2022年山东省房地产估价师点睛提升试卷17.docx

《2022年山东省房地产估价师点睛提升试卷17.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年山东省房地产估价师点睛提升试卷17.docx（15页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机【答案】 A2. 【问题】 由于城市规划的需要，政府拟对某小区进行房屋征收。甲在此小区有一套住宅，权属证书齐全，现用于出租；另有一套自建的房屋没有经过登记但是已经使用了7年。现委托乙房地产估价机构对甲的住宅进行评估。A.向当地估价专家委员会申请鉴定B.向原房地产估价机构申请复核估价C.提起行政诉讼D.申请仲裁【答案】 B3. 【问题】 下列行为，属于应予免征收契税的

2、是（ ）。A.某社会团体承受房屋用于营销B.因不可抗力灭失住房而重新购买住房C.缴纳房屋产权调换差价的部分D.个人购买家庭首套90m2以下住房【答案】 B4. 【问题】 某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。A.房屋渗漏情况B.房屋购置原价C.修缮工期长短D.房屋使用人数【答案】 B5. 【问题】 房地产投资中，（）的对象可以是市场上的增量房地产，也可以是市场上的存量房地产。A.

3、房地产开发投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.投资房地产投资信托基金【答案】 B6. 【问题】 下列属于地貌的是（）。A.山地B.房屋C.道路D.河流【答案】 A7. 【问题】 某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产，登记建筑面积为20000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为2500万元，应缴纳的出让金为600万元，无其他法定优先权。该公司2014年9月10日破产

4、，拍卖价值扣除应缴税费后为2000万元，问：A.1900B.2500C.2000D.1400【答案】 D8. 【问题】 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：A.该开发公司测算的开发成本B.现时的客观开发成本C.各期销售时的客观开发成本D.各期开发时的客观开发成本【答案】 A9. 【问题】 假设某房产限差为120m2，则其中误差为（ ）m2。A.30B.60C.90D.120【答案】 B10. 【问题】 不动产权属登记的法国登记制是（）。A.托伦斯登记制

5、B.产权登记制C.权利登记制D.契据登记制【答案】 D11. 【问题】 用于解决会计资产计价、负债清偿和收益确认等问题的会计假设是（）。A.会计主体假设B.持续经营假设C.会计分期假设D.货币计量假设【答案】 B12. 【问题】 契税的税率为（ ），各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。A.1%5%B.2%5%C.3%5%D.3%6%【答案】 C13. 【问题】 下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（）。A.利率是资金时间价值的一种标志B.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值C.即使资金存在时间价值，也

6、可以直接比较不同时点发生的现金流量D.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿【答案】 C14. 【问题】 收益法中所指的收益是（ ）。A.价值时点前一年的收益B.价值时点前若f年的平均收益C.价值时点以后的未来预期正常收益D.价值时点前最高盈利年份的收益【答案】 C15. 【问题】 有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】 B16. 【问题】 在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费【答案】 C17.

7、【问题】 (2010年真题) 土地使用权出让合同由（）与土地使用者签订。A.市人民政府B.县人民政府C.省人民政府土地管理部门D.市、县人民政府土地管理部门【答案】 D18. 【问题】 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给( )，并由其预付定金或房价款的行为。A.购房者B.承购人C.预买客户D.潜在客户【答案】 B19. 【问题】 房地产业属于第（ ）产业。A.一B.二C.三D.四【答案】 C20. 【问题】 甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2。20

8、08年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500m2。至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。A.办公楼开发费用B.食堂开发费用C.宿舍开发费用D.浴室开发费用【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 市场法中权益状况调整的内容包括（）。A.土地使用期限B.容积率C.土地开发程度D.房屋空间

9、布局E.地役权设立【答案】 AB2. 【问题】 下列关于物业管理表述正确的有（）。A.物业管理的内容是保证和发挥物业的使用功能B.广义的物业管理就是对不动产管理活动的总称C.物业管理活动的依据是商品房买卖合同D.提倡按市场规则推行委托物业服务企业实施物业管理是现阶段我国物业管理政策的基本导向E.物业管理的主要目的是保证和发挥物业的使用功能使其保值增值【答案】 BD3. 【问题】 (2016真题) 下列费用中，属于征收耕地的补偿费用的有（）。A.征地管理费B.青苗补偿费C.安置补助费D.地上附着物补偿费E.被征收农民的社会保障费用【答案】 BCD4. 【问题】 市场法中权益状况调整的内容包括（）

10、。A.土地使用期限B.容积率C.土地开发程度D.房屋空间布局E.地役权设立【答案】 AB5. 【问题】 在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（）。A.备选方案差异原则B.最低可接受收益率原则C.费用最低原则D.收益最大原则E.不行动原则【答案】 AB6. 【问题】 影响房地产市场发展的基本因素有（）。A.社会因素B.经济因素C.资源因素D.政策因素E.技术因素【答案】 ABD7. 【问题】 某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有（）。A.该抵押属一般房地产抵押B.该抵押是最高额抵押C.若银行实际

11、发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元E.该抵押可以不经登记即产生合同效力【答案】 BD8. 【问题】 下列选项中，属于比较法适用对象的有（）。A.标准厂房B.在建工程C.高档公寓D.房地产开发用地E.纪念馆【答案】 ACD9. 【问题】 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。A.被征收人协商选定B.房屋征收部门组织

12、被征收人投票多数决定C.房屋征收部门指定D.可以摇号抽签随机确定【答案】 ABD10. 【问题】 关于诉讼时效的说法，正确的有（）。A.诉讼时效消灭的是一种请求权B.超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，也要受诉讼时效的限制C.身体受到伤害要求赔偿的诉讼时效期间为1 年D.因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为2 年E.诉讼时效的中止，以前经过的时效期间不再计算【答案】 AC11. 【问题】 下列不得从住宅专项维修资金中列支的费用有（）。A.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位.共用设施设备维修.更新和改造费用B.依法应当由相关单位承担的供水.供电.供气.供热.通讯.有线电视等管线和

13、设施设备的维修.养护费用C.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位.共用设施设备所需的修复费用D.根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位.共用设施设备的维修和养护费用E.住宅共用部位.共用设施设备的维修和更新.改造费用【答案】 ABCD12. 【问题】 通常将房地产市场划分为( )。A.土地市场B.一级市场C.二级市场D.三级市场E 四级市场【答案】 BCD13. 【问题】 下列征收集体土地中，属于应由省级人民政府批准征收的有( )。A.基本农田10h B.基本农田20h C.其他土地60h D.基本农田以外的耕地20h E.基本农田以外的耕地40h 【答案】 CD14.

14、 【问题】 (2016年真题) 关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（）。A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大B.当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率C.当每年计息周期数m1时，名义利率小于实际利率D.当每年计息周期数m，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er-1E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值【答案】 BCD15. 【问题】 商业银行的职能包括( )。A.充当信用中介B.变货币资本为货币收入C.充当支付中介D.创造派生存款和信用流通工具E.变货币收入为货币资本【答案】 ACD16. 【问题】 下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特

15、性有（）A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】 AD17. 【问题】 中国目前的房地产权利主要包括（）。A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.永租权【答案】 ABCD18. 【问题】 根据房产测量规范，下列不应分摊的共有建筑面积有（）。A.为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积B.建在幢内且为本幢服务的配电房C.为多幢综合楼服务的物业管理用房D.人防用的地下室E.用作公共休息场所的架空层【答案】 ACD19. 【问题】 房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照( )分类。A.经济活动

16、类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型E 投资偏好【答案】 ACD20. 【问题】 (2016年真题) 下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价结果的有（）。A.权益投资比率B.空置率C.土地费用D.容积率E.运营费用【答案】 AB三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）XX酒店房地产估价结果报告一、委托方XX酒店有限公司，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。二、估价方XX房地产估价事务所，法定代表人：XX，住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级:壹级。三、估价对象

17、1.地理位置及概况（略）2.估价对象概况估价对象:酒店第1、2、1013、20层。建筑面积：11275m2。【答案】(1)缺少房地产权属状况描述。(2)缺少价值定义。(3)酒店大堂采用市场比较法不当。(4)二层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当。(5)酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错误。(6)第二层估价交易案例一综合修正超过30%。(7)第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法。(8)第1013层尚可使用年限应为土地使用权剩余年限，即为29年。(9)第1013层估价时未采用客观的、未来的收益水平。(10)对酒店大堂的估价有重复计算。(11)第1013层估价求收益时未

18、考虑人住率。(12)确定资本化率时安全利率选用不当。(13)第20层估价时年净收益求取方法错误。(14)第20层估价时未考虑5年以后的收益。2. 某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。、商务办公楼估价的常用方法有哪些？、影响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些？、该估价项目适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。【答案】1.本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、比较法、成本法等。2.本题考查的是影响商务

19、办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括外观形象；内部装饰装修；设备、设施；智能化程度；物业服务水平以及租户类型。3.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。该估价项目主要适宜采用收益法。首先，确定未来收益期限；其次，预测未来各期的净收益；第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。3. (二)甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证;厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐

20、用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托已房地产估价机构评估其抵押价值。请问:1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点?2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?.【答案】1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点?答案】本次估价是以选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题:(1)计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。(2)计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。2.针对该估价对

21、象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?.答案估价对象变现能力分析主要包括:?(1)?估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响;(2)?假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度;?(3)?变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。4. 某旧商业用房的面积为20000m2，业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同，约定第一年的租金为240元/m2，以后每年租金上调4%。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年，装修改造费用

22、为1000元/m2，分两期投入，前半年均匀投入60%，后半年均匀投入40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元/m2，年租金增长率为5%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值。（报酬率为10%）【答案】（1）装修后该公司第一年的净经营收入为：A1=84020000（110%）（130%）/10000=1058.40（万元）。（2）该公司装修前半年的投入为：A2=10002000060%/10000=1200（万元）。（3）该公司装修后半年的投入为：A3=10002000040%/10000=8

23、00（万元）。（4）该公司第一年需缴纳的租金为：A4=24020000/10000=480（万元）。（5）该公司作为承租人可获得的净收益现值为：5. 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答，每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产抵押估价报告封面（略）致估价委托人函老师：受贵公司委托，我公司于2015年12月25日到2016年1月15日对贵公司坐落于市区南岸二期（已建工程）房地产的市场价值进行了估价，现估价工作已完成。根据贵公司与我公司双方签订的房地产评估业务协议，估价目的是为确定房地产抵押贷款额

24、度提供参考依据而评估房地产抵押价值。我公司按照房地产估价规范的要求进行估价，在该价值日期估价对象的市场价值为人民币33384万元（大写为人民币叁亿叁仟叁佰捌拾肆万元整）。现随函附上市区南岸二期（已建工程）房地产估价报告一式两份，请查收。指错：1.致函对象错误，应是公司，而不是老师2.致估价委托人函中缺少价值时点3.致估价委托人函中缺少估价方法4.致估价委托人函中缺少三个价值的披露或只披露了市场价值未披露法定优先受偿款和抵押价值5.致估价委托人函中缺少落款公章、签字和致函日期目录（略）【答案】1.致函对象错误，应是公司，而不是老师；2.致估价委托人函中缺少价值时点；3.致估价委托人函中缺少估价方

25、法；4.致委托方函中缺少三个价值的披露或只披露了市场价值未披露法定优先受偿款和抵押价值；5.致委托方函中缺少落款公章、签字和致函日期；6.本次估价所确定的房地产价值是在司法变卖（拍卖）目的估价错误，应为在本次估价目的（为获得抵押贷款额度提供参考依据）的特定条件下形成的市场客观合理价值；7.价值类型错误应为房地产抵押价值（定义略）；8.估价原则缺谨慎原则；9.估价结果报告，估价方法中，商业房地产未选勇收益法且没有说明理由；10.估价结果中未说明单价，仅披露了市场价值，未说明法定优先受偿款和抵押价值11.市场风险分析过于简单，没有关注未来房地产抵押价值下跌的风险等；12.变现能力分析中缺少通用性分析、独立使用性分析；13.技术报告中缺少最高最佳利用分析；14.技术报告中没有说明具体估价路径：房地合估路径；