2022年山东省房地产估价师自我评估提分卷48.docx

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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】商品房开发市场通常是典型的（）市场。A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.完全垄断【答案】B2.【问题】（）理论认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。A.古典学派的储蓄投资决定理论B.流动性偏好利率理论C.可贷资金利率理论D.IS-LM 曲线模型的利率理论【答案】B3.【问题】收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始（）。A.提高B.下降C.不变D.无法确定【答案】B4.【问题】

2、(2017 年真题)在房地产投资的“购买持有出租出售”模式中，现金流出不包括（）。A.购买成本B.土地取得费用C.装修费用D.运营成本【答案】B5.【问题】其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.辅助研究【答案】A6.【问题】在房地产市场指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况的是（）。A.土地转化率B.开发强度系数C.开发投资杠杆率D.房价租金比【答案】B7.【问题】由于房地产的

3、不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（）的特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【答案】D8.【问题】某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到 2020 年年底到期。A.买方出价B.现状价值C.投资价值D.市场价值【答案】D9.【问题】下列关于利率的叙述有误的是()。A.利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率B.我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机

4、构都要使用国家规定的统一利率C.浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险D.我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施【答案】B10.【问题】（）是一个综合概念，是工程建设中各类定额的总称。A.工程建设定额B.预算定额C.概算定额D.概算指标【答案】A11.【问题】房地产开发投资与 GDP 或固定资产投资的比例是（）。A.住房可支付指数B.开发投资杠杆率C.开发强度系数D.土地转化率【答案】D12.【问题】城市房地产抵押管理办法规定，房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起()日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。A.10B.15C.20D.30【答案】D13.【问题】同区域、同类型、

5、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）。A.保值性B.增值性C.异质性D.弱流动性【答案】C14.【问题】民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的()的法律规范的总称。A.权利和义务关系B.财产关系和人身关系C.民事法律关系D.法律关系【答案】B15.【问题】已知某可比交易单价为 4500 元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款 100 元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等 300 元/m2；累计未收房屋租金 150 元/m2。则统一财产范围的价格为（）。A.4750B.4500C.4250D.410

6、0【答案】A16.【问题】某房地产开发公司以 1200 万元依法取得了 1 公顷综合用地 50 年的土地使用权，该地块地上容积率为 6，建筑覆盖率为 50%，可建一幢 16 层商住综合楼和一幢 5 层办公楼。商住综合楼第 1 层至第 4 层为建筑面积相同的商业用房，第 5 层至第 16 层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积 5000m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为 1800 元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为 30%。某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为 3

7、00 万元。在建办公楼时，该咨询公司以抵押方式向当地某商业银行贷款 200 万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。A.一B.二C.三D.四【答案】B17.【问题】评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为（）人以上单数，其中房地产估价师不得少于（）。A.3，1/3B.5，1/2C.3，1/2D.5，1/3【答案】C18.【问题】在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。A.估价

8、委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的【答案】D19.【问题】甲公司拥有总建筑面积为 5230、土地面积为 10000 的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有 5 栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为 2000；两栋生产车间，建筑面积均为 1500；锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200、30。2014 年 11 月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至 2018 年 12 月。2015 年 10 月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期 10 年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016 年

9、 7 月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。A.比较法和收益法B.成本法和假设开发法C.比较法和成本法D.收益法和成本法【答案】D20.【问题】下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。A.需求预测B.吸纳率分析C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析D.家庭规模与结构分析【答案】C二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】下列房地产中，属于按经营使用方式划分的有（）。A.销售的房地产B.收益性房地产C.出租的房地产D.自用的房地产E.有租约限制的房地产【答案】ACD2.【问题】在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消

10、费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有（）。A.降低再贴现利率B.提高首期付款比例C.提高法定存款准备金率D.缩短分期付款期限E.公开市场买入政府证券【答案】A3.【问题】某房地产开发项目，预期经济收益为 10 亿元，会计成本 4.5 亿元，市场上类似项目的正常利润为 1.5 亿元，则关于该项目成本及利润的相互关系表述正确的有（）。A.该项目预期的显成本为 6 亿元B.该项目预期的隐成本为 1.5 亿元C.该项目预期的超额利润为 4 亿元D.该项目预期的经济成本为 4.5 亿元E.该项目预期的经济利润为 8.5 亿元【答案】BC4.【问题】下列关于基准地价修正法的说法中，正确的

11、有（）。A.本质上是比较法B.需要做交易情况修正C.需要做市场状况调整D.需要做土地状况调整E.估价结果的准确性取决于基准地价的准确性和调整系数体系的完整和合理性【答案】ACD5.【问题】招标文件应当包括（）等所有实质性的要求和条件。A.招标项目的技术要求B.对投标人资格审查的标准C.招标的监管部门D.投标报价的要求和评标标准E.拟签订合同的主要条款【答案】ABD6.【问题】固体废物按照废物的危害状况，可以分为（）。A.有机废物B.有害废物C.无机废物D.一般废物E.颗粒状废物【答案】BD7.【问题】按物业用途不同划分的房地产投资类型包括（）。A.居住物业投资B.商用物业投资C.土地开发投资D

12、.房地产经营投资E.酒店投资【答案】AB8.【问题】房屋征收范围确定后，不得实施的活动包括（）。A.转让房屋B.买卖房屋C.新建房屋D.改变房屋用途E.扩建房屋【答案】CD9.【问题】房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括()。A.房屋评估价值B.评估对象的构成C.装饰装修评估结果D.评估对象基本情况E.停产停业损失评估结果【答案】ABD10.【问题】以下属于房地产市场运行的社会环境的有()。A.基础设施状况B.人口数量和结构C.居民思想观念D.宏观金融政策 E 新产品开发能力【答案】BC11.【问题】房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作()。A.与房地产主管部门

13、协调B.确定宣传目标、实施宣传方案C.选择宣传的信息与工具、评价宣传效果D.与其他房地产企业的沟通 E 实施宣传方案【答案】BC12.【问题】房地产的供给弹性主要有()。A.供给的社会弹性B.供给的人口弹性C.供给的价格弹性D.供给的要素弹性 E 供给的经济弹性【答案】CD13.【问题】国家可以提前收回建设用地使用权的情形有()A.受让方逾期未支付全部地价款B.拆除地上建筑物C.自然灾害造成地上附着物变化D.因公共利益需要E.人民法院判决生效【答案】AD14.【问题】房地产间接投资包括（）。A.置业投资B.购买房地产开发企业的股票或债券C.开发投资D.投资房地产投资信托基金E.土地购置贷款【答

14、案】BD15.【问题】以下标志中属于品质标志的有()。A.建筑面积B.性别C.年龄D.学历E.停车泊位【答案】BD16.【问题】收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（）。A.租金收入B.保证金C.固定资产折旧D.人工费E.公共设施设备日常维修费【答案】CD17.【问题】关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。A.应纳税所得额=收入总额不征税收入免税收入各项扣除允许弥补的以前年度亏损B.所得税应纳税额=应纳税所得额错误适用税率C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关E.企业所得税税率为 25%【答案】AC1

15、8.【问题】以下关于经济适用住房政策，表述正确的是()。A.政府可优先回购经济适用住房B.购房人可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权C.购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等相关价款D.对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房E.经济适用住房购房人拥有全部产权【答案】ABCD19.【问题】下列影响住房售价因素中，可能引起住房售价下降的情形有()。A.住房消费转向以租赁为主B.增加住房持有期间税费C.住宅开发成本上升D.住房租赁价格下降E

16、.消费者的收入水平上升【答案】ABD20.【问题】下列关于物权和债权的区别，说法正确的有（）。A.物权的权利主体是特定的B.物权具有优先性，债权具有平等性C.物权能够对第三人产生效力，具有追及性D.物权和债权的保护方法不同E.物权具有平等性，债权具有优先性【答案】ABCD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某加油站房地产估价结果报告一、委托方某房地产公司二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象 1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括位于某市某区的某加油站,建成于 199

17、7 年 4 月，建筑面积共 454.50m2，主要包括加油棚、二层办公楼、一层平房等建筑物,其配套设施有加油机、储油罐等，消防设施齐全。该加油站共有 6 台计算机加油机，目前经营状况良好。土地剩余使用年限为 38年。土地面积 4296.32m2。【答案】(1)委托方缺少法人代表、地址、联系电话。(2)估价方缺少法人代表、地址、联系电话。(3)缺少估价时点原则。(4)土地产权及四至等描述不全。(5)建筑物结构、实物状况等描述不全。(6)评估目的不应有两种。(7)缺少估价报告有效期。(8)缺少价值定义。(9)估价时点应该具体到某一天。(10)应该采用两种估价方法。(11)缺估价作业日期。(12)销

18、售收入应为客观收入。(13)办公楼收益已经包含在总收益中，不应单独计算。(14)资本化率取值无依据。2.房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某加油站房地产估价结果报告一、委托方某房地产公司二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象 1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括位于某市某区的某加油站,建成于 1997 年 4 月，建筑面积共 454.50m2，主要包括加油棚、二层办公楼、一层平房等建筑物,其配套设施有加油机、储油罐等，消防设施齐全。该加油站共有 6 台计算机加油机，目前经营状况良好。土地剩余使用年限为 38年。土地面积 4296.3

19、2m2。【答案】(1)委托方缺少法人代表、地址、联系电话。(2)估价方缺少法人代表、地址、联系电话。(3)缺少估价时点原则。(4)土地产权及四至等描述不全。(5)建筑物结构、实物状况等描述不全。(6)评估目的不应有两种。(7)缺少估价报告有效期。(8)缺少价值定义。(9)估价时点应该具体到某一天。(10)应该采用两种估价方法。(11)缺估价作业日期。(12)销售收入应为客观收入。(13)办公楼收益已经包含在总收益中，不应单独计算。(14)资本化率取值无依据。3.某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知

20、每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为 280 万元、300 万元和 350 万元；依据最高最佳使用原则选取了 350 万元作为估价对象房地产的年净收益。、这样的做法有哪些错误？、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？【答案】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；（4）不应选用 350 万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可

21、比实例的平均值作为估价对象的年净收益）。本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。4.某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值 3000 万元，被征收房屋补偿价值 4000 万元，估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有 10 幢房屋。第 16幢办理了房屋所有权证，其中第 12 幢长期出租，第 36 幢自用，第 710 幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问：1该项目抵押估价和征收评估的估

22、价对象房屋范围分别包括哪些?2造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些?【答案】1抵押估价的估价对象房屋为第 16 幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第 110 幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。2在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：（1）抵押价值遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。（2）征收补偿目的估价的估价对象建筑物数量（10 幢）多于抵押目的估价的建筑物数量（7 幢）；（3）抵押价值评估要考虑

23、租约的影响。5.估价对象为 A 城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃。因城市道路扩建需要拆迁，并于 2008 年 8 月 30 日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于 2008 年 9 月5 日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为 2008 年 9月 5 日至 9 月 10 日，房地产估价师张某于 2008 年 9 月 5 日到现场进行了实地査勘。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象(一)估价对象实物状况（略）(二)估价对象权益状况（略）(三）估价对象区位状况（略）四、估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义估价对象于估价时点的公开市场价值。六、估价时点 2008 年 9 月 5 日。七、估价依据【答案】1.价值定义错，应为估价对象（包含建筑物室内自行装饰装修部分的价值）的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.估价时点错，应为 2008 年 8 月 30 日（取得拆迁许可证之日）。3.估价时点位置错，估价时点应在价值定义之前。4.估价方法选用理由错，应将成本法改为或增加。由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。