某地产项目营销推广方案(doc 50)7434.docx

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1、第一部分分 项项目命名名及市场场定位一、项目目命名及及释义项目命命名在综合项项目的市市场定位位及形象象定位的的前提下下，我司司经过反反复推敲敲，建议议本项目目命名如如下：右江华府府释义右江右右江是百百色的“母亲河河”，是壮壮族的发发源地，具具有悠久久的历史史文化。所所谓“山主人人丁水主主财”、“九渠水水主大富富”，秀丽丽的右江江从项目目旁蜿蜒蜒流过，赋赋予本项项目珍稀稀的景观观资源和和厚重的的人文气气息，给给人以富富足、尊尊贵的形形象；居居住其中中，身份份地位与与众不同同。在名名称中突突出“右江”，使得得项目的的价值点点得以充充分扩张张。华府 “华”首先是是“华丽”的意思思，含有有“尊贵”之意

2、，是是本项目目所追求求的建筑筑存在的的形态，体体现本项项目业主主尊崇的的身份；“华”同时也也可以理理解为“繁华”，一种种繁荣昌昌盛的景景象，代代表项目目周边成成熟的配配套，生生活品质质高，蕴蕴涵欣欣欣向荣之之生气。“右江华华府”文字简简洁明了了，跳出出其它江江景项目目通用的的“湾”而达到到耳目一一新的效效果，一一方面突突出本项项目最大大的卖点点右江江江景，另另一方面面强调本本项目业业主的尊尊贵身份份，从而而在总体体上体现现出本项项目作为为“国际优优生活江江景大盘盘”的市场场形象，有有利于直直接刺激激项目目目标客户户群体作作出购买买决定。二、项目目定位项目市市场定位位 江滨二二期国际优优生活江江

3、景大盘盘定位解解释江滨二期期“江滨二二期”作为百百色城市市规划的的重点项项目，在在百色可可谓家喻喻户晓。在在项目定定位中提提“江滨二二期”，一方方面有利利于迅速速提升项项目市场场知名度度，另一一方面可可突出本本项目所所处的“江滨板板块”及项目目发展前前景。国际优生生活所谓“优生活活”，可以以作“优质生生活”、“优越生生活”、“品质生生活”等理解解，即“居于理理想之上上的优越越、优质质的品位位生活”。在“优生活活”前加上上“国际”，体现现出本项项目与国国际品质质生活接接轨的素素质，突突出其非非凡品质质。江景大盘盘“大盘”给人的的印象首首先是规规模巨大大，本项项目占地地60亩亩，建筑筑面积接接近9

4、万万平方米米，是江江滨二期期众多江江景项目目中规模模较大的的一个。强强调本项项目的“大盘”定位，一一方面突突出项目目规模较较大，内内部配套套较为齐齐全；另另一方面面有利于于给意向向客户大大气之感感，在宣宣传推广广上容易易形成恢恢弘的气气势。江江景作为为本项目目的最大大卖点，在在定位中中强调本本项目为为“江景大大盘”，强调调项目的的江景优优势，既既是突出出项目卖卖点，也也是“国际优优生活”的重要要支撑点点。定位的的支持点点 根据对对项目的的理解，我我司对“国际优优生活江江景大盘盘”定位的的支持点点以图表表形式作作如下阐阐述：优越的新老城区交汇位置优雅的滨江品质生活优良的建筑品质优质的生活配套服务

5、优美宽畅的江滨路优美的新加坡园林具地标意义的建筑造型）优异的户型设计）项目优势资源整合国际优生活江景大盘项目优生活硬件支持优生活软环境营造超前规划营造良好人居环境实力开发商提供信心保障泛会所引领健康养生人居潮流星级物业管理提供细致周到服务形象定定位江边的香香格里拉拉定位释释义江边的突出本本项目处处于右江江江畔，强强调临水水而居，彰彰显优裕裕尊贵的的品质生生活。香格里拉拉英国著著名作家家詹姆斯斯希尔顿顿在消消失的地地平线描描绘出世世外桃源源般祥和和永恒、宁宁静淡泊泊、人与与人、人人与自然然和谐相相处的“香格里里拉”后，香香格里拉拉逐渐成成了尊贵贵、品质质、品位位的优越越生活方方式的代代名词，成成

6、了人们们向往的的生活追追求。江边的香香格里拉拉用“江边的的香格里里拉”作为本本项目形形象定位位，有利利于彰显显项目的的品质、品品位，与与项目“国际优优生活江江景大盘盘”的市场场定位相相符合，从从而激发发目标客客户群对对本项目目所营造造的品质质、品位位生活无无限向往往，在市市场上迅迅速树立立起良好好的项目目形象，最最终起到到促进销销售和提提升销售售价格的的目的。辅助形形象传播播语在以“江江边的香香格里拉拉”作为项项目形象象定位之之外，我我司根据据项目特特色，提提炼出辅辅助形象象传播语语如下从园林林风格提提炼传播播语：都市生态态园，岭岭南新加加坡从突出出项目江江景优势势、彰显显尊荣身身份方面面提炼

7、传传播语：一线江景景，一世世尊荣楼盘档档次定位位房地产发发展历程程表明，不不同档次次的住宅宅项目所所应具备备的基本本地产因因子有所所不同，具具体如下下表：地产因子子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住住宅附加加说明本项目符合情况况对公共交交通的依依赖性很强强一般弱不宜闹市市区、人人员混杂杂区符合对噪音、环环境干扰扰的适应应性强较强弱很弱不宜紧临临交通主主（快）干干道、高高压线、工工厂等符合对小区周周边市政政配套要要求高很高高高符合小区物业业管理的的要求低不高高很高可达到建筑、质质量装修修要求低一般高很高精品设计计可达到容积率、覆覆盖率要要求无一般低低可达到对休闲空空间，绿绿化要求求无一般高很

8、高具有品味味的专用用康乐、商商务会所所及小区区内环境境可达到景观要求求无一般高很高最好具有有天然稀稀缺景观观资源符合上表分析析明朗显显示：本本项目所所处地块块基本具具备中高高档住宅宅所必须须的地产产因子，是是较理想想的中高高档物业业地块。依据项目目所处地地块属性性，结合合项目区区域形象象、项目目目标客客户群分分析及定定位，建建议将本本项目产产品档次次定位为为：整体规划划、园林林规划、户户型设计计、环境境配套、物物业管理理等综合合素质较较高的品品质、品品味江景景社区。第二部分分 营营销推广广方案一、 入市时机机鉴于当前前百色土土地供应应量偏大大，而消消费力有有限，房房地产市市场将很很快从现现在的

9、供供求基本本平衡转转向供大大于求的的局面，预计一两年后的百色房地产市场将非常严峻。特别是多个江景住宅项目先后推向市场，本项目将遭遇激烈的市场竞争。为抢占市市场先机机，建议议本项目目加快工工作进度度，尽早早实现售售楼部开开张并迅迅速开展展一系列列宣传推推广活动动，以抢抢占市场场先机，树树立良好好的项目目形象，充充分发掘掘潜在客客源。在在开盘销销售工作作准备充充分的基基础上，争争取抢在在主要竞竞争对手手之前迅迅速推向向市场，以以快速完完成销售售，尽早早通过市市场。具具体入市市时间建建议安排排为：10月中中旬进入入市场铺铺垫期，110月底底实现首首期内部部认购，预预计111月199日实现现首次开开盘

10、销售售。二、 项目目标标客户分分析每个项目目因其自自身性质质都拥有有它的目目标客户户群体，而而目标客客户群体体则是根根据每个个项目的的性质和和产品结结构进行行划分的的。根据据本项目目特有的的地理位位置和项项目定位位，项目目主要客客户群体体将主要要包括百百色市内内公务员员、市内内企事业业单位的的中高层层管理人人员、周周边县份份各行政政部门及及企事业业单位领领导，以以及一些些经济实实力较强强的市内内私营业业主。目标客客户群的的成分组组成主要目目标客户户百色市市内公务务员作为在政政府部门门工作的的公务员员，一方方面获取取市政规规划信息息的渠道道较多，对对本项目目周边区区域的发发展规划划比较了了解；另

11、另一方面面该群体体属于百百色中高高收入阶阶层，具具有较强强的购买买力，是是中高档档江景房房最主要要的购买买群体。本本项目坐坐拥一线线江景，属属于中高高档的品品位、品品质社区区；更以以其所处处区域为为百色市市近年来来发展的的热点区区域，地地理位置置优势十十分明显显，新规规划的城城西路更更被誉为为“百色的的民族大大道”，发展展前景清清晰可见见。加之之超前的的规划设设计、极极富现代代感的建建筑立面面、多渠渠道的宣宣传推广广，必将将吸引众众多公务务员的高高度关注注，在项项目首次次开盘时时抢饮头头啖汤，成成为本项项目的主主要购房房群体。百色市市内企事事业单位位中高层层管理人人员 百色事事内一些些企事业业

12、单位的的中高层层管理人人员，如如媒体、银银行、通通讯、电电力、烟烟草、矿矿产企业业等等，均均属于百百色的高高收入群群体。这这些人手手头有一一定的积积蓄，具具有较高高的文化化素质，追追赶时尚尚潮流，讲讲求品位位、品质质生活。本本项目作作为中高高档品位位、品质质江景社社区，由由于户型型面积偏偏小，总总价相对对不高，在在这些人人的承受受范围之之内，因因而将成成为他们们的购房房首选。周边县县份各行行政部门门及企事事业单位位领导随着百色色新发展展规划出出台，城城市经济济迅速发发展，城城市规模模日益扩扩大，市市政配套套逐渐完完善，百百色市的的辐射能能力不断断加强，吸吸引越来来越多的的周边县县份居民民到百色

13、色市内安安家置业业。据统统计，周周边县份份购房者者占百色色市购房房者总数数的300%以上上，可谓谓“三分天天下有其其一”；而来来自周边边县份的的购房者者中，各各行政部部门及企企事业单单位领导导占了绝绝大多数数。本项项目处于于未来百百色高速速公路出出口附近近的桥头头堡位置置，规划划合理、外外立面色色彩鲜明明独特，坐坐拥一线线江景，必必将受到到这部分分购房群群体的青青睐。经济实实力较强强的市内内私营业业主作为靠生生意发家家的私营营业主，他他们普遍遍手头资资金较多多，对住住房要求求较高；同时由由于“山主人人丁水主主财”，生意意人对江江景房情情有独钟钟，并且且往往是是滨江大大户型的的主要购购买群体体。

14、本项项目所处处地理位位置与档档次定位位，与这这部份目目标客户户群的需需求较为为吻合；同时，本本项目具具有良好好的升值值前景，也也将成为为吸引私私营业主主购房的的重要因因素。潜在目目标客户户群体市内外外房地产产投资客客 随着百百色市房房地产市市场迅猛猛发展，房房价飚升升（据统统计，百百色商品品房均价价20002年约约8000元/，20003年年约11100元元/，220044年约113000元/，20005年年则达到到16000元/，每每年的涨涨幅均超超过100%）。巨巨大的升升值空间间吸引了了一批手手里有闲闲置资金金的投资资客，把把资金投投入到升升值潜力力大的房房地产项项目上，主主要有本本地的

15、生生意人和和来自南南宁、柳柳州等城城市的高高收入者者。急于购购房结婚婚的年轻轻人这部分人人知识文文化素质质较高，普普遍受过过良好的的教育，手手头积蓄蓄不多，但但往往都都能得到到家里的的支援。由由于素质质较高，更更易于接接受新事事物，讲讲求居住住的品位位、品质质。如果果价格、户户型设计计等方面面能迎合合这部分分购房群群体需求求，本项项目必将将受到他他们的青青睐。周边县县份经济济条件较较好的居居民随着百色色市经济济的迅速速发展，市市政配套套的完善善，辐射射能力增增强。受受市良好好医疗、教教育、交交通等配配套吸引引，部分分先富起起来的居居民（如如私营矿矿主、在在百色市市内有生生意的生生意人）更更愿意

16、从从各个县县城、乡乡镇搬到到市内安安家落户户，为自自己和下下一代创创造更好好的生活活环境。目标客客户群特特征分析析年龄层层次分析析经调查综综合分析析发现，百百色购房房者主要要集中在在四个年年龄阶段段：A、 26330岁（年年轻夫妇妇，大多多没孩子子），这这一年龄龄阶段的的购房者者主要表表现为满满足结婚婚用房，主主要考虑虑生活品品质、方方便工作作。B、 31335岁（结结婚并有有幼年孩孩子的家家庭），这这一年龄龄阶段的的购房者者主要表表现为孩孩子需要要照顾，满满足3-5人的的居住需需要，对对住宅的的居住功功能要求求较高。C、 36445岁（孩孩子住在在家中的的中年夫夫妇家庭庭），这这一年龄龄阶段

17、的的购房者者主要表表现为孩孩子年龄龄超过六六岁，家家庭重点点在孩子子教育，对对教育配配套要求求较高，对对地段环环境、社社区品质质、住宅宅面积、住住宅功能能等要求求较高。D、 46550岁（孩孩子已成成年或接接近成年年的中年年夫妇家家庭），这这一年龄龄段的购购房者的的主要表表现为孩孩子已经经成年或或接近成成年，一一方面孩孩子结婚婚需要房房子；另另一方面面存在提提升生活活品质、改改善生活活环境的的需要，对对地段环环境、社社区品质质、住宅宅面积、住住宅功能能等要求求较高。根据本项项目的物物业形态态定位以以及对可可能购买买本项目目的目标标人群的的分析，项项目面对对的买家家以中年年买家为为主，即即354

18、5岁岁年龄段段的买家家。同时时，也不不排除买买家有年年轻化的的趋势，即即30岁岁左右的的买家；至于认认同本项项目的定定位的550岁左左右的买买家，也也有可能能成为本本项目的的客户之之一。职业与与收入由于本项项目的区区域特点点及项目目定位，本本项目的的主要目目标客户户群，最最有可能能的将会会是那些些具有中中上收入入水平的的“金领”人士，其其次是中中等收入入的白领领精英。具具体分析析如下类别客户层面面购买动机机客户构成成核心客户户中高收入入层居住投资双用用重要客户户中等收入入层投资房地地产潜在客户户其他收入入层居住群体特特征购买本项项目人群群中，其其生活方方式、个个性、态态度表现现为：有强烈烈的社

19、会会主流意意识；个性稳稳重，有有自主的的判断力力；追求有有一定的的个性化化的生活活方式；有强烈烈的归属属感，认认同某一一层次的的业余生生活，习习惯在一一些固定定的场所所消费；对健康康(包括括生理健健康、心心理健康康)的重重要性越越来越看看重。消费行行为购买本项项目目标标客户群群其动机机、需求求、特色色、审慎慎程度、决决策角色色使用行行为表现现在：追求品品位、舒舒适及一一种身份份的认可可；经济实实力强，价价格对需需求的制制约不明明显；购买决决定慎重重，感性性成分较较少；自我决决策，自自己说了了算；居家、度度假、投投资等，使使用产品品多层次次的功能能。需求层层次生理需求安全需求社交需求尊重需求自我

20、实现对食物、水、空气和住房等最基本的需求！包括对人身安全、生活稳定以及免遭痛苦、威胁或疾病等的需求！包括对友谊、爱情以及隶属关系的需求！既是成就或自我价值的个人感觉，也包括他人对自己的认可与尊重。自我实现需求的目标是自我实现，或是发挥潜能从马马斯洛需需求层次次模式看看本项目目而本项目目的目标标客户群群最大的的需求是心心理需求求，他们们渴望得得到社会会的承认认、肯定定、理解解和尊重重。从马马斯洛需需求层次次模式看看，本项项目的目目标客户户群处于于“尊重需需求”阶段。同同时也渴渴望得到到更高层层次的需需求，即即通过满满足其心心理需求求而实现现生活中中的自我我。小结 可可见，在百色色市加大大城市建建

21、设步伐伐的契机机下，本本项目所所处区位位、项目目规模、规规划设计计、项目目定位等等方面具具有较强强的竞争争优势；具备较较为乐观观的销售售前景。如如果能增增强客户户入市信信心，掌掌握市场场推售的的最佳时时机并科科学定价价，组织织强有力力的销售售，抓牢牢现有的的客户、挖挖掘开发发潜在客客户群体体，将能能达到最最佳的销销售目标标。项目的客客户群体体中，不不论是作作为自住住用房或或是作为为投资用用房，他他们都注注重自己己所拥有有的物业业的地段段价值、居居住环境境或是整整个项目目的升值值空间等等是否会会达到他他们的预预期。根根据客户户关心的的这些焦焦点，本本项目在在今后的的宣传推推广中，可可通过多多种方

22、式式加强对对项目所所在地段段价值、居居住环境境和巨大大的升值值空间进进行强有有力的宣宣传炒作作。通过过广告宣宣传提升升项目的的知名度度，树立立项目在在人们特特别是目目标客户户心中的的品牌，以以获得客客户的认认可，同同时产生生“羊群效效应”，达到到最理想想的销售售目标。三、 项目整体体营销推推广策略略针对特定定的目标标客户群群体的性性质，我我们经过过分析与与筛选，提提出了整整体推广广策略，具具体推广广策略如如下：整体营营销推广广目标通过树树立良好好的项目目品牌促促进销售售，以实实现利润润最大化化通过广告告形象宣宣传及营营销策划划方案的的实施，树树立本项项目的品品牌形象象，从而而迅速提提高项目目知

23、名度度和美誉誉度，一一方面为为项目首首次发售售打下坚坚实的基基础；另另一方面面良好项项目品牌牌的树立立，有利利于提升升项目价价值，迅迅速拉高高销售价价格，实实现利润润最大化化。塑造“国际优优生活江江景大盘盘”的项目目形象通过对项项目内、外外在优势势的阐述述，如优优越的地地理位置置、科学学合理的的规划、过过硬的建建筑品质质、广阔阔的升值值前景等等等，塑塑造右江江华府作作为“国际优优生活江江景大盘盘”的项目目形象，突突显本项项目在片片区内的的独特性性、价值值性，为为项目的的首次发发售及扩扩张打下下坚实的的基础，从从而树立立良好的的项目品品牌形象象，提升升楼盘价价值，迅迅速拉高高销售价价格，实实现利

24、润润最大化化。完成项项目品牌牌所要达达成的行行动体系系引导阶段形象建立阶段强势推广阶段品牌升华阶段l 初步建立项目的知名度；l 逐步加深客户对项目地位和发展前景的了解和认同；l 积累客户名单，为引导阶段的宣传造势作前期准备。l 深化项目“宣传提前介入”的策略及强大的经营潜力；l 引导目标客户经营者对项目的关注度和认同。l 重点在于不断发掘和强化项目的丰富内涵，并配合软硬件配套的不断完善，深化项目所带来的新居住模式及理念。l 整合推广活动及主力媒体投放的全面攻势更深入、广泛地推介项目，形成强大的品牌知名度和信誉度。品牌的推推广使客客户关注注产品，并并提升产产品的附附加值，而而通过对对产品的的宣传

25、使使客户认认同本产产品，激激发其购购买的欲欲望并亲亲临现场场；而现现场热烈烈的氛围围使其感感到物超超所值，增增加了选选择的紧紧迫感，从从而作出出购买决决策，形形成抢购购风暴，进进而达成成销售的的目的。整体营营销推广广思路整体思思路对项目区区位前景景、滨江江优势、项项目规划划、户型型设计、物物业管理理及开发发理念等等众多优优势进行行整合，并并紧密围围绕“国际优优生活江江景大盘盘”的定位位，通过过多种宣宣传媒体体的组合合进行大大力炒作作，吸引引百色市市内的目目标客户户群购房房；同时时，通过过有针对对性的宣宣传推广广，吸纳纳周边县县份的客客源。利利用多渠渠道的宣宣传推广广，迅速速树立起起右江华华府作

26、为为“国际优优生活江江景大盘盘”和“江边的的香格里里拉”的项目目形象，增增强客户户的投资资信心，以以期营造造旺销的的场面，实实现销售售目标。内在优优势 位于百色色极具发发展前景景的“那毕桥桥百林桥桥 ”片区，地地理位置置优越 拥有珍稀稀的一线线江景资资源，有有利于开开发中高高档住宅宅 项目规模模达600亩，为为目前百百色最大大规模的的江景项项目 项目地块块方正平平整，有有利于提提高土地地利用率率 三面临路路，易于于增大临临街铺面面面积，营营造浓郁郁的商业业氛围 相对于其其他江景景盘而言言，项目目整体规规划设计计及建筑筑立面较较为超前前 一梯三户户的设计计的设计计增加了了江景房房面积 户型大小小

27、适中，两两房比例例适当增增大，有有利于扩扩大目标标客户群群体 为全百色色市首个个采用异异形柱框框架结构构的楼盘盘，建筑筑品质过过硬 新加坡风风情的园园林景观观有利于于营造品品位、品品质住宅宅形象 开发商实实力雄厚厚，强有有力的保保障项目目开发建建设顺利利进行 高效率的的开发进进度，快快速的工工程进度度外在优优势 右江作为为壮族发发源地，壮壮族文化化渊远流流长，有有利于项项目文化化氛围的的营造 “江滨二二期”作为百百色城市市规划的的重点项项目，在在百色可可谓家喻喻户晓 多个江景景盘同时时推出，江江滨板块块成为百百色楼市市热点 那毕桥百林桥桥段江滨滨路的修修建，城城西路、城城乡路扩扩建在即即，城西

28、西路改造造后被誉誉为“百色的的民族大大道”，交通通路网发发达，出出行方便便 区域内配配套日益益完善，对对提成项项目价值值将起到到极大的的促进作作用 周边学校校众多，文文化氛围围浓郁推广步步骤根据项目目的核心心优势发发展出项项目的推推广概念念，并以以此为基基础，抓抓住目标标消费群群的购买买心理，为为买家创创造一个个美好的的投资梦梦想，为为项目销销售造势势，使项项目成为为这一阶阶段的片片区内最最受瞩目目的项目目，成就就一个强强势项目目的形象象。对项目目所处区区位价值值及发展展前景进进行炒作作 推广点一一：百色色城市化化进程将将带来大大量购房房群体根据百百色市城城市总体体规划（220044-2002

29、0），2010年百色市中心城区人口规模26万人（其中户籍非农业人口20万人，户籍农业人口1万人，一年以上暂住人口5万人），城市建设用地27平方千米；2020年百色市中心城区人口规模50万人（其中户籍非农业人口40万人，一年以上暂住人口10万人），城市建设用地50平方千米。以上数据据表明，随随着百色色城市化化进程在在提速，未未来几年年内大量量的县城城、乡镇镇等外来来人口将将涌入百百色市内内（平均均每年增增加城市市居民22万人以以上，以以一家四四口人算算需每年年增加550000户）。城城市化进进程导致致城市扩扩容，成成为促进进房地产产发展的的重要源源动力之之一。 推广点二二：项目目所处片片区域为为

30、百色发发展的热热点区域域随着江滨滨路竣工工通车、城城西路和和城乡路路扩建，城城西路与与高速公公路驳接接，整个个区域房房地产开开发必将将持续热热潮上涨涨，成为为整个百百色发展展的焦点点，大量量人流、物物流、资资金流、信信息流将将在此聚聚集，从从而为本本项目带带来无可可限量的的发展前前景，提提升客户户购买信信心。 推广点三三：周边边城市道道路改造造、市政政配套完完善对项项目附加加值的提提升目前项目目周边的的江滨路路已开始始施工建建设，将将在短期期内竣工工通车，右右江沿岸岸的城市市景观将将大大改改善，成成为人们们休闲购购物的新新去处；城西路路和城乡乡路扩建建已列入入城市规规划，周周边生活活配套也也在

31、日益益完善，可可谓“规划建建设已大大家门口口”，区域域板块逐逐渐发展展成熟。区区域价值值提升迅迅速，必必将带动动项目价价值的提提升，增增大本项项目的升升值空间间，有利利于销售售价格的的迅速拉拉升。提倡“国际优优生活”的生活活观念推广点点一：对对 “国际优优生活”概念进进行炒作作“国际优优生活”是一种种在自然然景观、项项目规划划、园林林营造、户户型设计计和社区区文化营营造等方方面全面面与国际际接轨的的全新生生活模式式。继小小康生活活、新都都市主义义、后小小康人居居之后，“国际化”、“优生活”更成了高品质生活的代名词，已然成为高尚社区的必备标准。大力炒作“国际优生活”概念，将是对项目附加值的提升，

32、有利于树立良好的项目形象。推广点点二：对对“国际优优生活”的项目目定位进进行炒作作本项目坐坐拥珍稀稀江景资资源，并并且在百百色率先先提倡“国际优优生活”生活理理念，定定位为“国际优优生活江江景大盘盘”，从项项目规划划、园林林营造、户户型设计计和社区区文化营营造等方方面实现现全面超超越，致致力于为为百色中中上阶层层打造首首个真正正意义上上“与国际际接轨”的品味味、品质质社区。“国际化”、“优生活”，赋予本项目不同凡响的品质，注定成为百色品位、品质生活的一面旗帜。推广点点三：树树立“江边的的香格里里拉”形象香格里拉拉，一个个象征安安宁、富富足、尊尊贵的神神秘处所所，世界界连锁的的“香格里里拉大酒酒

33、店”更赋予予这一名名字丰富富的文化化内涵。通通过对项项目作为为“国际优优生活江江景大盘盘”的炒作作，树立立本项目目作为“江边的的香格里里拉”的品位、品品质社区区形象，成成为全百百色市居居民都向向往的生生活处所所，从而而提升项项目价值值。对项目目自身优优势进行行炒作 推广点一一：对项项目优越越的地理理位置进进行炒作作本项目处处于百色色最具发发展前景景的“江滨二二期”板块，江江滨路与与城西路路、城西西路与城城乡路在在此交汇汇，交通通便捷，易易于营造造浓郁的的商业氛氛围。新新老城区区在此交交界，从从而既背背靠老城城区的繁繁华与成成熟，又又面向新新城区的的朝气蓬蓬勃。同同时，规规划中的的高速出出口就在

34、在江对岸岸，将通通过新建建的跨江江大桥与与城西路路驳接，本本项目将将因此扼扼守百色色出入口口，地理理位置得得天独厚厚，百色色未来地地王无可可替代。 推广点二二：对项项目珍稀稀的一线线江景进进行炒作作美丽的右右江蜿蜒蜒流过，使使本项目目坐拥一一线江景景，成为为不可多多得的江江景大盘盘。临江江的特质质，注定定了右江江华府尊尊贵、尊尊荣的气气质与生生俱来。炒炒作本项项目的“一线江江景”，“一世尊尊荣”的形象象将水到到渠成，居居住在右右江华府府将成为为身份的的象征，从从而使本本项目的的销售从从“卖房子子”提升到到“卖身份份”的高度度，对成成功人士士具有更更大的吸吸引力。 推广点三三：对项项目规模模优势

35、进进行炒作作本项目占占地600亩，建建筑面积积近9万万平方米米，目前前为百色色最大的的滨江住住宅项目目，名副副其实的的“江景大大盘”。强调调本项目目的“大盘”定位，一一方面突突出项目目规模较较大，内内部配套套较为齐齐全；另另一方面面有利于于给意向向客户大大气之感感，在宣宣传推广广上容易易形成恢恢弘的气气势。 推广点四四：对项项目广阔阔的升值值前景进进行炒作作本项目地地理位置置得天独独厚，随随着周边边城市道道路的修修建、扩扩建，生生活、商商业配套套的完善善，区域域价值迅迅速提升升，将带带给本项项目巨大大的升值值空间。加加大对本本项目投投资升值值空间的的炒作，将将提升买买家的投投资信心心，从而而在

36、促进进销售的的同时大大幅度拉拉升销售售价格。 推广点五五：对超超前的规规划设计计理念进进行炒作作本项目巧巧妙利用用地形，通通过半围围合与排排列式的的组合，形形成丰富富错落的的布局，实实现大面面积集中中绿化造造景，最最大限度度保证整整个小区区各个区区域的均均好性。“双首层”的设计，巧妙的实现居住与商业的分割。商业部分采用东南亚骑楼设计风格，有利于保持旺盛的人气；而住宅部分则实现人车分流，强调安静、私密，营造良好的居住环境。通过全面深入阐述本项目在规划设计上的优势，是提升项目形象、增加项目附加值的重要手段。 推广点六六：对项项目的特特色户型型和园林林景观进进行炒作作特色作为“国国际优生生活江景景大

37、盘”，独特特的户型型具有南南北通透透、动静静分离、方方正紧凑凑、通风风采光良良好、实实用率高高、私密密性强等等众多优优点，超超大阳台台、转角角飘窗、错错层、和和室等创创新设计计，将成成为本项项目作为为品位、品品质住宅宅的一大大特征。本项目作作为简约约、明快快、舒适适的新加加坡式建建筑，通通过清凉凉细腻的的外观色色彩，错错落有致致的坡屋屋顶，优优美浪漫漫的装饰饰与线条条，诠释释出一份份精致优优雅和繁繁复经典典的浪漫漫情怀；项目园园林通过过种植着着形态各各异、色色彩缤纷纷的热带带植物，营造出一种新加坡风格的纯净、健康的生活方式。通过加强对项目特色户型和特色园林的炒作，有利于树立项目作为品位、品质住

38、宅形象。 推广点七七：对过过硬的建建筑品质质进行炒炒作 本项目目作为百百色首个个采用异异形柱框框架的房房地产项项目，在在百色房房地产市市场上具具有划时时代的意意义，将将开启一一个百色色“异形柱柱框架”时代，相相对于砖砖混结构构将具有有无可比比拟的优优势，与与特色户户型、特特色园林林共同构构成本项项目品位位、品质质住宅的的重要支支撑点。 推广点八八：对开开发效率率和工程程进度进进行炒作作本项目77月份刚刚拿地，99月份即即完成总总平设计计，并将将迅速进进入施工工阶段。由由于框架架结构的的采用，加加之开发发商实力力雄厚，施施工进度度预计将将极为迅迅速，创创造出百百色楼市市神话，成成为百色色建筑史史

39、上的“深圳速速度”。通过过加快工工程进度度，将大大幅度提提升项目目意向买买家的投投资信心心，从促促进销售售并拉升升价格，因因而建议议加快工工作进度度，迅速速进入施施工阶段段，争取取在后期期销售中中可利用用工程进进度拉升升价格。 推广点九九：对开开发商实实力进行行炒作由于来自自先进地地区的外外来开发发商相对对于本地地开发商商而言，通通常资金金实力更更为雄厚厚，开发发理念更更为先进进，所开开发的项项目品质质更良好好，因而而更容易易受到买买家信任任和欢迎迎。可考考虑借助助这一购购房心理理，通过过加强对对开发商商的介绍绍，树立立富缘房房地产作作为实力力雄厚、开开发经验验丰富的的诚信开开发商形形象，对对

40、提升意意向买家家购房信信心具有有较大的的促进作作用。 推广点十十：对物物业管理理进行炒炒作物业管理理是否到到位，是是衡量社社区档次次的重要要条件；通过炒炒作项目目物业管管理的细细致、周周到，将将有利于于促进意意向买家家作出购购买决定定。建议议提前定定物业管管理公司司，并且且实现物物业管理理提前介介入，以以促进销销售。项目整整体价格格定位系系统1.项目目价格定定位在制定项项目平均均销售价价格定位位建议前前，将根根据敝司司对项目目周边竞竞争对手手的调查查分析，结结合本项项目的地地段资源源和对本本项目可可提升价价值要素素的估测测，建立立类比楼楼盘价值值因素可可比较体体系，以以为项目目定价提提供参考考

41、。根据市场场调查结结果，220055年上半半年百色色房地产产整体销销售均价价约为116000元/，对本本项目具具有较大大参考价价值的金金湾广场场项目销销售均价价约19930元元/，其其他项目目如凤凰凰城销售售均价约约19000元/，幸幸福港湾湾A2地地块销售售均价预预计为118800元/。参考上述述市调结结果，考考虑到宏宏观调控控对房地地产市场场的影响响，以及及本项目目快速通通过市场场的需要要，预计计本项目目在规划划、户型型、园林林、风格格等设计计能够较较有新异异、切中中消费者者需求心心理的前前提下，整体销售均价约为1900元/。2.项目目价格策策略建议议常见的的几种价价格策略略价格是产产品在

42、市市场上最最直观的的坐标表表现形式式,价格格因素是是房地产产市场潜潜在消费费者第一一考虑因因素。市市场上房房地产的的价格策策略多种种多样，有有以下几几个常用用策略:“低开高高走”策略、“蚀头蚀蚀尾赚中中间”策略、“价格杠杠杆”策略、“门槛降降低”策略、“投资诱诱惑”策略、“投资逼逼迫”策略、“降价”策略、“议价售售楼”策略以以及“产权拆拆细”策略等等。至于于在操作作中如何何灵活运运用价格格策略，要要在明确确价格原原理的情情况下，结结合产品品的质素素、市场场的状况况、竞争争对手的的状况以以及销售售推广的的目标等等，制定定出具体体相应的的价格策策略。低开高高走的价价格策略略一般物业业推广的的不同阶

43、阶段,售售价会有有所变化化,建议议采用价价格阶梯梯渐进式式计划。售出量100%90%80%70%60%50%40%0%10%20%30%40%50%60%存货量-5%-5%+5%+5%价格升幅销售增长30%+2%70%平均价格格低开高高走策略略有以下下优点：购房客客户永远远都是“买起不不买跌”的心理理。不断升升位，对对于早期期买家是是一种信信心的保保障和最最好的宣宣传。激发后后来者观观望及犹犹豫类型型买家尽尽快下决决定。本项目目的销售售价格策策略在本项目目的各阶阶段价格格控制策策略方面面，在价价格控制制方面，建建议采用用低开高高走的策策略，销销售方面面，开盘盘价格稍稍低于市市场的价价格推出出，

44、提高高项目在在市场中中的美誉誉度及消消费者心心理价值值，后随随着工程程进度及及借着项项目前期期已形成成的良好好品牌，逐逐步拉升升新货量量的价格格，以带带动项目目整体价价格走势势。附：价格格区间图图21000项目目标标价19000整体均价价17000首次开盘盘价令价格格具有竞竞争力价格需需求弹性性系数原原理应用用所谓价格格需求弹弹性系数数,是指指商品需需求量的的变化相相对价格格变化反反映的敏敏感程度度。很容容易理解解：价格格需求弹弹性系数数越大，说说明该商商品的价价格对其其需求量量影响越越大；反反之，则则影响越越小。实实际中，房房地产营营销中的的消费群群构成呈呈一个金金字塔状状，价格格越高，消消

45、费者越越少。那那么，越越往金字字塔尖靠靠近，价价格需求求弹性系系数越小小，甚至至变为刚刚性；越越往金字字塔的基基部靠近近，则价价格需求求弹性系系数越大大，甚至至会在市市场竞争争中表现现为单纯纯的价格格竞争。现现实市场场中，越越便宜的的房子，促促销打折折出现的的频率越越高；而而高位价价的住宅宅则在宣宣传广告告上甚至至不表述述清楚其其具体的的价位，道道理便在在此。有有人戏说说房地产产营销无无非是价价格竞争争，但高高质楼盘盘极少削削价求售售，它们们早已置置此类“单一原原始”竞争手手段于不不屑一顾顾，而在在品牌质质素、服服务质素素等方面面大做文文章，又又比如，人人们时常常听说国国产汽车车不断降降价，可可有谁听听说过劳劳斯莱斯斯、奔驰驰、宝马马搞降价价促销的的呢？正正是这个个原理。心理价价格与销销售势能能一般地，任任何人在在买东西西之前，都都会在心心里先衡衡量这个个东西值值多少钱钱，这个个就叫做做心理价价格，也也就是西西方经济济学上通通常所说说的效用用或者期期望。当当消费者者把心理理价格与与商品的的实际标标价相比比较时，若若心理价价格高于于商品标标价，则则认为划划算。这这便有利利于促使使他作出出购买决决定。反反之，消消费者则则很可能能会打消消购买念念头。所所谓销售售势能，在