2022年浙江省房地产估价师高分题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 以工序为研究对象编制的工程建设定额是（）。A.预算定额B.概算定额C.施工定额D.概算指标【答案】 C2. 【问题】 假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为( )。A.-1.33B.-0.66C.0.66D.1.53【答案】 D3. 【问题】 某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80/户，则2008年该市新建商品住房的市场潜

2、量是（）万。A.1260B.1380C.1440D.2100【答案】 C4. 【问题】 在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（ ）。A.假定建筑结构是安全的B.肯定建筑物是安全的C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定D.说明建筑结构安全难以确定【答案】 A5. 【问题】 某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。A.必然亏损B.必然获利C.不盈不亏D.盈亏根据具体情况确定【答案】 D6. 【问题】 某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是（ ）。A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程【答案】

3、 B7. 【问题】 如果一组数字中含有异常的或极端的数值，采用平均数就有可能得到非典型的甚至是误导的结果，这时采用（ ）较合适。A.平均数B.中位数C.众数D.最高或最低值法【答案】 B8. 【问题】 对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（）。A.1.15B.1.5C.1.8D.2.0【答案】 A9. 【问题】 下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（ ）。A.通过自己开发耕地取得B.通过征收集体土地取得C.通过征收国有土地上的房屋取得D.通过市场购置取得【答案】 A10. 【问题】 对于（）竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它

4、们将会采取什么行动。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型【答案】 D11. 【问题】 估价上的折旧注重的是（ ）。A.原始取得价值的减价调整B.原始取得价值的摊销与回收C.重置价值的摊销与回收D.价值的减价调整【答案】 D12. 【问题】 将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方式是（）。A.按照房地产的用途和等级划分的B.按照房地产的交易形式划分的C.按照地域范围划分的D.按照房地产购买者目的划分的【答案】 B13. 【问题】 完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.坐落B.形状C.场地平整情况D.登记时间【答案】 D14.

5、【问题】 预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（ ）。A.上升B.下降C.不变D.升降难定【答案】 B15. 【问题】 抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。A.抵押价值B.处分抵押物时的市场价值C.抵押价值处分抵押物的费用及税费D.处分抵押物时的市场价值处分抵押物的费用及税费【答案】 D16. 【问题】 如果待排序序列中两个元素具有相同的值，在排序前后它们的相互位置发生颠倒，则

6、称该排序算法是不稳定的。（）是稳定的排序方法，因为这种方法在比较相邻元素时，值相同的元素并不进行交换。A.冒泡排序B.希尔排序C.快速排序D.简单选择排序【答案】 A17. 【问题】 某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产从13年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为（）元/m2。A.5110.51B.5307.26C.5548.37D.5638.13【答案】 A18. 【问题】 目标市场选择的最简单的模式是（）。A.选择专业化B.产品

7、专业化C.市场集中化D.大量定制化【答案】 C19. 【问题】 某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（）。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%【答案】 C20. 【问题】 房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000 万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过（）万元。A.3.00B.3.80C.4.00D.6.00【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 对一个房地产项目

8、进行风险分析的过程，可以分为（）阶段。A.风险预测B.风险辨识C.风险评价D.风险决策E.风险估计【答案】 BC2. 【问题】 物业管理条例确立的基本制度包括（）。A.业主大会制度B.管理规约制度C.物业服务招投标制度D.住宅小区综合验收制度E.住宅专项维修资金制度【答案】 ABC3. 【问题】 下列关于房地产估价机构的表述正确的是（）。A.合伙形式的评估机构，应当有两名以上评估师B.采取公司形式的评估机构，应当有八名以上评估师C.二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务D.一级和二级资质房地产估价机构可以设立分支机构E.估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估

9、业务的，保存期限不得少于三十年【答案】 ABC4. 【问题】 下列（）接口不适用于SSD磁盘。A.SATAB.IDEC.PCleD.M.2【答案】 B5. 【问题】 房地产投资项目经济评价指标体系中以下( )属于盈利能力指标。A.FIRRB.借款偿还期C.财务净现值D.资产负债率E 流动比率【答案】 AC6. 【问题】 房地产权益融资的方式有（ ）。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.可转换债券【答案】 AB7. 【问题】 下列关于成本理论关系式的说法中，正确的有（）。A.经济成本=会计成本（显成本）+隐成本B.经济成本=会计成本（显成本）隐成本C.经济利润=销售收入会计成

10、本隐成本D.经济利润=销售收入+会计成本隐成本E.经济利润=销售收入+会计成本+隐成本【答案】 AC8. 【问题】 在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业【答案】 ACD9. 【问题】 对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（）。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】 ABC10. 【问题】 下列各项中，与计算税前现金流有关的

11、有（）。A.所得税B.完工期限C.大修基金D.净经营收入E.抵押贷款还本付息【答案】 D11. 【问题】 抵押率的确定受（ ）等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度【答案】 ABCD12. 【问题】 下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有（）。A.工业厂房B.公益设施C.娱乐场所D.城市基础设施E.高档酒店【答案】 AC13. 【问题】 房地产估价师注册证书失效的情形有（ ）。A.注册期满3年而未延续注册的B.持续离开估价岗位超过1年的C.年龄超60周岁的D.聘用单位被吊销营业执照的E.不具有完全

12、民事行为能力的【答案】 AD14. 【问题】 市场法估价中需要建立价格可比基础，主要包括( )等。A.统一采用总价B.统一面积单位和内涵C.统一付款方式D.统一币种和货币单位E 统一采用单价【答案】 BCD15. 【问题】 依据城市房地产管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，以划拨方式取得的土地使用权( )。A.一律不得转让B.经批准可以出租C.可以随房屋所有权一并抵押D.可以收回E.除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制【答案】 BCD16. 【问题】 2011 年 8 月，某城市作出房屋征收决定，被征收国有土地由甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房，项目总

13、投资预算为 6000 万元。刘某自有的一套住宅被征收，选择房屋产权调换的补偿方式。补偿协议约定，刘某取得该项目的一套经济适用住房和部分货币补偿。A.甲企业免交城镇土地使用税B.甲企业免交营业税C.刘某免交印花税D.刘某免交契税【答案】 ABC17. 【问题】 下列选项中，属于工业物业市场的有（）。A.普通住宅B.公寓市场C.休闲旅游设施D.仓储用房市场E.工业写字楼【答案】 D18. 【问题】 某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在

14、签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。A.双方达成的是一种单务合同B.双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告C.估价机构提交咨询报告后享有获得余款的债权D.开发公司开始支付的款项是一种定金【答案】 BC19. 【问题】 通常情况下法律、法规规定不得拍卖的房地产包括（）。A.未依法取得房地产产权证书的B.共有房地产，已经其他共有人书面同意的C.权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的D.权利人对房地产的处分权受到限制的E.司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的【答案】 ACD20. 【问题】 2012 年 6 月 1 日，某

15、市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。A.先行拆除，再作处理B.进行调查、认定和处理C.对未超过批准年限的临时建筑给予补偿D.对l.20 万m2 的违章建筑不予补偿【答案】 BC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 李某于2014年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2015年7月30日竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花

16、费了40万元。2015年9月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2015年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，李某希望评估价值为2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。现估价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于2015年7月30签订的正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全2.估价人员可否承诺按170万元进行估价3.可否按2015年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么【答

17、案】1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价；估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。3.不能按2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。2. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行征收，房地产管理部门公示了有资质的征收估价机构名单。某被征收人见到公示名单后，前往其中

18、一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被征收人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。、应通过何种途径选择估价机构？、你应如何确定作为征收估价依据的该被征收人房屋的用途？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。2.本题考查的是房屋征收估价的相关

19、规定。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。该房屋的法定用途为住宅，应按照住宅用途评估。3. 房地产估价报告项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价报告出具日期：2011年8月18日估价报告编号：估字第号致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结

20、果报告【答案】1.估价对象缺维护保养及完损情况说明；2.权益状况描述不全，缺少土地使用权人等；3.价值类型没有说明不包含租赁、抵押、查封影响；国有土地上房屋征收评估办法第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。4.估价依据缺少国有土地上房屋征收与补偿条例；5.依据中的城市房屋拆迁管理条例已经被新法取代，不应作为估价依据；6.缺少估价方法选择的理由，或估价方法选用理由未充分说明；7.注册房地产估价师不得以签章代替签字；8.比较法可比实例交易价格内涵

21、未明确；9.楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；10.交易日期调整系数的选取缺少相关价格变化的调整说明，如定基、环比指数，价格变动率的说明；11.比较法中缺计算公式；12.收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；13.收益法租金计算使用合同租金错误，应该使用市场租金；4. 某企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。1小题1998年，企业以该房地产申请抵押贷款，委托评估机构进行抵押价值的评估。2小题1999年，企业因经营不善，无力偿还上述房地产的抵押贷款，银行委托评估机构进行该旁地产拍卖价格的评估。3小题1996年，企业以该房地产向保险公司投保，受企业委

22、托进行投保价值的评估。4小题1997年，该房屋因火灾被烧坏，受企业委托进行理赔的评估。【答案】(1)用市场法、收益法评估出商场完全产权(出让土地使用权和房屋所有权)的现时房地价格。(2)用基准地价修正法、市场法评估出该宗地的出让土地使用权价格，并乘以一定的比率，求出需要补交的土地使用权出让金。(3)由完全产权商场的现时房地价格减去需要补交的土地使用权出让金得出商场的抵押价值。2.(1)用市场法、成本法、收益法求出完全产权的商场价格。(2)由完全产权的商场价格乘以当地房地产市场上拍卖价与市场价的比例，得出拍卖保留价(拍卖底价)。3.用成本法、市场法评估出建筑物的现时公开市场价值，以此公开市场价值

23、作为评估的投保价值。4.(1)用成本法评估修复所需的费用。(2)用收益法评估出企业的间接损失。(3)由修复所需的费用加上企业的间接损失得出理赔评估的价格。5. 房地产估价报告致委托方函（略）封面与目录(略）估价师声明（略）某商场抵押价值估价结果报告一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1.土地(1)名称：某总公司综合用地。(2)土地位置：某市人民西路某号。(3)土地用途：综合用宗地。(4)宗地四至：东至某路某小学，南至某路，西至某道，北至某厂。(5)土地面积：总用地面积为10009.4m2(含住宅楼部分）。【答案】(1)封面及目录与致委托方函顺序颠倒。(2)缺少估价的假设和限制条件。(3)缺少对价值定义的说明。(4)缺少估价作业日期。(5)缺少估价依据。(6)缺少区域因素分析。(7)年总运营费用未计算年保险费。(8)计算收益价格时的收益年限有错误。(9)最好选用两种以上估价方法进行估价。(10)综合资本化率的取值依据应再充分一些。(11)报告应对短期强制处分对抵押价值的影响作出说明。(12)估价结果中缺少单价。(13)缺少确定估价结果的依据。(14)估价技术报告中的总价大写金额错误。