2022年山东省房地产估价师高分模拟题58.docx

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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】非经济特区 A 市 B 房地产开发公司 2005 年 3 月 1 日，在 A 市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为 23 个月。B 房地产开发公司通过招标，委托 C 建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为 3600 万元。2005 年 8 月，B 房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2005 年 9 月，A 市居民刘某与 B 房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为 24

2、00 元/m2，约定面积为 100m2。2006 年 11 月 1 日，该房屋竣工验收合格。B 房地产开发公司于 2007 年 1 月 1 日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为 104m2，2007 年 3 月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。A.1000B.1080C.1580D.1800【答案】B2.【问题】配电箱是接受和分配电能的装置，下列是按用途分类的是（）。A.动力配电箱B.落地柜式配电箱C.明装配电箱D.工厂的定型产品【答案】A3.【问题】不属于土地使用权的是（）。A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承

3、包经营权D.租赁权【答案】D4.【问题】W 省 B 县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据中华人民共和国城市房地产管理法、W 省人大常委会出台的W 省城镇房地产开发经营管理条例及 W省政府颁布实施的W 省商品房销售管理办法等法律、法规，出台了B 县城镇职工住房补贴管理暂行办法B 县城镇商品房预售管理办法B 县城镇商品房销售管理办法等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2012 年 3 月，该市采取招标方式，选定 C 房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和

4、拆迁补偿费为 130 元、勘察设计和前期工程费为 170 元、建安工程费为 630 元、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）为 70 元、贷款利息为 30 元。请根据以上内容回答下列问题。A.法律B.地方性法规C.地方性政府规章D.规范性文件【答案】C5.【问题】施工单位对房屋建筑工程的保修期自（）之日起计算。A.房屋完工B.房屋竣工验收合格C.房屋交付使用D.办理房屋登记【答案】B6.【问题】2010 年某房地产开发企业销售收入等于经济成本，该开发企业（）。A.获得正常利润B.获得经济利润C.获得超额利润D.年净利润为零【答案】A7.【问题】比较法估价需要具备的条件是估价时点的

5、近期有较多的（）。A.完全相同的房地产B.相关的房地产交易C.类似房地产的交易D.房地产的交易【答案】C8.【问题】方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（）。A.最低可接受收益率原则B.不行动原则C.备选方案差异原则D.最高可接受收益率原则【答案】D9.【问题】(2015 年真题)在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A.物业出租经营成本B.同类型物业市场供求关系C.物业出租税费水平D.业主希望的投资回报率【答案】B10.【问题】2012 年 1 月，G 省 A 市一级 B 房地产开发公司，在 A 市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位

6、于 A 市市中心的一幢 45 层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆0.000 的绝对标高为45.000m，建筑高度为 126m。在该商品住宅小区建设中，B 房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由 A 市 C 商业银行担保，B 房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张 80 元的价格发行，到期按面值 100 元兑付。B 房地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于 B 房地产开发公司开发该幢 45 层国际宾馆的建设。A.超高层建筑B.中高层建筑C.多层建筑D.低层建筑【

7、答案】A11.【问题】某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。A.形象差异化B.人员差别比C.服务差别比D.产品差别比【答案】D12.【问题】判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策【答案】A13.【问题】某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【答案】C14.【问题】在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（）的买卖实例

8、。A.协议方式B.招标方式C.拍卖方式D.政府定价【答案】A15.【问题】比较法估价需要具备的条件是价值时点的近期有较多的（）。A.完全相同的房地产B.相关的房地产交易C.类似房地产的交易D.房地产的交易【答案】C16.【问题】A 市 B 房地产开发公司征收 C 村的 100 亩基本农田。该项目涉及 C 村农业人口 50 户，180 人。据查征收前，C 村人均耕地面积为 1 亩。另外，已知 C 村耕地被征收前3 年平均年产值约为 1000 元/亩。按照规定，B 房地产开发公司应安置 C 村（）个农民。A.30B.60C.100D.180【答案】C17.【问题】采用定基价格指数时，进行市场状况修

9、正的公式：可比实例在成交日期时的价格价值时点的定基价格指数（）可比实例在价值时点的价格。A.某个固定日期的定基价格指数B.成交日期的定基价格指数C.当年年底定基价格指数D.当年年初定基价格指数【答案】B18.【问题】李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为 5000 元，并延迟入住 3 个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000 元，运营费用占有效毛租金的 15%。若月报酬率为 0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。A.5000B.12574C.12650D.13911【答案】B19.【问题】运用比较法评估某套住宅的现时

10、市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2 年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差 1 年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降 1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98【答案】A20.【问题】运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用（）的估计值。A.正常B.较低C.平均D.较高【答案】B二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.

11、【问题】房地产开发企业的经营成本主要包括()。A.土地转让成本B.经营管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本 E 房地产出租经营成本【答案】ACD2.【问题】房地产转让是指房地产权利人通过（）或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。A.买卖B.出租C.抵押D.赠与E.质押【答案】AD3.【问题】在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（）。A.投资价值B.抵押价值C.快速变现价值D.现状价值E.残余价值【答案】BC4.【问题】会计核算的基本前提是()。A.会计主体B.持续经营C.会计分期D.货币计量E.权责发生制【答案】ABCD5.【

12、问题】利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。A.项目净现值期望值大于零，则项目可行B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优【答案】A6.【问题】某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为 50 万元，首付款为房价的 30%，余款在未来 10 年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为 5.58%。则下列说法中正确的有()。A.该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为 50 万元C.该房地产的实际

13、价格高于 50 万元D.该房地产的实际价格为 50 万元 E 该房地产不存在名义价格【答案】D7.【问题】下列关于统计总体与总体单位，表述正确的有（）。A.总体单位，简称总体B.构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同C.总体必然为同质性总体D.同质性是构成统计总体的基础E.总体和总体单位是相对而言的，总体和总体单位可以相互转化【答案】BCD8.【问题】下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（）。A.建筑密度B.建筑控制高度C.建筑色彩D.建筑红线后退距离E.容积率【答案】ABD9.【问题】甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于 1998 年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营

14、用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10提取法定公积金，至 2008 年年底累计提取 100 万元，2009 年甲公司税后利润为120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为 90 万元。2008 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009 年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。A.社会保险B.政

15、策保险C.人身保险D.财产保险【答案】AC10.【问题】下列房地产中，难以采用市场法估价的有（）A.房地产开发用地B.学校C.在建工程D.别墅E.特殊厂房【答案】BC11.【问题】(2014 真题)下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有（）。A.全距B.众数C.标准差D.平均差E.变异系数【答案】ACD12.【问题】房地产开发企业的营业成本主要包括（）。A.土地转让成本B.经营管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】ACD13.【问题】潜在购买者一般具有三个特点即()。A.调查B.分析C.兴趣D.收入 E 途径【答案】CD14.【问题】关

16、于企业债券融资特点的说法，正确的有（）。A.筹集到的资金需到期偿还B.债券持有人是债券发行企业的债权人C.发行债券支付的利息可以在企业所得税前扣除D.债券不能在市场上自由流通E.债券风险与债券发行企业的经营状况无关【答案】ABC15.【问题】某房地产幵发企业 1 幢商住楼。2012 年 5 月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2012 年 10 月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11 月该企业取得预售许可证。2012 年 12 月，无房屋住的刘某以 90 万元购买 70m2期房一套，2014 年 3 月该项目竣工交付。5 月，该企业将商业用房出租给丙商场。201

17、5年 10 月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。A.应当向房产管理部门申请登记备案B.应当经甲、乙银行同意C.该租赁关系不得对抗 Z 银行的抵押权D.该租赁关系不受抵押权影响【答案】AC16.【问题】下列房地产中，不得转让的有（）。A.10 人共有的房地产，其中 1 人不同意转让的房地产B.未解决权属争议的房地产C.设定了抵押权的房地产D.已被依法查封的房地产E.已列入城市征收范围内的房屋【答案】ABD17.【问题】房地产所有权划分中，共有所有权的种类包括（）。A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有【答案】AC18.【问题】在资产预期收益率公式中A

18、.通货膨胀风险B.市场供求风险C.机会成本风险D.持有期风险E.利率风险【答案】AB19.【问题】依法转让商业用途地产开发项目，应缴纳的税费有（）。A.营业税B.耕地占用税C.土地增值税D.城市维护建设税E.教育费附加【答案】ACD20.【问题】形成房地产有效需求必须具备的条件有（）。A.消费者有购买房地产的意愿B.消费者能够承受并支付得起房地产价格C.城市经济高速发展D.人口急剧增长E.房地产供给大于房地产需求【答案】AB三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.某房地产开发商以 5000 万元的价格获得了一宗占地面积为 4000m2 的土地 50 年的使用权，建

19、筑容积率为 5.5，建筑覆盖率为 60%，楼高 14 层，1 至 4 层建筑面积均相等，5 至14 层为塔楼(均为标准层），建造费用为 3500 元/m2，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为 460 万元，管理费用为土地费用；建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的 3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的 0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为 12000 元/m2。项目开发周期为 3 年，建设期为 2 年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为 12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的 10

20、%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？【解】(1)项目总开发价值项目建筑面积:4000m2X5.5=22000m2标准层每层建筑面积：22000-4000X(1-60%)X4m2/10=1560m2项目总销售收入：22000m2X12000 元/m2=26400 万元销售税费：26400 万元 X3.0%=792 万元项目总开发价值：（26400792)万元=25608 万元(2)项目总开发成本土地费用：5000 万元建造费用：22000m2X3500 元/m2=7700 万元专业人员费用(建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用）：7700 万元 X

21、8%=616 万元【答案】改错如下：(1)标准层每层建筑面积：（22000-4000X60%X4)m2/10=l240m2(2)销售税费：26400 万元 X6.5%=1716 万元(3)项目总开发价值：（26400-1716)万元=24684 万元(4)管理费用：（5000+7700+616+460)万元 X3.5%=482.16 万元(5)土地费用利息：5000 万元 X(1+12%/4)3X41=2128.80 万元(6)建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：(7700+616+460+482.16)X(l+12%/4)(2/2)X41万元=1161.98 万元(7)融资费用

22、：（2128.80+1161.98)万元X10%=329.08 万元(8)财务费用总计：（2128.80+1161.98+329.08)万元=3619.86 万元(9)市场推广及销售代理费用：26400 万元 X(0.5%+3.0%)=924 万元(10)项目总开发成本：(5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924)万元=18802.02 万元2.估价对象概况:本估价对象是一幢出租的写字楼；土地总面积 12000m2，总建筑面积52000m2;建筑层数为地上 22 层、地下 2 层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用期限为 50 年，从 2002 年 5 月 15

23、 日起计。估价要求:需要评估该写字楼 2007 年 5 月 15 日的购买价格。估价过程：(1)选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：(2)搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：租金按照净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为 31200m2，占总建筑面积的 60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。月租金平均为 35 元/m2(净使用面积）。出租率年平均为 9

24、0%。经常费平均每月 10 万元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。房产税以房产租金收入为计税依据，税率为 12%。其他税费(包括城镇土地使用税、营业税等)为租金收入的 6%。(3)测算年有效毛收入：【答案】改错如下：(1)年有效收人=31200m2X35 元/m2X12X90%=1179.36 万元(2)年房产税=1179.36 万元 X12%=141.52 万元(3)年其他税费=1179.36 万元 X6%=70.76 万元(4)年运营费用=(120.00+141.52+70.76)万元=332.28 万元(5)年净收益=(1179.36-332.28)万元=847.08

25、 万元(6)收益期 n 等于 45 年（建筑物经济寿命为 60 年，长于土地使用期限。土地使用期限从 2002 年 5 月 15 日起计为 50 年，2002 年 5 月 15 日到 2007 年 5 月 15日为 5 年，此后的收益期限为 45 年），因此：估价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象于 2007 年 5 月 15 日的购买总价为 8355 万元，约合每平方米建筑面积 1606.73 元。3.某市拟将一占地面积 100 亩，需拆除房屋建筑面积 60000m2 的棚户区，改造成规划容积率为2.6 的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的 1.2

26、 倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为 3 年。据测算，该项目的前期工程费为 800 万元，于第 1 年全部投入；建安成本为 3200 元/m2，各年投入比例分别为 25%、40%、35%；其他建设费用 1120 万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为 990 万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为 1200 万元，各年投入比例为 20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以 6000 元/m2 的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为 9000 元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为 20%、60%、20%

27、，增值税和税金及附加为销售收入的 5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为 4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于 10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第 1 年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）2、一房地产开发商购买了一宗建筑面积为 2000m2 的熟地 50 年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为 2 年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为 300 万元，项目总投资为 1000 万元。第 1 年项目投资为 600 万元，其中资本

28、金 200 万元，银行贷款为 400 万元，利率为 10，期限为 2 年，按年单利计息，期末 1 次还清本息。第 1 年该办公楼预售了 400m2，预售均价为 8000 元/m2。第 2年项目投资 400 万元，全部以自有资金的形式投入。第 2 年该办公楼预售了 600m2，预售均价为 7800 元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的 1000m2 改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前 3 年的出租率分别为 60、70和 80，之后各年保持90的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的 30。若开发商要求的目标收益率为 16，该办公楼的最低月租

29、金为多少?（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）3、某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管道为 20cm 和 30cm 管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为 1800 万元、2400 万元；运行费用第一年分别为 350 万元和 220 万元，之后每年都以 0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为 8 年和 10 年，到期后的净残值都是初期投资额的 10%，折现率为 10%。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。【答案】1、1.面积计算（1）土地面积：100 亩66666.67

30、（m2）（2）建筑面积：66666.672.6173333.34（m2）1）保障性住房建筑面积：600001.272000（m2）2）商品住房建筑面积：173333.3472000101333.34（m2）2.项目价值计算（1）保障性住房收益：72000600043200（万元）（2）商品住房收益1）第一年：900020%101333.3418240.00（万元）2）第二年：900060%101333.3454720.00（万元）3）第三年：900020%101333.3418240.00（万元）（3）增值税和税金及附加 1）第一年：18240.005.5%1003.2（万元）4.房地产估价报

31、告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）XX 酒店房地产估价结果报告一、委托方 XX 酒店有限公司，法定代表人：XXX，住所：XX 市 XX 路 XX 号。二、估价方 XX 房地产估价事务所，法定代表人：XX，住所：XX 市 XX 路 XX 号，房地产估价机构资质等级:壹级。三、估价对象 1.地理位置及概况（略）2.估价对象概况估价对象:酒店第 1、2、1013、20 层。建筑面积：11275m2。【答案】(1)缺少房地产权属状况描述。(2)缺少价值定义。(3)酒店大堂采用市场比较法不当。(4)二层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当。(5)酒店第

32、一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错误。(6)第二层估价交易案例一综合修正超过 30%。(7)第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法。(8)第 1013 层尚可使用年限应为土地使用权剩余年限，即为 29 年。(9)第 1013 层估价时未采用客观的、未来的收益水平。(10)对酒店大堂的估价有重复计算。(11)第 1013 层估价求收益时未考虑人住率。(12)确定资本化率时安全利率选用不当。(13)第 20 层估价时年净收益求取方法错误。(14)第 20 层估价时未考虑 5 年以后的收益。5.某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心

33、、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。【答案】该酒店各类功能用房收益测算的技术思路如下：（1）对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入运营费用=有效毛收入运营费用；基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。（

34、2）对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取：把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。其中，变动费用是指其总额随着业务量的变动而变动的费用。当业务量增加（如生产更多产品）时，由于需要更多的原材料，费用也因此而增加。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指其总额不随业务量的变动而变动的费用，即不论业务量发生什么变化

35、，都固定不变的费用。是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。（3）酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。（4）对于娱乐中心、商场还要看是否有租约。如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。