2022年浙江省房地产估价师模考题3.docx

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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】甲房地产开发公司于 2011 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2012 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。2012 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。A.预告登记B.地役权登记C.所有权初始登记D.在建工程抵押登记【答案】D2.【问题】（2012 年真题）下列房地产中，依

2、法可以转让的是（）。A.已抵押的房地产B.未依法登记的房地产C.人民法院查封的房地产D.国家已依法收回建设用地使用权的房地产【答案】A3.【问题】房地产泡沫产生的基础是（）。A.投机需求膨胀B.金融机构过度放贷C.房地产市场中的过度开发D.土地资源的稀缺性【答案】D4.【问题】下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B.蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D.蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于 23 个随机变量的风险问题，而

3、解析法能够分析更多个随机变量的风险问题【答案】D5.【问题】某租赁期限为 20 年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为 3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为 1 年，建成后可全部租出，每年可获得净利润 600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为 10%，则可支付的土地租金为（）万元/年。A.146B.105C.144D.227【答案】C6.【问题】某笔总额 10 万元，按季付息的贷款，每季支付利息为 1400 元。则该笔贷款的年实际贷款利率为（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%【答案】B7.【问题】写字楼的可出租面积是指（）。A.出

4、租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积B.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积C.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积【答案】D8.【问题】某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路 20元，燃气 18 元，供水 14 元，排水 16 元，热力 12 元，供电 25 元，通信 8 元，场地平整15 元，则该地区“五通一平”的正常费用为（）元/m2。A.98B.102C.108D.116【答案】A9.【问题】甲企业于 2015 年初，投

5、资建设装配式建筑构件生产园区，建设期 2 年。规划内地块面积为 280000m2，该规划地块容积率为 1.3，建筑密度为 60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款 1.A.责任保险B.财产保险C.社会保险D.保证保险【答案】B10.【问题】下列各项中，属于长期偿债能力指标的是（）。A.流动比率B.速动比率C.资产负债率D.存货周转率【答案】C11.【问题】在保险事故发生后，房地产保险需要评估（），以为确定赔偿金额提供参考依据。A.市场价格B.保险价值C.商品价值D.所遭受的财产损失【答案】D12.【问题】一般物品的价格是（）的外在表现。

6、A.劳动B.价值C.利息D.地租【答案】B13.【问题】难以采用比较法估价的房地产是（）。A.标准厂房B.商铺C.在建工程D.房地产开发用地【答案】C14.【问题】(2015 年真题)房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位【答案】B15.【问题】A 房地产开发公司于 2014 年 6 月 1 日，通过出让方式获得 B 市 C 县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金 9000 万元，合同约定 2015 年 3 月 1 日开始动工建设。后由于种

7、种原因，该项目直到2015 年 7 月 20 日才开始动工建设。同时 A 房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。A.市级人民政府B.省级人民政府C.市、县人民政府土地管理部门D.市、县人民政府城市规划行政管理部门【答案】D16.【问题】已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为 12%，求该投资项目的动态投资回收期（）。A.3.625B.4.2C.4.84D.5.125【答案】C17.【问题】因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。A.该房屋占用范围内的建设地使用权价

8、值的补偿B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿C.因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿【答案】B18.【问题】人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是（）个月。A.1B.3C.6D.12【答案】C19.【问题】采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后 3 个月开始建设，建设期 1 年，假设建成后 3 个月一次售出，同类住宅现行市场价格为 8000 元/m2,预测未来 2 年内同类住宅价格每年递增 5%。若折现率为 12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时 价值

9、为（）元/m2。A.7262B.7380C.7500D.8670【答案】A20.【问题】某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到 2020 年年底到期。A.对于租赁不予考虑B.评估无租约限制价格C.评估承租人权益价格D.评估出租人权益价格【答案】D二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有（）。A.标准厂房B.房地产开发用地

10、C.行政办公楼D.写字楼E.在建工程【答案】ABD2.【问题】下列情形中，属于房地产有偿转让的有（）。A.房地产买卖B.房地产入股C.房地产继承D.房地产抵债E.房地产典当【答案】ABD3.【问题】下列属于承担民事责任的方式有()。A.罚款B.吊销证照C.赔偿损失D.赔礼道歉E.停止侵害【答案】CD4.【问题】按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店E.批发市场【答案】ABCD5.【问题】比较法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。A.区位相近B.权利性质相同C.面积相等D.档

11、次相当E.建成年份相同【答案】ABD6.【问题】对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。A.开发期B.论证决策期C.经营准备期D.经营期E.销售期【答案】A7.【问题】进行房地产投资项目敏感性分析，可以选用的盈利性财务评价指标有（）。A.财务内部收益率B.财务净现值C.成本利润率D.资产负债率E.偿债背付率【答案】AB8.【问题】房屋租赁期间内，不影响原租赁合同效力的情形有（）。A.房屋赠与B.房屋析产C.房屋继承D.房屋焚毁E.房屋买卖【答案】ABC9.【问题】引起房地产价格上涨的原因有多种，对房地产本身进行投资改良的内容包括（）。A.政府进行道路建设B

12、.农用地转为建设用地C.改进物业管理D.装饰装修改造E.更新或添加设施设备【答案】CD10.【问题】(2016 年真题)若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（）。A.标准差系数越大，风险越小B.累积概率值越大，风险越小C.标准差越小，风险越小D.标准差越大，风险越小E.标准差系数越小，风险越小【答案】B11.【问题】(2015 真题)商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是（）。A.房屋抵押B.房屋继承C.变更房屋用途D.房屋买卖E.经出租人同意转租房屋【答案】ABD12.【问题】美国某公司与中国某企业谈技术合作，合同约定使用 1 项美国专

13、利（获得批准并在有效期内），该项技术未在中国和其他国家申请专利。依照该专利生产的产品（）需要向美国公司支付这件美国专利的许可使用费。A.在中国销售，中国企业B.如果返销美国，中国企业不C.在其他国家销售，中国企业D.在中国销售，中国企业不【答案】D13.【问题】国家可以依法收回建设用地使用权的情形有()。A.地震导致房屋灭失B.建设用地使用权期间届满C.司法机关决定收回建设用地使用权D.土地使用者未如期支付地价款E.土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地【答案】BCD14.【问题】关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（）。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利

14、用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途【答案】BD15.【问题】收集交易实例时应收集交易实例信息包括（）。A.成交价格B.议价时间C.成交日期D.交易方式E.交易目的【答案】ACD16.【问题】由于房地产具有的（）等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。A.弱流动性B.异质性C.位置固定性D.价值量大E.交易复杂性【答案】ABCD17.【问题】某房地产幵发企业 1 幢商住楼。2012 年 5 月

15、，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2012 年 10 月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11 月该企业取得预售许可证。2012 年 12 月，无房屋住的刘某以 90 万元购买 70m2期房一套，2014 年 3 月该项目竣工交付。5 月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015年 10 月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。A.预告B.抵押C.在達工程抵押D.抵押权预告【答案】AC18.【问题】下列关于房地产市场周期循环的描述，正确的有（）。A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B.在房地产周期循环

16、的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的【答案】ABD19.【问题】进行房地产投资项目敏感性分析，可以选用的盈利性财务评价指标有（）。A.财务内部收益率B.财务净现值C.成本利润率D.资产负债率E.偿债背付率【答案】AB20.【问题】根据城市用地分类与规划建设用地标准（GB501372011），下列不属于城市建设用地分类中“大类”的有（）。A.广场用地B.公共设施用地C.道路与交通设施用地D.商业服务业设施用地E.公共管理与公共服务设施用地【答案】BCD三三

17、,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题 10 分。错处不超过 4 个。如将正确的内容改错，则每改错 1 处倒扣2.5 分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表估价对象相关资料（一）年有效毛收入 220005012（110）11880000 元（二）年运营费用 1.年维修费用 2200020002880000 元2.年管理费用年管理费用年有效毛收入管理费用率管理用房租金损失1188000035005012

18、656400 元 3.年增值税及附加【答案】1.年维修费用计算错误：25000200021000000 元2.管理用房未出租不应算空置：年管理费用年有效毛收入3118800003356400 元 3.遗漏房产税：有效毛收入1211880000121425600 元 4.估价结果计算收益年限取值错误，应为 45 年。8438660/5%1-1/（1+5%）45=149989332 元（取整）2.某房地产估价机构接受委托评估 A 写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的 B 写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与

19、A 写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。、请问造成两者差异较大的原因有哪些？、在用比较法确定 A 写字楼的市场租金时，如选取 B 写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对 B 写字楼的租金做哪些方面的处理？【答案】、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（

20、租约租金）还是市场租金。、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对 B 写字楼统一租金内涵。将 B 写字楼租金内涵调整到 A 写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。3.某商场的建筑面积 6000m2，土地使用期限 40 年，从 2008 年 10 月 1 日起计，不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款，贷款金额 600 万元，贷款期限 10 年，贷款年利率 6%（贷款期间贷

21、款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6成，现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）【答案】（1）求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵

22、押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款 1）2013年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值 500 万元，收益期限为 40 年-5 年=35 年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余

23、额 P=81.52/6%1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）4.某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于 5 年前被改造为自营副食店。请问：你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?【答案】(1)如该被拆迁人的房屋领有房屋所有权证，应以其记载用途为准，或查阅该

24、房屋权属档案。(2)如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。(3)若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。(4)如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。试题分析(1)该题考核的是城市房屋拆迁估价的运作方式以及被拆迁房屋性质的确定问题。(2)首先是估价机构应通过合法程序接受委托，并与拆迁人签订拆迁估价委托合同。(3)其次要经过制定计划、入户调查和室内作业后才可以出具估价报告。(4)对于被拆迁房屋的性质一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，各地对被拆迁房屋的性质认定有特别规定的，服

25、从其规定；拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估；如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应当向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。您可能感兴趣的试题5.某建设用地使用权于 2010 年 4 月 15 日以出让方式取得，土地面积为 200000m2，规划容积率为2.0，其中配建 20%的限价房，限定价格为 4800 元/m2，其余 80%为商品房。该项目建筑安装工程费用为 1500 元/m2，前期工程费、管理费分别为建筑安装工程费用的 10%和 6%；至 2011 年 10 月 15 日完成了主体结构，预计至建成尚需 15 年，还需投入 4%的

26、建设费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为将会使工程停滞 0.5 年后再开始续建。当地房地产交易中，买方需缴纳的税费为购买价的 3%，同类商品房的售价为 7000 元/m2，销售费用和销售税费分别为售价的 3%和 6%，销售费用在建成前半年开始均匀投入，假设项目在建成时可全部售出。请根据上述资料测算该在建工程2011 年 10 月 15 日的市场价值。（折现率为 10%）【答案】方法一：（1）面积计算（1 分）规划面积=2000002=40（万m2），商品房面积=4080=32（万 m2），限价房面积=4020=8（万 m2）。（2）售价计算（2 分）（万元），其中，（700032+48008）=262400（万元）（3）续建费用计算（5 分）1）建筑安装工程费、管理费及前期费用计算（3 分）（万元）（单价=617.83 元/m2），其中（1+10+6）（1 分），（1+10）1.25 或单独贴现计算：