2022年贵州省房地产估价师高分预测考试题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【答案】 D2. 【问题】 某房地产投资项目的实际收益率为8.0，若银行的存、贷款年利率分别为3.5和6.5，通货膨胀率为4.0，则该项目投资的名义收益率是（）。A.11.78B.12.00C.12.32D.15.02【答案】 C3. 【问题】 (2013年真题) 下列取得房地产的行为中，属于免征契税的是（）。A

2、.接受遗赠房地产B.购买经济适用住房C.城镇职工第一次购买公有住房D.购买90以下且属于该家庭唯一住房【答案】 C4. 【问题】 （）的分析与选择主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营等经营方式进行选择。A.融资方式与资金结构B.合作方式C.开发时机D.产品经营方式【答案】 D5. 【问题】 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：A.对三期开发的土地分别估价

3、，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点【答案】 C6. 【问题】 我国已初步形成（ ）的住房信贷体系。A.商业性B.政策性C.商业性为主、政策性为辅D.商业性和政策性并存【答案】 D7. 【问题】 在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（ ）。A.完全相同B.差距较大C.没有可比性D.相近【答案】 D8. 【问题】 2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商

4、品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】 D9. 【问题】 最适用的房地产价格指数或变动率是（ ）。A.全国房地产价格指数或变动率B.本地区房地产价格指数或变动率C.全国同类房地产价格指数或变动D.本地区同类房地产价格指数或变动率【答案】 D10. 【问题】 不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称（）。A.市场潜量B.市场预测量C.市场最低量D.市场最高量【答案】 C11. 【问题】 廉租住房单套建筑面积控制在（）m2以

5、内，保证基本居住功能。A.30B.40C.50D.60【答案】 C12. 【问题】 2015年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。A.750B.900C.1400D.1800【答案】 C13. 【问题】 某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积4500m2,代征地面积500m2,规划建筑面积为15000m2。

6、甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调査，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/m2,且按每月1%递增，平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押C.在建工程抵押权实

7、现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置D.在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权【答案】 D14. 【问题】 下列房地产置业投资的不确定性因素中，影响有效毛租金收入估算的是（）。A.运营费用B.年还本付息额C.空置率D.权益投资比率【答案】 C15. 【问题】 下列选项中，不属于竞争导向定价法的是（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】 D16. 【问题】 反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况的报表是（）。A.损益表B.资产负债表C.利润分配表D.现金流量表【答案】 B17. 【问题】 房地产需要专业估价的基本条件是房地

8、产具有（ ）的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值量大D.不可移动和用途多样【答案】 B18. 【问题】 (2017年真题) 许某对其所属的商铺登记为徐某所有表示了异议，不动产登记机构根据利害关系人的申请，最终将该商铺登记为许某所有。这一登记属于（）。A.转移登记B.变更登记C.异议登记D.更正登记【答案】 D19. 【问题】 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A.180B.196C.200

9、D.300【答案】 B20. 【问题】 因人民政府的征收决定导致物权设立、变更、转让或者消灭的，（ ），发生效力。A.申请不动产登记时B.事实行为成就时C.征收决定生效时D.颁发不动产权利证书时【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 酬金制物业服务费的构成包括（）。A.物业服务成本B.物业服务支出C.法定税费D.物业服务企业的酬金E.物业管理企业的利润【答案】 BD2. 【问题】 在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销【答案】 A3. 【问题】 同一

10、房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（）不同。A.开发成本B.运营费用C.纳税状况D.对未来的信心E.市场利率【答案】 ABCD4. 【问题】 关于房屋存量的说法，正确的有（ ）。A.存量属于房地产市场的需求指标B.存量单位可以是建筑面积或套数C.存量可按物业类型分别统计D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量【答案】 BC5. 【问题】 在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（）。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合

11、估价对象【答案】 AB6. 【问题】 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。A.功能落后B.功能缺乏C.环境污染D.交通拥挤E.正常使用的磨损【答案】 CD7. 【问题】 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，( )。A.私有住宅转让后仍用于居住的B.办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D.是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的【答案】 BD8. 【问题】 (2016真题) 根据城市房地产管理法，房地

12、产交易的形式有（）。A.房地产出让B.房地产转让C.房地产抵押D.土地划拨E.房屋租赁【答案】 BC9. 【问题】 在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有（）。A.上位法优先于下位法B.不同效力的法有冲突时新法优先于旧法C.特别法优先于普通法D.法律文本优先于法律解释E.强行法优先于任意法【答案】 ACD10. 【问题】 房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照( )分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型E 投资偏好【答案】 ACD11. 【问题】 政府宏观调控房地产的手段包括(

13、)。A.严格控制建设程序B.金融政策和住房政策C.地价政策D.城市政策E 住房政策【答案】 BCD12. 【问题】 房地产间接投资包括（ ）。A.置业投资B.购买房地产开发企业的股票或债券C.开发投资D.投资房地产投资信托基金E.土地购置贷款【答案】 BD13. 【问题】 金融信托投资的特点有（ ）。A.财产所有权归属于委托人B.财产所有权要从委托人转移给受托人C.财产核算的自主性D.财产核算的他主性E.收益分配的实绩性【答案】 BD14. 【问题】 根据代理权发生的依据不同，可将代理分为( )。A.本代理B.委托代理C.法定代理D.复代理E.单独代理【答案】 BC15. 【问题】 在宗地面积

14、测算中，不能计入宗地面积的范围有（）。A.已明确使用权属的间距地B.市政管辖的道路、街道用地C.公共使用的排污沟D.经规划部门核定的公共用地E.房地产证记载范围内的用地【答案】 BCD16. 【问题】 房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括( )。A.房屋评估价值B.评估对象的构成C.装饰装修评估结果D.评估对象基本情况E.停产停业损失评估结果【答案】 ABD17. 【问题】 国办发200526 号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有( ) 。A.住宅小区绿地率在30以下B.住宅小区建筑容积率在1.0 以上C.单套建筑面积在120 以下D.实际成交价格低

15、于同级别土地住房平均交易价格1.2 倍以下E.人均居住建筑面积在25 以下【答案】 BCD18. 【问题】 陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。A.缴纳契税、营业税B.如实申报成交价格C.签订房屋买卖合同D.按3元/m2标准缴纳交易手续费【答案】 BC19. 【问题】 在下列说法运用市场法

16、估价，其步骤包括( )。A.搜集交易比例B.选取可比实例C.对可比实例成交价格做适当处理D.价格调整E 求取比准价格【答案】 ABC20. 【问题】 (2016真题) 根据国有土地上房屋征收与补偿条例，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施的行为有（）。A.改建房屋B.新建房屋C.扩建房屋D.租赁房屋E.变卖房屋【答案】 ABC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. （二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供的年利率为8%，期限为10年，按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年初便可出租。张

17、某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限为19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%。乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。1.编制甲、乙两个方案的自有资金现

18、金流量表。2.试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣【答案】1.（1）编制甲方案的资本金现金流量表，如表1所示。表1甲方案的资本金现金流量万元年还本付息A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=300错误8%错误（1+8%）10/（1+8%）10-1=44.71（万元）。（2）编制乙方案的资本金现金流量表，如表2所示。表2乙方案的资本金现金流量万元2.用差额投资内部收益率法进行方案比选（1）进行单一方案评价NPV甲=300+67.79/15%错误11/（1+15%）5+73.41/15%错误11/（1+15%）5错误1/（1+15%）5124.03/15%错

19、误11/（1+15%）5错误1/（1+15%）10+130.24/15%错误11/（1+15%）4错误1/（1+15%）15=300+227.24+122.35+102.77+45.70=198.06（万元）0，甲方案可行。NPV乙=400+85/15%错误11/（1+15%）10+155/15%错误11/（1+15%）92. 房地产抵押估价报告估价报告编号：估字2015第号估价项目名称：房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：房地产开发有限公司房地产估价机构：房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：（注册号）、（注册号）估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略

20、）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”错误，应为估价报告出具日期；2.估价结果报告，价值类型的表述不符合房地产抵押估价指导意见的要求；3.估价结果报告，“估价原则”缺少谨慎原则；4.结果报告中估价结果缺少单价；5.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；6.结果报告缺少风险提示；7.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；8.估价技术报告，假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；9.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公

21、式的理由（未说明未来收益是否变化）；10.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；11.估价技术报告，假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；12.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；13.运用公式V=（A/Y）1-1/（1+Y）n的计算结果有误；3. (一)估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于

22、市场租金。请问:1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?【答案】1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?答案有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入;租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入;本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?答案对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面:(1)

23、租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费;计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计;此外还包括租约中有无免租期租赁期限长短?与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。(2)租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限-次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。4. 指出并改正下列房地产估价文书的错误对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表4-8），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表4-8估价对象相关资料（一）年有效毛收入220005012（110）11880000元（

24、二）年运营费用1.年维修费用2200020002880000元2.年管理费用年管理费用年有效毛收入管理费用率管理用房租金损失1188000035005012656400元3.年增值税及附加【答案】1.年维修费用计算错误：25000200021000000元2.管理用房未出租不应算空置：年管理费用年有效毛收入3118800003356400元3.遗漏房产税：有效毛收入1211880000121425600元4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。8438660/5%1-1/（1+5%）45=149989332元（取整）5. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2

25、006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所支出的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。请问：1小题估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？2小题在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格？【答案】1小题重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。这样确定重置价格错误在于：(1)利息计算错误，概念不清，重置价格计算投资利息应按照该类房地产客观开发周期计算；(2)所列实际成本费用符合当时市场状况，未说明是否与估价时点(2006年6月)的市场状况相符；(3)期望利润不能作为测算用，应采用正常利润。2小题应考虑在建工程自开始建设到估价时点这段时间内，因工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等进行的增减价调整。您可能感兴趣的试题