2022年贵州省房地产估价师深度自测测试题.docx

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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】某企业年平均资产总额为 2000 万元，销售收入净额为 700 万元，净利润为112 万元，年平均资产负债率为 60%，则该企业本年度的净资产收益率是（）。A.5.6%B.9.3%C.14.00%D.16.00%【答案】C2.【问题】A 房地产开发公司于 2011 年 1 月开发一普通商品住宅项目小区，项目总投资为 3000 万元，并以出让方式取得了该项目建设用地使用权。2011 年 6 月，经招标，分别与 B 监理公司、C 施工企业签订了监理

2、合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为 1800 万元。2010 年 4 月，正式开工建设。2011 年 9 月，C 公司完成该小区开发，并通过综合验收。A.1B.2C.3D.5【答案】C3.【问题】某房地产公司拟获得某城市规划区内 H 乡所有的集体土地从事经济适用房的开发建设。H 乡原耕地面积为 80 公顷，农业总人口为 600 人，现征用基本农田以外的耕地 30 公顷。该地前三年每公顷年产值分别为 4 万元、4.5 万元、4.7 万元。经商定，土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的 8 倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的 5 倍。被

3、征用土地上的附着物及青苗补偿费为 25万元。问：A.225B.600C.15D.200【答案】B4.【问题】2010 年 8 月，A 市 B 房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由 B 公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资 5600 万元，建设工期为 16 个月。B 房地产开发公司通过招标方式，选择了 C 施工单位，工程合同价为 4000 万元。同时通过招标方式，选择了 E 监理单位。B 房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B 房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托 C 房地产经纪公

4、司代理预售商品房。预售期间，B 房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为 3000 元/m2。2012 年 1 月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2012 年 2 月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为 107m2。2012 年 5 月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了 D 物业服务企业。A.300000B.309000C.319000D.321000【答案】B5.【问题】房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。A.1B.2C.3D.4【答案】C6.【问题】商

5、业银行资本充足率不低于（）。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】B7.【问题】实际估价中，评价某建筑物的新旧程度时，不需要考虑的实物因素是（）。A.建筑规模B.建筑物年龄C.维修养护情况D.工程质量【答案】A8.【问题】关于年度运营预算，下列说法错误的是（）。A.该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目B.该预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间C.该预算不需为不可预见费用的支出预留空间D.该预算除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业服务企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计，对个别的预算项目提供适当

6、的调整机会【答案】C9.【问题】由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（）。A.租金调整条款B.代收代缴费用条款C.装修费用条款D.折让优惠条款【答案】A10.【问题】根据国内生产总值的（）形态看，GDP 是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额。A.价值B.收入C.产品D.货币【答案】A11.【问题】土建工程、给水排水工程、照明工程估算时，按建筑 m2 造价乘以工程量得到单项工程投资，这种估算的方法称为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【答案】B12.【问题】(201

7、7 年真题)根据物权法，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。A.无偿收回B.给予补偿收回C.自动续期D.届满前一年申请续期【答案】C13.【问题】（2016 年真题）某房地产开发企业预收一套建筑面积 100m2 的商品住宅，单价为 1 万元/m2。购房合同对面积误差未作约定。经实测房屋建筑面积为 105m2，买受人实际应付购房款（）万元。A.100B.101C.103D.105【答案】C14.【问题】下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】A15.【问题】在编制城市分区规划时，应以（）为编制依据。A.区域规划B.

8、修建性详细规划C.分区规划D.城市总体规划【答案】D16.【问题】在混凝土拌合物中，一般会掺入外加剂，其掺入量一般不大于水泥质量的（）。A.3%B.7%C.10%D.5%【答案】D17.【问题】影响某套住房价格的实物因素不包括（）。A.装修B.户型C.层高D.楼层【答案】D18.【问题】混凝土是否易于施工操作和均匀密实的性能，是（）。A.和易性B.强度等级C.变形性质D.耐久性【答案】A19.【问题】越接近（）的发展速度对估价更为重要。A.客观情况B.市场供求C.价值时点D.现在【答案】C20.【问题】2012 年 1 月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得 A 省 B 市 C县一块建

9、设用地使用权，投资 2 亿元开发普通商品住宅小区。该建设用地使用权需要征收D 村基本农田 10 亩，基本农田以外的耕地 16 亩，已知 D 村原有耕地面积为 1600 亩，农业人口为 800 人。该耕地被征收前三年平均年产值为 2000 元/亩。A.国务院B.A 省人民政府C.B 市人民政府D.C 县人民政府【答案】A二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】按照物业类型划分，房地产投资分为（）。A.酒店与休闲娱乐设施投资B.房地产开发投资C.政府投资D.商用物业投资E.特殊物业投资【答案】AD2.【问题】201

10、6 年 8 月，A 市 B 房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由 B 公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资 5600 万元，建设工期为 11 个月。B 房地产开发公司通过招标方式，选择了 C 施工单位，工程合同价为 4000 万元。同时通过招标方式，选择了 E 监理单位。A.拍卖方式B.招标方式C.协议出让D.挂牌出让【答案】ABD3.【问题】房地产是（）的结合体。A.实物B.权益C.区位D.拥有者E.房地产市场【答案】ABC4.【问题】金融信托投资的特点有（）。A.财产所有权归属于委托人B.财产所有权要从委托人转移给受托

11、人C.财产核算的自主性D.财产核算的他主性E.收益分配的实绩性【答案】BD5.【问题】下列关于征地的表述中，正确的有（）。A.根据宪法规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费C.征地安置补助费归农村集体组织所有D.土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前 3 年平均年产值的 30 倍E.征地时所称的地上附着物包括地下管线【答案】AD6.【问题】房地产景气循环的主要原因包括（）。A.生产者与消费者心理因素的影响B.生产时间落差.季节性调整.总体经济形势C.市场信息充分D.政策因素E.制度因素【答案】ABD7.【问题】下列房地产中，不

12、得抵押的有()。A.共有的房地产B.人民法院查封的房地产C.出租的房地产D.设有地役权的房地产E.尚未注销异议登记的房地产【答案】B8.【问题】收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（）。A.租金收入B.保证金C.固定资产折旧D.人工费E.公共设施设备日常维修费【答案】CD9.【问题】商品房销售中，禁止的行为包括（）。A.返本销售B.实名制购房C.未取得商品房预售许可证收取定金D.成套住宅分割拆零销售E.预购人将购买的期房再行转让【答案】ACD10.【问题】临时使用土地的时间可以为()。A.3 个月B.9 个月C.20 个月D.27 个月 E 32 个月【答案】ABC11.【问题】在某省会城市

13、，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，共 4 栋，每栋 10 层，5 个单元，每个单元均为一梯两户。2011 年 6 月 1 日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售 300 套。A.拥有 1 套住房的当地户籍居民家庭B.拥有 1 套住房的非当地户籍居民家庭C.拥有 2 套住房的当地户籍居民家庭D.拥有 2 套住房的非当地户籍居民家庭【答案】BCD12.【问题】在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业【答案】ACD13.【问题】按照登记的效力分类，本登记包括（）。A.首次登记B.预

14、登记C.所有权登记D.林权登记E.转移登记【答案】A14.【问题】某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。A.应采用客观成本而不是实际成本B.应采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整【答案】ACD15.【问题】估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要有以下作用()。A.有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作

15、的连续性D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核 E 可以为日后的估价提供参考【答案】ABD16.【问题】下列选项中不能用数量表现而只能用文字、符号或代码表示的有（）。A.性别B.文化程度C.工种D.年龄E.工人工资【答案】ABC17.【问题】房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加D.改进物业管理E.周围环境改善【答案】C18.【问题】房地产开发的主要程序可分为（）。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】ABCD19.【问题】下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（）

16、。A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资E.权益融资主要来源于个人投资者【答案】BCD20.【问题】销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用，主要包括以下内容（）。A.销售推广费B.交易手续费C.销售代理费D.不可预见费E.销售前期费【答案】ABC三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.2010 年 5 月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为 20 年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修

17、与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。请问：1.拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2.拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3.拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？【答案】1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。2.根据城市房屋拆迁估价结果指导意见规定：(1)被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。(2)各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。(3)拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性

18、质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。(4)若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。(5)对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测绘管理办法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。乙公司的装修补偿应与出租人协商解决，或者应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款(或根据时点的装修的现值)减去租赁期满后装修的残余价值。2.某房地产估价机构接受委托，评估位于历史文化街的一座临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方

19、正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但又搜集到 A、B、C、D 四个交易实例。实例 A 交易时带有3 年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例 B 是兄弟之间的转让；实例 C 是相邻商铺业主购买后扩大经营规模；实例 D 平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面 1/2 宽度、1/3 深度的部分转让给某银行安装自动取款机。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问：1四个交易实例是否可以选作可比实例？2四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对他们的成交价格进行修正或调整？【答案】1（1）四个交易实例

20、不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。（2）理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。A、B、C、D 四个交易实例，除了案例中的特殊情况与外，与估价对象均具有较好的可比性，经过修正可以选作可比实例。2四个交易实例若选作可比实例，应分别根据其成交情况对其成交价格进行修正调整：（1）对实例 A

21、 应进行权益状况调整，具体思路是对剩余 3 年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总，即调整至完整权利状态下的价格。（2）对实例 B 应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。（3）对实例 C 应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。即测算合并后的增值收益。（4）对实例 D 应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。3.某购物中心开发项目规划建设用地面积为 10000m2，总建筑面积为 15000m2。预计项目开发建设周期为 2 年，总投资为 13500 万

22、元（不包括贷款利息）。项目第 1 年投资8100 万元，其中资本金为 5400 万元，其余为甲银行贷款：项目第 2 年投资 5400 万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为 9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为 3 年、年利率为 7%，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的 70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的 10%。预计购物中心的出租率为 95%，年超额营业额为 10000 万元。购物中心的运营成本为毛

23、租金收入的 35%。开发商于项目运营 3 年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的 9.5 倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为 20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2（精确到个位）（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为 13%，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后 2 位）【答案】1.现金流出项目的计算 1）第 1 年年初：投资 8100 万元，其中自有资金 5400 万元，贷款为 2700 万元 2）第 2 年年初：投资 5400 万元，全部

24、为贷款 3）到第 2 年末，一次性本利清 F2700（19%）25400（19%）9093.87（万元）由于项目全部出租经营，没有销售收入，所以偿还甲银行的本利总计 9093.87 万元的贷款，必须全部通过向乙银行申请抵押贷款为偿还，所以在第 3 年年初向乙银行申请的贷款本金为 9093.87 万元4）乙银行贷款期限为 3 年，年利率为 7%，按年付息，到期还本第三、四年末的付息额：9093.877%636.57（万元）第五年末的还本付息额：9093.87636.579730.44（万元）2.现金流入项目的计算 1）设年最低基础租金为 A 万元/m2 年基础租金：1500070%95%A997

25、5A（万元）年百分比租金：1000010%1000（万元）第 3、4、5 年末的净经营收入（10009975A）（135%）6506483.75A（万元）3.第 5 年末的转售收入：4.本次估价背景情况如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年，规划总建筑面积为 1.5 万 m2。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：1.根据房地产估价规范（GB/T502911999)，主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有

26、开发潜力，宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成后的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3.收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成

27、本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发宪成后的价值。4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工 3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】1.不能因为估价对象成本造价等资料较为齐全，就得出可以采用成本法估价的结论。本估价对象可以采用成本法估价，是因为估价对

28、象为在建工程，其土地取得成本、建设成本、管理费用、投资利息、开发利润等可通过测算其重新购建价格得出。2.本次估价在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价不对。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以存在工程不能按期完工或抵押人到期不履行债务而需将该工程折价，或者拍卖、变卖的风险，因此在采用假设开发法时应按强制转让前提进行估价。3.用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算不正确。用成本法评估在建工程建筑物价格时，应根据重新取得该在建工程建筑物的必要支出或重新开发该在建工程建筑物的必要支出及应得利润来测算其价格。4.由于估价对象已停工 3 年，故在成本法估价中

29、应考虑其折旧因素这句话不对。折旧是从建筑物正式竣工之日以后才会存在，所以估价对象虽已停工 3 年，但该工程仍属于新开发的房地产，在成本法估价中不应考虑其折旧因素。5.李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。请问：1该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价?估价时应采用哪种价值类型?2该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。【答案】1（1）该估价项目属于咨询性估价理由：为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人购买房地产确定出价、出售房地产

30、定价提供参考的估价，通常属于咨询性估价。（2）该估价项目估价时应采用投资价值。理由：投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。为委托人自己使用而提供的估价通常属于咨询性估价，应采用投资价值。2（1）该估价项目主要适宜采用收益法。理由：收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其同类似房地产有收益即可。（2）收益法的估价技术路线为：确定未来收益期限；预测未来各期的净收益；求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率；选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。