2022年山东省房地产估价师提升提分卷.docx

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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】(2017 年真题)估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑（）的影响。A.宏观社会经济环境B.房地产市场供求关系C.租户支付租金能力D.银行贷款利率【答案】D2.【问题】以下各项中，不属于抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券的是（）。A.抵押贷款传递证券B.抵押贷款转换债权C.抵押贷款直付债券D.抵押贷款担保债务【答案】B3.【问题】从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为称为（）。A.投机B.储蓄C.投资

2、D.信托【答案】C4.【问题】A 市 B 房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B 公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上 10 层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托 C 房地产估价机构，进行了在建工程评估。A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法C.临街商业房地产交易较活跃，出租实

3、例多，既可选用比较法，也可选用收益法D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法【答案】C5.【问题】某市市中心因棚户区改造，需征收此片区域的住宅。现进行估价机构的选定及估价业务的开展。A.房屋征收范围内的征收估价工作，原则上由一家房地产估价机构承担B.房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘C.房地产估价机构可以转让受托的房屋征收估价业务D.房屋征收部门应当将分户的初步估价结果在征收范围内向被征收人公示【答案】C6.【问题】（2012 年真题）下列房地产活动中，属于房地产经纪活动的是（）。A.房地产价值评估B.房屋登记C.房屋面积测算D.房地产居间【答案】D7.【问题】某临街五层住宅楼

4、，一梯两户，共 10 套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用 10 年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金 2 万元，剩余租赁期 3 年。合同约定租金按年支付，违约金 5 万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金 3 万元。A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B.该顶层住宅和 1/10 屋顶广告位的收益权C.该顶层住宅和 1/2 屋顶广告位的收益权D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益

5、权【答案】B8.【问题】关于债务融资，下列说法不正确的是()。A.信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B.债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C.企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为 35 年D.利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”【答案】B9.【问题】下列属于地貌的是（）。A.山地B.房屋C.道路D.河流【答案】A10.【问题】为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为()。A.公开市场价值B.谨慎价值C.快速变现值D.投资价值【答案】B11.【问题】每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。A.用途广泛性B.异质性C

6、.弱流动性D.长寿命性【答案】B12.【问题】施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册监理工程师【答案】C13.【问题】混凝土的主要性质是（）。A.水灰比B.水泥品种C.和易性D.砂率【答案】C14.【问题】W 省 B 县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据中华人民共和国城市房地产管理法、W 省人大常委会出台的W 省城镇房地产开发经营管理条例及 W省政府颁布实施的W 省商品房销售管理办法等法律、法规，出台了B 县城镇职工住房补贴管理暂行办法B 县城镇商品房预售管理办法B 县城镇商品房销售管理办法等一系列规定，全面完善了以经济

7、适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2012 年 3 月，该市采取招标方式，选定 C 房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费为 130 元、勘察设计和前期工程费为 170 元、建安工程费为 630 元、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）为 70 元、贷款利息为 30 元。请根据以上内容回答下列问题。A.法律B.地方性法规C.地方性政府规章D.规范性文件【答案】C15.【问题】若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为 8.7%、5%，均按月计息，银行的

8、年存款利率为 3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（）。A.1.5%B.3.57%C.3.70%D.3.94%【答案】D16.【问题】某块临街深度为 50 英尺、临街宽度为 30 英尺的矩形土地甲，总价为 40 万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为 150 英尺，临街宽度为 15 英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为()万元。A.23.4B.28.6C.33.4D.46.8【答案】D17.【问题】估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1500m2，现为空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（）。A.建筑面积 500m2，两

9、年前租出，年租 35 万元，位于同一工业区B.建筑面积 1000m2，近期租出，年租 503 元/m2，位于 50km 外C.建筑面积 10000m2，近期租出，年租 180 万元，位于同一工业区D.建筑面积 2000m2，近期租出，年租 20 万元，位于同一工业区【答案】D18.【问题】关于估价资料归档的说法，错误的是（）。A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C.估价档案自估价报告出具之日起计算满 10 年的，即可销毁D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（

10、房地产）行政主管部门或者其指定的机构【答案】C19.【问题】（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A.权益融资B.债务融资C.发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金【答案】B20.【问题】评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为（）人以上单数，其中房地产估价师不得少于（）。A.3，1/3B.5，1/2C.3，1/2D.5，1/3【答案】C二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】中国目前的房地产权利主要包括（）。A.所有权B.建设

11、用地使用权C.地役权D.抵押权E.永租权【答案】ABCD2.【问题】确定城市规模的常用方法有（）。A.综合平衡法B.加权分析法C.区域分配法D.环境容量法E.线性回归分析法【答案】ACD3.【问题】某建筑物共 3 层，总建筑面积为 600m2，每层建筑面积相等，房地总价值为600 万元，土地价值 480 万元。其中一层价值是二层的 1.5 倍，二层价值是三层的 1.2 倍，则关于土地份额的计算，以下正确的是()。A.按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为 33.3%B.按房地价值分摊，二层占有的土地份额为 30.0%C.按土地价值分摊，二层占有的土地份额为 35.0%D.按房地价值分摊，一层占有

12、的土地份额为 45.0%E 按土地价值分摊，一层占有的土地份额为 47.9%【答案】ABD4.【问题】下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有()。A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D.房地产估价人员可以假定估价时点 E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点【答案】AB5.【问题】投保火灾险时的保险价值包括（）。A.遭受火灾毁损的建筑物价值B.遭受火灾毁损的土地价值C.连带损失D.租金损失E.遭受火灾毁

13、损的建筑物重建成本【答案】ACD6.【问题】下列关于增值税一般计税方法和简易计税方法的表述中，正确的有（）。A.一般计税方法的应纳税额计算公式为：应纳税额=销售额征收率B.简易计税方法的应纳税额，不得抵扣进项税额C.增值税起征点适用于登记为一般纳税人的个体工商户D.增值税按期缴纳的，增值税起征点幅度为月销售额 500020000 元（含本数）E.一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但【答案】BD7.【问题】建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。A.功能落后B.功能缺乏C.环境污染D.交通拥挤E.正常使用的磨

14、损【答案】CD8.【问题】建设工程设计资质分为（）资质。A.行业B.劳务C.专项D.专有E.综合【答案】AC9.【问题】在 VAY11（1Y）n的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有（）A.试错法B.移动平均法C.曲线拟合法D.线性内插法E.指数修匀法【答案】AD10.【问题】房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（）。A.房屋互换B.房屋继承C.房屋作价入股D.房屋拆除E.房屋所有权人改变名称【答案】ABC11.【问题】现代营销战略的核心可以称为 STP 营销，指（）。A.市场分析B.市场转型C.市场细分D.市场定位E.目标市场选择【答案】CD12.【问题】下列关于贴现

15、债券的表述正确的有（）。A.贴现债券，也称贴水债券B.贴现债券，也称附息债券C.指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率（贴水率）以低于券面价值的价格发行D.到期时按券面价值偿还本金的债券E.其发行价格与券面价值的差价即为利息【答案】ACD13.【问题】拍卖品展示的方式包括（）。A.固定展示B.巡回展示C.资料展示D.网络展示E.电视展示【答案】ABC14.【问题】利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道【答案】AC15.【问题】以下属于修建性详细规划内容的有()。A.绿地系统规划设计B.

16、规定各地块土地使用、建筑容量C.建设条件分析和综合技术经济论证D.工程管线规划设计E.竖向规划设计【答案】ACD16.【问题】假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的()。A.可接受性B.保值增值性C.现实社会需要程度D.未来发展趋势 E 固定性【答案】ACD17.【问题】2011 年 8 月，某城市作出房屋征收决定，被征收国有土地由甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房，项目总投资预算为 6000 万元。刘某自有的一套住宅被征收，选择房屋产权调换的补偿方式。补偿协议约定，刘某取得该项目的一套经济适用住房和部分货币补偿。A.该项

17、目可采用划拨方式供地B.甲企业通过招投标方式成为该项目的建设单位C.该项目的资本金最低为 2100 万元D.该项目开发利润应控制在 3以内【答案】ABD18.【问题】1:10000 的比例尺可以用于（）。A.城市总体规划B.区域布置C.方案比较D.城市详细规划及开发项目初步设计E.城市详细规划【答案】ABC19.【问题】房屋登记机构应进行实地查看的情形有（）。A.房屋所有权初始登记B.房屋所有权转移登记C.最高额抵押登记D.在建工程抵押权登记E.地役权登记【答案】AD20.【问题】房地产估价机构设立分支机构的条件包括（）A.房地产估价机构具有一、二级资质B.分支机构负责人应当是注册后从事房地产

18、估价工作 3 年以上的专职注册房地产估价师C.在分支机构所在地有 3 名以上专职注册房地产估价师D.有固定的经营服务场所E.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全【答案】CD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于 5 年前被改造为自营副食店。请问：你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出

19、具房屋拆迁估价报告?【答案】(1)根据公开、透明的原则，由被拆迁入投票或拆迁当事人(拆迁人或被拆迁人)抽签决定拆迁估价机构。(2)确定坼迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订拆迁估价委托合同。(3)估价机构获得委托，经实地人户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。您可能感兴趣的试题2.某市拟将一占地面积 100 亩，需拆除房屋建筑面积 60000m2 的棚户区，改造成规划容积率为2.6 的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的 1.2 倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为 3 年。据测算，该项目的前期工程费为 800 万元，于第 1 年全部投

20、入；建安成本为 3200 元/m2，各年投入比例分别为 25%、40%、35%；其他建设费用 1120 万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为 990 万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为 1200 万元，各年投入比例为 20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以 6000 元/m2 的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为 9000 元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为 20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的 5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为 4%，若

21、某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于 10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第 1 年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）2、一房地产开发商购买了一宗建筑面积为 2000m2 的熟地 50 年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为 2 年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为 300 万元，项目总投资为 1000 万元。第 1 年项目投资为 600 万元，其中资本金 200 万元，银行贷款为 400 万元，利率为 10，期限为 2 年，按年单利计息，期末 1 次还清本息。第 1 年该办公楼预

22、售了 400m2，预售均价为 8000 元/m2。第 2年项目投资 400 万元，全部以自有资金的形式投入。第 2 年该办公楼预售了 600m2，预售均价为 7800 元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的 1000m2 改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前 3 年的出租率分别为 60、70和 80，之后各年保持90的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的 30。若开发商要求的目标收益率为 16，该办公楼的最低月租金为多少?（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）3、某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管道

23、为 20cm 和 30cm 管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为 1800 万元、2400 万元；运行费用第一年分别为 350 万元和 220 万元，之后每年都以 0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为 8 年和 10 年，到期后的净残值都是初期投资额的 10%，折现率为 10%。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。【答案】1、1.面积计算（1）土地面积：100 亩66666.67（m2）（2）建筑面积：66666.672.6173333.34（m2）1）保障性住房建筑面积：600001.272000（m2）

24、2）商品住房建筑面积：173333.3472000101333.34（m2）2.项目价值计算（1）保障性住房收益：72000600043200（万元）（2）商品住房收益1）第一年：900020%101333.3418240.00（万元）2）第二年：900060%101333.3454720.00（万元）3）第三年：900020%101333.3418240.00（万元）（3）增值税和税金及附加 1）第一年：18240.005.5%1003.2（万元）3.房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某别墅房地产估价结果报告(略）某别墅房地产估价技术

25、报告一、委托方（略）二、估价方(略）三、估价目的为该别墅整体转让提供价格依据。四、估价时点2001 年 7 月。五、估价依据（略）【答案】(1)估价时点应具体为某一天。(2)缺少估价人员姓名及注册房地产估价师签名。(3)土地权属情况介绍不全。(4)缺少土地使用年限。(5)缺少土地的自然状况介绍。(6)缺少土地开发利用状况介绍。(7)对项目规划条件介绍不全面。(8)利用成本法进行土地估价的计算公式有误。(9)土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或客观成本。(10)利用市场比较法进行土地估价的交易实例 A 不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间已有 6 年，相差时间过长。(11

26、)在区域因素修正中，B 与 C 的分子与分母颠倒，修正出错，且 B 与 C 的修正系数不恰当。(12)在个别因素修正中，B 与 C 的分子与分母颠倒，修正出错，且 B 与 C 的修正系数不恰当。(13)土地估价的综合结果没有作年期修正。(14)对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费。4.某商场的建筑面积 6000m2，土地使用期限 40 年，从 2008 年 10 月 1 日起计，不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款，贷款金额 600 万元，贷款期限 10 年，贷款年利率 6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6成，现实社会

27、一般贷款成数为 5 成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）【答案】（1）求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（

28、已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款 1）2013年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值 500 万元，收益期限为 40 年-5 年=35 年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额 P=81.52/6%1-1/（1+6%）7=455.08（万元）

29、3）2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）5.估价对象为一写字楼，土地总面积 1000m2，于 2001 年 9 月底获得 50 年使用权。写字楼总建筑面积 4500m2，建成于 2004 年 9 月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高 5m，没有电梯。搜集有关资料如下：(1)搜集了三宗出让年限 50 年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：从 2005 年 11 月至 2006 年 10 月地价逐月上升 0.5%。(2)当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要 57.32 万元的征地补偿和安置等费

30、用，向政府交付土地使用权出让金等为 150 元/m2，土地开发费用、税金和利润等为 120 元/m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限 50 年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级。而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：(3)在估价时点不设电梯的层高 5m 的建筑物重新购建价格为1800 元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为 10 万元；装修的重新购建价格为140 万元，经济寿命为 5 年；设备的重新购建价格为 100 万元，经济寿命 10 年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为 0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出

31、租率较低，仅为 80%，月租金为 38 元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 40 元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的 35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用 60 万元，安装费用 40 万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗 1 万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 20 万元。试用成本法评估该写字楼 2006 年 9 月 30 日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为 5%，房地产报酬率为 7%。(如需计算平均值，请

32、采用简单算术平均法，小数点后保留两位)【答案】(1)土地重新购建价格市场法比准价格 A2200100/100(1-1-0.5%)6100/972336.94(元/m2)比准价格 B2050100/100(1+0.5%)9100/922330.56(元/m2)比准价格 C2380100/103(1+0.5%)4100/1052244.99(元/m2)估价对象的比准价格为：(2336.944-2330.564-2244.99)32304.16(元/m2)V2304.16100230.416(万元)成本法最末级土地的重置价格则成本法估算的土地重置价格为：1016.7922033.58(元/m2)估价对象的土地重置价格为：(2304.16+2033.58)2168.87(元/m2)总价为：2168.871000216.89(万元)