2022年全国房地产估价师高分通关测试题90.docx

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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】用（）定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。A.目标定价法B.认知价值定价法C.价值定价法D.挑战定价法【答案】B2.【问题】根据资产评估法，某公司制评估机构，应当有（）以上的评估师。A.2 名B.3 名C.8 名D.2/3【答案】C3.【问题】写字楼基础租金主要根据业主希望达到的投资收益率和（）来确定。A.市场租金水平的预测值B.业主可接受的最低租金水平C.市场租金的变化趋势D.同类写字楼的平均租金水平

2、【答案】B4.【问题】消费者市场细分标准不包括（）。A.地理环境因素B.人口因素C.消费习惯因素D.消费行为因素【答案】C5.【问题】在保险事故发生后，房地产保险需要评估（），以为确定赔偿金额提供参考依据。A.市场价格B.保险价值C.商品价值D.所遭受的财产损失【答案】D6.【问题】房地产现房价格为 4000 元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年 300 元/m2。(年末收取)，出租运营费用为每年 50 元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为 200 元/m2，则该房地产的期房价格为()元/m2。A.3300B.3324C.3335D.3573【答案】C7.【问题】框架结

3、构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是（）。A.独立基础B.条形基础C.整体式筏式基础D.箱形基础【答案】A8.【问题】某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是（）差别化战略。A.形象B.产品C.人员D.服务【答案】D9.【问题】运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润【答案】D10.【问题】()，建设部制定了城市房屋拆迁估价指导意见，使得拆迁估价问题有了参考依据。A.2003 年 1 月 1 日B.2004 年 1

4、 月 1 日C.2004 年 12 月 1 日D.2003 年 12 月 1 日【答案】D11.【问题】有一房地产，土地面积 2500m2，为 7 年前通过有偿出让取得，当时地价为700 元/m2，土地使用权年限 60 年的地价为 1200 元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2，于 3 年前交付使用，当时的建筑物建造价为 600 元/m2，现在建造同类建筑物需800 元/m2，估计该建筑物上可使用 45 年，残值为 2%。若土地的资本化率为 8%。该房地产土地部分的现时总价为（）万元。A.80B.97C.100D.300【答案】D12.【问题】根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商

5、品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。A.购买行为B.购买习惯C.购买动机D.购买心理【答案】A13.【问题】在选取估价实例时，不要求与估价对象状况相同的是()。A.档次B.建筑结构C.用途D.权利性质【答案】A14.【问题】一块前后临街、总深度为 50m 的矩形宗地，其前街路线价为 5000 元/m2，后街路线价为 3800 元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）m。A.22B.28C.38D.50【答案】B15.【问题】下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费【答案】D16.

6、【问题】销售不动产的营业税税率是()。A.1%B.3%C.5%D.7%【答案】C17.【问题】关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致【答案】D18.【问题】已经购买了某产品的消费者的集合形成了该产品的（）。A.有效市场B.渗透市场C.服务市场D.潜在市场【答案】B19.【问题】下列不属于房地产权益状况描述的是（）。A.是否依法列入征用征收范围B.物业管理

7、情况C.交通管制情况D.土地使用管制情况【答案】C20.【问题】在实际估价中，下列求取净收益 A 的方法，最合理的是（）。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法【答案】D二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】2008 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为 18 万元。2011 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业

8、项目之中，剩余的 140万元购买了银行理财产品。2011 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司 2009 年末应收账款余额为 300 万元，2010 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2011 年 2 月，甲公司拟以2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支

9、付。A.墙承重结构B.构架式承重结构C.大空间结构D.筒体承重结构【答案】ACD2.【问题】临时设施和临时用地规划管理的办法应由（）制定。A.省人民政府B.自治区人民政府C.直辖市人民政府D.市人民政府E.县人民政府【答案】ABC3.【问题】股票市场融资方式包括（）。A.首次公开发行B.配发C.增发D.认股权证E.公司债券【答案】ABCD4.【问题】从房地产泡沫的成因入手，（）等指标都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。A.房价收入比B.实际价格理论价格C.房价租金比D.收入租金比E.住房市场指数【答案】ABC5.【问题】下列各项中，属于其他相关定着物的有（）A.假山B.围墙C.水池D.戏台E

10、.树木【答案】ABC6.【问题】下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）。A.估价对象B.估价方法C.价值类型D.价值时点E.估价所需材料【答案】CD7.【问题】根据城市规模划分新标准，以城区常住人口为统计口径，以下说法正确的是()。A.城区常住人口 50 万以下的城市为小城市B.城区常住人口 20 万以下的城市为型小城市C.城区常住人口 50 万以上 100 万以下的城市为中等城市D.城区常住人口 100 万以上 500 万以下的城市为大城市E.城区常住人口 500 万以上 1000 万以下的城市为特大城市【答案】ACD8.【问题】某工业房地产的土地是 5 年前以出让方式取得的 50 年

11、建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为 200 万元，重新建造该房地产的建设成本为 300 万元，管理费用为 15 万元，销售费用为 20 万元，销售税费为 50 万元。正常建设期为 1.5 年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为 6.31%，投资利润率为 12%，土地报酬率为 6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。A.评估对象土地取得成本为 196 万元B.应计算利息项目的总金额为 535 万元C.土地取得成本的计息期为 1.5 年D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为 15.73 万元E.开发利润为 6

12、4.20 万元【答案】ACD9.【问题】下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有（）。A.二氧化硫B.一氧化氮C.一氧化碳D.甲醛E.碳氢化合物【答案】A10.【问题】关于建筑面积计算的说法，正确的有（）。A.房屋内的门厅、客厅，均按一层计算面积B.有柱或有围护结构的门廊，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算C.房屋的天面、天面上的花园，按水平投影面积的一半计算D.属永久性建筑的有柱车棚，按柱的外围水平投影面积计算E.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算【答案】ABD11.【问题】与房地产开发投资相关的银行信贷融资，主要包括（）。A.房地产开发贷款B.土地储备贷款C.房地产抵

13、押贷款D.个人住房公积金贷款E.在建工程抵押贷款【答案】ABC12.【问题】2015 年 8 月，A 市 B 房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由 B 公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资 5600 万元，建设工期为 16 个月。B 房地产开发公司通过招标方式，选择了 C 施工单位，工程合同价为 4000 万元。同时通过招标方式，选择了 E 监理单位。A.未封闭的阳台B.全封闭的阳台C.与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝D.与房屋相连有上盖无柱的走廊【答案】AD13.【问题】房地产估价是估价行业的主流是由()决定的。A.需

14、要专业估价的资产必须是同时具有独一无二和价值量大两个特性B.房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备其他专业知识和经验C.房地产估价行业具有广阔的发展前景D.房地产量大面广，其他资产的数量相对较少 E 房地产需要估价的情形很多，其他资产需要估价的情形很少【答案】AD14.【问题】分业经营具有的主要优点包括（）。A.有利于培养不同种业务的专业技术水平和管理水平B.为不同种业务发展创造一个稳定而封闭的环境C.有利于商业银行进行的公平的国际竞争D.有利于抑制金融危机的产生E.使商业银行.证券公司.保险公司和信托公司等金融机构优势互补【答案】ABD15.【问题】下列关于征收集体土地的补偿费用的

15、表述中，正确的有()。A.土地补偿费归农村集体组织所有B.安置补助费不得发放给农民个人C.地上附着物和青苗补偿费归农村集体组织所有D.地上附着物和青苗补偿费归农民个人所有E.地上附着物和青苗补偿费归其所有者所有【答案】A16.【问题】设置调查项目，必须注意的问题包括（）。A.对重大或敏感性强的问题应采用单项选择，宜采用是非提问B.所问的问题应便于被调查者回答C.备选项目必须互不相容D.问题的形式不宜太难和过于复杂E.问题不宜太短【答案】BCD17.【问题】权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。其中，“权利人”，是指()。A.房屋的所有权人B.房屋的抵押权人C.房屋的地役权人D.与登记权

16、利人发生其他法律纠纷的人利害关系人E.房屋的建设用地使用权人【答案】ABC18.【问题】国有土地使用权转让人应缴纳的税费有（）。A.土地增值税B.教育费附加C.营业税D.城市维护建设税E.契税【答案】ABCD19.【问题】根据房屋登记办法，可以申请预告登记的情形有（）。A.在建工程抵押B.预购商品房C.预购商品房抵押D.房屋所有权抵押E.房屋所有权转让【答案】BCD20.【问题】银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的 30%

17、D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用【答案】ABD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.李某于 2014 年 7 月预购了一幢别墅（总售价为 120 万元），并先后向开发商支付了114 万元。该别墅于 2015 年 7 月 30 日竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了 40 万元。2015 年 9 月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于 2015 年 9 月 10 日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅

18、的正常市场售价为 130 万，李某希望评估价值为 2015 年 9 月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即 170 万元。现估价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于 2015 年 7 月 30 签订的正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全2.估价人员可否承诺按 170 万元进行估价 3.可否按 2015 年 9 月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么【答案】1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。2.房地产估价人员不能承诺

19、按 170 万元进行估价；估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。3.不能按 2015 年 9 月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。2.本次估价背景情况如下:甲房地产估价机构于 2017 年 7 月 10 日承接了一套办公用房估价业务，估价目的是为乙人民法院受理的丙银行与丁公司借款合同纠纷一案提供价值参考。根据房屋权属证书记载，房屋所有权人为丁公司，坐

20、落于 XX 市人民路 28 号 1005 室，存在尚未注销的抵押权，抵押权人为丙银行。接受委托后，项目负责人、注册房地产估价师张 XX 带领注册房地产估价师王 XX 和估价助理人员李 XX 进行了实地查勘，了解到估价对象所在大厦为一栋高层甲级写字楼，冠名为“金达广场”。王 XX、李义义具体承担了估价报告撰写工作，张 XX 对估价报告进行了终审，2017 年 7 月 15 日出具了估价报告。以下为该估价报告封面:房地产抵押估价报告估价报告编号:XX 估字2017第 Xx 号估价项目名称:XX 市金达广场 1005 室房地产市场价值评估估价委托人:丙银行房地产估价机构:甲房地产估价机构注册房地产估

21、价师:王 XX、李 XX 估价报告出具日期:2017 年 7 月 15 日【答案】1.封面中，估价报告名称“房地产抵押估价报告”错误，改为“房地产估价报告”。2.“估价委托人:丙银行”错误，改为“估价委托人:乙人民法院”。3.“注册房地产估价师:王XX、李 XX”错误，改为“注册房地产估价师:张 XX 王 XX”3.某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地 15000m2，总建筑面积80000m2，预计开发期为 3 年，大厦的出售价格为 18000 元/m2，建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为 2000 元/m2，建安工程费为 5000

22、元/m2，专业费按建筑费的 6%计算，上述费用假定 3 年均匀投入。销售税率和销售费用分别是 5%和 3%，利息率取 11%，折现率 14%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。1计算开发完成后的价值。8000018000/(1+14%)元=126316 万元 2建筑费。(5000+2000)80000 元=56000 万元 3专业费。5000800006%元=2400 万元 4销售税与销售费用。126316(5%+3%)万元=10105 万元5利息。V+5000(1+6%)80000311%=0.33V+13992 万元 6利润。V+(5000+2000)(1+6%)8000

23、030%=0.3V+17808 万元【答案】(1)开发完成后的价值应为 8000018000 元=144000 万元(2)专业费应为(5000+2000)800006%元=3360 万元(3)利息应为V311%+7000(1+6%)800001.511%=(0.33V+9794.4)万元您可能感兴趣的试题4.据 XX 大酒店负责人和财务部门提供的资料，XX 大酒店属 1993 年正式营业并挂牌的四星级旅游酒店，有相应的餐厅、娱乐中心、停车场等，提供一流的客房、餐饮和完善的商务、会议及休闲设施，经营业绩较优。本次评估中土地使用年限设定为商业用地出让法定最高年限 40 年，土地面积为 5723.0

24、m2。【解】(1)客观收益水平为了取得 XX 大酒店的一般正常收益资料，估价人员对位于同一供需圈的XX 饭店、XX 大厦、XX 大酒店等在建筑规模、经营类型、建筑装修档次上与估价对象类似的星级酒店的经营情况进行了调查分析，得出在 2000 年、2001 年、2002 年三年多时间里，待估宗地所在区域内类似酒店平均经营状况见表 229。XX 大酒店内的客观收益主要来自客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益、娱乐场所收益，其中客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益可根据其客观使用效率和其平均收费标准确定；娱乐场所收益可根据同一供需圈的 XX 饭店、XX 大厦、XX 大酒店等的平均收益水平确

25、定。客房收益。估价对象地上所建 XX 大酒店有 381 间套房，其中，标准间 102 间，普通豪华房59 间，新装豪华房 68 间，东楼小洋间 33 间，公寓房 30 间，西楼都市 e 站 82 间，套房 7间；各种客房的执行价格（打折后的平均价格）分别为，460 元/(间*天），500 元/(间*天），550 元/(间*天），350 元/(间.天）,580 元/(间.天），400 元/(间*天），880 元/(间.天），平均入住率以 60%计,据此可算出估价对象客房的年客观收益应为：客房年客观收益=460 元/(间*天）X102 间+500 元/(间*天）X59 间+550 元/(间.天）X

26、68 间+350 元/(间.天）X33 间+580 元/(间*天）X30 间+400 元/(间*天）X82 间+880 元/(间.天）X7 间X365 天X60%=3979.89 万元餐饮收益。XX 大酒店共有 6 个多功能厅，25 个宴会厅，4 个零点大厅和 1 个茶座，每晚平均消费总价分别为 33000 元、100000 元、72000 元和 2000 元，上座率为 55%，则：餐饮年客观收益=(33000+100000+72000+2000)元 X365 天X55%=4155.53 万元停车场收益。XX 大酒店停车场共有车位 74 个，每个车位平均收费 6元/小时，白天空置率 20%,晚

27、上空置率 50%，则：停车场年客观收益=74 个 X6 元/小时X365 天 X12 小时 X20%【答案】改错如下：(1)停车场年客观收益=74 个 X6 元/小时 X365 天 X12 小时 X(120%)+74 个 X6 元/小时 X365 天 X12 小时 X(150%)=252.81 万元(2)会议室年客观收益=(5000+1600+2300)元/半天 X365 天 X5%X2=32.49 万元(3)年客观总收益=(3979.89+4155.53+252.81+700+32.49)万元=9120.72 万元(4)营业费用=9120.72 万元 X3%=273.62 万元(5)本次估价

28、建筑物钢混部分折旧年限取 56 年（即折旧年限=已使用年限+可使用年限=16 年+40 年=56 年）(6)主体建筑物年房屋折旧费=4714.47 万元56 年+22.87 万元 X(12%)50 年=84.64 万元/年(7)年折旧费=(84.64+476.44+150)万元=711.08 万元(8)年利润=9120.72 万元 X12.5%=1140.09 万元(9)年纯收益=(9120.72-6243.731140.09)万元=1736.90 万元(10)土地年纯收益=(1736.90-1139.99)万元=596.91 万元(11)待估宗地 40 年期土地价格=596.91 万元8%X

29、0.95405723.0m2=12437.80 元/m25.某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于 5 年前被改造为自营副食店。请问：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？【答案】1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：(1)以房屋权属证书及权属档案的记载为准。(2)当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的,从其规定。(3)拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的,按协商结果确定。(4)对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。