2022年全省房地产估价师高分提分卷.docx
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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1. 【问题】 在已知终值的情况下求年金时的系数称为()。A.等额序列支付储存基金系数B.等额序列支付终值系数C.等额序列支付现值系数D.等额序列之府资金回收系数【答案】 A2. 【问题】 房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类,在这两类不同作用的估价中,房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为( )。A.一般来说,在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任B.一般来说,起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任,大于起咨询性、参考性作
2、用的估价中应承担的法律责任C.两类均等D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任【答案】 B3. 【问题】 同类房地产的市场价格之所以相互牵制,是因为相互间有一定的( )。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异【答案】 C4. 【问题】 某宗工业用地面积为5000m2,容积率为2,楼面地价为1000元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地,容积率为8,其中商业用途建筑面积占25%,楼面地价为6000元/m2;居住用途建筑面积占75%,楼面地价为2000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为( )万元。A.10000B.11000C.15000D.22000【答案】 B5.
3、 【问题】 建设单位可以不用办理施工许可证的情形包括( )。A.工程投资额在40万元以下且建筑面积在400m2以下B.工程投资额在30万元以下或建筑面积在300m2以下C.工程投资额在30万元以上且建筑面积在300m2以下D.工程投资额在30万元以下或建筑面积在500m2以下【答案】 B6. 【问题】 在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和 6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价,则前者与后者的差值是( )元/m2。A.
4、-100B.50C.50D.100【答案】 B7. 【问题】 房地产开发投资一般属于()房地产投资。A.收益型B.收益加增值型C.机会型D.博弈型【答案】 C8. 【问题】 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元,假定报酬率为6%。A.11.5B.12C.13.5D.14【答案】 C9. 【问题】 张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出,租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2,张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2,租期为5年,费用按法规各自承担。A.剩余3年租期的月租金为200元/m2条件下的净收
5、益于2006年10月的现值之和B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D.剩余3年租期的正常市场租金与180元/m2条件下的差额于2006年10月的现值之和【答案】 D10. 【问题】 估价对象为某写字楼,现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。A.已抵押担保的债权数额B.发包人拖欠承包人的建设工程价款C.其他法定优先受偿款D.估价费用【答案】 D11. 【问题】 成市房屋拆迁管理条例规定的拆迁实施方式是( )。A.自行拆迁和统一拆迁B.自行拆迁和
6、委托拆迁C.统一拆迁和委托拆迁D.委托拆迁【答案】 B12. 【问题】 下列房地产投资项目评价指标中,可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是()。A.成本利润率B.资本金利润率C.销售利润率D.财务内部收益率【答案】 D13. 【问题】 房地产项目开发内容和规模的分析与选择,首先要遵循的前提是()。A.符合国土空间规划或城乡规划B.利益最大化C.规模最大化D.报酬率最小化【答案】 A14. 【问题】 下列选项中,不属于竞争导向定价法的是()。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】 D15. 【问题】 甲房地产估价机构接受乙公司委托,对其拥有和经营的酒楼的市场价值进
7、行评估。该酒楼位于市繁华商业区,是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料,该酒楼年总经营收入为 5320 万元,其中老字号品牌带来的收入占 8%;年主营业务成本和税金为 2260 万元,管理费用为 130 万元,财务费用为 250 万元,市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查,该市餐饮业的平均年利润率为 10%。A.1512.40B.1554.96C.1938.00D.1980.56【答案】 B16. 【问题】 为评估某房地产2014年10月1日的市场价格,选取的可比实例资料是:成交日期为2014年4月1日,成交单价为8000元/m2,合同约定建筑面积为95m2,并约定面积
8、有误差时总价不调整。在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100m2。自2014年1月1日至10月1日,当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为()元/m2。A.7737.83B.8145.08C.8423.75D.8573.77【答案】 A17. 【问题】 甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼。商业楼分为A、B座,规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层,地下1层,2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2,地下1层出租给乙公司经营超市,租赁期限为15年,租金为2
9、.10元/(m2*d);地上14层出租给丙公司经营商场,租赁期限为10年,租金为2.50元/(m2*d);B座总建筑面积为67500m2,办理了销售许可证,其中8000m2已售出,该项目工程款总金额为40500万元,施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金,截至目前已付工程款93%。现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。A.租约期内和租约期外都取客观租金B.根据谨慎原则,租约期内取租约租金,租约期外取租约租金和客观租金中较低者C.根据谨慎原则,租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D.租约期内取租约租金,租约期外取客观租金【答案】 D18. 【问题】 () 是正确的说法。
10、A.C语言程序必须经过编译才能运行B.脚本语言程序只能在浏览器中执行C.JavaScript是一种超文本标记语言D.在可视化编程中,源程序不能被编译【答案】 A19. 【问题】 下列选项中,不属于强制拍卖的特点的是( )。A.标的自有性B.主体的特定性C.目的的利他性D.权利义务不对等性【答案】 A20. 【问题】 商品住房市场之所以能够细分为若干子市场,最主要的原因是()存在差异性。A.房地产开发企业的特点B.城市区域功能C.购房者的需求D.城市地理环境【答案】 C二 , 多选题 (共20题,每题2分,选项中,至少两个符合题意)1. 【问题】 关于评估带租约房地产的说法,错误的有()。A.合
11、同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值C.在其他条件相同时,无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值D.房屋征收评估应评估无租约限制价值E.只要合同约定租金不变,市场租金下跌或上涨时,承租人权益价值始终不变【答案】 ABC2. 【问题】 关于房屋施工面积的说法中,正确的有()。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积E.多层建筑的施
12、工面积应为各层建筑面积之和【答案】 BC3. 【问题】 按照风险大小和收益水平高低,通常将房地产投资划分为()几种类型。A.收益型B.收益贬值型C.收益加增值型D.机会型E.保本型【答案】 ACD4. 【问题】 某房地产幵发企业1幢商住楼。2012年5月,以该在建工程抵押向甲银行贷款,未办理登记。2012年10月,该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款,办理了抵押登记,11月该企业取得预售许可证。2012年12月,无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套,2014年3月该项目竣工交付。5月,该企业将商业用房出租给丙商场。2015年10月,该企业到期不能偿还债务,甲、乙银行向法院申请实现抵押权。
13、A.应当向房产管理部门申请登记备案B.应当经甲、乙银行同意C.该租赁关系不得对抗Z银行的抵押权D.该租赁关系不受抵押权影响【答案】 AC5. 【问题】 关于成交价格、市场价格、理论和评估价值的说法,正确的有()。A.在一笔成功的房地产交易中,买方最高出价成交价格卖方最低要价B.在买方的市场下,成交价格会偏向卖房最低要价C.市场价格和理论价格相比,市场价格是长期均衡价格,理论价格是短期均衡价格D.在正常市场或正常经济发展下,市场价格基本上与理论价格相吻合,围绕着理论价格而上下波 动,不会偏离太远E.当交易情况正常时,成交价格接近市场价格【答案】 ABD6. 【问题】 临时使用土地的时间可以为(
14、)。A.3个月B.9个月C.20个月D.27个月E 32个月【答案】 ABC7. 【问题】 下列关于房地产投资利弊的表述中,正确的有()。A.房地产投资具有相对较高的收益水平B.房地产投资回收期较长C.房地产投资无法抵消通货膨胀的影响D.房地产投资易于获得金融机构的支持E.房地产投资需要专门的知识和经验【答案】 ABD8. 【问题】 在方案比选过程中,当可供比较方案的效益相同或基本相同时,可采用的方法包括()。A.净现值法B.差额投资内部收益率法C.费用现值比较法D.费用年值比较法E.等额年值法【答案】 CD9. 【问题】 下列污染源中,属于大气污染源的有( )。A.工业污染源B.交通污染源C
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