某大厦营销推广方案7189.docx

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1、目录1.销售售策略错错误！未未定义书书签。1.1销销售必备备条件331.1.1 法法律文件件31.1.2 现现场包装装31.1.3 宣宣传造势势41.1.4销售售道具441.1.5 总总销售策策略51.1.6 人人员培训训51.2开开售时机机建议及及原因661.2.1 项项目入市市时机的的建议661.2.2 项项目入市市推广策策略61.2.3 销销售方式式71.2.4 辅辅助销售售81.2.5 分分析总结结91.3造造势活动动及促销销手段汇汇总91.3.1 公公关、造造势活动动的目的的和意义义91.3.2 各各阶段公公关、促促销活动动方案1101.3.3 总总结分析析131.4推推售单位位策略

2、1131.5价价格策略略141.5.1 项项目价格格制定原原则1441.5.2 项项目价格格的制定定原理1141.5.3 低低开高走走价格策策略1552.宣传传包装策策略1552.1项项目案名名建议1152.2地地盘包装装建议1162.2.1 围围墙1662.2.2建筑筑主体包包装1772.2.3 样样板间的的装修建建议1772.2.4 主主入口设设置及包包装建议议182.2.5参观观路线包包装1882.2.6 售售楼处功功能布局局建议2202.2.7 售售楼处室室外装修修建议2212.2.8 售售楼处室室内装修修建议2212.2.9展板板设计建建议2222.3销销售工具具制作建建议2332.

3、3.1 模模型2332.3.2 展展板2332.3.3 效效果图2242.3.4 楼楼书2442.3.3其它它242.4项项目推广广计划建建议2772.4.1 宣宣传诉求求重点2272.4.2配合合销售策策略的各各阶段推推广安排排282.4.3 项项目品牌牌策略推推广3222.5项项目宣传传推广费费用估算算322.5.1 总总支出预预算3222.5.2 各各阶段推推广及活活动费用用预算汇汇总3331.销售售策略1.1销销售必备备条件1.1.1法律律文件项目开售售的基本本条件，首首先是五五证要齐齐全，因因为在取取得合法法销售资资格之前前无法与与客户签签订正式式房地地产预售售合同，只只签认认购协议

4、议书根根本无法法保障双双方利益益；如果果处理不不善引起起客户纠纠纷，将将会影响响楼盘声声誉和后后期销售售。五证：国有土土地使用用权证建设用用地规划划许可证证建设工工程规划划许可证证建筑工工程开工工许可证证销（预预）售许许可证1.1.2现场场包装为了树立立项目在在毕节市市的形象象和品质质，在项项目认购购开始前前就需要要对项目目的现场场进行包包装，项项目的包包装应该该在项目目开工前前前一个个月装修修全面完完成。其其主要目目的以告告知目标标客户群群本项目目的基本本信息和和档次，这这对于吸吸引和积积累有效效客户的的关注是是非常必必要的，现现场包装装主要包包括以下下几个方方面：环境美美化围墙装装饰售楼处

5、处指示牌牌样板间间1.1.3宣传传造势在现场具具备了良良好的包包装环境境的前提提下，宣宣传造势势是吸引引目标客客户关注注的另一一种方法法，促使使客户到到现场了了解本项项目的具具体情况况，因此此在整个个销售过过程中，应应尽可能能多的利利用各种种宣传途途径，提提高市场场曝光率率；并在在推广过过程中树树立项目目的形象象和知名名度，具具体的宣宣传渠道道包括： 户外外广告 报纸纸、软文文广告 电视视、字幕幕广告 统一一短信发发放广告告 重点点客户营营销广告告 公关关活动 低成成本营销销等1.1.4销售售道具销售工具具是与客客户沟通通的另一一种媒体体，也是是客户了了解项目目最直接接最有效效的途径径，较高高

6、的销售售工具品品质可以以给客户户留下良良好的第第一印象象。因此此，在重重视项目目宣传包包装和其其它品质质的同时时，销售售工具的的制作也也是非常常关键的的，销售售工具具具体包括括： 模型型 展板板 楼书书 折页页 光碟碟 手提提袋 纸杯杯等 生活活手册 客户户联系册册1.1.5总销销售策略略就本案案而言，由由于总体体规模不不大，综综合民生生地产对对于本案案的市场场定位，考考虑到开开发商资资金回流流的速度度要求，民民生地产产建议整整个销售售过程的的时间不不应太长长，“平稳”的销售售策略更更加适合合本案。这这就要求求本案独独有的定定位优势势在推广广过程中中尽量得得到淋漓漓尽致的的体现，在在有限的的推

7、广费费用的前前提下，配配合有效效的促销销活动。此此外，敝敝司建议议在销售售过程中中做好销销控，以以避免位位置较好好的户型型在很快快的时间间内销售售一空，而而其他位位置，特特别是东东西向户户型出现现滞销的的现象。价格方方面，考考虑到项项目虽然然先期可可销售的的盘量不不大，但但存在着着户型较较少且单单位之间间品质差差异相对对较大的的实际情情况。民民生地产产建议采采取低开开高走的的方式，结结合价单单制作及及销控策策略，将将各单位位的价格格拉开一一定的差差距，先先期推出出几套景景观、位位置相对对较差的的户型，以以较低的的价格试试探市场场，同时时可为后后期的景景观优势势明显的的户型留留出充足足的价格格上

8、涨空空间。在销售售情况允允许的前前提下，可适当控制客户群的构成，对此加以炒作，以期在市场中塑造项目的高品质形象。1.1.6人员员培训民生地产产一直以以来都很很重视员员工的培培训，目目前销售售培训已已经做好好准备，我我司将陆陆续针对对本项目目组织发发展商、策策划专案案组进行行销售工工作开展展之前的的项目知知识培训训，要求求每一个个人员都都要做到到对项目目情况了了如指掌掌。1.2开开售时机机建议及及原因1.2.1项目目入市时时机的建建议民生地产产作为专专业的房房地产代代理公司司，凭着着自己的的策划及及销售经经验，对对项目入入市的时时机选择择也有着着丰富的的经验。民生地产公司认为这种时机，要根据项目

9、自身的实际情况和市场环境所决定。本公司建议在转换层结构完成后入市。其影响本案开售时机的主要因素有：现场场售楼处处和样板板间的完完成时间间现场场包装的的进度房地地产销售售淡旺季季的影响响市场场推广进进度和力力度1.2.2项目目入市推推广策略略A差异异化市场场战略开盘前一一段时间间，以确确立本项项目的整整体形象象为主，其其主要树树立毕节节市高层层建筑、豪豪华住宅宅的形象象，属蓄蓄势阶段段。我们们所要做做的就是是创造产产品的市市场差异异度，并并且使广广告如何何准确的的更快捷捷地到达达目标受受众，传传达先期期形象的的落脚点点，这一一环节将将主要依依靠户外外媒体的的广泛宣宣传效应应，将“长城中豪大大厦”

10、市场知知名度打打开。销销售中也也可利用用民生地地产中介介门店的的销售网网络，形形成初期期的客户户积累。B重拳拳出击的的游击战战略在现场条条件基本本具备的的情况下下，开始始报纸广广告等媒媒体的综综合宣传传，采取取立体的的广告攻攻势，即即各媒体体配合塑塑造本项项目的品品牌形象象，加之之销售现现场和相相应的公公关活动动如举举办样板板间开放放日活动动，共同同提升本本案人气气，引发发市场轰轰动效应应。这一一时期的的广告相相对最为为集中和和密集，广广告的媒媒体组合合也最为为丰富，表表现在楼楼书、报报广、路路牌、售售楼现场场等所有有媒介上上的形象象都是统统一而鲜鲜明的。C配合合销控销售初期期应逐步步推出不不

11、同的户户型,主主要先推推广价位位相对较较低、景景观较差差的户型型，并有有部分优优势户型型作为搭搭配.逐逐渐扩展展项目在在受众中中的知名名度，为为价位较较高的户户型奠定定推广的的声势和和层次。即即，以价价位言低低、品质质诉高，用用以吸引引受众群群的视线线，形成成一种“销售合合力”。体现现“低开高高走”的策略略优势。D配合合装修本项目现现房销售售对于装装修标准准的要求求较高，对对于样板板间装修修以及整整个样板板区的装装饰等都都应作出出特色，更更要拉开开同其它它项目的的差异，以以期塑造造崭新、特特别的项项目形象象。1.2.3销售售方式A接待待（坐盘盘销售）现场接待待是房地地产销售售工作中中最为重重要

12、的方方式，产产品的最最终成交交大多通通过与客客户在现现场接待待中心的的谈判完完成。这这种方式式的特点点是客户户购买特特征比较较明显，目目的基本本明确；同时，其其已通过过对现场场的观察察产生了了一定程程度的兴兴趣，辅辅以销售售人员的的销售讲讲解较容容易达到到成交的的目的。且且本案的的现房销销售恰是是最好的的优势之之一，应应最大利利用。B房展展会较大规模模的项目目有必要要在前期期参加大大型展销销会，虽虽然不能能够在展展销会现现场出现现成交大大量的客客户，但但在项目目开盘阶阶段参加加大规模模的展销销会不仅仅有利于于项目在在市场中中树立形形象提高高项目的的美誉度度，还可可以使项项目的知知名度迅迅速扩大

13、大，为项项目聚集集人气。由由于参展展所需费费用较高高，因此此毕节民民生地产产房地产产经纪有有限公司司认为本本项目在在今年秋秋季或明明年春季季参加11-2次次房展会会。C客户户联谊会会在本项目目销售一一定阶段段之后，为为了在客客户群中中继续扩扩大项目目的良好好口碑，以以项目的的某一卖卖点并通通过一些些列促销销手段举举办客户户联谊会会，配合合以相应应的促销销方式，比比如：老老客户带带新客户户给予免免一年物物业费的的奖励等等。其目目的充分分发挥项项目现有有客户资资源，带带动新的的客户成成交，进进一步促促进项目目销售。根根据其他他低密度度住宅和和高档住住宅的销销售统计计，口碑碑传播的的客户成成交占总总

14、成交客客户的比比例都比比较高，成成交率也也较高。D. 民民生地产产中介门门店民生地产产认为本本项目还还可以采采用其在在毕节独独有的中中介门店店网络，作作为一种种有效的的辅助销销售方式式，不仅仅成本较较低，而而且可达达到扩大大项目知知名度、直直接面对对目标市市场中部部分客户户群的作作用。根根据毕节节民生地地产房地地产经纪纪有限公公司已有有经验表表明，这这一销售售方式如如能够配配合一系系列促销销手段，通通过合理理的组织织，将能能够很好好的效果果。E客户户俱乐部部1.2.4辅助助销售销售辅助助是对销销售工作作的必要要支持，这这种辅助助实质上上是加快快销售速速度、促促进销售售成交的的一种销销售工作作的

15、补充充。对于于促进那那些处在在犹豫、徘徘徊阶段段的潜在在客户最最终成交交起到关关键作用用。A灵活活的付款款方式灵活多样样的付款款方式可可以满足足不同经经济承受受能力的的客户的的不同需需求，在在很大程程度上给给客户以以更广阔阔的选择择空间。付付款方式式的灵活活多变，将将有助于于其选择择更有益益于自己己的投资资形式。可可选择银银行按揭揭付款、一一次性付付款。B. 付付款优惠惠（折扣扣）付款折扣扣是付款款方式的的有益补补充，是是促进客客户最终终成交的的最佳辅辅助手段段。为了了保证折折扣比率率的合理理性，一一般采取取计算“净现值值”的方法法计算不不同付款款方式之之相应折折扣。C. 变变相折扣扣变相折扣

16、扣是价格格折扣之之外，发发展商给给予客户户的一种种优惠手手段。采采用这种种方式可可有效的的促使意意向客户户在一定定的优惠惠或变相相折扣的的刺激下下产生购购买意向向，早下下抉择。结结合本案案产品市市场定位位及目标标市场客客户群需需求特征征，敝司司建议在在项目销销售过程程中可采采用的促促销手段段如下：赠送物物业费赠送地地上车位位赠送花花园装修修方案或或提供树树种、花花木等上述打折折促销活活动与媒媒体宣传传有机结结合会对对销售产产生极大大的促进进作用。1.2.5分析析总结以上的建建议是在在民生地地产对本本项目整整体市场场时机进进行分析析基础上上，结合合在地产产行业的的实践操操作经验验，以及及对市场场

17、的预估估来作出出的，能能否顺利利实施，还还要视贵贵司相关关工作的的准备情情况来决决定。为为了不错错过毕节节房地产产销售的的黄金季季节，建建议贵司司的上述述相关工工作应抓抓紧进行行。1.3造造势活动动及促销销手段汇汇总1.3.1公关关、造势势活动的的目的和和意义 炒炒热市场场，形成成特定时时间内的的舆论热热点 使使项目理理念达到到较高的的市场认认知度 品品牌形象象的树立立 直直接促进进产品的的销售1.3.2各阶阶段公关关、促销销活动方方案依据本案案产品特特点及市市场定位位，通过过分析其其目标客客户群的的购买目目的、心心理需求求等特点点，结合合各个特特定销售售阶段具具体要求求，敝司司提供以以下方案

18、案在推广广、销售售过程中中予以参参考。这这些方案案只起到到对不同同宣传时时期的相相应活动动进行示示意的目目的，在在其后的的推广过过程中民民生地产产还会依依据具体体情况进进行细化化与调整整。鉴于于现场活活动空间间有限，销销售期不不长，民民生地产产建议不不适宜搞搞大型的的聚会类类的活动动，而以以强有力力的促销销类活动动为主。A座：活动名称称：看楼楼礼活动目的的：借助助媒体，用用实用小小礼品如如雨伞、牙牙膏、香香皂等形形式吸引引目标客客户群到到楼盘参参观及买买楼，加加快楼房房的销售售速度。活动地点点：售楼楼部及民民生地产产二手房房连锁店店活动时间间：20011年年4月23日到20111年4月30日（

19、开开盘前一一周）具体执行行：售楼楼部和二二手房连连锁店活动名称称：开盘盘礼（样样板间开开放日）活动目的的：透过过开盘仪仪式打造造声势，同同时透过过送出不不同的礼礼券，礼礼品来吸吸引目标标客群与与开盘第第一周内内购买房房子。活动地点点：长城城中豪大大厦售楼楼处活动时间间：20011年年5月1日（开开盘仪式式），20111年5月1日到20111年5月7日（送礼礼券）具体执行行：与电电器，家家俱和装装修公司司合作，但但凡与开开盘后的的一个星星期内购购房的新新业主可可参加抽抽奖活动动。礼品品包括“全屋精精装修”，“全屋家家俱”，“全屋电电器”同时也也有不同同金额的的家俱礼礼券，电电器礼券券，装修修礼券

20、。礼礼券所含含金额可可从房屋屋总价中中扣除。活动名称称：以老老带新活动目的的：借助助现金回回赠去鼓鼓励新业业主积极极介绍朋朋友和亲亲戚来购购买本项项目，加加快楼房房的销售售度。活动地点点：中豪豪大厦售售楼处活动时间间：贯穿穿整个销销售过程程具体执行行：新业业主如能能邀请一一位或多多位朋友友或亲戚戚购买房房子，介介绍人可可得到二二五千元元现金回回赠。如如能介绍绍两位则则可得到到五千元元现金回回赠。多多介绍多多回赠。回回赠形式式可以多多样化。B座：活动名称称：十一一国庆开开盘日活动目的的：借助助十一国国庆长假假期，打打造声势势，鼓励励更多人人来买房房子，加加快楼房房的销售售度。活动地点点：中豪豪大

21、厦售售楼处活动时间间：20011年年10月1日（B座开盘盘日）具体执行行：凡于于十月一一日出生生的人，凭凭出生证证明文件件可享有有楼价百百份之一一的优惠惠。折扣扣优惠的的金额可可从房屋屋总价中中扣除。活动名称称：低尺尺价活动动活动目的的：借出出售十个个较平均均市价低低的楼房房去吸引引不同的的目标客客群到楼楼盘参观观及购买买，这不不单可以以令楼盘盘更触目目成为楼楼市焦点点而且可可以打造造声势，加加快楼房房的销售售度。活动地点点：长城城中豪大大厦售楼楼处活动时间间：20004年年10月1日开始（BB座开盘盘日）具体执行行：以低低于市价价百份之之五到十十以先到到先得的的方法限限售十套套。折扣扣优惠的

22、的金额可可从房屋屋总价中中扣除。A座和BB座：活动名称称：新屋屋入住迎迎缤纷活动目的的：借助助A座新业业住入住住，吸引引新业住住的朋友友或亲戚戚来参观观项目并并促销BB座的新新楼房。活动地点点：长城城中豪大大厦项目目内活动时间间：20012年年12月31日至至待定具体执行行：凡业业主介绍绍新的客客户购买买新的楼楼房，新新的客户户不单享享有以上上优惠，他他们和介介绍人同同时有免免物业管管理费一一年的优优惠。活动名称称：置业业大利是是活动目的的：借助助新春长长假，加加快销售售速度活动地点点：长城城中豪大大厦活动时间间：新春春前后具体执行行方法：凡在新新春买房房的客户户，可获获得新春春大利是是一封，

23、内内有不同同的优惠惠券或现现金券。活动名称称：划一一低价买买豪宅活动目的的：把销销售余下下的楼房房以比均均价便宜宜一点的的价格出出售余下下的楼房房。活动地点点：长城城中豪大大厦及登登报纸活动时间间：A座：大大约在220122年6月1日开始始 B座：大约在在20112年8月1日开始具体执行行方法：刊登报报纸发放放有关消消息，再再吸引目目标客群群到售楼楼处再作作讲解。以上这些些活动的的唯一目目的，都都是配合合产品推推广最终终达到销销售目的的。因此此，在每每次主题题活动的的过程中中，都应应伴随一一些相应应具体的的促销举举措。例例如一定定形式的的返点、礼礼品赠送送、免除除一定时时段的物物业管理理费等。

24、1.3.3总结结分析通过以上上各种媒媒体和营营销推广广策略的的组合，力力求在项项目的各各个不同同阶段为为销售做做好最优优化的媒媒体资源源整合。树树立项目目在市场场上形象象鲜明的的良好形形象，增增强目标标客户对对本项目目的购买买信心。各种媒体体和营销销推广策策略的组组合，是是为了开开拓和赢赢得市场场，从而而提高楼楼盘销售售业绩，按按照本项项目的开开发经营营计划，完完成销售售目标，从从而在较较短时间间内实现现产品利利润最大大化的目目标。1.4推推售单位位策略实现项目目各单位位销售的的均好性性，根据据实践操操作经验验，在销销售中必必须实行行人为的的控制，才能使项目所有的单位以相对来说较为平均的速度被

25、需求市场消化，避免采光、格局、景观等因素良好的单位以过快的速度消化，我公司建议在AB栋中抽出一栋进行推广，避免造成产品相对较差或无景观优势的单位出现滞销，进而影响项目的整体销售进度和开发商的资金回笼。1.5价价格策略略价格策略略是整个个房地产产运作过过程中最最为重要要的步骤骤，它是是开发商商资金回回收快慢慢及投资资回报高高低的直直接体现现，合理理、可行行的价格格策略将将直接影影响项目目总体销销售，因因此合理理可行的的价格策策略的制制定就尤尤显重要要。1.5.1项目目价格制制定原则则利润最最大化，风风险最小小化险为为根本原原则从项目目各个单单位的实实际权重重点出发发；充分考考虑开发发商的利利润回

26、报报；紧密联联系项目目工程进进度；结合项项目销售售策略和和项目的的销售预预期；1.5.2项目目价格的的制定原原理毕节民生生地产依依据毕节节房地产产消费市市场的消消费习惯惯，以及及消费者者的消费费心理，结结合项目目自身实实际情况况，确定定项目价价格的影影响因素素。对本本项目的的不同单单位价格格的影响响因素，进进行加权权比例的的划分，以以确定每每一影响响因素在在不同单单位对价价格的影影响力的的大小。针针对本项项目，由由于本项项目为中中心城区区，具有有较好的的区位优优势，因因此位置置因素的的权重所所占比例例最大，其其次为景景观、户户型、朝朝向、私私密性等等。在每每一个影影响因素素之下，对对不同单单位

27、，进进行评分分。将评评分的结结果，通通过数学学模型计计算出不不同单位位之间的的差异，并并将这种种差异结结合销售售策略和和销售控控制表现现为价格格方面的的差异。毕毕节民生生地产根根据消费费者的偏偏好和长长期以来来项目销销售进度度总结分分析，对对于不同同单位用用一定的的价格比比例差表表现，这这样得出出了不同同单位的的不同价价格。1.5.3低开开高走价价格策略略从目前毕毕节房地地产市场场的走势势和贵司司的实际际情况出出发，鉴鉴于本项项目在同同区位的的竞争对对手的数数量不大大，项目目的价格格参照性性较差，如如果定价价太高则则存在的的风险较较大，毕毕节民生生地产建建议本项项目以低低开高走走的价格格策略，

28、避避免较大大市场风风险，在在实际操操作过程程中循序序渐进的的拉升项项目均价价。2.宣传传包装策策略2.1项项目案名名建议项目名称称作为项项目包装装、推广广的一个个重要组组成部分分，具有有举足轻轻重的作作用。项项目的名名称，就就是对项项目的提提炼与升升华，命命名的好好坏，往往往会影影响到个个案的成成败。由由于长城城公司开开发长城城花园，已已在毕节节形成了了一定的的知名度度，因此此建议应应保留长长城公司司的品牌牌，即长长城中豪大大厦。案名一般般应具备备以下几几个特点点：l 表现产品品的风格格与最大大特性、l 对销售推推广起到到促进作作用、l 易于识别别、理解解、琅琅琅上口、容容易书写写。由于长城城

29、公司开开发长城城花园，已已在毕节节形成了了一定的的知名度度，因此此建议应应保留长长城公司司的品牌牌，即长长城中豪大大厦。从形象包包装和市市场推广广方面让让长城中豪大大厦体现现本案的的最大优优势，在在推广项项目的同同时，一一定要连连企业的的品牌一一同推广广。2.2地地盘包装装建议销售中心心作为客客户与本本案的第第一次亲亲密接触触，给客客户留下下的印象象深刻且且长远。目目标客群群从接近近售楼现现场，参参观样板板房，再再到从售售楼现场场出来的的整个过过程中，任任何一个个细微之之处无不不体现项项目的品品质和建建设者的的风格。客户与项项目亲密密接触的的顺序遵遵循以下下原则：从抽象到到具象；从印象象到本质

30、质；从概概括到具具体；即客户在在广告牌牌、路牌牌、路旗旗、围墙墙及售楼楼处外观观等方方方面面，可可以看到到和体会会项目的的理念、产产品轮廓廓、推广广概念，满满足客户户心理与与感观上上的需要要，让他他们从心心理上产产生认同同感；从从客户走走入售楼楼处的那那一刻起起，就开开始了深深刻认识识项目的的经历，此此时，需需要通过过模型、展展板、销销讲等对对项目的的详细介介绍，进进一步推推动客户户群的认认同感，直直至他们们做出购购买的决决定。2.2.1围墙墙根据本案案特征，鉴鉴于目前前现场在在施的客客观条件件，应充充分发挥挥大幅围围墙的优优势，规规避不利利因素，展展示项目目特色。围围墙广告告具有瞬瞬时性，为

31、为了给参参观项目目人群一一个鲜明明、准确确的项目目形象。一一般围墙墙有两种种表现风风格：理理性、感感性。理理性风格格简洁而而主题鲜鲜明，适适用于写写字楼围围墙。感感性风格格韵味悠悠长，体体现项目目所倡导导的一种种生活哲哲学，适适用于住住宅项目目。根据敝司司经验，建建议本案案的围墙墙的颜色色与楼体体颜色相相契合，以以感性的的风格迎迎接客户户，体现现一种娴娴静，幽幽雅的社社区生活活环境（下下附顺驰驰领海和和境界的的围墙图图例）。2.2.2建筑筑主体包包装项目售楼楼处及样样板区紧紧邻施工工现场，而而施工过过程中由由于施工工组织和和工程进进度安排排,现场场一般不不能保持持整齐的的施工环环境,建建议项目

32、目开盘时时，A座座别墅的的外立面面能如期期完工，看看房路线线中应对对视线范范围之内内未完工工的工程程主体进进行围档档,力求求使项目目整体干干净整洁洁,给客客户展现现景观优优美的社社区环境境和规范范的施工工形象。考考虑到将将来的准准现房销销售，客客户会要要求到自自己要买买的户型型内参观观，样板板区与工工地之间间应预留留通道。2.2.3样板板间的装装修建议议随着市场场的发展展，一方方面各种种项目营营销手段段不断翻翻新，另另一方面面客户购购房逐渐渐趋于理理性。样板间作作为最重重要的销销售工具具之一，在在房地产产销售中中起到的的作用越越来越重重要。好好的样板板间可以以展示户户型，给给客户良良好心理理暗

33、示，增增加客户户购房信信心。而而高层住住宅样板板间的作作用尤为为重要，样样板间的的设计建建议邀请请知名设设计公司司设计施施工，样样板区应应与工地地现房明明确分区区，保证证其不受受工地施施工影响响，样板板区内的的环境景景观应与与室内装装修同时时完成。样样板区建建议在正正式认购购前能够够对客户户开放。项目售楼楼处建议议采用可可拆卸的的外立面面装饰材材质，以以保证将将来不影影响社区区统一形形象，也也可待AA座转换换层完成成后利用用一层来来做，但但应考虑虑对推广广时间的的影响。2.2.4主入入口设置置及包装装建议为保证看看房路线线的顺畅畅，项目目主入口口建议设设在小区区的北侧侧。同时时主入口口也应具具

34、备项目目形象展展示的功功能，可可在入口口处设计计部分小小品，如如项目LLOGOO,或能能代表项项目内涵涵的建筑筑小品，如如：浮雕雕、假山山等。主入口处处设置指指示牌，主主题：案案名 +方向箭箭头。同时从入入口行至至售楼处处的过程程中，建建议沿途途设计园园林景观观，以美美化客户户的视觉觉效果并并体现项项目整体体景观设设计思想想及风格格。2.2.5参观观路线包包装项目户外外及内部部小环境境的包装装与广告告宣传处处在同等等重要的的位置。如如果项目目内部小小环境的的布置与与户外宣宣传包装装能够达达到和谐谐的统一一，可以以通过细细节的处处理进一一步美化化项目形形象，营营造出良良好的卖卖场形象象。从而而达

35、到使使来访客客户对于于本项目目的市场场形象更更加认同同的目的的。参观路线线包装包包括广告告牌、沿沿街指示示牌、围围墙、路路旗的设设计、设设置，其其作用是是初步宣宣传项目目的形象象和概念念，并起起到指引引客户的的作用。A看房房通道及及工地包包装包装目的的：营造造良好的的销售气气氛及项项目形象象，让客客户产生生浓烈的的购买欲欲望。主要内容容：案名名、本案案Loggo，发发展商名名称、发发展商公公司Loogo，售售楼热线线，广告告语。包装要求求：工地地内部应应保持干干净整洁洁、安全全的环境境。清除除看房通通道内所有杂杂物，保保持通道道干净整整洁；沿沿途设置置标志牌牌，通道铺设方方砖；悬悬挂路旗旗。B

36、沿街街指示牌牌为使更多多过路人人注意本本项目，同同时也为为前来看看楼的客客户作指指引之用，应应在项目目附近的的主要路路口设指指示牌。主要内容容：用最最简单的的符号和和文字表表示项目目位置，指指引客户户前来即可。位置选择择：麻园园路、清清毕路沿沿线道路路两旁路路灯顶部部设置。其它建议议：部分分指示牌牌可与广广告牌结结合在一一起，既既展示楼楼盘形象象，又作指引引之用。C彩旗旗彩旗的作作用与广广告牌、条条幅等类类似，主主要营造造地盘热热烈的销销售气氛氛，为前前来参观观的客户户制造项项目热销销的心理理暗示。其其位置可可设置在在小区主主入口至至售楼处处的沿线线。2.2.6售楼楼处功能能布局建建议销售中心

37、心是业务务员向客客户深入入介绍项项目各方方面情况况，阐述述项目优优势，促促进其最最终成交交之所在在。对于于房地产产项目来来说，一一个好的的销售中中心规划划设计可可充分体体现其自自身价值值。人们们认识事事物往往往有种先先入为主主的感觉觉，客户户通过销销售中心心最先直直接感触触并了解解到项目目情况。故故此，销销售中心心留给客客户的第第一印象象将直接接影响到到下一步步销售工工作的开开展。故故在装修修设计上上应首先先突出项项目风格格，同时时应大力力渲染卖卖场气氛氛，烘托托热烈场场面，以以达到促促进成交交之目的的。同时时，销售售中心应应具备有有如下功功能：接接待购房房者、项项目展示示、办理理购房手手续、

38、提提供与购购房相关关的配套套服务。依据上述述销售中中心应具具有的功功能，把把销售中中心内部部的功能能区划分分为：项项目展示示区、客客户接待待区、业业务员办办公区、购购房签约约室、经经理室、财财务室、员员工休息息室（就就餐、兼兼作库房房）、其其他（律律师、公公证、银银行）相关关人员办办公室。设设计时以以项目展展示区和和客户接接待及洽洽谈区为为核心，围围绕上门门客户的的行动程程序来展展开整个个销售中中心的设设计工作作；此外外，应保保证上述述两个区区域与其其它办公公区域的的相对独独立。销售中心心的建筑筑外观设设计亦十十分重要要，在进进行销售售中心设设计时，应应力求达达到建筑筑造型的的轮廓简简洁及通通

39、透，而而且要与与项目定定位、整整体包装装风格相相统一；同时，销销售中心心外部要要有醒目目标志。此此外，销销售中心心外面应应考虑充充足的泊泊车位，以以方便客客户来访访。2.2.7售楼楼处室外外装修建建议售楼处整整体风格格应与未未来建筑筑风格及及项目整整体形象象相达成成统一。而而且本项项目属于于较高档档次的高高层住宅宅，考虑虑到以中中青年人人为主的的客群主主体的欣欣赏特点点。民生生地产建建议售楼楼处整体体外立面面在色彩彩的选择择上可以以采用较较稳重的的色调，以以突出项项目的品品质感。2.2.8售楼楼处室内内装修建建议A接待待区接待待台为接接待客户户而设，故故应朝向向客户进进入大厅厅的方向，而而接待

40、台台应使用用台面较较矮之的的办公桌桌椅，这这样既可可以方便的的监控业业务员接接待客户户时的仪仪态，又又可以消消除业务务员与客户户之间的的距离感感，在一一定程度度上提高高业务员员的亲和和力。售楼楼处内空空间较小小，应尽尽量利用用空间，所所以，接接待台只只以坐一一到两个个销售员员为宜。B民生生地产建建议售楼楼处内装装材料应应使用颜颜色较为为柔和的的高档石石材或环环保地板板，营造造舒适的的环境（例例如：浅浅色调的的大理石石）。C室内内布置上上多采用用一些简简单、质质感好、坐坐卧舒适适的座椅椅和沙发发，建议议在室内内多布置置花卉植植物，也也可在接接洽区旁旁设置小小型水吧吧及小型型室内水水景，周周围布置

41、置沙发及及茶几，制制造温馨馨浪漫的的气氛。可可适当布布置一些些为客户户劳累时时所提供供的舒适适休息区区域，以以细致入入微的关关怀赢得得客户的的心。D其他他软性包包装现场销售售氛围包包括硬性性包装和和软性包包装，软软性包装装包括三三种具备备的销售售氛围，一一种紧张张型，如如销控板板，提示示所剩单单位不多多；一种种热闹型型，如来来访客户户多，提提示项目目热销；一种轻轻松型，如如播放音音乐，洽洽谈时放放松心情情，这三三种氛围围相互配配合。2.2.9展板板设计建建议（项目简简介、付付款方式式、投资资分析、物物业管理理、配套套设施等等）大部分项项目在售售楼处均均摆放展展板，展展板内容容多半与与楼书相相差

42、无几几，实际际宣传效效果并不不理想。为为避免类类似情况况发生在在本楼盘盘，民生生地产建建议展板板及楼书书各有侧侧重。展展板的具具体表现现内容如如下：开发商商实力项目建建筑设计计理念项目独独特卖点点的照片片或效果果图项目效效果图（整整体小区区效果、项项目单体体效果、园园林效果果等）项目配配套设施施情况项目部部分户型型的户型型图项目物物业管理理标准、收收费标准准付款方方式投资分分析2.3销销售工具具制作建建议2.3.1模型型让客户通通过精美美的模型型看到未未来，从从而憧憬憬日后居居住于此此的尊贵贵生活。具体建议议：模型：小小区整体体模型，现现奥体摆摆放的规规划模型型与小区区现在执执行的规规划有不不

43、同，建建议对现现有模型型进行改改动，与与现有执执行规划划保持一一致，模模型只需需要B-1区的的规划模模型就足足够。2.3.2展板板展板一般般在售楼楼处用做做展示，可可以包括括项目的的基本经经济数据据，以及及具有项项目鲜明明特色的的LOGGO图案案等，使使购房者者对项目目有一个个直观的的认识。2.3.3效果果图项目效果果图是展展现项目目形象最最重要的的销售工工具（折折页/楼楼书/平平面广告告均需使使用），并并能体现现项目的的品质。针针对本案案独具特特色的建建筑风格格及园林林设计，建建议效果果图力求求逼真、精精美，建建议制作作鸟瞰图图（白天天、夜景景）、园园林效果果图、大大堂效果果图、单单体外立立

44、面效果果图。2.3.4楼书书形式：普普通楼书书、电子子楼书作用：楼楼书是一一个项目目整体形形象的体体现，在在售楼过过程中重重要的销销售工具具，其风风格定位位及内容容阐述将将直接影影响项目目在目标标客户群群中的反反映，应应当得到到充分的的重视。电子楼书书过去项目目宣传一一般使用用平面媒媒体，近近年非平平面类宣宣传工具具正逐渐渐被广泛泛使用。本本案在宣宣传工具具上除了了要表现现应有的的档次外外，还需需紧跟时时代发展展，应用用多一些些新的销销售工具具协助促促销，建建议本案案制作电电子楼书书。随着着高科技技的迅速速发展，电电子媒体体应运而而生。电电子楼书书作为楼楼书的一一种形式式，也具具有无可可替代的

45、的优势和和特点。它它能将单单调的平平面宣传传资料立立体化，运运用动画画效果将将项目介介绍串联联起来，同同时配上上音乐和和说明讲讲解，让让客户回回家都可可以了解解本案，电电子楼书书的内容容应当与与普通楼楼书大体体相似。2.3.5其它它本项目的的销售工工具除了了有楼书书以外，还还可根据据阶段考考虑如下下宣传用用具：A折页页作用：折折页作为为楼书的的精华版版，具有有造价低低、内容容紧凑的的特点，对对公务繁繁忙的领领导阶层层，通过过折页，能能比较清清楚、完完全的了了解项目目。且折折页因其其价格较较低，可可以进行行大范围围、大批批量的发发送，有有效的扩扩大知名名度。内容：项项目实际际卖点阐阐述小区效果果

46、图重点户型型图配套设施施标准B宣传传单页宣传单张张是在如如展销会会一类的的特定场场合使用用的低成成本宣传传工具，其其内容与与折页相相近。由由于版面面有限，一一般把项项目的主主要卖点点作为宣宣传诉求求，或根根据项目目当时的的销售策策略和销销售对象象进行针针对设计计。C海报报海报主要要用于展展会或其其它公共共场所张张贴发放放。海报报中主要要内容为为表现项项目的总总体形象象和最突突出的独独特卖点点；其次次将项目目的其它它资料浓浓缩，在在一张大大幅海报报表现；同时，海海报又是是可折叠叠的，可可以作为为折页方方便携带带。D网页页网络作为为当前最最新的媒媒介，已已日益受受到大众众的关注注。其丰丰富的表表现手段段可令客客户从多多个角度度，较为为及时、全全面的了了解项目目各方面面的情况况。以楼楼书作为为基本素素材来源源，并根根据项目目各方面面情况变变化及时时调整。E纪念念品纪念品主主要加深深客户对对项目的的印象，建建议可在在售楼处处、展会会或其他他促销场场合派送送。至于于纪念品品的内容容必须与与项目特特征结合合考虑，同同时兼顾顾纪念品品的实用用性，以以免礼品品在客户户手中停停留的时时间过短短而失去去其宣传传意义。建建议有以以下选择择：项目迷你你模型、项项目明信信片、挂挂历、台台历等物物品（包包括建筑筑、景观观、室内内设计等等方面