2022年贵州省房地产估价师点睛提升测试题.docx
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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1. 【问题】 当租售价格大于预测价格时,最低租售价格与预测租售价格之间的差距(),说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越大B.越小C.没有关系D.无法判断【答案】 A2. 【问题】 比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的( )。A.完全相同的房地产B.相关的房地产交易C.类似房地产的交易D.房地产的交易【答案】 C3. 【问题】 某城市处于平原地区,城中有两条河流汇集,并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区,地下煤炭资源储藏丰富,形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 20
2、11 年,甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成,均为现浇框架结构,每幢建筑的进深为 14m,基底面积均为 860m2,共 8 层,其中一层建筑面积 720m2,二层以上建筑面积相等。建设期间,乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元,以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011 年,甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元,其中,销售收入净额 l.58 亿元,营业成本 0.85 亿元,销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元,所得税税率为 25。A.18
3、.51B.22.94C.24.68D.53.79【答案】 A4. 【问题】 线性盈亏平衡分析中的盈亏平衡价格是()。A.销售量等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格B.销售量小于盈亏平衡产量时单位产品销售价格C.销售量等于生产能力产量时单位产品最低销售价格D.销售量等于生产能力产量时单位产品最高销售价格【答案】 A5. 【问题】 某办公楼经过更新改造后,其实际成新率通常( )用直线折旧法计算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.无法判断【答案】 B6. 【问题】 ( )有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查,有助于解决之后可能发生的估价争议,有助于估价机构和估价师展现估价业绩
4、。A.交付估价报告B.保存估价资料C.确定估价结果D.选定估价方法计算【答案】 B7. 【问题】 某写字楼的采光受到影响,为克服该影响,改造该写字楼照明系统需花费30万元,每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年,报酬率为8%,该写字楼因采光受影响造成的损失为( )万元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00【答案】 C8. 【问题】 (2014年真题) 陈某属低保户,拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从2011年2月开始对该区进行改造。甲房地产估价机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权,投资10亿元开
5、发建设商业零售、商务办公,酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体,并按居住建筑面积的10%配建公共租赁住房。2013年“十一”黄金周期间,乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2013年10月20日该项目取得商品房预售许可证。代理该项目工程招标的工程招标代理机构的资格应为()。A.甲级B.乙级及以上C.丙级及以上D.暂定级及以上【答案】 A9. 【问题】 2012年1月,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得A省B市C县一块建设用地使用权,投资2亿元开发普通商品住宅小区。该建设用地使用权需要征收D村基本农田10亩,基本农田以外的耕地16亩,已知D村原有耕地面积为1600亩,农业人口为
6、800人。该耕地被征收前三年平均年产值为2000元/亩。A.15.60B.26.00C.31.20D.52.00【答案】 C10. 【问题】 房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险,向保险公司投保的险种是()。A.人身保险B.责任保险C.财产损失保险D.信用保证保险【答案】 B11. 【问题】 某公司2014年9月,在南京购买了一间写字楼,位于25层商务写字楼的顶层,由于严重漏雨,影响了公司的正常经营。A.损害赔偿估价包括正价值估价和负价值估价,不包括相关经济损失估价B.损害赔偿估价容易找到类似损害的赔偿实例C.损害赔偿估价对建筑专业知识要求更高,需要大量专业帮助,需
7、要损害程度鉴定D.对不可修复的商品房质量缺陷可考虑采用比较法进行估价【答案】 C12. 【问题】 对投资项目或投资方向提出建议,是()阶段的主要任务。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】 A13. 【问题】 房地产被人民法院查封,从而其处分受到限制,属于( )。A.拥有的房地产权利B.受房地产权利以外因素限制的情况C.受其他房地产权利限制的情况D.额外的收益或好处【答案】 B14. 【问题】 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发,该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产
8、开发,具体计划如下:A.销售费用、销售税费和开发利润B.销售费用、销售税费和所得税C.销售费用、销售税费和购地税费D.销售费用、销售税费、投资利息和购地税费【答案】 C15. 【问题】 该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时,该楼盘平均销售价格为( )元/m2。A.1963.64B.2000C.2552.73D.2600【答案】 C16. 【问题】 下列属于地貌的是()。A.山地B.房屋C.道路D.河流【答案】 A17. 【问题】 某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年,实际建设期为1.5年,现在建工程被人民法院强制拍卖,办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年,通过市场调查得知类
9、似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时,后续建设期应为( )年。A.1B.1.5C.2D.2.5【答案】 D18. 【问题】 张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出,租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2,张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2,租期为5年,费用按法规各自承担。A.剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年
10、租期的价格D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和【答案】 D19. 【问题】 盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与 ( )的平衡关系的方法。A.固定成本B.变动成本C.盈利D.机会成本【答案】 C20. 【问题】 关于物权的效力说法有误的是( )。A.同一标的物,不允许有性质不相容的两个物权同时并存B.同一标的物一般来说物权优先于债权C.私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主失效D.物权成立后,无论其标的物辗转落入何人之手,权利人均可追及标的物行使其权利【答案
11、】 C二 , 多选题 (共20题,每题2分,选项中,至少两个符合题意)1. 【问题】 市场定位战略主要分为()。A.产品差别化战略B.服务差别化战略C.主题差别化战略D.人员差别化战略E.形象差异化战略【答案】 ABD2. 【问题】 下列选项中,()可以从住宅专项维修资金中使用。A.人为损坏住宅共用部位所需的修复费用B.保修期满后共用设施设备的维修费用C.有线电视管线的养护费用D.住宅维修期满后共用部位的改造费用E.由建设单位承担的住宅共用部分的更新费用【答案】 BD3. 【问题】 在风险分析中的风险估计阶段,需要开发的工作包括()。A.风险估算B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D
12、.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议【答案】 AB4. 【问题】 在物业管理中经常用到的预算形式包括()。A.年度运营预算B.资本流预算C.资本支出预算D.长期预算E.资本收入预算【答案】 ACD5. 【问题】 动态分析法具体需要做到下列(),才能保证估价结果的准确性。A.后续开发经营期究竟多长要预测准确B.各项支出、收入在何时发生要预测准确C.各项支出、收入发生的金额要预测准确D.销售期多长要预测准确E.运营期多长要预测准确【答案】 ABC6. 【问题】 ( )等不宜作为抵押物,一般不具有抵押价值。A.一个高尔夫球洞B.一条保龄球球道C.封闭使用的大院深处的一幢房屋D.在建工程E
13、经济适用住房【答案】 ABC7. 【问题】 间接融资的优点在于( )。A.筹资上可以积少成多B.安全性比直接融资高C.有利于筹集长期投资资金D.由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平E 减少了对筹资者使用资金的压力和约束【答案】 ABD8. 【问题】 下列财务指标中反映企业营运能力的有()。A.资产负债率B.存货周转率C.存货周转天数D.应收账款周转率E.应收账款周转天数【答案】 BCD9. 【问题】 不确定型决策常用的决策方法有()。A.最大可能法B.小中取大法C.大中取大法D.决策树法E.最小最大后悔值法【答案】 BC10. 【问题】 关于工程建设项目招标的说法
14、,正确的有( )。A.法律、法规规定不宜公开招标的,可采取邀请招标B.招标项目必须编制标底C.采用工程量清单招标的,工程量清单必须作为招标文件的组成部分D.采用工程量清单招标的,应编制招标控制价E.招标控制价必须保密【答案】 ACD11. 【问题】 下列资金中,可以用于购买国债的有( )。A.担保公司资金B.在建工程抵押贷款C.商品房预售资金D.住房共用部位共用设施设备专项维修资金E.住房公积金【答案】 D12. 【问题】 假设开发法评估待开发土地价值时,选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的()。A.区位B.用途C.档次D.周围环境E.建筑规模【答案】 BC13. 【问题】 房屋征收范围确定后
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