2022年全国房地产估价师自测考试题67.docx

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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为 2500m2，净租金为 730 元/m2?年，空置率为 15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为 803 元/m2?年，空置率为 10%。现单独增加电梯的必要费用为 380 万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为 200 万元。若该写字楼剩余经济寿命为 30 年，报酬率为 7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。A.78B.102C.180D.302【答案】B2.【问题】（2010

2、年真题）超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A.5%B.10%C.15%D.20%【答案】D3.【问题】下列财务指标中，属于可通过资产负债表直接计算的指标是（）。A.流动比率B.应收账款周转率C.股东权益报酬率D.成本费用净利率【答案】A4.【问题】（2012 年真题）下列房地产中，依法可以转让的是（）。A.已抵押的房地产B.未依法登记的房地产C.人民法院查封的房地产D.国家已依法收回建设用地使用权的房地产【答案】A5.【问题】张某 2 年前抵押贷款购买了一套产权 40 年，建筑面积 50m2 的商铺，首期支付 5

3、0%，目前贷款余额为 11.8 万元，现欲出售该商铺，类似商铺日前月租金为建筑面积70 元/m2，空置率为 10%，经营费用为有效毛收入的 10%，资本化率为 5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04【答案】C6.【问题】下列关于不动产登记目的叙述中，不正确的是（）。A.通过登记可以清晰准确地展现出不动产物权的归属和内容，保护权利人依法取得的物权B.当事人没有提交契税完税凭证，土地或房产登记机构可以办理转移登记C.不动产登记的信息为国家进行宏观调控，推行各种调控政策提供了决策的依据D.不动产登记为交易当事人提

4、供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成，交易效率得到极大的提高【答案】B7.【问题】某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为 4000 万元、180 万元和 350 万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的 3.5%、6%，投资利润率为20%。该房地产的重置价值为（）万元。A.5890B.5976C.6053D.6135【答案】B8.【问题】耕地占用税暂行条例第五条对耕地占用税的税额规定，人均耕地不超过 1亩（1 亩0.0667 公顷）的地区（以县级行政区域单位），每平方米为（）元。A.1050B.840C.630D.525【答案】A9.【问题】某房地产开发企业董事

5、会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是（）。A.发行可转换债券B.发行普通股股票C.发行优先股股票D.发行公司债券【答案】D10.【问题】下列属于会计恒等式的是（）。A.资产费用负债所有者权益收入B.所有者权益资产负债C.资产费用负债所有者权益收入D.负债资产所有者权益【答案】C11.【问题】甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的城市综合体，有酒店、商业、办公和住宅多种类型物业，该综合体于 2013 年 7 月底竣工后商业和办公对外出租，酒店自营，住宅销售。2015 年 9 月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2017 年 7 月甲公司偿还了全

6、部银行贷款后，决定出售该综合体未出租的办公和商业用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。A.独立、客观、公正B.一致性原则C.谨慎原则D.价值时点原则【答案】C12.【问题】某房地产开发商向银行贷款 3000 万元，期限为 3 年，年利率为 8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。A.378.49B.678.22C.779.14D.804.73【答案】D13.【问题】某房地产开发项目的总开发成本为 2600 万元，竣工后的销售收入为 4500 万元，销售税金及附加为 248 万元，则该项目的开发成本利润率为（）。A.45.05

7、B.49.31C.56.86D.63.6【答案】D14.【问题】房地产的（）特性，是房地产的最重要的特性。A.不可移动B.供给有限C.价值量大D.用途多样【答案】A15.【问题】某在建工程于 2014 年 4 月 1 日开工，2015 年 4 月 30 日因故停工，2015 年 6月 1 日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为 24 个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为 3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（）个月。A.10B.11C.13D.14【答案】D16.【问题】最高最佳利用原则要求评估价格应是在（）方式下，各

8、种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益【答案】A17.【问题】住宅专项维修资金的使用须经（）同意。A.房产管理部门B.物业服务企业C.业主委员会D.业主大会【答案】D18.【问题】甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款B.甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款【答案】B19.【问题】公有住房出售中，购房者按购房款()的比例向售房单位缴

9、交维修资金。A.1%B.2%C.3%D.4%【答案】B20.【问题】反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数是（）。A.商品批发价格指数B.城市居民消费指数C.城市居民消费价格指数D.商品零售价格指数【答案】D二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。A.空置面积B.租金水平C.收租损失水平D.可出租面积E.经营费用【答案】BD2.【问题】从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A.可转换性B.可区分性C.可营利性D.可实

10、现性E.可衡量性【答案】BCD3.【问题】下列选项中，属于申请领取施工许可证应具备条件的有（）。A.已经办理该建筑工程用地批准手续B.取得建设工程规划许可证C.签署了施工合同D.签署了委托监理合同E.取得商品房预售许可证【答案】ABC4.【问题】根据保险法，保险业务范围的类别有（）。A.财产保险B.责任保险C.人身保险D.信用保证保险E.政策保险【答案】AC5.【问题】市场调查计划一般要包括（）。A.资料来源B.调查方法C.调查手段D.抽样方案E.调查内容【答案】ABCD6.【问题】下列属于建设用地管理原则的是()。A.规划总体控制的原则B.有偿使用土地的原则C.节约和集约用地的原则D.建设用

11、地年度计划管理原则E.依法征地原则【答案】ABCD7.【问题】下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（）。A.普通商品住宅B.城市基础设施用地C.公立学校办公楼D.大型商场E.军用铁路专线【答案】BC8.【问题】下列房地产市场参与者中，属于专业顾问的有（）A.建筑师B.律师C.造价工程师D.房地产经纪人E.开发商【答案】ABCD9.【问题】以下说法正确的有（）。A.有效毛收入=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入B.净经营收入=有效毛收入运营费用C.税前现金流=净经营收入抵押贷款还本付息D.税后现金流=税前现金流大修基金-所得税E.税前现金流=净经营收入大修基金-抵押贷款

12、还本付息【答案】ABC10.【问题】根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（）。A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.指数调整法【答案】AD11.【问题】(2017 年真题)物业的净经营收入等于潜在毛租金收入减去（）之和后，再加上其他收入的金额。A.抵押贷款还本付息额B.空置损失C.收租损失D.折旧E.运营费用【答案】BC12.【问题】某房地产开发项目，预期经济收益为 10 亿元，会计成本 4.5 亿元，市场上类似项目的正常利润为 1.5 亿元，则关于该项目成本及利润的相互关系表述正确的有（）。A.该项目预期的显成本为 6 亿

13、元B.该项目预期的隐成本为 1.5 亿元C.该项目预期的超额利润为 4 亿元D.该项目预期的经济成本为 4.5 亿元E.该项目预期的经济利润为 8.5 亿元【答案】BC13.【问题】下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有（）。A.住宅净收益通常基于租赁收入测算B.有效毛收入潜在毛收入空置和收租损失其他收入C.运营费用不包含房地产折旧额及其设备的折旧费D.重置提拨款不属于运营费用E.空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算【答案】A14.【问题】以下()，属于物业管理的基本特性。A.社会化B.专业化C.市场化D.私有化E.制度化【答案】ABC15.【问题】房地产开发投资的清偿能力指标

14、一般有()。A.借款偿还期B.利息备付率C.偿债备付率D.资产负债率 E 速动比率【答案】ABCD16.【问题】会计核算的基本前提是()。A.会计主体B.持续经营C.会计分期D.货币计量E.权责发生制【答案】ABCD17.【问题】房地产开发企业的营业成本主要包括（）。A.土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】ACD18.【问题】在控制性详细规划中，通常用下限控制的规定性指标包括（）。A.建筑密度B.车泊位C.容积率D.绿地率E.建筑红线后退距离【答案】BD19.【问题】关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（

15、）。A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值【答案】AD20.【问题】下列关于评估价、保留价、起拍价的说法中，正确的有（）。A.保留价是拍卖底价B.现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价评估价的 80%C.现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=评估价D.现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=市场价E.如果出现流拍可以降低保留价，但每次降低数额不得超过前次保留价的 10%【答案】ACD三三,

16、大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.某办公楼房地产估价报告封面及目录(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公楼房地产估价结果报告一、估价方（略）二、估价对象某公司所有的办公用房地产，估价对象办公用楼建于 1993 年，为四层砖混结构，部分为 5 层，总建筑面积2075.284m2。估价对象占地 3444.6m20 三、估价日期 2004 年 8 月 21 日至 8 月 25 日。四、估价目的房地产拍卖。五、估价时点 2004 年 8 月 21 日。六、估价依据（略）七、采用的估价方法【答案】(1)缺少致委托方函。(2)缺少委托方。(3)估价对象描述过于

17、简单，土地权利情况不清，使用年限不明确。(4)缺少估价原则。(5)缺少价值定义。(6)估价对象描述过于简单，土地权利状况不清，使用年限不明确。(7)估价结果应为房地产总价而不是房产总价。(8)估价结果还应写明单价。(9)地价应进行年限修正。(10)应说明 24%的折旧率确定依据。(11)采用假设开发法求取地价，再加上建筑物价格的技术路线不正确。(12)估价结果不一致。(13)技术报告估价为公开市场价格，但应说明当地拍卖价格和市场价格之间的调整幅度，以确定拍卖价格。2.房地产估价报告项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：房地产估价有限公司注册房地产

18、估价师：（注册号：）（注册号：）估价报告出具日期：2011 年 8 月 18 日估价报告编号：估字第号致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告【答案】1.估价对象缺维护保养及完损情况说明；2.权益状况描述不全，缺少土地使用权人等；3.价值类型没有说明不包含租赁、抵押、查封影响；国有土地上房屋征收评估办法第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。4.估价依据缺少国有土地上房屋征收与补偿条例；5.依据中的城市

19、房屋拆迁管理条例已经被新法取代，不应作为估价依据；6.缺少估价方法选择的理由，或估价方法选用理由未充分说明；7.注册房地产估价师不得以签章代替签字；8.比较法可比实例交易价格内涵未明确；9.楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；10.交易日期调整系数的选取缺少相关价格变化的调整说明，如定基、环比指数，价格变动率的说明；11.比较法中缺计算公式；12.收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；13.收益法租金计算使用合同租金错误，应该使用市场租金；3.张某计划用自有闲置资金 100 万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为 100 万

20、元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为 5000 元月，酒店式公寓按70000 元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是（500012）1000000=6%，而酒店式公寓的投资回报率是 700001000000=7%，所以选择购买酒店式公寓。问题：1张某的选择是否正确?2针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?【答案】（1）张某的选择不一定正确。（2）理由：如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率，如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，第一，因为酒店式公寓收益年限可能短

21、于普通住宅的收益年限。第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异。第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2如选择酒店式公寓，其建议包括：尽量选择 70 年产权的公寓；区位选择非常重要；配套服务设施要齐全；选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。4.房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）某写字楼房地产估价结果报告一、委托方（略）二、受托方（略）三、估价对象 1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括某写字楼 9 层建筑面积为 131.7m2，土地总面

22、积为 820m2，于估价时点土地剩余使用年限为 38.58 年，该写字楼框架结构，建成于 1999 年 5 月 11 日，层高 3m，装修情况(略）。四、估价目的为委托方抵押贷款提供价格参考。五、估价时点 2007 年 5月 11 日。【答案】(1)缺少估价的假设和限制条件。(2)房地产权利状况无依据。(3)土地权利状况无依据。(4)缺少估价时点原则。(5)估价结果报告总地价缺少货币种类。(6)估价报告有效期有错误，应从报告完成起一年有效。(7)缺少区域因素描述。(8)收益还原法租金采用实际租金错误。(9)总费用中包含折旧费错误。(10)资本化率取值无依据。(11)市场比较法比较因素所取指数无

23、依据。(12)比较案例 A、B 两个因素中的距地铁站距离因素修正有错误。(13)比较案例 A 距离商服中心距离因素修正系数有错误。(14)比较案例的交易日期不具体。5.甲公司 2016 年通过有偿出让的方式获得某宗土地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为 9500 元/m2。甲公司拟分两期建设 30 栋精装修住宅。第一期共 15 栋，主力户型为 90m2 的二室一厅，于 2017 年 12 月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖 10 栋还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为 9800 元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出 6 栋，平均价格为 9860 元/m2，其余 4 栋无

24、人承接，退还给甲公司。第二期产品以 140m2 三室两厅为主，2018 年 6 月当工程竣工后，建成的精装修住宅以11200 元/m2 售出，甲公司因此而指责乙房地产估价公司当时评估的拍卖底价过低，而且精装修的住宅的拍卖底价竟然只比楼面地价高 300 元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价公司坚持当时的估价结论合理。请问，1.乙房地产估价公司评估拍卖底价的委托人是甲公司吗拍卖底价评估属于鉴证性评估还是咨询性评估估价技术路线是什么2.乙房地产估价公司坚持当时估价结论的理由有哪些【答案】1.委托人是法院，不是甲公司。拍卖底价评估属于鉴证性评估。因市场高档住宅交易实例众多，优先选

25、用比较法，由于整幢商品房的成交个案很少，交易实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价技术路线相对比较复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例，利用比较法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。2.乙估价公司可以从如下 5 个方面说明自己给出估价结论的理由。一是从估价目的看，当时估价公司是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期住宅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格；二是从价值时

26、点看，拍卖时是 2017 年 12 月，而第二期工程在 2018 年 6 月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同；三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期是以小户型为主，赠送的精装修的价值也低，第二期以改善型为主，精装修的价值会高一些，相当于第一期住宅产品的升级换代，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；五是从市场销售结果看，拍卖底价为 9800 元/m2，售出 6 栋的平均价格为 9860 元/m2，比较吻合，尚有 4 栋没有拍出，也从市场方面反映了市场的低迷、估价结果的合理性。