为：假定估价对象在价值时点的状况与

19、实地查勘的状况保持一致。2.某开发商于 2014 年 8 月 1 日投资开发一专业商场，开发期为 3 年，平均售价为 0.8 万元/m2。2016 年 8 月 1 日王某以 1.1 万元/m2 的价格购买了其中 50m2 的店面，并向开发商支付了 5 万元定金，产权持有期为 47 年。2017 年 8 月 1 日开发商交房时，王某又支付了11.5 万元，余款由商业银行提供的 10 年期抵押贷款支付，年贷款利率为 6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期 10 年（2017 年 8 月 1 日至 2027年 7 月 31 日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月 15

20、0 元/m2，此后租金按每年 2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为 3 万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为 6 万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到 12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为 2017年 8 月 1 日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。【答案】一、现金流入项目（1）租金收入A11501250100009（万元）以后每年上涨 2%（2）转售收入：设为 A 万元二、现金流出项目：（1）定金：5 万元（2）追加首付款 11.5 万元（3）借款还本付息：（4）运营费用：3 万元（5）装修费用

21、：6 万元资本金现金流量表3.基准地价系数修正法是根据替代原则，就估价对象的区位条件与所在区域的平均条件相比较,按照基准地价的修正体系进行区位因素及其他相关修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。根据城镇土地估价规程及成都市土地定级估价成果，采用基准地价系数修正法的计算公式为：估价对象地价=区域基准地价 X(1区位修正系数）X 基准日修正系数 X 容积率修正系数 X 使用年期修正系数 X 土地权利状况修正系数士土地开发程度修正值 1.基准地价成果简介及内涵成都市于 1992 年完成城区土地定级估价工作，2001年根据成都市城市规划，并考虑到城市向东、向南发展的趋势及高新区建设的需要，对城

22、区土地定级和基准地价进行了更新，面积达 442.20km2。土地定级采用综合定级与分类定级相结合的技术途径，在综合定级的基础上将市区土地按商业、住宅、工业三种土地利用类型进行了土地级别划分，其中商业、住宅用地定级划分为七个级别，工业用地定级划分为五个级别。土地估价采用收益还原法、剩余法、成本逼近法等多种方法，得到城区土地按不同用地性质（商服、住宅、工业）的分类定级及各类用地基准地价及相应的地价修正体系。该项成果通过了四川省国土资源厅验收并在国土资源部备案，四川省国土资源厅于 2001 年 12 月 25 日以川国土资函2001685号关于批准成都市土地定级与基准地价更新成果的函批准，成都市人民

23、政府于 2002年 8 月 7 日以“成都市土地级别与基准地价已经通过国土资源部和四川省国土资源厅批准更新”公告予以推广实施。由于估价对象设定为住宅用地，下面具体介绍成都市住宅用地基准地价的内涵。成都市现行住宅用地的基准地价修正体系主要包括修正因素说明和因素修正系数两个子体系，根据成都市住宅用地的特点，选择了影响住宅用地的交通条件、位置、基础设施完善度、公用设施完备度、规划条件等区位因素及宗地个别条件、使用年期、容积率等个别因素。(2)成都市住宅用地的基准地价内涵基准期日：2000 年 1月 1 日。土地开发程度：设定区域为“六通”（通上水、通下水、通电、通信、通气、通路），宗地内“场平”(场

24、地平整）。使用年期：设为住宅用地法定最高年限即 70 年。容积率:住宅用地标准(平均)容积率设定为 1.2。土地权利状态：基准地价为有偿使用（出让、作价人股、出租），无土地他项权利限制条件下一定年期的土地使用权价格。【答案】改错如下(1)基准日修正系数为：103/100=1.0300(2)容积率修正系数为：1.0408/1.00=1.0408(3)估价对象的地价为：1333X(1+3.895%)X1.0300X1.0408X0.9970X1.0000+0元/m2=1480.21 元/m2(4)基准地价系数修正法测算，见表 390。4.甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于 2007 年 8 月出

25、具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009 年 1 月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构 2007 年 8 月出具的估价报告进行复核估价。请问：1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？【答案】1.复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况（一般情况应是原估价

26、时实地查看时点）为准。2.复核估价的估价目的可表述为：受 XX 银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。5.甲房地产估价机构接受乙公司委托评估一栋其于 5 年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场位于市中心繁华地带，土地使用权以出让方式取得，用途为商业，该楼于 2015 年7 月底竣工后对外营业。2017 年 9 月，乙公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款。房地产估价师首先选

27、用了收益法，选用了三个类似的可比实例最后确定可出租建筑面积的月租金 65 元/m2（不含物业管理费），扣除了年维修费用、年管理费用、年增值税及附加、土地使用税、租赁管理费，确定了年净收益。根据乙公司提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润 1200 万作为净收益，收益年限选用了土地剩余年限 33 年，报酬率选用了该商场的投资回报率 9%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格 1000元/m2，根据当地造价工程文件结合社会平均值确认房屋成本价格是 3000 元/m2，估价时根据乙公司提供的成本数据，市政配套设施费享受应上缴政府部门的减免 20%的政策优惠。因商场还有未偿还债务 200 万

28、，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些【答案】房地产估价师在估价中存在下述错误：（1）估价报告中年净收益有错误。年收入未考虑押金利息收入、运营费用未扣除房产税。（2）收益年限只选用了土地的剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。（3）报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。（4）选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本配套费减免 20%是历史的，也不是社会平均客观成本。（5）成本法没有考虑折旧因素对房地产价格的减值影响。（6）再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误或指出是续贷评估可不考虑尚未偿还债务的影响。