2022年黑龙江省房地产估价师深度自测试题.docx

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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】使用 IE 浏览器浏览网页时，出于安全方面的考虑，需要禁止执行 Java Script，可以在 IE 中（）。A.禁用 ActiveX 控件B.禁用脚本C.禁用没有标记为安全的 ActiveX 控件D.禁用 cookie【答案】B2.【问题】期限为 10 年、年利率 6、按月等额还本利息的个人住房抵押贷款，若月还款额为 2600 元，则第 4 年最后 1 个月还款额中的利息是（）元。A.156.00B.648.41C.784.41D.793.4

2、5【答案】D3.【问题】下列指标中，属于反映建筑材料与水有关的物理性质的是（）。A.密实度B.孔隙率C.抗渗性D.塑性【答案】C4.【问题】对房地产置业投资来说，房地产投资的经挤效果主要表现在租金和()等方面。A.物业增值B.管理费C.契税D.机会成本【答案】A5.【问题】某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为 12.0，如果通货膨胀率为 5.5，银行贷款年利率为 6.5，存款年利率为 3.0，则该项目投资的实际收益率是（）。A.5.16B.6.16C.6.5D.8.74【答案】B6.【问题】关于资金等效值的说法，正确的是（）。A.时值是资金运动起点时的金额B.现值是资金运动结束时的金

3、额C.是指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值D.不同时点发生的等额资金具有相同的价值【答案】C7.【问题】确定用于敏感性分析的财务评价指标，通常采用的指标为（）。A.投资回收期B.内部收益率C.财务净现值D.开发商利润【答案】B8.【问题】某人承租了一商业房地产，租期为 3 年，每年年末支付租金。该房地产在 3 年租期内的净租金为 50 万元/年，同期市场净租金为 65 万元/年，报酬率为 7%，该承租人权益价值为（）万元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58【答案】A9.【问题】对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的

4、损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】A10.【问题】在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率 Pi 的取值范围是（）。A.Pi0B.Pi1C.0Pi1D.Pil【答案】C11.【问题】下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是()。A.提高开发贷款利率B.降低开发贷款利率C.通货膨胀率下降D.降低房地产税费【答案】A12.【问题】甲房地产的收益期限为 30 年，楼面地价为 2700 元/m2；乙房地产的收益期限为 40 年，楼面地价为 2800 元/m2。报酬率均为 6%

5、，其他条件相同。则两宗房地产的价格相比（）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.无法确定【答案】A13.【问题】由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（）。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险【答案】B14.【问题】下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。A.投资利润率B.资本金利润率C.财务内部收益率D.成本利润率【答案】C15.【问题】评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估【答案】C16.【问题

6、】评估某底商店铺，其建筑面积为 400 平方米，已知其中家具电器等价值 50万元。选取 A、B、C 三个可比实例，建筑面积分别为 450 平方米、410 平方米和 380 平方米，总价分别为 600 万元、580 万元和 550 万元，其中 A、B 分别包含 40、A.487.77B.509.38C.537.77D.559.38【答案】C17.【问题】能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）。A.进入稳定期的优质收益型房地产投资B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C.机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资【答案】C18.【问题】住房公积金属于()所有。A.缴存住房

7、公积金的单位B.缴存住房公积金的职工C.缴存住房公积金的单位和个人共同D.住房公积金管理中心【答案】B19.【问题】房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（）之间的关系。A.价格B.供给量C.开发成本D.开发价值【答案】A20.【问题】计算一半建筑面积的范围是（）。A.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算B.房屋之间无上盖的架空通廊C.房屋的天面.挑台.天面上的花园.泳池D.骑楼.骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分【答案】A二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资

8、特点的是()。A.买地建房卖房B.买房经营C.买房出租转售D.买房出租 E 买地开发转让【答案】BCD2.【问题】利用期望值判断投资方案优劣的标准是（）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优【答案】AD3.【问题】关于 FIRR（财务内部收益率）的说法中，正确的有（）。A.FIRR 是评估项目清偿能力的基本指标B.FIRR 可以通过内插法求得C.FIRR 表明了项目投资所能支付的最高贷款利率D.FIRR 大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的E.FIRR 是指项目在整个

9、计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率【答案】BC4.【问题】以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括（）。A.速动比率B.投资利润率C.内部收益率D.成本利润率E.净现值【答案】C5.【问题】下列各项中，与计算税前现金流有关的有（）。A.所得税B.完工期限C.大修基金D.净经营收入E.抵押贷款还本付息【答案】D6.【问题】按投资业务不同，房地产投资信托可分为（）。A.多重合伙型B.权益型C.抵押型D.互换型E.混合型【答案】BC7.【问题】(2014 真题)国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的（）等因素的影响。A.租赁B.查封C.抵押D.土地

10、使用权E.供求关系【答案】ABC8.【问题】房地产的特性包括（）。A.独一无二B.需求有限C.流动性好D.相互影响E.保值增值【答案】AD9.【问题】金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）等工作。A.客户评价B.贷款银行评价C.项目评估D.担保方式评价E.贷款综合评价【答案】ACD10.【问题】在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率【答案】BD11.【问题】根据物权法，不动产用益物权包括（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.地役权E.建设用地所有权【答案】ABCD12.【问题】下列污染源中，属于

11、大气污染源的有()。A.工业污染源B.交通污染源C.光污染源D.噪声污染源E.生活污染源【答案】AB13.【问题】按贷款使用期限的长短，可将贷款分为（）。A.短期贷款B.中期贷款C.长期贷款D.抵押贷款E.保证贷款【答案】ABC14.【问题】评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。A.收益期应为租赁合同剩余租赁期B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期C.净收益应为合同租金减去运营费用D.净收益应为市场租金减去运营费用E.净收益应为市场租金减去合同租金【答案】A15.【问题】在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地 20

12、0 万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共 4 栋，每栋 10 层，5 个单元，每个单元均为一梯两户。2014 年 6 月 1 日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售 300 套。A.已通过竣工验收B.拆迁安置已经落实C.取得土地使用权证书D.取得房屋所有权证书【答案】ABC16.【问题】房地产的技术规范包括（）。A.房地产经纪人员执业资格制度暂行规定B.房地产登记技术规程C.关于房地产中介服务收费的通知D.房产测量规范E.房屋征收评估办法【答案】BD17.【问题】2016 年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为 50000m

13、2，其中，住宅用地面积为 30000m2，拟建总建筑面积200000m2 的高层住宅 4 栋（含地下一层面积为 1800m2/栋），以及总建筑面积 50000m2洋房住宅 6 栋（每栋 6 层）；高层住宅层高均为 2.8m，洋房住宅首层 4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为 150000 万元，行业平均正常利润 65000 万元，并据此进行项目经济分析。A.高层住宅建筑宜采用框架结构B.洋房住宅建筑应采用混合结构C.洋房住宅建筑可采用剪力墙结构D.高层住宅建筑宜采用剪力墙结构【答案】CD18.【问题】根据城市规模划分新标准，以城区常住人口为统计口径，以下

14、说法正确的是()。A.城区常住人口 50 万以下的城市为小城市B.城区常住人口 20 万以下的城市为型小城市C.城区常住人口 50 万以上 100 万以下的城市为中等城市D.城区常住人口 100 万以上 500 万以下的城市为大城市E.城区常住人口 500 万以上 1000 万以下的城市为特大城市【答案】ACD19.【问题】选取标准临街宗地的要求，包括下列（）。A.一面临街B.土地形状为规则形状C.临街深度为标准临街深度D.临街宽度为标准临街宽度E.宽深比适当【答案】ACD20.【问题】建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于功能折旧的有（）。A.功能落后B.功能缺乏C.环

15、境污染D.交通拥挤E.城市规划改变【答案】AB三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.房地产估价报告项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估报告估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：市房地产估价有限公司估价人员：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2011年 8 月 8 日至 8 月 18 日估价报告编号：估字第号目录（略）致委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）【答案】上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：（1）价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容

16、。理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本估价结果报告中的价值定义应该表述清楚。（2）估价依据中城市房屋征收管理条例错，应为国有土地上房屋征收与补偿条例。理由：国有土地上房屋征收与补偿条例规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（

17、被征收人）给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，对征收房屋进行估价重要估价依据为国有土地上房屋征收与补偿条例。（3）结果报告和技术报告的总价均表述为万元错，应该精确到元。理由：根据规定，房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。（4）结果报告只有估价师盖章而无签字，根据规定“不得以印章代替签字”，并且应由两名以上注册房地产估价师签字。理由：房屋征收评估中，分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋

18、征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替签字。（5）结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒（或：结果报告中第（十二）与（十三）项顺序颠倒）。理由：房屋征收估价中估价报告的内容顺序为：估价委托人；估价机构；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告使用期限。即估计报告中估价作业日期和估价报告使用期限的顺序为：先作业日期后估价报告使用期限。（6）市场法测算未列出计算公式。理由：房屋征收评估中，市场法评估技术路线为：收集和测算类似房地产价格；修正类似房地产价格，将被征收房屋

19、与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格；确定被征收房屋价格。确定比准价格和被征收房屋的价格必须根据公式确定，因此，采用市场法进行测算时，应列出市场法的计算公式。2.某城市规划建设一条环城公路,经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用 3 年，共有15 幢多层住宅楼，总建筑面积为 14000m2，建设环城公路需占用该小区 500m2 绿地,并拆除一幢面积为 900m2 的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？【答案】理论上政府补偿和赔偿的内容应包括：(1)政府应对占用的小区 500m2

20、 绿地进行赔偿。依据中华人民共和国物权法规定“建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有”，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区剩余 14 幢住宅楼业主带来的噪声污染、出行不便等也应给予相应赔偿。(2)中华人民共和国物权法规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收入的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收入的居住条件”。政府应对被拆除的 900m2 的住宅楼的业主（或产权人)依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费(含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费（或

21、临时安置补助费）、安置补助费（针对住房困难的低收入家庭或者提供廉租住房保障)等。3.李某于 2015 年 6 月向甲房地产开发公司（以下称甲公司）购置了一处商铺，2015 年 9月交房，装修后即投入使用。同年 12 月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016 年 6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。请问：1.若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述

22、采用报酬资本化法测算的过程。2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容？【答案】1.报酬资本金化测算过程：（1）测算收益期；（2）确定月租金收益和运营费用，计算月净收益；（3）确定报酬率；（4）计算租金收益损失。2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应该包括的内容有：（1）房屋使用人周转安置费用；（2）房屋耐久性降低、导致剩余收益年限缩短的损失；（3）修复对邻近房屋损坏的补偿；（4）施工影响的补偿；（5）修复后对承租人的心理减价；（6）补偿协商长期未能得到解决而耗费的相关费用。4.指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷

23、款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为 xx 房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方 xx 建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点 2009 年 6 月 18 日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。本次估价以 xx 建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土

24、地使用权终止日期为 2053 年 6 月 19 日，剩余使用年限为 44 年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为 40 年。估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】（1）错误：本次估价以 xx 建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或 xx 房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准

25、确为前提。（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为 40年。改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为 44 年。（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。5.某写字楼的持有期估计为 l0 年，预测其未来第一年的有效毛收入为 50 万元，运营费用为 18 万元，有效毛收入每年增长 5%，运营费用每年增长 3%；该类房地产的报酬率为 8%，持有期结束时的资本化率为 10%，转让税费为转售价格的 6%。请计算该写字楼目前的收益价值。【答案】选用预知未来若干年后价格的收益公式：注：本题中应注明期间报酬率和期末报酬率相同，均为 8%。