2022年山西省房地产估价师深度自测试卷.docx

《2022年山西省房地产估价师深度自测试卷.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年山西省房地产估价师深度自测试卷.docx（16页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】下述各项，属于房地产需求分析内容的是（）。A.相关房地产类型的在建数量B.吸纳率分析C.相关房地产类型的存量D.改变用途数量【答案】B2.【问题】居民购买住宅申请办理不动产转移登记的，据实收取不动产登记费，收费标准为每件（）元。A.0B.10C.80D.550【答案】C3.【问题】运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（）求取。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法【答案】B4.【问题】某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估

2、一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为 200，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了 20 的简易房。A.采用批量估价方法进行评估B.采用标准价调整法进行评估C.选用适宜估价方法进行个案评估D.采用假设开发法进行个案评估【答案】C5.【问题】（三）甲方（开发公司）于 2013 年 7 月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为 A 座和 B 座）8 层共 5000 平方米的商品房。2015 年建造完成，甲方尚欠乙方 80 万工程款。在建工程抵押贷款还有 100 万元未还，贷款成数为 5 成。建造完成前半年开始销售，共售出 3000 平方米，均价 1000

3、0 元/平方米。A.5000 平方米B.3000 平方米C.2000 平方米D.小于 2000 平方米【答案】D6.【问题】我国 2008 年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的（）。A.政治风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险【答案】B7.【问题】中华人民共和国土地管理法规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前 3 年平均年产值的（）倍。A.5B.10C.15D.30【答案】C8.【问题】关于估价师声明的说法，正确的是（）。A.估价师声明是注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明B.估价师声明中应

4、对勤勉尽责估价做出承诺和保证C.未参与估价的注册房地产估价师可以在估价师声明上签名D.估价师声明中应对估价结果成立的条件作出提示和说明【答案】B9.【问题】（2015 年真题）抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是（）。A.抵押人B.继承人C.担保人D.抵押权人【答案】D10.【问题】某宗土地的临街深度为 100ft，临街宽度为 60ft，市场价值为 1500 万元，根据哈柏法则，临街深度为 36ft、临街宽度为 60ft 的土地价值为（）万元。A.600B.738C.900D.960【答案】C11.【问题】房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行

5、的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产【答案】C12.【问题】2008 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为 18 万元。2011 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140万元购买了银行理财产品。2011 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。A.20B.70C.72D.102【答案】B13.【问题】评估一宗房地产

6、开发用地 2012 年 1 月 1 日的价值，预测该宗土地 2014 年 1月 1 日开发完成后的房价（含地价）为 2000 万元，折现率为 10%，则开发完成后房价现值为（）万元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63【答案】B14.【问题】(2017 年真题)各级别房地产经纪人资格证书实行登记服务制度，具体工作由（）负责。A.住房和城乡建设部B.人力资源和社会保障部C.各省级房地产行政主管部门D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会【答案】D15.【问题】自治州、自治县的自治条例和单行条例，报（）批准后生效。A.全国人民代表大会及其常务委员会B.国务院C.省

7、.自治区.直辖市的人民代表大会D.省.自治区.直辖市的人民代表大会常务委员会【答案】D16.【问题】2015 年，某市可供租售房屋面积 3000 万平方米，其中可供销售的住宅面积为 1800 万平方米，可供出租的住宅面积为 450 万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为 2750 万平方米，其中销售的住宅面积为 1680 万平方米，出租住宅面积为 320 万平方米。该市 2015 年住宅市场吸纳率为（）。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%【答案】B17.【问题】对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其()的风险因素。A.变动可能性B.影响重要性C.发生经

8、常性D.类型归属性【答案】A18.【问题】存量房地产交易市场属于房地产()。A.一级市场B.二级市场C.三级市场D.一手房市场【答案】C19.【问题】近年来随着房地产市场的不断发展，房地产已成为最主要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，越来越多的业主开始重视自己所拥有的物业价值以及其在市场上的价格变化，对于因各种各样原因而造成的物业价值的减损尤为敏感，因物业价值的减损而涉及索赔和诉讼需要对其进行估价的情况也越来越多。A.土地出让金差额B.管理费损失C.投资利息损失D.工程开发费损失【答案】D20.【问题】从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如

9、何影响房地产的（）。A.长期趋势B.后期利润C.权益D.供给和需求【答案】D二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】下列关于物业管理表述正确的有（）。A.物业管理的内容是保证和发挥物业的使用功能B.广义的物业管理就是对不动产管理活动的总称C.物业管理活动的依据是商品房买卖合同D.提倡按市场规则推行委托物业服务企业实施物业管理是现阶段我国物业管理政策的基本导向E.物业管理的主要目的是保证和发挥物业的使用功能使其保值增值【答案】BD2.【问题】下列有助于把握最高最佳利用原则的原理有（）。A.适合原理B.均衡原理C.

10、合理原理D.边际效用E.收益递增递减原理【答案】AB3.【问题】成套房屋的建筑面积等于（）。A.套内建筑面积分摊的共有建筑面积B.套内建筑面积分摊的共有建筑面积套内阳台建筑面积C.套内建筑面积分摊的共有建筑面积套内墙体面积D.套内使用面积分摊的共有建筑面积套内阳台建筑面积套内墙体面积E.套内建筑面积分摊的共有建筑面积套内阳台建筑面积套内墙体面积【答案】AD4.【问题】逻辑网络设计是体现网络设计核心思想的关键阶段，下列选项中不属于逻辑网络设计内容的是（）。A.网络结构设计B.物理层技术选择C.结构化布线设计D.确定路由选择协议【答案】C5.【问题】关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商

11、品房的说法，正确的有（）。A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C.总代理可以委托分代理D.房地产开发企业不能直接委托分代理E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式【答案】BC6.【问题】为了公共利益的需要，可以作出国有土地上房屋征收决定的情形有（）。A.旧城区改造B.商品房建设C.廉租住房建设D.经济适用住房建设E.公共租赁住房建设【答案】ACD7.【问题】在 Linux 中，负责配置 DNS 的文件是（），它包含了主机的域名搜索顺序和 DNS 服务器的地址。A./dev/host.confB./etc/resolv.con

12、fC./dev/namD.conf【答案】B8.【问题】在控制性详细规划的控制体系指标中，环境容量控制指标包括（）。A.容积率B.建筑密度C.绿地率D.人口容量E.建筑高度【答案】ABCD9.【问题】在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有（）。A.市场定位B.资金落实情况C.市场营销能力D.销售利润率E.贷款偿还期【答案】AC10.【问题】下列建设项目用地中，应采用招标、拍卖或者挂牌方式出让的有()。A.科技产业园B.青少年文化宫C.垃圾填埋场D.军队训练基地E.中药制造厂【答案】A11.【问题】下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有（）。A.住宅已设定抵押

13、权B.地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定C.高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租D.在建工程有拖欠工程款E.高层住宅可观赏临近公园的景观【答案】ABCD12.【问题】(2017 真题)保障性住房包括（）。A.限价商品住房B.经济适用住房C.公共租赁住房D.老旧存量住房E.90m2 以下商品住房【答案】ABC13.【问题】不确定型决策常用的决策方法有（）。A.最大可能法B.小中取大法C.大中取大法D.决策树法E.最小最大后悔值法【答案】BC14.【问题】为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总体规划时应研究的内容有()。A.城市的发展布局B.功能分区C.禁止、限止和适宜建

14、设的地域范围D.建筑形态控制指标E.各类专项规划【答案】ABC15.【问题】相对于权益融资，债务融资的特点有（）。A.资金使用有时间限制B.资金融入方须到期还本C.资金融入方须按时支付利息D.债券不可以在流通市场上转让E.资金融出方要承担资金融入方的经营风险【答案】ABC16.【问题】下列各项中，属于其他相关定着物的有（）A.假山B.围墙C.水池D.戏台E.树木【答案】ABC17.【问题】关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租

15、金E.基础租金一般低于写字楼的市场租金【答案】AC18.【问题】下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（）。A.发行企业债券B.向银行借入信用贷款C.房地产开发贷款D.在公开市场上发行股票E.土地储备贷款【答案】ABC19.【问题】在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是（）。A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性B.对估价对象进行实地查看C.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况D.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照E.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片【答案】BCD20.【问题】法的分类中，按法所规定的内容不同，法分为()。A.实体法

16、B.普通法C.特殊法D.程序法E.一般法【答案】AD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.甲公司花 4.3 亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60，其余为年利率 7.5、期限 20 年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为 36000m2，前两年的租金均为 150 元（m2月），以后租金每年递增 5。另有地下停车位 310 个，租金为 500 元/（个月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的 10，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的 30。建筑物采用直线折旧，年折旧额为 600 万元，土地使用权

17、等无形资产年摊销额为 800 万元，其他设备的年折旧额为 200 万元。请计算该项目第 5 年的税前现金回报率和偿债备付率。【答案】（1）第 5 年的税前现金回报率计算第一年净收入 A1=（150 错误 12 错误36000+500 错误 12 错误 310）错误（11030）=39996000（元）；第五年净收入 A5=A1 错误（15）3=46300369.5（元）2.房地产估价报告致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某大厦用地地价评估结果报告一、委托方（略）二、估价方(略）三、估价对象概况 1.地理位置及周围环境估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件

18、。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。2.市政建设状况估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善,供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。3.规划设计条件估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表356。【答案】(1)缺少封面及目录。(2)缺土地权属状况。(3)规划用地面积与报告中的红线用地面积不一致。(4)市场比较法的评估缺可比实例的基本情况。(5)市场比较法的比较修正没有理由。(6)市场比较法的修正取值不规范。(7)市场比较

19、法的评估缺交易情况修正。(8)办公、写字楼和公寓的预期市场价格的确定缺乏充足的依据。(9)缺估价时点的美元与人民币的汇率。(10)收益法中收益年限的确定错误。(11)销售费用率、出租费用率、资本化率、利润率、收益年递增率等有关参数的确定缺乏依据。(12)销售税金的税率（5.55%)确定错误。(13)熟地总价大写金额错误。(14)缺土地利用现状等土地基本状况资料。3.（一）某家庭计划 5 年后购买一套 120m2 的新建住房，该家庭目前及未来 5 年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共 50 万元；（2）该家庭月工资收入为 12000 元，预计将以每月 0.5%的比例递增，该收入的

20、50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为 1000 元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若 5 年后该家庭购房时首付款比例为 50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为 3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5 错误 12=60，s=0.5%，A1=12000 错误 50%=6000（元），A2=1000 元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000 错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（is）1（

21、1+s）/（1+i）n（1+i）n=6000/（0.25%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2（1+i）n1/i 或者 F3=A2/i11/（1+i）n（1+i）n=1000 错误（1+0.25%）601/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/

22、m2）。方法二：（1）P1=50 万元；4.下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处（每指明一处错误得 3 分，本题全对得 40 分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）封面（略）致估价委托人函有限公司：承蒙委托，我公司对贵司委托之房地产进行评估，价值时点为二 0 一九年三月二十日，估价目的为核定资产提供价值参考意见。根据贵司提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果

23、报告如下：该房地产在价值时点的评估结果如下：评估总值：人民币38,146,100 元大写金额：人民币叁仟捌佰壹拾肆万陆仟壹佰元整预计应补地价：人民币 3,688,152 元大写金额：人民币叁佰陆拾捌万捌仟壹佰伍拾贰元整评估净值：人民币 34,457,948 元（单价略）大写金额：人民币叁仟肆佰肆拾伍万柒仟玖佰肆拾捌元整法定代表人：签字【答案】1.致估价委托人函缺少估价方法和特别提示；2.致估价委托人函缺少估价对象介绍.；3.估价报告使用限制中自价值时点之日起一年内有效错误，应为自报告出具之日起；4.估价委托人缺少住所、法人代表名称；5.价值类型错误，应为已考虑出租对评估价值的影响，但未考虑其他

24、法定优先受偿权利对评估价值的影响；6.估价依据缺少房地产估价基本术语标准；7.估价原则不应该有谨慎原则；8.没有方法选用理由和理论上适用但未选用方法进行说明；9.没有写清所有参加估价的注册房地产估价师的姓名；10.比较法公式中缺权利因素修正；11.没有逐一分析估价方法的适用性；12.可比实例 A、B、C 与估价对象面积比小于 0.5，不具有可比性；13.可比实例不是实际成交案例错误，可能成交的市场价格错误、修正报盘价格错误；14.自身配套设施与物业管理描述相同，打分不同；新旧程度打分与描述相反；5.下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的 13 处（每指明一处错误得 3 分，本

25、题全对得 40 分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）房地产估价报告估价报告编号：2015第号估价项目名称：市路号商业房地产价值评估估价委托人：法院房地产估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号），（注册号）估价作业期：2015 年 6 月 14 日至 2015 年 6 月 19 日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件 1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。【答案】1.封面中估价作业期错误应是估价报告出具日期。2.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑

26、租约对价格的影响。3.第一层没有介绍租约情况，应租约期内使用租约期租金，租约期外使用市场租金。4.估价原则中有谨慎原则错误。5.估价结果报告估价依据中缺少房地产估价基本术语标准。6.估价结果报告，估价方法中不选用成本法理由错误，应为：近几年市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选取更加适合的方法进行评估。7.估价结果报告中，应说明估价方法定义而不是估价方法原理。8.估价结果报告，估价结果缺少单价表示。9.装饰装修改造前提错误，应是对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值减装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状装修的房地产价值。10.有效出租面积为 100%错误，应根据实际确定可出租面积百分比。11.年有效毛收入中押金收益也应乘出租率 95。12.与前面土地权益描述不一致，前面土地使用年限为 29.33 年，正确的土地剩余年限为 40（2015 年 6 月 17 日2004 年 10 月 18 日）29.33 年。13.确定收益年限未考虑建筑物剩余年限，应根据孰短取谁的原则，确定收益年限建筑物剩余年限为 60（2015 年 6 月17 日2007 年 10 月 18 日）52.33 年，所以取土地剩余年限 29.33 年。14.楼层、朝向应放到区位因素修正中。