2022年中国房地产估价师点睛提升题型21.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类指标D.收益相关指标【答案】 D2. 【问题】 甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外

2、装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。A.简单算术平均值得到最后结果B.加权平均，收益法权重小于比较法C.加权平均，收益法权重大于比较法D.根据市场分析，不考虑比较法的影响【答案】 C3. 【问题】 开发商向买房人的保修期中，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏（）年。A.1B.4C.2D.3【答案】 A4. 【问题】 相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动【答案】 C5. 【问题】 某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是（

3、）。A.领导定价法B.挑战定位C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】 A6. 【问题】 小区内停车场建设费属于（）。A.公共配套设施建设费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.物业管理维修资金【答案】 A7. 【问题】 国家对房地产开发项目资本金比例的要求是（）。A.15%B.20%C.35%D.40【答案】 C8. 【问题】 (2016年真题) 在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（）。A.建造费用B.融资费用C.其他工程费用D.专业人员费用【答案】 B9. 【问题】 下列关于财务分析指标说法中，不正确的是（ ）。A.一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快B

4、.资产报酬率越高，说明企业的获利能力越强C.销售毛利率越大，企业通过销售获取利润的能力越强D.成本费用净利率越低，说明企业的获利能力越强【答案】 D10. 【问题】 某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（ ）万元。A.3752B.3806C.4128D.4830【答案】 A11. 【问题】 下列货币政策中，能够抑制通货紧缩的一般性政策工具为（）。A.提高再贴现率B.降低法定准备金率C.

5、降低最高贷款限额D.施行上浮的放贷利率【答案】 B12. 【问题】 反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格【答案】 C13. 【问题】 资金运动起点时的金额称为（）。A.现值B.终值C.年值D.时值【答案】 A14. 【问题】 对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有( )的特点。A.土地费用高B.无投资风险C.投资者易与政府沟通D.开发周期长【答案】 A15. 【问题】 某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。

6、卖方实际得到的价格为（）元/m2。A.2325B.2500C.2560D.2625【答案】 A16. 【问题】 某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为（ ）元/m2。A.5110.51B.5307.26C.5548.37D.5638.13【答案】 A17. 【问题】 住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保（）。A.风险基金B.保证金C.预留金D.周转金【答案】

7、B18. 【问题】 期限为10年、年利率6%、按月等额还本利息的个人住房抵押贷款，若月还款额为2600元，则第4年最后1个月还款额中的利息是（）元。A.156.00B.648.41C.784.41D.793.45【答案】 D19. 【问题】 下列选项中，真正实现房地产自然增值的因素是（）。A.房地产拥有者自己对房地产进行投资改良B.通货膨胀所引起的房地产价格上升C.外部经济、需求增加导致的房地产价格上涨D.房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升【答案】 C20. 【问题】 某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，

8、建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。A.政府房地产管理部门B.政府规划管理部门C.政府土地管理部门D.上级总公司【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有（）。A.当前该类房地产价格水平较高B.该类房地产的开发成本上升C.该类房地产的开发技术水平提高D.预期该类房地产价格会上涨E.该类房地产未来持有成本增加【答案】 AC2. 【问题】 下列行为中，体现某宗房地产受到

9、外部经济性影响的有（）A.在其邻近建化工厂B.调整城市发展方向C.在其邻近建垃圾站.公共厕所D.在其邻近建花园.开辟一块绿地E.改善城市格局【答案】 D3. 【问题】 物业的净经营收入等于潜在毛租金收入减去（）之和后，再加上其他收入的金额。A.抵押贷款还本付息额B.空置损失C.收租损失D.折旧E.运营费用【答案】 BC4. 【问题】 下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有( )。A.经济适用住房建设用地B.商品住宅用地C.公办学校用地D.高速公路服务区非经营性用地E.国家重点扶持的能源项目用地【答案】 ACD5. 【问题】 以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括（

10、 ）。A.速动比率B.投资利润率C.内部收益率D.成本利润率E.净现值【答案】 C6. 【问题】 城市维护建设税是随( )附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。A.增值税B.财产税C.消费税D.流转税E.营业税【答案】 AC7. 【问题】 一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有( )。A.城市化水平的提高B.房地产开发建设的技术进步C.房地产本身价格的提高D.消费者收入水平的提高E.房地产开发建设要素价格下降【答案】 AD8. 【问题】 2016年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总

11、建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。A.公债券B.长期债券C.公募债券D.信用债券【答案】 CD9. 【问题】 某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。下列说法正确的是（）。A.此估价报告的有效期为20年B.此估价报告

12、的有效期原则上不超过1年C.该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存20年以上D.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估E.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估【答案】 BCD10. 【问题】 关于成交价格、市场价格、理论和评估价值的说法，正确的有（）。A.在一笔成功的房地产交易中，买方最高出价成交价格卖方最低要价B.在买方的市场下，成交价格会偏向卖房最低要价C.市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格D.在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理

13、论价格而上下波 动，不会偏离太远E.当交易情况正常时，成交价格接近市场价格【答案】 ABD11. 【问题】 城市规划报建审批管理包括（）。A.建设项目选址管理B.土地利用规划管理C.建设用地规划管理D.建设工程规划管理E.对违章建设的查处【答案】 ACD12. 【问题】 房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照( )分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型E 投资偏好【答案】 ACD13. 【问题】 房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（）。A.备选方案差异原则B.备选方案独立原则C.最低可

14、接受收益率原则D.不行动原则E.备选方案关联性原则【答案】 ACD14. 【问题】 我国城市土地使用制度改革突出表现在（）。A.征收土地使用费B.开展土地使用权有偿出让和转让C.制定地方性土地使用权有偿出让.转让法规D.制定宪法和土地管理法E.允许农村耕地使用权流转【答案】 ABC15. 【问题】 在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有（）。A.众数法B.最小二乘法C.扩大时距法D.中位乘数法E.移动平均法【答案】 BC16. 【问题】 (2016真题) 关于股票和公司债券的说法，正确的有（）。A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任B.股票和公司债券同属于流通证券C.

15、股票投资和公司债券投资都属于长期投资D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响E.股票和公司债券都体现资本信用关系【答案】 B17. 【问题】 (2014真题) 在有保留价且保留价保密的拍卖中，邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，此时保留价知情人有（）。A.委托人B.拍卖人C.买受人D.竞买人E.公证人【答案】 AB18. 【问题】 按照索赔的目的，可以将工程索赔分为（）。A.工期索赔B.工程变更索赔C.合同中明示的索赔D.合同中默示的索赔E.费用索赔【答案】 A19. 【问题】 投标文件有下列（）情形的，由评标委员会初审后按废标处理。A.递交投标文件前提交投标保证金B.无法定代表人

16、签字C.投标人递交两份内容不同的投标文件D.未按要求提交投标保证金E.联合体未附联合体各方共同投标协议【答案】 CD20. 【问题】 工程建设监理基本工作中的“三控”指的是监理工程师在工程建设全过程中的( )。A.工程进度控制B.工程质量控制C.工程人员控制D.工程投资控制E.工程物资控制【答案】 ABD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某企业一幢6层办公大楼于2年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。现委托甲房地产估价机构评估拍卖底价。1.若选择收益法和比较法评估拍卖底价，简

17、述各自的技术路线。2.法院应如何确定拍卖底价若第一次流拍，怎样处理【答案】1.收益法技术路线：因为该大楼已经出租，在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用比较法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。比较法技术路线：找相似的可比实例，进行相应的房地产交易情况修正、市场状况修正和房地产状况修正，得到比较法的价值。因拍卖属于公开市场价值，是不考虑抵押情况的价格。但应做限期变现偿债因素分析。2.人民法院确定的保留价；第一次拍卖的保留价等于评估价；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得

18、超过前次保留价的百分之二十。2. 某办公用地地价评估报告书封面及目录（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公用地估价结果报告一、委托人XX建筑装饰工程公司（法定代表人XX;住所：XX)二、估价机构XX房地产咨询服务公司三、估价对象1.估价对象概况:估价对象办公用地坐落在某市某路华信商贸区出口处，南临某公路，距G市5号髙速公路人口处约200m，西临某大学，北面和南面各有某大型停车场和某停车场。该地段是全国各地工业、农贸商品的集散地，周围有较多的大型停车场、商品批发市场和众多的商铺、招待所、各地办事处等设施。估价对象正处于该地段的中心位置，具有较高的开发价值，经估价人员现场勘察确认，

19、估价对象已完成“七通一平”达到开发建设的要求。2.估价对象规划设计条件：规划用途：办公；总占地面积：1000m2；【答案】(1)缺少致委托方函。(2)估价时间应为估价时点。(3)估价方描述过于简单，少法定代表人、住所以及估价方估价资格等级。(4)估价对象权利状况交代不清。(5)人民币大写六应为陆。(6)税费通常包括“两税一费”等，而不包括所得税和增值税。(7)总楼价计算有误，应为20913306元。(8)总建筑费没有折算到估价时点。(9)没有计算专业费用。(10)现金流量折现法不应再计算利息。(11)现金流量折现法不应再计算利润。(12)单位地价计算有误。(13)应采取两种或两种以上的方法估算

20、地价。(14)报告最后一部分内容应为附件。3. 甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。、复核估价时应如何确定j价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？、复核估价的估价目的和价值类型应如何表述？【答案】1.本题考查的是复核估价。复核估价时，若甲机构在确定价值时点时无误，应以甲机构的价值时点为复核估价的价值时点。估价对象的产权性质、使用性质、

21、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原价值时点时的状况为准。2本题考查的是复核估价。复核估价的估价目的应表述为：受银行的委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值类型可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的价值时点时房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。4. 指出并改正下面估价报告片断中的错误以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专

22、业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性强。估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至价值时点已完成打桩工

23、程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。【答案】1.“变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性”说法错误，改为：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。2.“估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差”说法错误，改为：估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。3.“由于

24、在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强”说法错误，改为：由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较弱。4.“一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越强”说法错误，改为：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。5. 某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。1.评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？2.政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3.评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？【答案】1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。2.收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：(1)建筑物拆除费用。(2)土地开发费用（如七通一平费用）。(3)其他成本费用（如财务成本、管理费用）。3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。