2022年浙江省房地产经纪人提升提分题89.docx

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1、2022 年房地产经纪人试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】谭某拥有一套建筑面积为 140m2 的住宅，位于一幢钢筋混凝土结构高层住宅楼的 12 层。该套住宅的套内房屋使用面积为 95m2，套内墙体面积为 20m2，套内未封闭阳台的水平投影面积为 10m2，谭某所在楼层单元楼梯间的建筑面积为 20m2。一个月前谭某委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售该套住宅，购房者徐某获知此信息后，在乙机构协助下查看了该套住宅，查验了房屋权属证书，经多轮商谈后双方签订了房屋买卖合同。A.115B.120C.1

2、25D.130【答案】B2.【问题】下列关于房屋产权状况的表述中，正确的是（）。A.有房地产证未必就有产权B.有房屋必定有产权C.有购房合同就能界定产权状况D.有产权就能上市交易【答案】A3.【问题】王某与妻子育有一子一女，父母健在。2016 年 5 月 19 日，王某因病去世，其名下仅有房屋一套，系其婚前个人购买。关于该房屋，下列说法正确的是（）。A.若该房屋是王某妻子的唯一住所，则不能被继承B.若王某生前将该房屋赠予其情人，则不能被继承C.王某的女儿王二无权继承该房屋D.王某的父母可以作为第二顺序继承人继承该房屋【答案】B4.【问题】甲公司是 E 市一家以代理新建商品房销售为主的知名房地产

3、经纪公司。乙公司是一家新成立的房地产开发公司，缺乏知名度，经济实力不雄厚，竞争能力较弱。乙公司在 E 市远郊区购买了一宗面积不大的土地，准备开发一个规模较小的住宅项目。乙公司找到甲公司，委托其营销策划并独家代理销售该住宅项目。经协商，双方签订了代理协议。甲公司接受委托后，根据乙公司的资源状况和市场形势，将该住宅项目定位为面向工薪阶层的普通商品住宅。A.最高利润B.目标市场和目标消费者C.工作计划D.营销策略【答案】B5.【问题】因房屋改建致使部分房屋拆除的，房屋所有权人应当申请房屋所有权（）登记。A.更正B.注销C.变更D.撤销【答案】C6.【问题】借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限，目前人民

4、币贷款期限最长不超过（）年。A.10B.15C.20D.30【答案】D7.【问题】房地产预售、销售广告中，不是必须载明的事项是（）。A.开发企业名称B.销售地址C.代理销售的中介服务机构名称D.预售许可证书号【答案】B8.【问题】人体靠血液中的血红蛋白携带氧气到各个组织，由呼吸道吸入的一氧化碳与血红蛋白的结合力比氧气与血红蛋白的结合力大（）倍，从而引起人体各组织缺氧。A.100200B.200300C.300350D.350400【答案】B9.【问题】某商品住宅楼于 2010 年 3 月 10 日竣工验收合格，如该住宅楼的尾房于 2013年 3 月 10 日交付给买受人，则房地产开发企业承担该

5、商品住宅屋面防水的最低保修期限应至().A.2014 年 3 月 9 日B.2015 年 3 月 9 日C.2016 年 3 月 9 日D.2017 年 3 月 9 日【答案】C10.【问题】甲房地产经纪机构的经营战略重点是专门为应届大学毕业生提供租房代理服务，此经营战略是（）。A.低成本战略B.聚焦战略C.多样化战略D.一体化战略【答案】B11.【问题】房地产经纪行业的发展直接依赖于（）。A.房地产供给量B.房地产需求量C.房地产成交量D.国家政策【答案】C12.【问题】异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以申请()

6、。A.预告登记B.更正登记C.初始登记D.注销异议登记【答案】D13.【问题】下列关于委托方式的说法，正确的是（）。A.委托方式的选择由房地产经纪机构和委托人共同协商B.多家委托的缺点在于受到房地产经纪机构客户的数量限制C.独家委托、多家参与销售的方式中，佣金在卖方独家委托的房地产经纪机构和联系承购方的房地产经纪机构之间分配D.独家委托中，谁先达成交易合同，谁获得佣金【答案】C14.【问题】房地产经纪人员的心理素质结构不包括（）。A.认知过程B.知识储备C.外在形象D.自我调控【答案】C15.【问题】领取房屋权属证书，权利人应按（）缴纳印花税。(2012 年真题)A.申请登记时的房地产价值的

7、0.3%B.申请登记时的房地产价值的 0.5%C.申请登记时的房地产价值的 1%D.每件 5 元【答案】D16.【问题】在房地产经纪服务合同中，主要条款如标的、劳务报酬与酬金等属于()。A.程序条款B.免责条款C.默示条款D.明示条款【答案】D17.【问题】职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年（）为结息日。A.1 月 1 日B.6 月 30 日C.7 月 30 日D.12 月 30 日【答案】B18.【问题】关于房源外部营销中平面媒体广告，下列说法错误的是（）。A.选择发行量大、知名度高的平媒广告载体B.广告投入应持续不断，每周 67 次，持续才能

8、效果才更明显C.最好与房地产机构里其他经纪人集体投放D.房源广告撰写上标题鲜明、楼盘及房源信息简洁清晰、卖点突出【答案】B19.【问题】某房地产经纪公司接受二手住宅楼销售委托，由经纪人秦某到现场进行勘察得知：该住宅楼为九层，层高 3m，房屋竖向承重构件采用砖墙和砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板，外窗为钢窗，建成于 20 世纪 90 年代，六成新，一部电梯，电梯从一层到顶层所用时间为 13.5s。该住宅楼地基土均匀稳定，承载力好。A.低层住宅B.多层住宅C.中高层住宅D.高层住宅【答案】C20.【问题】下列情形中，当事人无需申请房屋所有权转移登记的是（）。(2011、2010真题)A.租赁B

9、.赠与C.互换D.继承【答案】A二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】下列各项属于房地产市场卖方的有（）。A.土地拥有者B.房屋所有权人C.房地产经纪机构D.房地产估价机构E.房地产开发商【答案】AB2.【问题】房地产经纪人应掌握的市场分析的技能有()。A.对房地产市场定性判断和定量分析的技能B.准确判断客户犹豫不决真正原因的技能C.灵活采用有关方法消除客户疑虑的技能D.体察购房人心理，适时推荐合适房源的技能E.分析判断市场供给、需求、价格的现状及变化趋势的技能【答案】A3.【问题】房地产经纪活动中的物业查验

10、阶段，房地产经纪人主要应当查验的内容包括()等。A.物业是否存在抵押权、租赁权B.物业的周边环境C.物业的增加潜力D.物业所处的具体位置E.物业的朝向、设备及装修情况【答案】ABD4.【问题】按客户（）等因素，可以将客户分为 A、B、C 三个等级的客户群。A.购买时间的确定B.购买意向的强弱C.经济承受能力的大小D.对物业品质要求程度的高低E.购房区域范围【答案】BCD5.【问题】房地产经纪人一旦在一份房地产代理合同上签字，该合同生效后，其就负有一定的义务，包括()。A.按照指示处理事务的义务B.处理事务的收益和所得交付被代理人的义务C.亲自处理事务的义务D.承担处理事务的费用的义务E.向被代

11、理人报告处理事务情况的义务【答案】ABC6.【问题】晨星：旭日：明月A.黄叶：老树：枯藤B.春归：绿草：芳洲C.云淡：风清：细雨D.雪融：柳絮：梨花【答案】A7.【问题】对房地产经纪人员职业道德的公平竞争的表述，正确的是（）。A.竞争与合作是房地产经纪人时刻面对的问题B.“公平竞争，注重合作”是制胜的前提C.房地产经纪人员以坦然的心态、公平的方式参与竞争D.通过竞争，房地产经纪人员和经纪机构可以取他人之长，补己之短，在做大业务增量的同时，提高自己的市场份额和收益E.合作是房地产经纪人员和经纪机构提高市场竞争力的重要手段【答案】ABC8.【问题】边缘城市商圈的研究指标主要包括（）。A.附近商业的

12、租金B.主要商业分析C.各类商业规模、业态及经营D.人流、车流状况E.常住人口及消费水平【答案】B9.【问题】写字楼项目具有（）的特点，在代理销售过程中，房地产经纪机构需要与房地产开发商充分协商写字楼项目的运作目标。A.投资大B.收益大C.回收期长D.回收期短E.风险小【答案】AC10.【问题】A 省 B 县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国城市房地产管理法、A 省人民代表大会出台的A 省城镇房地产开发经营管理条例及 A 省政府颁布实施的A 省商品房销售管理办法等法律、法规，出台了B 县城镇职工住房补贴管理暂行办法、B 县城镇商品房预售管理办法、B 县城镇商品房销售管理办法等一系列规

13、定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2015 年 3 月，该市采取招标方式，选定 C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费 100 元。勘察设计和前期工程费 200 元，建安工程费 600元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）100 元，贷款利息 30 元。A.经济适用住房实质上就是廉租住房B.用于解决低收入家庭的住房困难C.经济适用住房土地可以划拨取得D.购买经济适用住房不满 5 年，不得直接上市交易【答案】BCD11.【问题】经纪是指自然

14、人、法人和其他经济组织通过（）等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务活动。A.居间B.委托C.代理D.承包E.行纪【答案】AC12.【问题】2014 年 8 月，冯某通过甲房地产经纪机构（以下称甲机构）的居间服务购买了一套 80m2 的二手住宅，2014 年 9 月委托甲机构办理了二手房抵押贷款，2014 年 10 月又委托甲机构代理对外租赁。甲机构的房地产经纪人陈某找到承租人褚某并按照市场价格签订了房屋租赁合同，租赁期为 3 年。2017 年 3 月，冯某委托甲机构代理出售该住房，同年 4 月该套住宅按照市场价转售给卫某，并办理了房屋登记手续。卫某因结婚急等装修房屋

15、，要求褚某提前搬走，褚某不同意。关于出租房屋转让限制的说法，正确的有（）。A.冯某的房屋因已设定了抵押权，不得出租给褚某B.租赁期限未到期，褚某有权要求原租赁合同继续履行C.卫某急等房屋装修结婚系正当理由，陈某与褚某签订的原租赁合同自动终止D.冯某转让该房屋时，应提前通知褚某，褚某在同等条件下有优先购买权E.褚某虽无意购买该房屋，但 2017 年 11 月若主张优先租赁权，卫某不得拒绝【答案】ABD13.【问题】甲房地产经纪门店（以下简称甲门店）为改善经营进行改革：在业务上，建立商圈信息档案，实行“商圈经营”；在门店形式上，对该门店进行重新装修。重新装修后的门店既能满足客户的需求又可体现行业的

16、特点，业务量因此有了明显增加。某日，王某委托甲门店以 100 万元的价格为其出售一套住宅。房地产经纪人高某承办该业务，并发布了房源信息。之后，该住宅以 110 万元的价格出售给了李某。李某的家庭平均月收入为12500 元。高某为李某预定了偿还比率为 30%的住宅贷款方案。(2012 年真题)A.订立房屋出售经纪服务合同B.经王某书面同意C.公布王某的联系方式D.事先实地查看房屋【答案】AB14.【问题】房地产经纪机构接受委托人的代理委托，应签订代理合同。有关委托代理合同正确的说法有()。A.合同的当事人双方必须是法人B.合同的当事人双方可以是法人C.合同的当事人可以一方是自然人，另一方是法人D

17、.合同的当事人双方可以是不具有完全民事行为能力的自然人E.委托人若是自然人，则必须是具有完全民事行为能力的自然人【答案】BC15.【问题】周某欲购买甲公司所开发项目的一套住宅。首付款为总房价的 30，余额以银行贷款方式解决，贷款期限 20 年，贷款年利率 6，该居民家庭收入 8000 元。A.居民收入提高B.地区经济高速增长C.城市外来人口的增加D.对未来价格下降的共同预期【答案】ABC16.【问题】共用题干A.直接融资B.公募C.间接融资D.信托【答案】AC17.【问题】从目前房地产经纪机构所实施的扩张战略来看，主要有（）。A.跨地域市场扩张战略B.跨专业市场扩张战略C.跨行业扩张战略D.综

18、合性扩张战略E.合作性扩张战略【答案】ABCD18.【问题】下列说法中，正确的有()。A.知识产权属于支配权B.解除权属于形成权C.集体土地所有权属于支配权D.国有土地使用权属于支配权E.撤销权属于抗辩权【答案】ABC19.【问题】房地产权利人应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，合同内应当载明（）。A.当事人的身体状况B.委托权限C.委托期限D.委托人的权利、义务E.被委托人的权利、义务【答案】BCD20.【问题】房地产市场需求调查主要包括()。A.房地产消费者调查B.房地产消费动机调查C.房地产市场反映调查D.房地产消费行为调查 E:建筑设计及施工企业调查【答案】ABD三三,大大题

19、题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自 2006 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日，租金为每月 5000 元，在每月初的前 3 天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007 年 3 月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金 1000 元，丙企业表示同意。2007 年 8

20、月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用 4000 元。2007年 10 月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于 2008年 1 月 3 日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金 6000 元，乙公司表示，维修费用可以抵销 4000 元租金，只愿意再支付2000 元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向

21、乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销 4000 元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3 分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3 分）3.乙公司可以维修费用抵销 4000 元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人

22、在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用 4000 元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销 4000 元租金。（4 分）2.甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自 2006 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日，租金为每月 5000 元，在每月初的前 3 天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007 年 3 月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司

23、无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金 1000 元，丙企业表示同意。2007 年 8 月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用 4000 元。2007年 10 月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于 2008年 1 月 3 日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金 6000 元，乙公司表示，维修费用可以抵销 400

24、0 元租金，只愿意再支付2000 元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销 4000 元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3 分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租

25、的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3 分）3.乙公司可以维修费用抵销 4000 元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用 4000 元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销 4000 元租金。（4 分）3.甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自 2006 年 1 月

26、 1 日至 2009 年 12 月 31 日，租金为每月 5000 元，在每月初的前 3 天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007 年 3 月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金 1000 元，丙企业表示同意。2007 年 8 月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用 4000 元。2007年 10 月，乙公司另购买

27、了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于 2008年 1 月 3 日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金 6000 元，乙公司表示，维修费用可以抵销 4000 元租金，只愿意再支付2000 元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销 4000 元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同

28、的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3 分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3 分）3.乙公司可以维修费用抵销 4000 元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业

29、维修的费用 4000 元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销 4000 元租金。（4 分）4.甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自 2006 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日，租金为每月 5000 元，在每月初的前 3 天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007 年 3 月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金

30、1000 元，丙企业表示同意。2007 年 8 月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用 4000 元。2007年 10 月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于 2008年 1 月 3 日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金 6000 元，乙公司表示，维修费用可以抵销 4000 元租金，只愿意再支付2000 元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除

31、租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销 4000 元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3 分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3 分）3.乙公司可以维修费用抵销 4000 元租金。

32、根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用 4000 元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销 4000 元租金。（4 分）5.甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自 2006 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日，租金为每月 5000 元，在每月初的前 3 天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007

33、 年 3 月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金 1000 元，丙企业表示同意。2007 年 8 月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用 4000 元。2007年 10 月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于 2008年 1 月 3 日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金 6

34、000 元，乙公司表示，维修费用可以抵销 4000 元租金，只愿意再支付2000 元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销 4000 元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3 分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3 分）3.乙公司可以维修费用抵销 4000 元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用 4000 元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销 4000 元租金。（4 分）