2022年全国房地产估价师自测模拟试卷45.docx

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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】房地产现房价格为 4000 元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年 300 元/m2（年末收取），出租运营费用为每年 50 元/m2。假设折现率为 5%，风险补偿为 200 元/m2，则该房地产的期房价格为（）元/m2。A.3300B.3324C.3335D.3573【答案】C2.【问题】某市去年住宅的实际销售量为 600 万平方米，预测销售量为 500 万平方米，平滑指数为 0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销

2、售量是（）万平方米。A.450B.475C.520D.580【答案】D3.【问题】某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于 2000 年，建筑面积为 8 000m2 的临街 5 层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。A.被拆迁人B.拆迁人C.建筑物拆除方D.政府规划主管部门【答案】B4.【问题】对房地产资产进行全寿命期的管理，通常是由包括物业管理、设施管理、房地产资产管理和()在内的房地产管理人员的责任。A.定资产管理B.变动资产管理C.房地产投资组合管理D

3、.投资管理【答案】C5.【问题】某商品住宅在建工程的建设用地面积 25000m2，拟建 500 套住宅，总建筑面积为 50000m2，已完成总投资的 80%。开发商以 5000 元/m2 的价格预售了其中 100 套，建筑面积共计 10000m2，预购人按房价的 70%办理了个人住房抵押贷款。开发商曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为 2600 万元。开发商目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际收入少 200 万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为 20000 万元。当地同类在建工程的抵押率一般为 65%。则该在建工程的再次抵押价值为（）万元。A.150

4、00B.13600C.11800D.12000【答案】C6.【问题】房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有（）。A.异质性B.用途广泛性C.类型多样性D.弱流动性【答案】A7.【问题】()是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。A.土地利用总体规划B.城市规划C.土地开发D.城市建设【答案】B8.【问题】估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分忻排除不适用的估

5、价方法【答案】B9.【问题】下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（）。A.他项权利设立情况B.房屋所有权状况C.出租或占用情况D.土地利用现状【答案】B10.【问题】在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由（）直接管理。A.业主B.租户C.物业服务企业D.物业管理协会【答案】C11.【问题】原建设部城市房地产转让管理规定中规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。A.60B.80C.90D.120【答案】C12.【问题】某大厦总建筑面积为 10

6、000m2，房地总价值 6000 万元，其中，土地总价值2500 万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 180 万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为()。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%【答案】C13.【问题】商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.收益法B.比较法C.成本法D.假设开发法【答案】B14.【问题】某酒店一楼有一空调机房，建筑面积 250m2。空调主机 1990 年购入，当时的购入价为 500 万元。现该空调主机已累计折旧 5 万

7、元，市场价值为 250 万元，拆除费用250 万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为 700 万元，新式空调主机的占地面积 50m2，节约的 200m2 面积可以提供160m2 的营业面积供出租，酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积 4000 元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。A.7B.8C.9D.10【答案】D15.【问题】国务院宣布从（）年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化

8、。A.1995B.1996C.1998D.2000【答案】C16.【问题】工程量清单计价方式反映了（）阶段。A.国家定价B.国家指导价C.市场定价D.市场指导价【答案】C17.【问题】某公司拟投资兴建一停车场，如果按照每个车位的综合投资乘以车位数估算其总投资额，这种投资估算方法是（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】A18.【问题】判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策【答案】A19.【问题】房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交

9、换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】B20.【问题】下列房地产市场运行环境中，属于经济环境因素的是（）。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量结构C.土地资源状况D.建筑技术进步【答案】A二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】下列选项中，运用比较法估价的一般步骤包括（）。A.收集交易实例B.选取可比实例C.建立比较基础D.计算比较价值E.分解比较系数【答案】ABCD2.【问题】(2013 真题)三级资质的房地产估价机构不得从事（）等评估。A.

10、企业清算B.房地产课税C.房地产抵押D.房地产司法鉴定E.房屋征收补偿【答案】AD3.【问题】成套住宅中，不能出租供人员居住的部分有（）。A.客厅B.卧室C.厨房D.卫生间E.封闭阳台【答案】CD4.【问题】金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）等工作。A.客户评价B.贷款银行评价C.项目评估D.担保方式评价E.贷款综合评价【答案】ACD5.【问题】根据注册房地产估价师管理办法，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有（）。A.缓刑期未满的人员B.现职公务员C.年龄超过 65 周岁的人员D.具有完全民事行为能力的人员E.申请在 2 个房地产估价机构执业的人员【答案】ABC6.【问题】在建工程抵

11、押权登记包括（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记E.地役权登记【答案】ABCD7.【问题】反映企业营运能力的财务分析指标有()。A.流动比率B.应收账款周转率C.资产报酬率D.存货周转天数E.资产负债率【答案】BD8.【问题】在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（）。A.投资价值B.抵押价值C.快速变现价值D.现状价值E.残余价值【答案】BC9.【问题】下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有（）。A.标准厂房B.房地产开发用地C.行政办公楼D.写字楼E.在建工程【答案】ABD10.【问题】假定商品的价格和消费者预期用于购

12、买商品的支出是既定的，则消费者能购买到的商品的所有可能数量组合的集合，即为（）。A.消费者预算线B.消费可能线C.家庭预算线D.无差异曲线E.边际替代率【答案】ABC11.【问题】成套房屋的建筑面积等于()。A.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积B.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积C.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内墙体面积D.套内使用面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积+套内墙体面积E.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积+套内墙体面积【答案】AD12.【问题】对零售商业物业进行分类的主要依据有（）。A.建筑规模B.经营商品的特点C.服务人口的收入水

13、平D.周围环境E.商业辐射区域的范围【答案】AB13.【问题】调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.建筑物剩余技术【答案】AB14.【问题】无机非金属材料包括（）。A.大理石B.玻璃C.建筑陶瓷D.木材E.建筑塑料【答案】ABC15.【问题】关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）。A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益C.可用于比较法中

14、对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】AB16.【问题】以下()，属于物业管理的基本特性。A.社会化B.专业化C.市场化D.私有化E.制度化【答案】ABC17.【问题】规划红线一般指建设用地规划控制线，包括()。A.城市紫线B.面积红线C.用地红线D.道路红线E.建筑红线【答案】CD18.【问题】下列各项中，属于其他相关定着物的有（）A.假山B.围墙C.水池D.戏台E.树木【答案】ABC19.【问题】销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用，主要包括以下内容（）。A.销售推广费B.交易手续

15、费C.销售代理费D.不可预见费E.销售前期费【答案】ABC20.【问题】某市 2009 年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价 2800 元/m2 补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记簿上记载的该房屋建筑面积 50m2，实际建筑面积为 60m2，其中 10m2 建筑面积为刘某 3 年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为 80m2，其被拆迁房屋的市场价格为 13.85 万元。A.应由拆迁人负责安置B.应由刘某负责安置C.如果房屋租赁

16、合同及时解除，无安置义务D.如果房屋租赁合同未解除，在未实行安置的情况下，临时过渡房屋应由李某居住【答案】BCD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.某房地产估价报告致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某房地产估价结果报告一、委托方某房地产开发有限公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXXXXXXXXXX。二、受托方某房地产评估公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXXXXXXXXXX。三、估价对象 1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括(见估价技术报告）四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参考。【答案】1.致委托方函缺估价报告应用

17、的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。2.估价对象实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。3.估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。4.价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。5.结果报告的估价结果没有大写。6.缺少风险提示（或说明）。7.附件应放在技术报告之后。8.客观毛租金收益100 元/(m2*月）确定有误。9.租约期外租金构成内涵不清。10.租约期外租金面积内涵不清。11.租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据(或不符合谨慎原则

18、）。12.租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。13.租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。14.空置率取 2%的理由不充分。2.某购物中心开发项目规划建设用地面积为 10000m2，总建筑面积为 15000m2。预计项目开发建设周期为 2 年，总投资为 13500 万元（不包括贷款利息）。项目第 1 年投资8100 万元，其中资本金为 5400 万元，其余为甲银行贷款：项目第 2 年投资 5400 万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为 9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银

19、行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为 3 年、年利率为 7%，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的 70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的 10%。预计购物中心的出租率为 95%，年超额营业额为 10000 万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的 35%。开发商于项目运营 3 年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的 9.5 倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为 20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元

20、/m2（精确到个位）（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为 13%，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后 2 位）【答案】1.现金流出项目的计算 1）第 1 年年初：投资 8100 万元，其中自有资金 5400 万元，贷款为 2700 万元 2）第 2 年年初：投资 5400 万元，全部为贷款 3）到第 2 年末，一次性本利清 F2700（19%）25400（19%）9093.87（万元）由于项目全部出租经营，没有销售收入，所以偿还甲银行的本利总计 9093.87 万元的贷款，必须全部通过向乙银行申请抵押贷款为偿还，所以在第 3 年年初向乙银行申请的贷款本金为

21、9093.87 万元4）乙银行贷款期限为 3 年，年利率为 7%，按年付息，到期还本第三、四年末的付息额：9093.877%636.57（万元）第五年末的还本付息额：9093.87636.579730.44（万元）2.现金流入项目的计算 1）设年最低基础租金为 A 万元/m2 年基础租金：1500070%95%A9975A（万元）年百分比租金：1000010%1000（万元）第 3、4、5 年末的净经营收入（10009975A）（135%）6506483.75A（万元）3.第 5 年末的转售收入：3.某房地产估价机枸接受委托，评估位于某历史文化街的一沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利

22、状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法，但仅搜集到 A、B、C、D 四个交易实例。实例 A 交易时带有3 年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例 B 系兄弟之间转让；实例 C 系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例 D 平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问：1.四个交易实例是否可以选作可比实例？2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整？【答案】1.实例 A、B、C

23、、D 交易实例可选作可比实例。实例 A 与评估对象的房地产权益状况之间存在差异，通过修正可以进行调整；实例 B、C 属于特殊交易情况的交易实例，一般不宜选为可比实例，但由于此次评估可供选择的交易实例较少，所以不得不选用。实例 D 与估价对象的形状之间存在差异，但可以通过修正进行调整。2.实例 A 需要进行权益状况的调整，可以通过将租约期内正常租金和租约租金之差折现(折到实例 A 的交易日期）求和，并将所得结果加到交易价格上来修正这种带租约的可比实例。实例 B 的成交价格一般会低于正常价格，可通过乘以一个大于 1 的交易情况修正系数来进行修正。实例 C 可以通过将交易价格减去按照面积分摊的合并增

24、值额来进行修正。实例 D 可以通过路线价法增补由于缺失那一部分带来的交易价格的偏低。4.某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于 5 年前被改造为自营副食店。请问：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？【答案】1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人

25、委托。2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：(1)以房屋权属证书及权属档案的记载为准。(2)当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的,从其规定。(3)拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的,按协商结果确定。(4)对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。5.本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断。（一）估价的假设条件1估

26、价时点 2009 年 6 月 18 日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。2本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。3本次估价以建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失实，本估价机构不承担责任。4估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为 2053 年 6 月 19 日，剩余使用年限为 44 年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为 40 年。5估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余

27、使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。6估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。7任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、修改及理由具体如下：（1）错误：本次估价以建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。理由：本次估

28、价的委托方是房地产开发公司，从其施工方获取的相关成本等资料，属于从委托人处取得的资料。在报告中应表述为委托人提供的资料及数据。（2）错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为 40 年。改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为 44 年。理由：其土地使用权年限为自估价时点 2009 年 6 月 18 日至证载土地使用权终止日期 2053 年 6 月 19 日止为 44 年。（3）错误：自本报告估价时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。理由：报告的有效期应自报告出具之日起计算。（4）错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。理由：估价假设和限制条件中，要说明：本次估价的假设前提；未经调查确认或无法调查的资料；估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；本估价报告使用的限制条件。其假设条件的表述应该为“假设”，不能用“不确定”。