2022年全国房地产估价师自测模拟测试题50.docx

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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】某房地产开发项目的占地面积 2 万 m2，土地总价 16000 万元，如果房屋开发成本为 3000 元/m2，预测销售价格为 8000 元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.1.8【答案】C2.【问题】（2017 年真题）商品房预售合同的主要内容不包括（）。A.人均面积分摊B.面积差异处理方式C.前期物业管理D.商品房质量及保修责任【答案】A3.【问题】关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。A.估

2、价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致【答案】D4.【问题】（）负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。A.市、县级人民政府B.房屋征收部门C.房屋征收实施单位D.上级人民政府【答案】B5.【问题】下列有关需求及其变动的表述，正确的是（）。A.任何商品的替代效应总是负值B.“吉芬商品”的收入负效应相当大C.互为替代品的两种商品之间，价格与需求呈反向变动D.家庭人口规模的增加，可以增加所在地区的房地产市场需

3、求【答案】A6.【问题】从理论上讲，()是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；远离街道的方向，地价可视为基本不变。A.路线价区段B.标准宗地C.标准深度D.深度价格修正率【答案】C7.【问题】甲方（开发公司）于 2014 年 7 月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A 座、B 座）8 层共 5000 的商品住房。至 2014 年 12 月止，甲方共支付乙方工程款1500 万元，此时 A 座建至 4 层，B 座建至 5 层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生 1400 万元，乙方应返还 100 万元；乙方则认为工程款实际发

4、生 1580 万元，甲方尚应再支付 80 万元。双方争执不下，至 2016 年 7 月甲方向法院起诉，法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估。A.以 1500 万元作为评估值B.以（1400+1580）/2=1490 万元作为评估值C.以 2016 年 7 月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日实际发生的工程量确定评估值D.以 2014 年 7 月至 12 月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日实际发生的工程量确定评估值【答案】D8.【问题】赵某 1999 年 7 月按房改政策以 3 万元的成本价购买了一套 1996 年 7

5、 月建成的砖混结构公房，房屋的耐用年限为 50 年，残值率为 2%，套内建筑面积为 80m2，当时建筑物的引置价为 500 元/m2，2001 年 7 月的重置价为 550 元/m2，当时市场上 1996 年 7月建成的相同结构的建筑物的客观、合理价格为 400 元/m2，结构相同、楼层相同、装修相同、建成年月相同的商品房的正常转让价格是 10 万元，请问：A.小于 3 万元B.等于 3 万元C.等于 10 万元D.大于 3 万元，小于 10 万元【答案】D9.【问题】建筑使用中，人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载，属于（）。A.永久荷载B.必然荷载C.可变荷载D.偶然荷载【答案】C

6、10.【问题】某建设项目建安工程费 3000 万元，设备购置费 2000 万元，工程建设其他费1000 万元，基本预备费率为 5%。项目建设前期年限为 1 年，建设期为 3 年，各年投资计划额为：第一年完成投资 30%，第二年 40%，第三年 30%。年均投资价格上涨率为 8%，建设项目建设期间价差预备费为（）万元。A.1175.72B.1240.25C.1350.18D.1452.36【答案】C11.【问题】一般情况下，运用假设开发法时，评估结果最大的估价前提是（）。A.业主自行开发前提B.自愿转让开发前提C.被迫转让开发前提D.持续经营前提【答案】A12.【问题】甲房地产估价机构接受乙公司

7、委托，对其拥有和经营的酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%；年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10%。对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）。A.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修【答案】A13.【问题】利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，

8、计算出报酬率的方法是（）。A.市场提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】A14.【问题】某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。A.销售费用、销售税费和开发利润B.销售费用、销售税费和投资利息C.销售费用、销售税费和购地税费D.销售费用、销售税费和企业所得税【答案】C15.【问题】土地储备机构负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金。A.开发商B.投资企业C.房地产中介机构D.土地

9、储备机构【答案】D16.【问题】刘某在 1 年前获得一笔月还款额为 800 元，期限 5 年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为 1200 元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100 元，则其月均收入至少应为（）元。A.2363.64B.2600.00C.3818.18D.4200.00【答案】C17.【问题】某市 2016 年商品住宅预测销售量为 12 万套，实际销售量为 9 万套，若平滑指数取 0.9，则用指数平滑法预测的该市 2017 年的商品住宅销售量为（）万套。A.8.10B.9.30C.10.80D.11.70【答案】B18.【问题】国务院决定禁止（）。A.商品房

10、预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让B.商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租C.商品房预购人购买未竣工的预售商品房D.商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房【答案】A19.【问题】深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（）。A.房地产开发投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.投资于房地产投资信托基金【答案】B20.【问题】某房地产开发企业投资开发一占地面积为 30000 平米的住宅项目，容积率为3.0，预计总开发成本为 45000 万元，增值税和税金及附加为销售收入的 5.5%，如要实现30%的成本利润率，则住宅的

11、平均销售单价为（）元/m2。A.6500.00B.6878.31C.7142.86D.7751.94【答案】B二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】套内建筑面积由（）组成。A.套内房屋的使用面积B.套内墙体面积C.套内阳台建筑面积D.共有建筑面积E.套内共有建筑面积【答案】ABC2.【问题】在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率【答案】BD3.【问题】农用地包括()。A.养殖水面B.草地C.耕地D.水利设施用地 E 未利用地【答案】A

12、BC4.【问题】(2017 年真题)政府在房地产市场中的主要职能有（）。A.制定市场规则B.进行市场监管C.确定土地利用条件D.制定商品房价格E.提供商业贷款【答案】AB5.【问题】房地产开发项目的市场定位方式主要有（）。A.产品差别化定位B.避强定位C.对抗性定位D.服务差别化定位E.重新定位【答案】BC6.【问题】土地储备资金的来源渠道包括（）。A.土地出让收入B.国有土地收益基金C.通过省级政府代发地方政府债券D.向商业银行举借土地储备贷款E.土地出让收入的利息收入【答案】ABC7.【问题】投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（）。A.物业增值收益B.所得税C.还本付息额

13、D.投资者权益增加值E.权益投资【答案】AD8.【问题】城市用地适用性评价中，基本上可以修建的用地有（）。A.有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象的地段B.地形坡度超过 20 度以上的地段C.洪水淹没深度为 2 米的地段D.农业生产价值很高的基本农田保护区E.地下水位深度距地表面深度较浅的地段【答案】A9.【问题】棚户区改造的资金来源主要有（）。A.财政补助B.银行贷款C.企业支持D.社会捐赠E.群众自筹与市场开发【答案】ABC10.【问题】有关李某抵押贷款购房一事，下列说法正确的有()。A.抵押权人应该是李某领取贷款的那家银行B.住房公积金管理中心可能是抵押权人C.贷款年限不得超过 20

14、年D.担保公司也有可能是抵押权人【答案】AD11.【问题】债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.协议中规定的有关费用D.租售收益E.股息【答案】BC12.【问题】下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。A.认知价值定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.随行就市定价法【答案】CD13.【问题】某市 2009 年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价 2800 元/m2 补交房款。刘某将其在该棚户区的

15、房屋出租给李某，房屋登记簿上记载的该房屋建筑面积 50m2，实际建筑面积为 60m2，其中 10m2 建筑面积为刘某 3 年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为 80m2，其被拆迁房屋的市场价格为 13.85 万元。A.应由拆迁人负责安置B.应由刘某负责安置C.如果房屋租赁合同及时解除，无安置义务D.如果房屋租赁合同未解除，在未实行安置的情况下，临时过渡房屋应由李某居住【答案】BCD14.【问题】(2014 真题)在有保留价且保留价保密的拍卖中，邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，此时保留价知情人有（）。A.委托人B.拍卖人C.买受人D.竞买人E.公证人【答案】AB

16、15.【问题】民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的（）的法律规范的总称。A.合同关系B.财产关系C.人身关系D.社会关系E.经济关系【答案】BC16.【问题】房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高【答案】BD17.【问题】在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中市场调查的主要内容有（）。A.项目用地B.市场的供给和需求量C.价格D.竞争能力E.外围基础

17、设施【答案】BCD18.【问题】某工业房地产的土地是 5 年前以出让方式取得的 50 年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为 200 万元，重新建造该房地产的建设成本为 300 万元，管理费用为 15 万元，销售费用为 20 万元，销售税费为 50 万元。正常建设期为 1.5 年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为 6.31%，投资利润率为 12%，土地报酬率为 6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。A.评估对象土地取得成本为 196 万元B.应计算利息项目的总金额为 535 万元C.土地取得成本的计息期为 1.5

18、年D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为 15.73 万元E.开发利润为 64.20 万元【答案】ACD19.【问题】当需求增加且供给也增加时，下列表述正确的有（）。A.均衡数量增加B.供给曲线向左下方移动C.需求曲线向右上方移动D.均衡价格下降E.均衡价格可能下降【答案】AC20.【问题】形成需求拉上型通货膨胀的基本原因包括（）。A.原材料价格上涨B.物价总水平持续下降超过 6 个月C.投资.消费膨胀D.过分提供信用E.政府支出大幅扩张【答案】CD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.某开发商于 2007 年 8 月 1 日投资开发大型购物商场，开

19、发期为 5 年，平均售价为 0.9 万元/平米。2011 年 8 月 1 日王某以 10000 元/平米的价格购买了其中 100 平米的店铺，并向开发商支付了 10 万元定金，产权持有期为 36 年。2012 年 8 月 1 日开发商交房时，王某又支付了 13 万元，余款由商业银行提供的 15 年期抵押贷款支付，年贷款利率为 4.5%，按年末等额付款方式偿还。另外王某与一承租人签订了一份为期 10 年（2012 年 8 月 1 日至2022 年 7 月 31 日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月 100 元/平米，此后租金按每年 2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算，此店面每年的平

20、均出租经营费用为 6万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为 10 万元。、请编制本项目的自有资金现金流量表。【答案】（1）借款还本付息的计算 1）房价款：10010000100（万元）2）贷款总额：100101377（万元）3）借款还本付息 P77，i4.5%，n15（2）第一年的年租金收入 1001210012（万元）（3）设租赁期结束时的转售收入为 F 万元自有资金现金流量表2.估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库，位于某城市建成区内，土地面积5000m2，建筑面积 8500m2，建筑物建成于 1987 年 8 月底，建筑结构为钢筋混凝土结构，土地原为划拨土地使用权

21、，2006 年 6 月 15 日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了 50 年出让土地使用权。估价要求：需要评估该专用仓库 2007 年 8 月 30 日的价值。【解】估价过程：(1)选择估价方法。本估价对象为专用仓库，所在城市尚无该类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。(2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧(3)求取土地重新购建价格。由于该土地位于城市建成区内，难以直接求取其重新开发成本，政府也未公

22、布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土地的重新购建价格：采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格；采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。调査选取了 A、B、C 三个可比实例并进行有关修正、调整如下：可比实例 A:土地面积 4300m2，成交日期 2006 年 9 月，成交价格 605 元/m2。修正与调整计算如下：估价对象土地的单价=(681.4+689.9+679.8)元/m23=684 元/m2采用成本法，利用当地征地费加土地使

23、用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。在估价时点（2007 年 8 月 30 日）征收郊区集体土地平均每亩需要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用共计 10 万元，约合150 元/m2;向政府缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费 30 元/m2;将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要 110 元（含开发土地的必要支出和应得利润）。以上合计为 290 元/m2，可视为城市边缘熟地的价格。【答案】改错如下：(1)采用成本法，估价对象房地产处于第 7 级土地上，则：估价对象土地的单价=290 元/m2

24、X2.20=638 元/m2(2)估价对象建筑物的重新购建总价=1000 元/m2X8500m2=850.0 万元(3)估价对象建筑物的折旧总额=850.0 万元 x(20/60)=283.3 万元(4)旧的房地价值=(340.0+850.0283.3)万元=906.7 万元估价结果：根据上述计算结果并参考房地产估价师的估价经验，将本估价对象专用仓库 2007 年 8 月 30 日的价值总额评估为 906.7 万元，折合每平方米建筑面积 1067 元。3.甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型

25、为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为 20 年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？【答案】1.本次估价适宜选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题：（1）计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。（2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。2.估价对象变现能力分析重点分析：（

26、1）估价对象的通用性，估价对象是用途特别专业化的无菌厂房，通用性越差，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。（2）独立使用性，估价对象为无菌制药厂房，设计功能齐全，独立使用性均较好。（3）可分割转让性：无菌厂房不容易与其他配套分割转让，变现能力较弱。（4）还要说明厂房区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（5）重点分析假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（6）重点分析变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。4.(二)甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑

27、物，均分别办理了房屋所多有权证;厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为 20 年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托已房地产估价机构评估其抵押价值。请问:1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点?2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?.【答案】1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点?答案】本次估价是以选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题:(1)计算重新购建成本时，估价对象

28、的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。(2)计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?.答案估价对象变现能力分析主要包括:?(1)?估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响;(2)?假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度;?(3)?变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。5.某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规

29、划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。1.评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？2.政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3.评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？【答案】1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。2.收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：(1)建筑物拆除费用。(2)土地开发费用（如七通一平费用）。(3)其他成本费用（如财务成本、管理费用）。3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。