2022年浙江省房地产估价师评估提分题38.docx

《2022年浙江省房地产估价师评估提分题38.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年浙江省房地产估价师评估提分题38.docx（17页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】某宗房地产建成于 2002 年 3 月 1 日，此后收益期限为 39 年；2003 年 3 月 1日至 2006 年 3 月 1 日分别获得净收益为 90 万元、92 万元、95 万元、97 万元；预计 2007年 3 月 1 日至 2009 年 3 月 1 日可分别获得净收益 98 万元、100 万元、103 万元，从 2010年 3 月 1 日起每年可获得的净收益将稳定在 105 万元；该类似房地产的报酬率为 9%。则该宗房地产 2006

2、年 3 月 1 日的收益价格为()万元。A.1276.43B.1345.68C.1208.64D.1097.34【答案】D2.【问题】程序以解释方式运行时，不（）。A.进行词法分析B.进行语法分析C.进行语义分析D.产生目标程序文件【答案】D3.【问题】为评估某房地产 2014 年 10 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为 2014 年 4 月 1 日。成交单价为 8000 元/，合同约定建筑面积为 95，并约定面积有误差时总价不调整。在 2014 年 6 月 1 日房屋登记时建筑面积为 100。自 2014 年1 月 1 日至 10 月 1 日，当地该类房地产价格平均每月

3、比上月上涨 0.3。该可比实例经调整后的比较单价为（）元/。A.7737.83B.8145.08C.8423.57D.8573.77【答案】A4.【问题】某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。A.由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C.用比较法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D.用路线价法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度【答案】C5.【问题】某在建商城的建设用地使用权于 2 年前

4、以出让方式取得，土地使用期限 40年，不可续期。预计尚需 1.5 年建成，总建筑面积为 50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的 80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月 90 元/m2，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月 100 元/m2，空置率为 15%，运营费用率为 30%。报酬率为 10%，折现率为 12%，该商城开发完成后的现值为（）万元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】B6.【问题】2009 年 8 月，A 房地产开发公司在 B 省 C 市（中等城市）城市规划区内取得了一块 2hm2 的普通住宅项目建设用地使

5、用权，该项目总投资 5000 万元。A 房地产开发公司筹措资金 2580 万元，完成了土地出让金交纳、前期开发、施工建设等工作，其中土地出让金交纳 1200 万元，项目工期为 2 年半，工程合同价为 2600 万元。2010 年 2 月，A房地产开发公司因自身原因，将该项目以 3430 万元的价格，转让给 D 房地产开发公司，经核算并加计 20%的扣除，扣除项目金额为 2800 万元。2011 年 12 月，D 房地产开发公司建成该项目并通过竣工验收，并公开对外出售。2012 年 1 月，魏某购买了该项目一套商品住房。魏某购买此商品住房前，于 2011 年 12 月将其在 2010 年 11

6、月购买并交纳有关税费并办理房屋所有权证的一套住房出售给了王某；同时魏某于 2011 年 9 月将其另一套住房出租给李某居住。据此背景，请回答以下问题：A.2000B.5000C.10000D.20000【答案】D7.【问题】某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 15 万平方米、容积率为 3 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的动态分析法进行估价。A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点B.对宗地整体估价，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点C.对宗地整体

7、估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对滚动开发的各期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总【答案】C8.【问题】房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于()。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益【答案】C9.【问题】(2012 年真题)通过划拨方式取得建设用地使用权作为取地单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以（）作为取得建设用地使用权所支付的金额。A.使用土地期间投入的基础设施费B.使用土地期间投入的公共配套设施费C.转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用D.取得

8、建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用【答案】C10.【问题】在进行市场调查时，第一个原则是要采用（）的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。A.科学B.客观C.准确D.全面【答案】A11.【问题】取得开发项目用地所发生的费用为（）。A.用地使用费B.土地费用C.土地转让费D.土地租用费【答案】B12.【问题】注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10 000 元/m2，收益价格为 12 000 元/m2，两个测算结果存在一定差异。A.通胀率上行B.存款利率下调C.办公用房销售市场降温D.办公用房租赁市场升温【答案】

9、A13.【问题】从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段的后半段C.第三阶段的后半段D.第四阶段【答案】B14.【问题】某人承租了一商业房地产，租期为 3 年，每年年末支付租金。该房地产在 3年租期内的净租金为 50 万元/年，同期市场净租金为 65 万元/年，报酬率为 7，该承租人权益价值为（）万元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58【答案】A15.【问题】设立分支机构的房地产估价机构应具有（）房地产估价资质。A.一级B.二级C.二级以上D.三级【答案】A16.【问题】根据工程量清单计价法，

10、为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为（）。A.工程建设费用B.措施费C.规费D.直接工程费【答案】B17.【问题】房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是（）。A.人身保险B.责任保险C.财产损失保险D.信用保证保险【答案】B18.【问题】在百分比法中，房地产状况调整系数应以（）房地产状况为基准来确定。A.估价对象B.标准房地产C.市场上D.交易情况【答案】A19.【问题】下列估价工作中，宜首先进行的是（）。A.制定估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告【答案】A20.【问题】某房

11、地产开发企业拟投资开发一占地面积为 25000、容积率为 2 的住宅项目，预计项目可销售面积为 45000，开发成本为 5000 元/（不含土地费用），销售均价为 8000 元/，销售税费为销售收入的 5.5。当该项目销售利润为零时，企业能承受的最高楼面地价是（）元/。A.1804B.3608C.4608D.5120【答案】A二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】普通股股东享有的权利有（）。A.股票转让权B.要求赎回权C.参加表决权D.公司剩余财产分配权E.股息红利分配要求权【答案】ACD2.【问题】实物期权

12、类型主要包括（）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.刚性期权E.柔性期权【答案】ABC3.【问题】主机地址 202.115.2.160 所在的网络是（）。A.202.115.2.64/26B.202.115.2.128/26C.202.115.2.96/26D.202.115.2.192/26【答案】B4.【问题】在资产预期收益率公式中A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.机会成本风险D.持有期风险E.利率风险【答案】AB5.【问题】房地产开发的四个阶段是指()。A.投资机会选择和决策分析阶段B.可行性研究阶段C.前期工作、建设阶段、租售阶段D.获取土地使用权阶段 E 租售阶段【

13、答案】AC6.【问题】下列计算商品住宅套内墙体面积的方法中，正确的有（）。A.套内自有墙体，按水平投影面积全部计入套内墙体面积B.各套之间共有墙体，按水平投影面积的 50%计入套内墙体面积C.各套之间共有墙体，按套内建筑面积比例分摊计入套内墙体面积D.套内小于或等于 60 毫米厚的分隔墙，不计入套内墙体面积E.靠近墙体的套外楼梯，按自然层面积计入套内墙体面积【答案】AB7.【问题】下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有（）。A.周边土地出让出现“地王”B.家庭规模小型化C.下调贷款利率D.GDP 增速放缓E.城镇化速度减慢【答案】ABC8.【问题】职工有下列()情形的，可以申请提取个

14、人账户内的住房公积金存储余额。A.离、退休B.出境定居C.翻建自住住房D.购买自用商铺E.完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系【答案】ABC9.【问题】完全竞争市场必须同时具备的条件包括（）A.市场上有足够多的生产者和消费者B.市场上的产品是同质的C.任何一个生产者（或消费者）既是价格的接受者，又是价格的决定者D.资源完全自由流动E.信息是完全的【答案】ABD10.【问题】以下各项中，需要在具体的评价方案中加以明确的有（）。A.开发项目拟建设的物业类型B.合作方式与合作条件C.建筑面积的规模和物业档次D.开发项目的规划设计条件E.拟投入资本金的数量和在总投资中的比例【答案】ABC11.【问题】

15、环境噪声污染的特征包括()。A.环境噪声污染是感觉公害B.环境噪声污染具有局限性C.环境噪声污染具有分散性D.环境噪声污染是大气污染E.环境噪声污染是能量污染【答案】ABC12.【问题】工程造价控制的主要方法有()。A.价值工程B.协议发包C.合同管理D.非限额设计E.可行性研究【答案】AC13.【问题】根据房地产开发的步骤，下列属于房地产开发工作的有（）。A.提出投资设想B.实施投资设想C.评价投资方案D.细化投资设想E.获取土地使用权【答案】AD14.【问题】(2013 真题)通过资产负债表，可以了解企业的（）。A.偿债能力B.经营能力C.经济实力D.现金流量情况E.经营成果【答案】ABC

16、15.【问题】根据注册房地产估价师管理办法，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有（）。A.缓刑期未满的人员B.现职公务员C.年龄超过 65 周岁的人员D.具有完全民事行为能力的人员E.申请在 2 个房地产估价机构执业的人员【答案】ABC16.【问题】房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（）。A.房屋互换B.房屋继承C.房屋作价入股D.房屋拆除E.房屋所有权人改变名称【答案】ABC17.【问题】下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有（）。A.二氧化硫B.一氧化氮C.一氧化碳D.甲醛E.碳氢化合物【答案】A18.【问题】对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处

17、理方式有（）。A.放弃这个项目B.努力学习，边学边干C.埋头苦干，克服困难完成项目D.找别人完成项目，签自己的名E.对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助【答案】A19.【问题】某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二

18、层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04 亿元，所得税税率为 25。A.担保B.信用C.短期D.自营【答案】AD20.【问题】在宗地面积测算中，不能计入宗地面积的范围有（）。A.已明确使用权属的间距地B.市政管辖的道路、街道用地C.公共使用的排污沟D.经规划部门核定的公共用地E.房地产证记载范围内的用地【答案】BCD三三,

19、大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.房地产估价报告封面及目录(略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某居住房地产估价结果报告一、委托方某房地产公司，法人代表:张某。二、受托方某房地产估价有限公司，法人代表：王某。三、估价对象 1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括估价对象位于某市某路某号院内，项目用地 15075m2，用途为住宅，剩余土地使用年限至评估基准日为 40 年，估价对象用途为配套公建，剩余土地使用年限为 30年。建筑面积为 6962.3m2，占地面积为 1890.3m2，容积率为 4.16，结构为现浇框架一剪力墙结构。【答案】1)

20、委托人和受托人缺少地址和联系电话。(2)估价时点应为具体某一天。(3)房地产权利状况描述不全。(4)房地产现状描述不全。(5)估价原则中缺少估价时点原则。(6)估价结果报告中总地价缺少货币种类。(7)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。(8)比较案例 B 位置指数不正确。(9)比较案例 A 用途为商住，与估价对象的可比应作说明。(10)比较案例的结构不同，应该进行修正。(11)比准价值的权重未作说明。(12)成本法中土地使用权价格计算有错误。(13)成本法中各项费用比例无依据。(14)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。2.某房地产估价机枸接受委托，评估位于某历史文化街的一沿街小型商铺的市

21、场价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法，但仅搜集到 A、B、C、D 四个交易实例。实例 A 交易时带有3 年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例 B 系兄弟之间转让；实例 C 系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例 D 平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问：1.四个交易实例是否可以选作可比实例？2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整？

22、【答案】1.实例 A、B、C、D 交易实例可选作可比实例。实例 A 与评估对象的房地产权益状况之间存在差异，通过修正可以进行调整；实例 B、C 属于特殊交易情况的交易实例，一般不宜选为可比实例，但由于此次评估可供选择的交易实例较少，所以不得不选用。实例 D 与估价对象的形状之间存在差异，但可以通过修正进行调整。2.实例 A 需要进行权益状况的调整，可以通过将租约期内正常租金和租约租金之差折现(折到实例 A 的交易日期）求和，并将所得结果加到交易价格上来修正这种带租约的可比实例。实例 B 的成交价格一般会低于正常价格，可通过乘以一个大于 1 的交易情况修正系数来进行修正。实例 C 可以通过将交易

23、价格减去按照面积分摊的合并增值额来进行修正。实例 D 可以通过路线价法增补由于缺失那一部分带来的交易价格的偏低。3.张某打算转让自己的餐馆，现在请某房地产评估机构对此餐馆进行评估，以确定该餐馆的市场价值。、与一般的商业房地产相比，餐饮房地产有哪些特殊性？、说明对此餐馆进行评估的技术路线。【答案】1.本题考查的是餐饮房地产及其估价特点。餐饮房地产属于商业房地产范畴，其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似，但餐饮房地产在以下方面有其特殊性：（1）地段选择的差异性。餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一般商业房地产相同，

24、但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市。此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车位的停车场，生意非常红火。（2）营业收入的差异性。餐饮房地产属于经营性房地产，其收入主要来自其经营收入。影响餐饮房地产收入的因素主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地段、环境带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。2.本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，故利用收

25、益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润；即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。4.王某购买一套商品住宅，成交价格为 50 万元，首期付款为房价的 30，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为 10 年，贷款年利率为 6，采用按月等额还款方式偿还。若第 6 年年初王某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为多少元？2、某投资者以8000 万元购入

26、一写字楼物业 20 年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为27%，预计未来 20 年内的年租金上涨率为 10%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？3、某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月 2000 元，资本化率为 9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的 30%，余款申请年利率为 6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为 20 年。问：（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后

27、2 位）？（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款？4、某投资者以 3.8 万元/m2 的价格购买了一个建筑面积为 80m2 的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的 30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为 10 年，年利率为 5.31%基础上上浮 2 个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的 25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于 10%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（

28、每平方米建筑面积月毛租金）。5、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅，首付款为房价的 50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少?（2）如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？（3）如果该家庭在按月等额还款 5 年后，于第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少？6、某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入 7000 元，最多能以月总收入的 25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为 6%

29、，最长贷款期限 20 年。最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式。、该家庭能购买此房的最高总价是多少？、若第 5 年末银行贷款利率上调为 9%，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第 6 年初一次性提前偿还贷款多少元？【答案】1、贷款余额第 6 年至第 10 年的年值，折现到第 6 年年初（第 5 年年末）时的现值。第一步，已知贷款 P，先求出月还款额 AP=50（1-30%）=35（万元）=350000（万元）i 月=6%/12=0.5%，n=1012=120A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=3500000.5%(1+0.5%)120/(1+0.5%)120-1=3886（元）

30、第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折现到第 6 年年初（第 5 年年末）已知 n=1012=120，m=512=60，n-m=60Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m=3886（1+0.5%）60-1）/0.5%（1+0.5%）60=201006（元）=20.1（万元）2、（1）已知 P=8000 万元，n=20 年，i=27%，s=10%，t=8（2）由 A1=P（i-s）/（1-（1+s）/（1+i）n）可得：A1=8000（27%-10%）/1-（1+10%）（1+27%）20）=1441.4（万元）（3）利用公式 At=A1（1+s）t-1，可得 A8=1441.4

31、（1+10%）8-1=2808.9（万元）5.房地产抵押估价报告估价报告编号：估字2015第号估价项目名称：房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：房地产开发有限公司房地产估价机构：房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：（注册号）、（注册号）估价作业日期：2015 年 6 月 14 日至 2015 年 6 月 19 日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”，应为估价报告出具日期；2.结果报告中估价对象的概况内容不全（缺少区位状况的描述）；3.价值类型的表述不符合城市房地产抵押估价指导意见的要求；4.“估价原则”缺少谨慎原则；5.结果报告中估价结果缺少单价；6.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；7.结果报告缺少风险提示；8.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；13.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；