2022年全国房地产估价师深度自测题.docx

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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】2005 年 4 月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积 160m2 砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿。经评估确认补偿单价为 3200 元/m2；现开发商以附近一套 156m2 的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋现行市价为 3600 元/m2。2005 年 8 月双方办理了房屋产权调换手续。A.64000 元B.49600 元C.12800 元D.14400 元【答案】B2.【问题】明确估价

2、基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值类型以及（）。A.明确估价费用B.明确估价人员C.明确价值时点D.明确估价内容【答案】C3.【问题】在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（）的测算结果。A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法【答案】C4.【问题】某房地产投资项目要求的目标收益率为 10%，当通货膨胀为 3%时，为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（）。A.6.8%B.10.0%C.13.0%D.13.3%【答案】D5.【问题】投资者所要求的最低利率是（）。A.基础利率B.存款利率C

3、.贷款利率D.同业拆借利率【答案】A6.【问题】将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方式是（）。A.按照房地产的用途和等级划分的B.按照房地产的交易形式划分的C.按照地域范围划分的D.按照房地产购买者目的划分的【答案】B7.【问题】下列不是估价所需资料的是（）。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料【答案】B8.【问题】按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人在规定时间内未作出书面答复的，（）。A.视同接受规划、设计变更，但不接受由此引起的房价款的变更B.视同不接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更C

4、.视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更D.视同有条件地接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更【答案】C9.【问题】最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是（）。A.苏慕斯法则B.霍夫曼法则C.四三二一法则D.哈柏法则【答案】C10.【问题】某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议 7 天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。A.形象差异化战略B.人员差别化战略C.服务差别化战略D.产品差别化战略【答案】C11.【问题】某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于 2000 年，建筑面积为 8000m2 的临街 5 层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋

5、拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。A.建筑市场价值平移相关费用B.拆除的旧建筑材料价值平移相关费用C.建筑物残值D.建筑物市场价值平移相关费用占用医院内土地的价值【答案】A12.【问题】在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括（）。A.销售费用、销售税费和开发利润B.销售费用、销售税费和投资利息C.销售费用、销售税费和购地税费D.销售费用、投资利息和开发利润【答案】C13.【问题】某市市中心因棚户区改造，需征收此片区域的住宅。现进行估价机构的选定及估价业务的开展。A.房屋征收范

6、围内的征收估价工作，原则上由一家房地产估价机构承担B.房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘C.房地产估价机构可以转让受托的房屋征收估价业务D.房屋征收部门应当将分户的初步估价结果在征收范围内向被征收人公示【答案】C14.【问题】(2017 年真题)某家庭向银行申请了一笔数额为 50 万元、年利率为 8.7%、期限为 10 年、按月等额还本付息的个人住房贷款。若月还款为家庭月收入的 30%，则该家庭的年收入为（）万元。A.16.79B.18.12C.25.01D.31.17【答案】C15.【问题】A 市 B 房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权

7、出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B 公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上 10 层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托 C 房地产估价机构，进行了在建工程评估。A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法C.临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法，也可选用收益法D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法【答案】C16.【问题】某房地产重新开发

8、建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为 4000 万元、180 万元和 350 万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的 3.5、6，投资利润率为 20。该房地产的重置价值为（）万元。A.5890B.5976C.6053D.6135【答案】B17.【问题】在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（）。A.项目投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资者各方现金流量表D.财务计划现金流量表【答案】D18.【问题】下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是（）。A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.营业的房地产【答案】C19.【问题】

9、（2011 年真题）对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的（）。A.重置价格B.租赁价格C.评估价格D.市场价格【答案】D20.【问题】某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为 2005 年 5 月20 日至 5 月 30 日，估价报告应用有效期为 1 年。2006 年 5 月 20 日，甲利用该估价报告向银行申请办理了 16 年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于()年。A.15B.16C.17D.30【答案】B二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【

10、问题】古桥房地产开发公司开发了一个占地 3 方 m2 的住宅小区，一期工程 4 栋住宅楼即将竣工，房屋已有 80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅 95m2，并非售房合同中注明的 100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：A.可以单方解除B.无法定单方解除权利C.须古桥公司同意D.须符合合同中有关解除条款的要求【答案】BD2.【问题】房地产所有权划分中，所有权的种类包括（）。A.区分共有B.区分所有C.公有D.独有E.共有【答案】BD3.【问题】下列有关房地产投资系统风险的说法中，正确的有（）。A.洪水、地

11、震等灾害不用单独投保B.利率的调升会导致房地产实际价值的折损C.政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险D.周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险E.房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率可以通过通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加得到【答案】BCD4.【问题】有下列（）情形的合同无效。A.一方以欺诈.胁迫的手段订立合同，损害对方利益B.恶意串通，损害国家.集体或者第三人利益C.以合法形式掩盖非法目的D.损害社会公共利益E.违反法律.行政法规的强制性规定【答案】BCD5.【问题】下列免收不动产登记费的是（）。A.申请与房屋配套的车库、车位、储藏室等登记，不单独核发不动产权属证

12、书的B.因行政区划调整导致不动产坐落的街道、门牌号或房屋名称变更而申请变更登记的C.申请不动产更正登记、异议登记D.小微企业申请不动产登记的E.农村集体经济组织成员以家庭承包或其他方式承包取得农用地的土地承包经营权申请登记【答案】ABD6.【问题】下列不确定性因素中，属于“开发销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。A.土地费用B.权益投资比率C.运营费用D.开发期E.贷款利率【答案】AD7.【问题】房地产开发项目的基本报表包括（）。A.现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.资产负债表E.投资计划与资金筹措表【答案】ABCD8.【问题】下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有

13、()。A.经济适用住房建设用地B.商品住宅用地C.公办学校用地D.高速公路服务区非经营性用地E.国家重点扶持的能源项目用地【答案】ACD9.【问题】可贷资金利率理论认为（）。A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成C.利率是由货币的供给与需求决定的D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数【答案】AB10.【问题】在构造评价方案过程中，通常按照（）构造 24 个基本评价方案。A.拟投入资本金的数量B.开发项目是否分期C.开发经营方式D.物业类型的匹配结构E.开发项目的复杂程度【答案】BCD11

14、.【问题】在并行环境中的某些任务必须协调自己的运行速度，以保证各自的某些关键语句按照某种事先规定的次序执行，这种现象被称为任务的()。A.执行B.互斥C.调度D.同步【答案】D12.【问题】下列关于楼梯踏步，说法正确的有（）。A.住宅的踏步高为 156mm175mmB.住宅的踏步宽为 250300mmC.办公楼的踏步高为 140160mmD.办公楼的踏步宽为 120150mmE.幼儿园的踏步高为 150160mm【答案】ABC13.【问题】从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在()。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段末期D.第三阶段 E

15、第四阶段【答案】CD14.【问题】下列各项中，属于变异指标的有（）。A.全距B.中位数C.平均差D.标准差E.变异系数【答案】ACD15.【问题】下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有（）。A.房地产销售价格调查B.房地产促销策略调查C.城镇居民家庭收入调查D.城市人口地理分布调查E.城市基础设施状况调查【答案】AB16.【问题】下列建设项目中，可以采取划拨方式取得国有建设用地使用权的有（）。A.廉租住房B.军事设施C.城市公共交通枢纽D.旅游设施E.国家重点扶持的能源设施【答案】ABC17.【问题】城市规划管理系统由（）组成。A.城市规划决策系统B.城市规划执行系统C.城

16、市规划反馈系统D.城市规划保障系统E.城市规划发展系统【答案】ABCD18.【问题】在有保留价且保留价保密的拍卖中，邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，此时保留价知情人有()。A.委托人B.拍卖人C.买受人D.竞买人E.公证人【答案】AB19.【问题】根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【答案】BD20.【问题】RIPv1 与 RIPv2 说法错误的是（）。A.RIPv1 是有类路由协议，RIPv2 是无类路由协议B.RIPv1 不支持 VLSM，RIPv2 支持 VLSMC.RIP

17、v1 没有认证功能，RIPv2 支持认证D.RIPv1 是组播更新，RIPv2 是广播更新【答案】D三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.本次估价背景情况如下：估价对象为某市唯一的大型商业中心，建筑面积为 9.8 万平方米，已开业三年，整体运营，经营状况良好。房地产估价机构接受委托对该商业中心进行房地产抵押估价，以下为该估价报告中的“估价方法适用性分析”内容片段：四、估价方法适用性分析 1.估价方法选用要求根据房地产估价规范（GB/T50291-2015），常用的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法，估价方法选用应符合下列规定：（1）估价对象的同类

18、房地产有较多交易的，应选用比较法。（2）估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。（3）估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有交易或者交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。（4）估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法、成本法测算的，应选用假设开发法。2.估价方法选用（1）估价对象所在区域有大量的临街商铺转让的交易实例，可选用比较法进行估价。（2）估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法。（3）估价对象为商业中心的整

19、体房地产，可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设，可选用成本法进行估价。【答案】1.“估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法，收益法、成本法测算的，应选用假设开发法”错误，改为：“估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法，收益法测算的，应选用假设开发法。”2.“估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法”错误，改为：“估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用报酬资本化法。”3.“估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，不具有再开发潜力，故本次估价不选

20、用假设开发法。”错误，改为：“估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，非待开发建设物业，不产生后续开发成本，故本次估价不选用假设开发法。”2.某开发商于 2014 年 8 月 1 日投资开发一专业商场，开发期为 3 年，平均售价为 0.8 万元/m2。2016 年 8 月 1 日王某以 1.1 万元/m2 的价格购买了其中 50m2 的店面，并向开发商支付了 5 万元定金，产权持有期为 47 年。2017 年 8 月 1 日开发商交房时，王某又支付了11.5 万元，余款由商业银行提供的 10 年期抵押贷款支付，年贷款利率为 6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一

21、承租人订了一份为期 10 年（2017 年 8 月 1 日至 2027年 7 月 31 日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月 150 元/m2，此后租金按每年 2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为 3 万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为 6 万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到 12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为 2017年 8 月 1 日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。【答案】一、现金流入项目（1）租金收入A11501250100009（万元）以后每年上涨 2%（2）转售收入：设为

22、A 万元二、现金流出项目：（1）定金：5 万元（2）追加首付款 11.5 万元（3）借款还本付息：（4）运营费用：3 万元（5）装修费用：6 万元资本金现金流量表3.下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处（每指明 1 处错误得 3 分，本题全对得 40 分。请在答题纸上作答，每个错误对应 1 个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产抵押估价报告封面（略）致估价委托人函老师：受贵公司委托，我公司于 2015 年 12 月 25 日到 2016 年 1 月 15 日对贵公司坐落于市区南岸二期（已建工程）房地产的市场价值进行了估价，现估价工作已完成。根据贵公司与我公司双

23、方签订的房地产评估业务协议，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。我公司按照房地产估价规范的要求进行估价，在该价值日期估价对象的市场价值为人民币 33384 万元（大写为人民币叁亿叁仟叁佰捌拾肆万元整）。现随函附上市区南岸二期（已建工程）房地产估价报告一式两份，请查收。指错：1.致函对象错误，应是公司，而不是老师2.致估价委托人函中缺少价值时点3.致估价委托人函中缺少估价方法4.致估价委托人函中缺少三个价值的披露或只披露了市场价值未披露法定优先受偿款和抵押价值5.致估价委托人函中缺少落款公章、签字和致函日期目录（略）【答案】1.致函对象错误，应是公司，而不是老师；

24、2.致估价委托人函中缺少价值时点；3.致估价委托人函中缺少估价方法；4.致委托方函中缺少三个价值的披露或只披露了市场价值未披露法定优先受偿款和抵押价值；5.致委托方函中缺少落款公章、签字和致函日期；6.本次估价所确定的房地产价值是在司法变卖（拍卖）目的估价错误，应为在本次估价目的（为获得抵押贷款额度提供参考依据）的特定条件下形成的市场客观合理价值；7.价值类型错误应为房地产抵押价值（定义略）；8.估价原则缺谨慎原则；9.估价结果报告，估价方法中，商业房地产未选勇收益法且没有说明理由；10.估价结果中未说明单价，仅披露了市场价值，未说明法定优先受偿款和抵押价值11.市场风险分析过于简单，没有关注

25、未来房地产抵押价值下跌的风险等；12.变现能力分析中缺少通用性分析、独立使用性分析；13.技术报告中缺少最高最佳利用分析；14.技术报告中没有说明具体估价路径：房地合估路径；4.房地产估价报告封面及目录(略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某房地产估价结果报告一、估价方（略）二、估价对象 1.地理位置及概况（略）2.估价对象现状、位置及周围环境景观估价对象位于某市某大街，东临某路，北临某大街，西临某厂现状保留厂房，南临某路。根据某市城市规划管理局签发的（XX)规审字 XX号审定设计方案通知书，该项目规划建设用地面积约 24000m2。项目用地周围是某区工业企业较密集的

26、区段。同时这一地区也有较多的老居住区，估价对象南临某居住小区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。就环境景观而言，估价对象所在的某地区是房地产开发项目的热点地区之一，随着某市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，该地区有望开发成为大型居住社区。3.交通通达程度估价对象毗邻某大街和某路，道路建设较完善，附近有 5 条公交线路经过，交通较便利，可通达市内各个地方。4.项目进程及规划限制条件【答案】(1)委托估价方和受理估价方应改称为委托方和估价方。(2)缺少估价时点。(3)土地使用权总价的计算错误。(4)用成本法计算建安工程成本费用中的其他费用错误。(5)成本法计算建设期贷款利息的

27、结果错误。(6)假设开发法计算建设期贷款利息错误。(7)综合修正计算时,A 的修正单价计算错误。(8)成本法估价在建工程 A 时，未计算相应的利润税金。(9)成本法估价在建工程 A 时，应考虑停工三年造成的价值减弱。(10)估价结果对成本法不予考虑不妥。(11)估价结果应是含税价格。(12)总价缺少大写。(13)缺少附件。5.本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断。（一）

28、估价的假设条件1估价时点 2009 年 6 月 18 日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。2本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。3本次估价以建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失实，本估价机构不承担责任。4估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为 2053 年 6 月 19 日，剩余使用年限为 44 年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为 40 年。5估价对象与其他生产要素相

29、结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。6估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。7任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、修改及理由具体如下：（1）错误：本次估价以建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为

30、前提。理由：本次估价的委托方是房地产开发公司，从其施工方获取的相关成本等资料，属于从委托人处取得的资料。在报告中应表述为委托人提供的资料及数据。（2）错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为 40 年。改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为 44 年。理由：其土地使用权年限为自估价时点 2009 年 6 月 18 日至证载土地使用权终止日期 2053 年 6 月 19 日止为 44 年。（3）错误：自本报告估价时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。理由：报告的有效期应自报告出具之日起计算。（4）错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。理由：估价假设和限制条件中，要说明：本次估价的假设前提；未经调查确认或无法调查的资料；估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；本估价报告使用的限制条件。其假设条件的表述应该为“假设”，不能用“不确定”。