2022年浙江省房地产估价师高分测试题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）。A.收益现金流风险B.市场供求风险C.通货膨胀风险D.利率变动风险【答案】 A2. 【问题】 在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（ ）为依据。A.相关合同B.法律、法规、政策C.土地用途管制D.国家的价格政策【答案】 C3. 【问题】 房地产价格是由房地产的（）三者相互结合而产生的。A.有用性、稀缺性、有效需求B.供给、需求、利用状况C.权利、租金、利率D.价值、使用价值、供求【答案】 A4. 【问题】 资本化率构成中，流动性补偿的

2、流动性是指（ ）。A.房地产开发企业自有资金周转的速度B.估价对象房地产变为现金的速度C.估价对象房地产带来净收益的速度D.房地产开发企业流动资金周转的速度【答案】 B5. 【问题】 当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。A.50%B.60%C.80%D.90【答案】 B6. 【问题】 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【答案】 B7. 【问题】 某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为

3、15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（）元。A.3853.10B.3868.52C.3883.99D.4187.36【答案】 B8. 【问题】 代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果( )。A.直接归于该他人B.直接归于该行为人C.由该他人和该行为人按约定分担D.由行为人代该他人承担【答案】 A9. 【问题】 市场状况调整实质上是（ ）对房地产价格影响的调整。A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.可比实例房地产状况【答案】 C10. 【

4、问题】 马克思的地租理论不包括（ ）。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】 B11. 【问题】 房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系，甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2009年6月10日开始，为期半年，实际成交月租金500元。2010年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为14万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格20万元缴纳税费，房屋产权人甲某与

5、客户丁某均表示不服。A.14B.17C.20D.34【答案】 C12. 【问题】 房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人C.公证机关和无利害关系的第三人D.人民法院【答案】 A13. 【问题】 完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.坐落B.形状C.场地平整情况D.登记时间【答案】 D14. 【问题】 评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的

6、状况匹配正确的是（）。A.价值时点为现在，估价对象状况为现在状况B.价值时点为现在，估价对象状况为未来状况C.价值时点为未来，估价对象状况为现在状况D.价值时点为未来，估价对象状况为未来状况【答案】 B15. 【问题】 2009年8月，A房地产开发公司在B省C市（中等城市）城市规划区内取得了一块2hm2的普通住宅项目建设用地使用权，该项目总投资5000万元。A房地产开发公司筹措资金2580万元，完成了土地出让金交纳、前期开发、施工建设等工作，其中土地出让金交纳1200万元，项目工期为2年半，工程合同价为2600万元。2010年2月，A房地产开发公司因自身原因，将该项目以3430万元的价格，转让

7、给D房地产开发公司，经核算并加计20%的扣除，扣除项目金额为2800万元。2011年12月，D房地产开发公司建成该项目并通过竣工验收，并公开对外出售。2012年1月，魏某购买了该项目一套商品住房。魏某购买此商品住房前，于2011年12月将其在2010年11月购买并交纳有关税费并办理房屋所有权证的一套住房出售给了王某；同时魏某于2011年9月将其另一套住房出租给李某居住。据此背景，请回答以下问题：A.2000B.5000C.10000D.20000【答案】 D16. 【问题】 房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，

8、按月计息要多付（）万元。A.2.00B.7.30C.8.53D.10.53【答案】 D17. 【问题】 比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（ ）。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造【答案】 D18. 【问题】 原建设部城市房地产转让管理规定中规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。A.60B.80C.90D.120【答案】 C19. 【问题】

9、甲的房屋由哥哥乙借用。甲出国前欲将其房屋赠与好友丙，仅将其房屋所有权证交给了丙，乙得知后，提出该房屋未办理转移的有关手续，所以房屋所有权应归其所有。现该房屋所有权依法应归（ ）。A.甲B.乙C.丙D.甲、乙共有【答案】 A20. 【问题】 房地产估价的基本原则和最高行为准则为( )。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.估价时点原则D.独立客观公正原则【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列各项影响房地产价格的因素中，可以并列构成一种分类的有（）。A.一般因素B.国际因素C.市场因素D.区域因素E.个别因素【答案】 AD2. 【问题】 我国

10、廉租住房的房源包括（）。A.新建B.购置C.改建D.租赁E.房地产企业建设【答案】 ABCD3. 【问题】 股票和债券的相同之处表现在( )。A.都是融资工具 B.都是流通证券C.持有者享有相同权利 D.都具有偿还性E.都可以为投资者带来收益【答案】 AB4. 【问题】 下列符合房地产开发项目转让条件的有（ ）。A.取得土地使用权证书B.土地出让金缴纳进度符合要求C.土地开发项目应形成工业用地条件D.总投资2000万元，已完成投资达到400万元E.总投资2000万元，已完成投资达到600万元【答案】 AC5. 【问题】 下列属于建筑物永久荷载的有( )。A.建筑物的自重B.家具C.设备D.风E

11、.地基土压力【答案】 A6. 【问题】 短期资金市场主要由（）等子市场构成。A.同业拆借市场B.票据市场C.短期债券市场D.回购协议市场E.资本市场【答案】 ABCD7. 【问题】 某城市政府为修建地铁，委托银行组成承建团，面向社会发行期限为12年的建设债券。该债券种类属于（）。A.金融债券B.长期债券C.公募债券D.公债券E.抵押债券【答案】 BD8. 【问题】 关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于

12、写字楼的市场租金【答案】 AC9. 【问题】 从宏观角度考察，利率的经济功能包括（）。A.积累资金B.平衡国际收支C.调节国民经济结构D.提高社会就业率E.抑制通货膨胀【答案】 ABC10. 【问题】 城乡规划包括（）。A.城镇体系规划B.城市规划C.镇规划D.区域规划E.总体规划和详细规划【答案】 ABC11. 【问题】 股票市场融资方式包括（）。A.首次公开发行B.配发C.增发D.认股权证E.公司债券【答案】 ABCD12. 【问题】 2018年3月1日，甲房地产开发企业，开发建设住宅小区，2018年6月1日，甲企业将在建的13号楼抵押给乙银行，并办理了抵押登记，2018年12月1日，甲企

13、业开发建设4、5号楼。李某与甲企业签订商品房预售合同，购买一套建筑面积90m2的住宅，单价为20000元/m2，并约定面积误差比为2%。房屋竣工后，实测面积为95m2。A.经济适用住房部分免征印花税B.经济适用住房可以保本微利原则出售C.经济适用住房登记收费标准为80元/件D.经济适用住房部分免征城镇土地使用税【答案】 ABD13. 【问题】 民事法律关系构成部分包括( )。A.主体B.行为C.内容D.客体E.权属【答案】 ACD14. 【问题】 下列关系式中，属于正确表达房地产开发项目“经济成本”内涵的有( )。A.会计成本正常利润B.会计成本隐成本C.显成本隐成本D.会计成本经济利润隐成本

14、E.销售收入经济利润【答案】 ABC15. 【问题】 在网络设计和实施过程中要采取多种安全措施，下面的选项中属于系统安全需求措施的是（）。 A.设备防雷击B.入侵检测C.漏洞发现与补丁管理D.流量控制【答案】 C16. 【问题】 估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况【答案】 ABD17. 【问题】 三级资质的房地产估价机构不得从事( )等评估。A.企业清算B.房地产课税C.房地产抵押D.房地产司法鉴定E.房屋征收补偿【答案】 AD18. 【问题】 我国物权法规定的物权主要有（）

15、。A.使用物权B.他物权C.所有权D.担保物权E.用益物权【答案】 CD19. 【问题】 下列关于征收集体土地的政策规定中，表述正确的有（）。A.建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于建设单位B.征收土地实行两级审批制度，即全国人大和省级人大C.基本农田未超过150亩的，由省级人民政府审批并报国务院备案D.征收土地，由用地单位支付土地补偿费.安置补助费.地上附着物和青苗补偿费E.临时使用土地的期限，最多不得超过两年【答案】 D20. 【问题】 公开市场价值是指下列( )交易条件下最可能实现的价格。A.卖方和买方掌握必要的市场信息B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C.买方具有特殊的兴趣

16、，并愿意给予附加出价D.卖方和买方追求各自利益的最大化E 卖方和买方急于完成交易【答案】 ABD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁移至城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售与某开发有限责任公司，要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，然后运用成本法评估土地的价格，最后将建筑物的价格加上土地的价格，从而得出估价对象房地产的总价格。【问题】1.你认为这样做合适吗说明理由。2.作为一名注册房地产估价师，你认为对于某

17、饮料厂适宜的估价方法是什么估价注意哪些问题【答案】1.这么做不合适。因为估价对象现实用途是工业，但开发公司购买此地，肯定会变更用途，估价用途应该是商业，选用成本法可能关联性较小，不能真实反映该地块的价值，因为原工业房地产不符合最高最佳利用，所以迁出，因此，应优先按商业用途估价。如果是商业用途用地，应优选比较法和收益法、假设开发法。2.如果该开发有限公司对原工厂进行装修改造用作商业用途，适宜选用假设开发估价，估价师预测开发完成后的价值（比较法和收益法）扣减后续续建的必要支出和应得利润，来求取该饮料厂的房地产价值。注意选择具体估价方法，明确估价的假设前提，选择最佳的开发经营方式、预测开发经营期，接

18、着，开发完成后房地产价值的确定，可以找该地段用作商业的三个类似可比实例，进行交易情况、市场状况和房地产状况的修正，最后得到用于商业用途的价值。也可以选用收益法，则需要考虑平均的月租金、出租率、运营费用，计算净收益，选定报酬率和收益年限，确定最终结果。测算后续开发的必要支出，确定折现率或应得利润，得到最后结果。2. 房地产估价报告项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价报告出具日期：2011年8月18日估价报告编号：估字第号致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件

19、（略）估价结果报告【答案】1.估价对象缺维护保养及完损情况说明；2.权益状况描述不全，缺少土地使用权人等；3.价值类型没有说明不包含租赁、抵押、查封影响；国有土地上房屋征收评估办法第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。4.估价依据缺少国有土地上房屋征收与补偿条例；5.依据中的城市房屋拆迁管理条例已经被新法取代，不应作为估价依据；6.缺少估价方法选择的理由，或估价方法选用理由未充分说明；7.注册房地产估价师不得以签章代替签字；8.比较法可比实例

20、交易价格内涵未明确；9.楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；10.交易日期调整系数的选取缺少相关价格变化的调整说明，如定基、环比指数，价格变动率的说明；11.比较法中缺计算公式；12.收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；13.收益法租金计算使用合同租金错误，应该使用市场租金；3. 某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投

21、资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投

22、资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。【答案】第一问解答借款计划的原理：借款当年投资-自有资金-预售收入1）销售收入第一年末:无销售收入第二年末：7750万元第三年末：12600万元第四年末：21650万元2）借款第1年初：无借款第2年初：13250-325010000（万元）第3年年初：12750-77505000（万元）3）第4年还款情况第4年年初（3年末）需还款；10000（1+10%）2+5000（1+10%）17600（万元）4. （一）某家庭计划5年后

23、购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5错误12=60，s=0.5%，A1=12000错误50%=6000（元），A2=

24、1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（is）1（1+s）/（1+i）n（1+i）n=6000/（0.25%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2（1+i）n1/i或者F3=A2/i11/（1+i）n（1+i）n=1000错误（1+0.25%）601/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）

25、；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50万元；5. 在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设与限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托方(略)二、估价方(略)三、估价对象1区位状况(略)2实物状况(略)3权益状况(略)四、估价目的【答案】结果报告中缺估价原则。结果报告中缺少估价方法定义。技术报告中缺少市场背景分析。技术报告中假设开发法采用公式错误，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费

26、。市场法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致。可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正(应加以修正)。开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入(或答地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也一样。或开发完成后总价计算有错误。应用总建筑面积乘以单价。或缺地下建筑部分价值)。续建工程中的建安工程费900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明(或续建工程费取值900/m2缺具体说明；或续建工程费900/m2是否减了完工部分桩基、基础的价值，应作说明)。假设开发法中未扣除专业费、开发过程中的税费。假设开发法中未扣减利息(未计算利息)。(11)假设开发法中利润率选取错误，不应选取置业公司的利润率(或应选行业的平均(客观)利润率)。(12)假设开发法中开发利润计算错误，未计算购买估价对象的投资利润(或未计算土地部分利润)。(13)成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对(或应按总建筑面积4779.9m2计算；或应为38.24万元)。(14)成本法中管理费计算基数错，其中未计土地取得成本。